"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil, alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı ... dışındaki davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (HUMK) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun’la değişikliği öncesi hâliyle 438. maddesinin 2. fıkrası gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından davalı ... dışındaki diğer davalılar vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili yüklenici kooperatif ile arsa sahibi . arasında düzenlenen protokol ile 1 ve 13 nolu parsellerde imar uygulaması sonucu oluşan 250 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 nolu parsellerden 1 nolu parseli 550.000.000TL (eski Türk Lirası) karşılığında, kalan yedi adet parsel için de %32 üzerinden arsa payı karşılığı inşaat yapmak üzere anlaşma sağlandığını, kooperatif ile davalı arasında 18.08.1994 tarihinde 13 nolu parselde kayıtlı taşınmazın belediyece yapılacak parselasyon sonucu bitişik parseller ile tevhit ve ifraz kaydıyla meydana gelecek 250 ada 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 nolu parseller üzerinde %32’ye %68 oranında paylaşım esasına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yine taraflar arasında 14.03.1995 tarihli sözleşme ile arsa sahibi adına kayıtlı 7 parsel sayılı taşınmazın belediyece yapılacak parselasyon sonucu bitişik parseller ile tevhit ve ifraz edilmek kaydıyla meydana gelecek 250 adada tamamı 1 parsel olarak düzenleme sonucu bu parsel üzerinde davacı tarafından konut inşa edileceği hususunda anlaşıldığını, davalı tarafından teslimi gereken arsalardan 13 parsel sayılı taşınmazdan imar uygulaması sonucu kalan 3.386,63 m2’den 2518,67 m2 ve 867,96 m2 miktarlı iki adet parsel oluştuğunu, 7 parsel sayılı taşınmazdan imar uygulaması sonucu 4325,90 m2’den altı adet parsel oluştuğunu, bu taşınmazlardan 13 parsel sayılı taşınmazdan çıkan 2518,67 m2 ve 7 parsel sayılı taşınmazdan çıkan 1558,57m2 miktarlı toplam 4077,24 m2 iki arsadan tek tapu oluşturulduğunu, müvekkili kooperatifin binaları 4.077,24 m2 arsa üzerinde yaptığını, üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmesine rağmen, 250 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazın 1558,57 m²'lik kısmının tapu devrinin yapılmadığını, 14.03.1995 tarihli sözleşme gereğince arsa sahibine A bloktan 13 daire ve bloğun zemin katında yapılacak tüm dükkanların tamamının verilmesinin kararlaştırıldığını, 2002 yılında zemin kattaki dükkanların daireler ile birlikte fiilen teslim edildiğini ancak davalının devrini taahhüt ettiği taşınmazları tam olarak devretmemesi nedeniyle onaylı projeye dükkânların dâhil edilemediğini, müvekkili kooperatifin 252 ada 6 ve 9 nolu spor alanı kullanımı niteliğindeki toplam 564 m2 olan taşınmazı 23.08.2010 tarihinde 70.000TL ödeyerek satın alındığını ve 30.12.2010 tarihinde belediyeye 1TL bedelle kamuya terk edilerek devredildiğini ileri sürerek sözleşmenin ileriye dönük olarak feshi ile 250 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 1558,57 m²’lik kısmın davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tesciline, davalının inşaat arazisini kooperatife tam devretmemesi nedeniyle kooperatif tarafından üçüncü kişilerden satın alınan ve kamuya terk edilen 252 ada 6 ve 9 nolu spor alanı kullanımındaki 564 m2 miktarlı parseller için ödenen 70.000TL’nin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, davalının kooperatife vermeyi taahhüt ettiği taşınmazları hukukî veya fiili engelleri sebebiyle devredememesi hâlinde bilirkişiler tarafından devredilemeyen bölüm için belirlenecek bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 15.12.2017 tarihli ıslah dilekçesiyle, bedeli arsa sahibine ödendiği hâlde davacıya devredilmeyen 509m2 arsanın dava tarihi itibariyle belirlenen değeri olan 509.000TL’nin davalılardan tahsilini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı muris ... vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında imzalanan sözleşmeler gereğince paylaşımın %32 oranında müvekkiline, %68 oranında ise kooperatife ait olmak üzere belirlendiğini, ayrıca A bloğun zemin katındaki dükkânların müvekkiline verilmesi gerektiğini, ancak kooperatifin fazla daire alabilmek için inşaatlardaki kat sayısını yükselttiğini, müvekkiline teslim etmesi gereken dükkânların teslim edilmediğini, hâlen iskânın alınmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı:
6. ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.11.2013 tarihli ve 2011/507 E., 2013/616 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında en son düzenlenen 14.03.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3 ve 17. maddelerinde, arsa sahibine A blokta on üç daire ve A blok zemin katında yapılacak tüm dükkânların verileceğinin belirtildiği, dükkânlar dışındaki bağımsız bölümler ile ilgili yapı kullanma izninin daha evvel alındığı, dükkânların projeye aykırı olması sebebiyle iskân ruhsatı verilmediği, davacı tarafından dükkânların projeye uygun olarak yapılıp 08.07.2013 tarihinde iskân ruhsatının alındığı, taraflar arasındaki protokolde dükkân sayısından bahsedilmediği, belediyece de onaylanıp iskân izni verilen dükkân adedinin iki olduğu, bu nedenle davalının iki adet dükkânı devir borcunun bulunduğu, bu şekilde davacı yüklenicinin edimini tam olarak ifa ettiği, arsa sahibi davalının da buna karşılık arsa paylarını davacı tarafa devretmesi gerektiği, infazda kolaylık olması, yeni hukukî sorunlar doğurmaması amacıyla bilirkişice hesaplanan arsa payının kat irtifakı şeklinde tapu kaydının tespiti yönünden hüküm kurulduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile A, B, C bloktaki bağımsız bölümlerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bir kısmının davacı adına bir diğer kısmının ise davalı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacının 252 ada 6 ve 9 nolu parsellerin bedeline yönelik talebinin reddine karar verilmiştir.
Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince temyiz isteminde bulunulmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 02.04.2015 tarihli ve 2014/10547 E., 2015/2218 K. sayılı kararı ile;
“…1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2-Davacı vekilinin tüm, davalılar vekilinin diğer temyiz itirazları yönünden;
Mahkemece, davacının tescil isteminin kabulüne karar verilmişse de; arsa üzerinde henüz kat irtifakı kurulmaması nedeniyle bağımsız bölümlerin irtifaklı şekilde davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi doğru olmamıştır. Yapılması gereken; uyuşmazlık konusu hakkında uzmanlığı bulunan bilirkişiden veya bilirkişi kurulundan rapor alınarak, henüz kat irtifakının kurulmadığı da dikkate alınıp, arsa paylarının bağımsız bölümlerle ilişkisinin kurulması ve bu doğrultuda hüküm yerinde aidiyeti gösterilmek suretiyle sadece pay tesciline karar verilmesinden ibarettir.
Bunun yanında, davalıların inşaat arazisini davacıya tam olarak devretmemesi nedeniyle davacı kooperatif tarafından bedeli ödenmek suretiyle üçüncü şahıslardan satın alınan ve kamuya terk edilen 252 ada 6 ve 9 nolu spor alanı niteliğinde olduğu beyan edilen 564 m² iktarındaki taşınmazlar için ödenen 70.000,00 TL'nin tahsili istenmişse de mahkemece bu talep reddedilmekle birlikte, bu hususta yargılama sırasında hiçbir inceleme yapılmamış, mahkeme kararında soyut olarak talebin reddedildiği belirtilmiş, ancak redde ilişkin bir gerekçe yazılmadığı ve bu itibarla kararın HMK 279. maddeye aykırı olduğu görülmüştür.
Öte yandan, dava dilekçesinin son istek bölümü "a" bendinde bahsi geçen ileri etkili fesih, "c" bendinde geçen taşınmazların devredilmemesi nedeniyle taşınmaz değerinin tahsili talepleri ile ilgili de olumlu ya da olumsuz bir değerlendirme yapılmaması ve hüküm tesis edilmemesi doğru görülmemiştir.Kabule göre de; dava değeri, yargılama sırasında keşifte belirlenen miktara göre tespit edildiği halde buna uygun olarak harç ve vekalet ücreti hesabı yapılmaması da hatalı olmuştur,...” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı:
9. ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 21.12.2017 tarihli ve 2017/161 E., 2017/829 K. sayılı kararı ile; mahallinde yeniden yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporları, taraf ve tanık beyanları uyarınca, arsa üzerinde kurulu binada henüz kat irtifakı kurulmadığından uyuşmazlık konusu hakkında 20.11.2017 tarihli bilirkişi heyetinin raporu esas alınarak, bağımsız bölüm malikleri davacılar yanında yer alan kooperatif üyelerinin arsa paylarının bağımsız bölümlere özgülenmesi ile tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne, arsa sahipleri tarafından davacı kooperatife teslim edilmesi gerekirken eksik teslim edilmesi nedeniyle kooperatif tarafından üçüncü kişilerden teminle yapı ruhsatı almak için ilgili belediyeye devredilen 564 m² arsa için ödenen 70.000TL’nin ve kooperatife teslim edilmesi gerekirken eksik teslim edilen 509 m²’lik arsa bedeli 509.000TL’nin davalılardan tahsiline, davaya konu sözleşmenin ileriye dönük olarak feshine karar verilmiştir.
Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı:
10. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ve diğer davalılar vekillerince temyiz isteminde bulunulmuştur.
11. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 23.05.2019 tarihli ve 2019/1111 E., 2019/2480 K. sayılı kararı ile;
“1-Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesi artık mümkün olmamasına göre davalı arsa sahibi mirasçılarının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Bir subjektif hakkı dava etme yetkisi yani dava hakkı kural olarak o hakkın sahibine ait olup, usul hukukunda bu durum taraf sıfatı olarak adlandırılmaktadır. Davacı sıfatı bulunan kişi, davada lehine karar verilecek kişidir. Uyuşmazlık davalı arsa sahiplerinin murisleri ile davacı kooperatif arasında düzenlenen arsa payı karşılığı eser sözleşmesinden kaynaklanmakta olup sözleşmenin tarafı olan kooperatifin davacı sıfatı bulunması nedeniyle hükmün kooperatif hakkında verilmesi gerekmesine rağmen davada taraf olmayan ve taraf sıfatları bulunmayan kooperatif üyeleri lehine kat irtifakı oluşturulacak ve infazı da kabil olmayacak şekilde tapu iptâl tescil hükmü kurulması hatalıdır. Yine kooperatif üyeleri ., . ve . mirasçıları ... ., .’un dosyaya, tapudaki hisselerinin değiştirilmesine muvafakat verdiklerine dair imzalı beyanları sunulmuş olmasına rağmen davada taraf olmamaları nedeni ile infazı imkansız şekilde adlarına kayıtlı tapularının iptâline karar verilmesinde de hukuka uygunluk bulunmamaktadır.
Bununla beraber davacı dava dilekçesinin “a” bendinde . Ada, 250 Parsel 1 sayılı, 4.077,24 m2'lik taşınmazda halen tapuda davalı adına kayıttı bulunan 1558,57 m2'lik hissenin kooperatife tapuda tesciline karar verilmesini, “c” bendinde ise kooperatife sözleşmeler ile davalının vermeyi taahhüt ettiği taşınmazların hukuki veya fiili engelleri sebebiyle devredememesi halinde bilirkişiler tarafından devredilemeyen bölüm için belirlenerek bedelin davalıdan yine faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece “a” bendine yönelik olarak tam kabule karar verilmesi, devredilmeyen kısıtlamalar nedeni ile davacı adına tescil edilmeyen bir taşınmaz bulunmaması ve bilirkişilerce bedeli 509.000,00 TL olarak belirlenen taşınmazın bedeli ödenerek davacı kooperatifçe davalılar murisinden satın alınmış olduğunun bilirkişi raporunda belirtilmesine göre “c” bendindeki talebin ayrıca kabul edilmesi de doğru olmamıştır.Her ne kadar davacı davalının inşaat arazisini müvekkillere tapudan devretmemesi sebebiyle, kooperatif tarafından bedel ödenmek suretiyle üçüncü şahıslardan para vermek suretiyle satın alınan ve kamuya terk edilen 252 ada 6 ve 9 nolu spor alanı kullanımındaki 564 m 2 miktarlı parseller için ödenen 70.000,00 TL'nin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş ise de; taraflar arasında düzenlenen sözleşme ve protokollerde davalıların murisine bu konuda yüklenen bir yükümlülük olmaması nedeni ile bu talebin reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi de usul ve yasaya aykırıdır.Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK'nın 26/1. maddesi gereğince hakim tarafların talepleri ile bağlıdır. Davacı dava dilekçesinde tescili talep edilen tapuların tüm yükümlülüklerinden arındırılarak adlarına tescil edilmesini talep etmediği ve lehine yükümlülük tesis edilen kişiler davada taraf olmadığı halde talep açılarak ve davada taraf olmayan kişiler aleyhlerine sonuç doğuracak şekilde karar verilmesi de hukuka aykırı olmuştur.Bu durumda mahkemece yapılacak ...; davacıya süre verilerek tapuda hisse sahibi olarak görülen kooperatif üyeleri ., . ve . mirasçıları., . aleyhine bu dava ile birleştirilmek üzere tapu iptâl tescil davası açılması için süre verilmesi, dava açılınca bu dava ile birleştirilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra yargılamanın yapılması, davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin ileriye etkili feshine ve kat irtifakı tesis edilmediğinden davacı yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler ile ilgili kat irtifakına esas hangi bağımsız bölümlerin kime ait olduğu belirtilerek ve talep olmadığından tapudaki yükümlülükler kaldırılmadan yüklenici adına tapuya kayıt ve tesciline, dava dilekçesinin “b” ve “c” maddesindeki taleplerin ise reddine karar verilmesinden ibarettir. Eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile kat irtifakı kuracak şekilde, taraf teşkili sağlanmadan, talep aşılarak davanın tarafı olmayan kooperatif üyeleri adına hüküm kurularak tescil kararı verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur,...’’ gerekçesiyle karar bozulmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin Birinci Direnme Kararı:
12. ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.10.2019 tarihli ve 2019/491 E., 2019/469 K. sayılı kararı ile; önceki kararın gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
13. Direnme kararı süresi içinde davalı ... dışındaki diğer davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu Bozma Kararı:
14. Hukuk Genel Kurulunun 06.04.2021 tarihli ve 2020/15-212 E., 2021/420 K. sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına karşı, ilk derece mahkemesince verilen direnme kararında, bozma kararının hangi nedenle doğru bulunmadığına ilişkin bir gerekçeye yer verilmediği, direnme kararını denetleyen Hukuk Genel Kurulu tarafından incelenebilecek nitelikte teknik anlamda gerekçe içeren bir direnme kararının olmadığı, ilk derece mahkemesince bozma kararında yer verilen bozma gerekçesine karşı, anlaşılabilir ve denetlenebilir nitelikte direnme kararı verilmek üzere usulden bozulmasına, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin İkinci Direnme Kararı:
15. ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 10.03.2022 tarihli ve 2021/461 E., 2022/144 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, davacıya tapuda hisse sahibi olarak görülen kooperatif üyeleri ., . ve . mirasçıları., . aleyhine bu dava ile birleştirilmek üzere tapu iptâli ve tescil davası açılması için süre verilmesi gerektiği yönündeki bozma kararı yönünden, bahsedilen kişilerin kabul beyanları dikkate alındığında, bundan başka tekrar davacıya haklarında dava açılması için süre verilmesine gerek bulunmadığı, muvafakat beyanı var iken davacının yeniden bir dava açmaya zorlanamayacağı, bu nedenle bozma ilamının yerinde olmadığı kanaatine varıldığı, öte yandan Özel Dairenin bozma kararında, kooperatif üyeleri lehine kat irtifakı oluşturularak ve infazı da kabil olmayacak şekilde tapu iptâli ve tescil hükmü kurulmasının hatalı olduğu belirtilmiş ise de, mahkemece daha önce verilen hükmün 23. Hukuk Dairesinin önceki bozma kararında belirtilen “…Henüz kat irtifakının kurulmadığı da dikkate alınıp, arsa paylarının bağımsız bölümlerle ilişkisinin kurulması ve bu doğrultuda hüküm yerinde aidiyeti gösterilmek suretiyle sadece pay tesciline karar verilmesinden ibarettir” şeklinde belirtilen hususta yapılan araştırma sonucunda verilmiş olması, hükümde her bir payın bağımsız bölümlerle ilişkisinin kurulması ve aidiyetinin de gösterilmiş olması sebebiyle bozma ilamının yerinde olmadığı, yine Özel Dairenin bozma kararında belirtilen, tapudaki yükümlülüklerin kaldırılması hususunda ise; Özel Dairenin kararlarında belirtildiği üzere benzer dosyalarda, şerhin tapuya işlenmesinde sonra konulan takyidatların bağlayıcılığı olmayıp, aksinin kabulü hâlinde tapuda mülkiyeti devralan tarafların sonradan tekrar şerh sahipleri aleyhine yeni davalar açılmasına sebebiyet verildiği, bu hususun eldeki davada çözümlenmesi gerektiği bu nedenle bozma ilamının yerinde olmadığı, ayrıca dava dilekçesinin “b” ve “c” maddesindeki talepler yönünden ise; iddia, savunma, toplanan deliller ve benimsenen bilirkişi raporu ile belirlenen bedel nazara alındığında, arsa sahipleri tarafından davacıya teslim edilmesi gerekirken eksik teslim edilmesi nedeniyle kooperatif tarafından üçüncü kişilerden teminle yapı ruhsatı almak için ilgili belediyeye devredilen 564 m² arsa için ödenen 70.000TL’nin ve yine kooperatife teslim edilmesi gerekirken eksik teslim edilen 509 m²’lik arsa bedelinin bilirkişi raporuyla belirlenen ve ıslaha konu edilen bedelinin dava tarihi itibariyle davalılardan tazmini gerektiği bu nedenle Özel Dairenin bozma kararının bu yönüyle de yerinde olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
16. Direnme kararı süresi içinde davalı ... dışındaki diğer davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
17. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık;
a- Kooperatifin davacı olduğu eldeki davada, kooperatif yerine davada taraf olmayan kooperatif üyeleri lehine tapu iptali ve tescil hükmü kurulmasının yerinde olup olmadığı,
b- Davacının dava dilekçesinin “a” bendine yönelik talebinin tam kabulüne karar verildiği hâlde “c” bendindeki talebin de ayrıca kabul edilmesinin yerinde olup olmadığı,
c- Davacı kooperatif tarafından bedel ödenmek suretiyle satın alınan ve kamuya terk edilen 252 ada 6 ve 9 nolu parseller için ödenen bedelin davalılardan tahsiline karar verilmesinin yerinde olup olmadığı,
d- Dava dilekçesinde tescili talep edilen tapuların, lehine yükümlülük tesis edilen ve davada taraf olmayan kişiler aleyhine olacak şekilde tüm yükümlülüklerden arındırılarak tescile karar verilmesinin yerinde olup olmadığı,
e- Bu dava ile birleştirilmek üzere tapuda hisse sahibi olarak görülen kooperatif üyeleri Süleyman Eşit, İlyas Atan ve ... Olur mirasçıları aleyhine, bu dava ile birleştirilmek üzere tapu iptal ve tescil davası açılması için süre verilmesi, dava açılması hâlinde eldeki dava ile birleştirilerek yargılamanın yapılmasının gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
18. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili kavramlar ve yasal mevzuat irdelenmelidir.
19. Somut olayda uygulanması gereken ve uyuşmazlığın ortaya çıktığı tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 355. maddesinde “İstisna akdi” olarak tanımlanan, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ise (TBK) 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen “Eser sözleşmesi” yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, ... sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
20. Her iki tarafa karşılıklı borç yükleyen bir tür ... görme sözleşmesi olan eser sözleşmelerinde “eser” ve “bedel” olmak üzere iki temel unsur vardır. Bu sözleşmelerde yüklenici, ... sahibine karşı yüklendiği özen borcu nedeniyle eseri yasa ve sözleşme hükümlerine, fen, teknik ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp zamanında tamamlayarak teslim etmeyi, ... sahibi de bu çalışma karşılığında ivaz ödemeyi üstlenmektedir.
21. Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır.
22. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.
23. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
24. Hukukumuzda egemen ilke “şekil serbestisi” olup, kural olarak eser sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tabi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.
25. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Hukuki işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” şeklindedir. BK’nın 213. maddesinde de (TBK m. 237) “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce re’sen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.
26. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.
27. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2021 tarihli ve 2017/(23)15-1612 E., 2021/441 K.; 24.06.2021 tarihli ve 2017/(23)15-2930 E., 2021/831 K.; 23.12.2021 tarihli ve 2018/(23)6-1057 E., 2021/1756 K.; 08.02.2022 tarihli ve 2021/(15)6-843 E., 2022/80 K., 17.05.2022 tarihli ve 2017/(23)6-1817 E., 2022/643 K. sayılı kararlarında da aynı hususlara değinilmiştir.
28. Tüm bu açıklanan maddî ve hukukî olgular ışığında somut olay değerlendirildiğinde, davacı yüklenici kooperatif ile davalıların murisi. arasında ... 2. Noterliğinde 18.08.1994 tarihli ve 23519 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup, sözleşmenin 1. maddesinde, davalıların murisi adına kayıtlı ... ili. köyü 13 nolu parselde 5210 m2 miktarlı taşınmazda . Belediyesince yapılacak parselasyon sonucu bitişik parsellerle tevhit ve ifraz edilmek kaydıyla meydana gelecek 250 ada 2-3-4-5-6-7-8 nolu imar parselleri üzerinde alınacak ruhsat ve imar durumuna göre davacı kooperatif tarafından konut inşa edileceği, 2. maddesinde ise, yapılacak blokların taşınmaz sahibine %32, davacı kooperatife %68 olmak üzere paylaştırılacağı kararlaştırılmıştır.
29. Bu sözleşmenin imzalanmasından sonra davacı kooperatif ile davalıların murisi. arasında yeniden ... 2. Noterliğinde 14.03.1995 tarihli ve 07562 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup, sözleşmenin 1. maddesinde, davalıların murisi arsa sahibi .a ait ... ili merkez Balaç mevkiinde pafta no:1, parsel no:7 numarasında kayıtlı 6675 m2 taşınmazın . Belediyesince yapılacak parselasyon sonucu bitişik parsellerle tevhit ve ifraz edilmek kaydıyla meydana gelecek 250 numaralı adada tamamı bir parsel olarak düzenleme sonucu davacı kooperatif tarafından inşaat yapılacağı, sözleşmenin 3. maddesinde ise, A-B-C blok olarak gösterilen blokların B ve C blokların tamamının kooperatife ait olacağı, arsa sahibine ise, söz konusu parseldeki hissesine karşılık A bloktan on üç daire ve aynı bloğun zemin katında yapılacak olan tüm dükkânların tamamının verileceği kararlaştırılmış, sözleşmenin 12. maddesinde de, daha önce taraflar arasında imzalanan 18.08.1994 tarihli ve 23519 yevmiye numaralı sözleşme maddelerinin hükümsüz sayılacağı belirtilmiştir.
30. Dosya içerisinde yer alan ve davacı kooperatif ile davalıların murisi ... Sağdıç arasında imzalanan tarihsiz protokol ile, ... ili merkez Balaç köyü hudutları dahilinde ve .mevkiinde pafta no:1, parsel no:7 numarasında kayıtlı olup, imar uygulaması sonucu meydana gelen 250 adada bulunan 1-2-3-4-5-6-7-8 nolu parsellerden 1 nolu parselin 550.000.000TL (eski Türk Lirası) karşılığında, geri kalan toplam yedi parselin %32 üzerinden kat karşılığı olarak anlaşmaya varıldığı kararlaştırılmış, protokolde bahsedilen 250 ada 1 nolu parsele ilişkin olarak 13.07.1994 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır.
31. Dosya içerisinde yer alan tapu kayıtları ve fen bilirkişisi tarafından düzenlenen 31.10.2017 tarihli raporda, taraflar arasından imzalanan 14.03.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu 6655 m2 miktarlı 7 nolu parselde imar uygulaması yapıldığı, imar uygulamasıyla 7 nolu parselin 2329,08 m2’lik kısmının düzenleme ortaklık payına (DOP) ayrıldığı, DOP kesintisi yapıldıktan sonra geriye kalan 4325,92 m2’lik alanın birden fazla parsele ayrıldığı, diğer parsellerle birlikte 250 ada 1 parselin 1558,56 m2 olarak davalıların murisi adına tescil edildiği, arsa sahibi adına kayıtlı 5210 m2 miktarlı 13 nolu parselin ise, 29.07.1994 tarihli satış işlemi ile dava dışı ... Demirbağ’a devredildiği belirtilmiştir. 13 nolu parselin de imar uygulaması sonucu 2518 m2’lik kısmının 250/1 parsele gelmesi sonucu 250/1 parsel sayılı taşınmazın toplam 4077 m2 olduğu, taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 250 nolu adada tamamı bir parsel olarak düzenlenecek taşınmazda yapılması kararlaştırılan blokların anılan parsel üzerinde inşa edildiği anlaşılmaktadır.
32. Dosya içerisinde yer alan ve. Belediyesinden gelen 07.03.2013 tarihli yazı ile 250 ada 1 nolu parselde davacı kooperatif tarafından tamamlanmış meskenler için A, B ve C bloğa 03.03.2011 tarihinde yapı kullanma izin belgesinin verildiği, onaylı proje ve eklerine aykırı olarak ilaveler yapılmış olan zemin katlardaki bağımsız bölümlere ise yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmediği, söz konusu bağımsız bölümlerin imara aykırılıklarının düzeltilmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesinin düzenleneceği belirtilmiştir. Dosya içerisinde yer alan 08.07.2013 tarihli yapı kullanma izin belgesi ile A blok zemin kattaki 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlere de iskân ruhsatı verildiği anlaşılmaktadır.
33. Bu noktada taraf, dava ve husumet ehliyeti kavramlarının açıklanması ve irdelenmesi gerekir.
34. Taraf ehliyeti, HMK’nın 50. maddesinde açıkça düzenlenmiş olup bir davada taraf olabilme yeteneğini ifade eder. Taraf ehliyeti, medeni (maddi) hukuktaki TMK’nın 8. maddesinde düzenlenen medeni haklardan yararlanma (hak) ehliyetinin usul hukukunda büründüğü şekil olarak anlaşılmalıdır. Buna göre; medeni haklardan yararlanma ehliyeti bulunan her gerçek ya da tüzel kişi davada taraf ehliyetine sahip kabul edilmelidir.
35. Dava ehliyeti ise HMK'nın 51. maddesinde kişinin kendisinin veya yetkili kılacağı bir temsilci aracılığı ile bir davayı takip etme ve usul işlemlerini yapma ehliyeti olarak ifade edilmiştir. Dava ehliyeti, TMK'nın 9. maddesinde düzenlenen medeni hakları kullanma (fiil) ehliyetinin usul hukukundaki görünümü olup buna göre medeni hakları kullanma ehliyeti bulunan her gerçek ya da tüzel kişinin dava ehliyeti bulunmaktadır.
36. Taraf sıfatına bir başka deyişle husumet ehliyetine gelince, bu kavram dava konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Türk Hukuk Lûgatında kelime anlamı “bir şahıs veya bir şeyin hâli” olarak tanımlanan sıfat (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, ... 2021, Cilt I, s. 977), dava konusu subjektif hak olan dava hakkı ile taraflar arasındaki ilişkidir. Davacı sıfatı, dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise dava konusu hakkın yükümlüsünü belirler. Uygulamada davacı sıfatı, "aktif husumeti", davalı sıfatı ise "pasif husumeti" karşılayacak şekilde değerlendirilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukukî koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir. Taraf sıfatının bu anlamda önemli özelliği ise def'î değil itiraz niteliğinde olması nedeniyle taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve taraflar ileri sürmemiş olsa bile mahkemece re'sen nazara alınmasıdır.
37. Az yukarıda da açıklandığı üzere bir sübjektif hakkı dava etme yetkisi kural olarak o hakkın sahibine ait olup, davacı sıfatı da davada lehine karar verilecek olan kişidir. Uyuşmazlığa konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi, davacı kooperatif ile davalıların murisi arasında imzalanmış olup, eldeki davada da davacı sıfatı sözleşmenin tarafı olan kooperatiftir. Bu nedenle mahkemece yapılan yargılama sonucunda verilecek kararın davacı kooperatif hakkında verilmesi gerekirken, davada taraf olmayan ve taraf sıfatları da bulunmayan kooperatif üyeleri hakkında kat irtifakı oluşturarak infazı mümkün olmayacak şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
38. Davacı kooperatif vekili tarafından sunulan dava dilekçesinin “a” bendine Atakum Balaç 250 ada 1 parsel sayılı 4.077,24 m2’lik taşınmazda davalı adına kayıtlı bulunan 1558,57 m2 hissenin kooperatif adına tesciline karar verilmesi, “c” bendinde ise davacı kooperatife sözleşmeler ile davalının vermeyi taahhüt ettiği taşınmazların hukukî veya fiili engelleri sebebiyle devredememesi hâlinde bilirkişiler tarafından devredilemeyen bölüm için belirlenerek bedelin davalıdan yine faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesi talep edilmiş olup, ilk derece mahkemesince dava dilekçesinin “a” bendine yönelik talebin tam olarak kabulüne karar verilmesi, devredilmeyen kısıtlamalar nedeni ile davacı kooperatif adına tescil edilmeyen bir taşınmaz bulunmaması, davacı kooperatif ile davalıların murisi arasında imzalanan protokol gereği ve 13.07.1994 tarihli düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesine konu ve bilirkişilerce bedeli 509.000TL olarak belirlenen taşınmazın, davacı kooperatifçe bedeli ödenerek davalıların murisinden satın alınmış olduğunun bilirkişi raporunda belirtilmesine göre, ilk derece mahkemesince ayrıca dava dilekçesinin “c” bendindeki talebin de kabul edilmesi yerinde değildir.
39. Davacı kooperatif vekili tarafından sunulan dava dilekçesinin “b” bendinde, davacı kooperatif tarafından bedeli ödenmek suretiyle satın alınan ve kamuya terk edilen 252 ada 6 ve 9 nolu parseller için ödenen 70.000TL’nin davalılardan tahsili talep edilmiş, ilk derece mahkemesince bu talebin kabulü ile 70.000TL’nin davalılardan tahsiline karar verilmiş ise de; davalıların murisi ile imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ve protokolde davalıların murisine bu yönde yüklenen bir edim bulunmadığı anlaşılmakla bu talebin de reddine karar verilmesi gerekirken, ödenen bedelin davalılardan tahsiline karar verilmesi doğru değildir.
40. Davalıların murisi .’a karşı açtıkları tapu iptali ve tescil davası sonucu verilen karar sonrasında tapuda hisse sahibi olarak görünen dava dışı Süleyman Eşit’in 15.02.2019 tarihli, dava dışı . ve .mirasçıları. ve .’un ise 19.10.2017 tarihli dosyaya sundukları dilekçeleri ile, kendilerine ait olduğunu belirttikleri bağımsız bölümlere düşmesi gereken arsa payının hesaplanarak verilmesi, kat irtifakı kurulması hâlinde adlarına kayıtlı tapunun da iptal edilmesine muvafakat ettiklerine dair beyanda bulundukları anlaşılmakla, davacı kooperatife anılan hisse sahiplerine karşı bu dava ile birleştirilmek üzere tapu iptali ve tescil davası açması için süre verilmesi, davanın açılmasından sonra eldeki dava ile birleştirme kararı verilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra karar verilmesi gerekirken anılan hisse sahiplerinin davada taraf olmamaları nedeniyle ifası imkânsız olacak şekilde adlarına kayıtlı tapuların iptaline karar verilmesi yerinde değildir.
41. Bununla birlikte, medeni yargılama hukukuna hâkim olan ilkelerin bir bölümü HMK'da açık olarak düzenlenmiş ve HMK’nın 26. maddesinde “taleple bağlılık ilkesi”ne yer verilmiştir.
42. Taleple bağlılık ilkesi; hâkimin, tarafların talep sonuçlarıyla bağlı olduğu, ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremeyeceği anlamına gelmektedir. Bu ilke HMK'nın 26. maddesinde;
“(1) Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir.
(2) Hâkimin, tarafların talebiyle bağlı olmadığına ilişkin kanun hükümleri saklıdır” şeklinde düzenlenmiştir.
43. Taleple bağlılık ilkesi uyarınca, dava konusunu (müddeabihi) davacı belirler. Mahkeme ancak davacı tarafından belirlenen konuda karar verebilir. Davacının talep etmediği bir şey hakkında karar verilemez. Mahkemece talepten daha azına karar verilebilir ise de; dava sonucunda kurulacak hükmün sınırını, tarafların karara bağlanmasını istediği talep sonucu belirler. Bu nedenle talep sonucu yeterince açık değilse, hâkimin davayı aydınlatma ödevi (HMK m. 31) kapsamında açık olmayan talep sonucunu açıklatması gerekir.
44. Öte yandan taleple bağlılık ilkesi, kendiliğinden (re’sen) araştırma ilkesinin uygulandığı davalarda geçerli değildir. Buna karşılık taraflarca getirilme ilkesinin uygulandığı davalarda da kimi zaman, hâkimin, tarafların talebiyle bağlı olmadığına ilişkin kanun hükümleri nedeniyle bu ilke uygulanmaz. Örneğin davada yargılama giderleri talep edilmemiş olsa bile, hâkim, kendiliğinden davada haksız çıkan tarafı yargılama giderlerine mahkûm eder (HMK m. 332/1).
45. Somut olayda kooperatif vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde, kooperatif adına tescili talep edilen taşınmazların tüm yükümlülüklerden arındırılarak tesciline karar verilmesinin talep edilmediği ve tapuda lehine yükümlülük tesis edilen kişiler eldeki davada taraf olmadığı hâlde, ilk derece mahkemesince davacının talebi aşılarak ve davada taraf olmayan kişiler aleyhine sonuç doğuracak şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.
46. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki hükümde direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
47. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davalı ... dışındaki diğer davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temy,iz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.10.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.