"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : TRABZON BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE
MAHKEMESİ : PAZAR(RİZE) 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL - BEDEL
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istemli dava sonunda Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 05/04/2021 tarihli ve 2021/333 Esas, ve 2021/328 Karar sayılı karar yasal süre içerisinde davacılar vekili ve davalılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 17.02.2022 Perşembe günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Avukat ...... ile temyiz eden davacılar vekili Avukat ... geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde, maliki olduğu taşınmazlarla ilgili işlemleri kendisinden onay almak suretiyle yapması için eşinin yeğeni olan davalı ...’i vekil tayin ettiğini, ...in önce maliki olduğu taşınmazlarda imar, ifraz ve tevhit işlemleri yaptırdığını, oluşan 53 ada 56, 58, 61, 93 ve 239 parsel sayılı taşınmazdaki paylarını diğer davalı ...’e temlik ettiğini, 53 ada 240 parsel sayılı taşınmazdaki payının bir kısmını davalı Şirket’e, kalan kısmını ise ...’e devrettiğini, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, davalı Şirketin basiretli tacir gibi davranmadığını ileri sürerek, 56, 58, 61 ve 93 parseldeki tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline, 239 ve 240 parsel sayılı taşınmazlardaki paylarına yönelik tevhit ve ifraz işleminin iptali ile paylarının adına tesciline, tevhit ve ifraz işleminin iptal edilmemesi halinde ise davalılara devredilen paylarının iptali ile adına tesciline, bunlar mümkün olmazsa bedelin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş, aşamada ölümü üzerine mirasçıları davaya devam etmişlerdir.
II. CEVAP
Davalı ..., annesi ile kardeş olan davacı arasında bir feragat sözleşmesi yapıldığını, aralarında devam eden davalardan karşılıklı vazgeçileceğini, davacının Yenimahalle’deki taşınmazlardan, kendi annesinin ise Şenyurt’taki taşınmazlardan pay almayacağı şekilde anlaşıldığını, bu anlaşma doğrultusunda devirlerin yapıldığını, davacının bilgisi dışında işlem yapıldığı iddiasının doğru olmadığını, sözleşme uyarınca yapılan binadaki H1 no.lu bağımsız bölümün davacıya verileceğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Davalı şirket, davanın firmaları ile ilgisi olmadığını, davacının usulünce vekil tayin ettiği... ile sözleşme yapıldığını, davacıya 0.67 daire düştüğünü ancak böyle bir pay veremeyeceği için A blok kat 2'de tam bir daire verdiğini ancak...'in azledilmesi nedeniyle devrin gerçekleşmediğini, dairenin şu anda firma üzerinde olduğunu ve davacıya devretmeye hazır olduklarını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., davacının eşi ve kardeşinin yakınları arasında bir sözleşme imzalandığını, bu sözleşme doğrultusunda taşınmazları davalı ...’e devrettiğini, sözleşmede davacıya donanmış daire verilecektir diye bir ibare mevcut olduğunu, ancak diğer arsa sahiplerinin de imzaladığı sözleşmede donanmış daire olmadığını, 240 parsel sayılı taşınmazda davacıya da bir daire düştüğünü, anılan sözleşmede o tarihte davacının avukatı olan...'ın da tanık olarak yer aldığını, davacıya bilgi vermediğini çünkü tüm işlerle eşinin uğraştığını, anlatsa da davacının bir şey anlamayacağını, dolandırdığını iddia ettiği için davacıya tazminat davası açacağını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı gerekçesiyle, 53 ada 56, 58, 61, 93 ve 239 parsel sayılı taşınmazlar yönünden tapu iptali tescil talebinin kabulüne, 240 parsel sayılı taşınmaz yönünden tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2.İstinaf Nedenleri
Davacılar istinaf dilekçelerinde özetle, 53 ada 240 parsel yönünden verilen tazminat alacağının düşük olduğunu, vekilin işlemi ile 238 parsel sayılı taşınmazın ifrazla 53 ada 239 ve 240 parsel olarak ikiye bölündüğünü, anılan parsel yönünden ilk taleplerinin bu iki işlemin iptali ile taşınmazların geriye döndürülmesi olduğunu, Mahkemenin bu hususta imkansızlıktan söz ettiğini, bunun kabulünün mümkün olmadığını, bilirkişi raporlarında haklarının 0,98 oranında bir daire olduğu yönündeki tespitin kabulünün mümkün olmadığını, uğranılan zararın tam olarak karşılanmasının esas olduğunu, hissenin dönüştüğü dairelerin tespiti ve adlarına tescilinin talep edilmesinin hiçbir zaman sözleşmeye icazet verildiği anlamında yorumlanmayacağını, yasal ve geçerli bir belge ile ortaya konamayan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ne şekilde oluşturulduğunun belli olmadığını, bilirkişilerin davalıların beyanlarıyla A Blok 8 numaralı daire üzerinden değer belirlediklerini, arsa sahiplerinin her birine verilen arsa ve dairelerin denetime açık surette tespiti istenmiş olmasına rağmen bu talebin yerine getirilmediğini, davalıların tanıklarının dinlenilmemesi gerekirken dinlenmelerinin hatalı olduğunu, delil listesinin süresi içerisinde sunulmadığından dikkate alınmaması gerektiğini, dava dilekçesinde avans faiz oranının istenmiş olduğu halde yasal faize hükmedilmiş olmasının da usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın değinilen yönlerden kaldırılmasını istemişlerdir.
Davalılar istinaf dilekçelerinde özetle; tazminatı gerektirir bir durum olmadığını, bunun daire bedeli olarak düzeltilmesi gerektiğini, davacının bir daire hakkı olduğunu kabul ettiklerini, daire bedeli taraflarınca ön inceleme duruşmasında kabul edildiği için vekalet ücretine hükmedilemeyeceğini, ......'in, .....'ın annesi ..... ile davacı ... arasında görülen davada varılan anlaşmanın gereklerini yerine getirdiğini, Yerel Mahkemece Pazar Kadastro Mahkemesinin 2010/96 Esas, 2011/88 Karar sayılı kararı, işbu dosya içeriğinde bulunmasına rağmen incelenmediğini, paylaşımı tarafların kendi iradeleriyle yaptığı ve dava konusu edilen 53 ada 36, 53 ada 58, 53 ada 61, 53 ada 93 ve 53 ada 239 parsellerin hisse oranında iptallerinin doğru olmadığını, Yerel Mahkemenin vekalet ilişkisi yönünde değerlendirme yaparken hataya düştüğünü, vekalet akdini kötüye kullanıldığı yönündeki iddianın çürütülmüş olduğunu, kararın açıkça vekalet müessesine güvensizlik doğuracağını, itirazlarının değerlendirilmediğini ileri sürerek, kararın değinilen yönlerden kaldırılmasını istemişlerdir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 05/04/2021 tarihli ve 2021/333 Esas, 2021/328 Karar sayılı kararı ile davacı ... adına kayıtlı taşınmazların vekil davalı ... tarafından diğer davalılara satış yoluyla devredilmiş olmasına rağmen davacıya herhangi bir bedel ödendiğinin ispatlanamadığı, davalı şirketin davayı kabul beyanı ve diğer davalı ...'ın vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilebilecek kişilerden olduğu, 53 ada 240 parsel sayılı taşınmazdaki davacı hisselerinin de aynı şekilde vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle devredildiği, ancak bu taşınmaz üzerine kat irtifakı tesis edilerek bağımsız bölümler oluşturulduğu, taşınmazın diğer hissedarları ile davalı şirket arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımın davacı tarafça kabul edilmediği, benzer uyuşmazlıkta Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin emsal kararlarında belirtildiği şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşımı kabul etmeyen davacının 53 ada 240 parselde kat irtifakı öncesi tapu payına karşılık gelen bağımsız bölüm oranı belirlenerek bu bedelin İlk Derece Mahkemesince hüküm altına alınmasında bir isabetsizlik görülmediği, uyuşmazlığın niteliği gereği yasal faize hükmedilmesinde bir isabetsizlik olmadığı gerekçeleriyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar temyiz isteminde bulunmuşlardır.
2. Temyiz Nedenleri
Davacılar temyiz dilekçelerinde, öncelikli taleplerinin tapu iptali ve tescil olduğunu, bedelin terditli talepleri olduğunu, asli talebin mümkün olup olmadığı hususunda yeterli araştırmanın yapılmadığını, bilirkişinin soyut matematik işlemleriyle hazırladığı rapora dayanarak hüküm kurulduğunu, projenin tamamen göz ardı edildiğini, davalıların dosyaya sunduğu adi yazılı ve hukuken geçersiz belgelere itibar edildiğini, vekalet görevi kötüye kullanılarak yapılan satış suretiyle arsa payı devri gibi, davalı şirket yönünden kat irtifakı tesis işleminin de geçersiz olduğunu, hangi kriterlere göre hesaplanıldığı belli olmayan çok düşük bir tutar üzerinden karar verildiğini, davalı şirketin aslını ibrazdan kaçındığı bağımsız bölüm paylaşımına ilişkin "inşaat sözleşmesi"için HMK'nın 220. maddesinde öngörülen usul kuralının uygulanmadığını, Mahkemenin sözleşmenin ibrazını istemesine rağmen ibraz edilmediğini, ihtiyati tedbirin sonradan şirketin gösterdiği tek daire ile sınırlandırılmasının haklarını elde etme olasılığını tehlikeye düşürdüğünü, yüklenicinin ...'in arsa payını devralarak sadece onu arsa payından etmekle kalmadığını, tesis edilen kat irtifakı listesinde bağımsız bölüm sahibi olmaktan da mahrum bıraktığını, bu nedenle ...'in arsa payı ve arsa payına proje bazında tekabül eden bağımsız bölümlerin tespit edilerek davacı adına tescilinin gerektiğini, aynı durumun davalı ... yönünden de yapılması gerektiğini, şirketin davayı kabul ettiğine ilişkin Mahkemenin kabulü ve bu bağlamda yargılama giderlerinden indirim uygulamasının hatalı olduğunu, 53 ada 240 parselin akit tablosundaki verilere ve projeye göre davacıya verilmesi gereken bağımsız bölüm sayısının araştırılmadığını, her dairenin değerinin aynı olmadığını, bilirkişilerin A blok 8 numaralı daire üzerinden hesaplama yaptığını, o dairenin değerinin düşük olduğunu, aynı yerde mirasbırakanın kız kardeşine ve ...'e düşen dairelerin çok değerli olduklarını, ilk taleplerinin işlemlerin iptali ile taşınmazların geriye döndürülmesi, yani mirasbırakanlarının hissesinin ilk hale getirilmesi olduğunu, davalı ...'ın ikrarı, kat irtifak tablolarında Meliha'nın hisselerini ketmetmekle elde ettikleri daireler birlikte değerlendirildiğinde, Meliha'ya en az üç adet daire kalması ve davalı şirketin basiretli tacir gibi davranması gerektiğini, dava dilekçesinde avans faiz oranı istenmiş olduğu halde, yasal faize hükmedildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemişlerdir.
Davalılar temyiz dilekçelerinde özetle, davayı daha ilk celsede bir daire yönünden kabul ettiklerinden aleyhlerine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilemeyeceğini, İlk Derece Mahkemesi kararının bu nedenle bozulması gerektiğini, vekalet akdinin kötüye kullanılmadığını, diğer paydaşlarda olduğu gibi Meliha'nın da daire aldığını, alınan dairenin de davanın başında kabul ettikleri daire olduğunu, bedelsiz arsa satışının söz konusu olmadığını, tanık ifadeleriyle ispatladıkları, Kadastro Mahkemesi dosyası ile açıkça ortaya koydukları gibi taraflar arasında görülen mal paylaşımı davasında varılan mutabakata uygun hareket edildiğini, Pazar Kadastro Mahkemesinin 2010/96 E., 2011/88 K. sayılı ilamının incelenmediğini, anılan dosyada bir anlaşma ve feragat olduğunu, dava konusu hisseler üzerinde anlaşma sağlandığını, tanıkların da bu hususu doğruladığını, ......'in yaptığı işlemlerden dolayı para almadığını, tüm işlemlerin Meliha'nın menfaatine uygun yapıldığını, Mahkemenin davacı ...'nın arsa payına karşılık gelen daire sayısını bulması ve bu bedelin ödenmesine hükmetmesinin doğru olduğunu, kararın bu bölümünü temyiz etmediklerini, tüm dairelerin aynı metrekareye sahip olduğunu, davacının arsa payına karşılık gelen daire sayısının 0,98 daire olduğunu, buna rağmen bir tam daire olarak davayı kabul ettiklerini, Yerel Mahkemenin bedel üzerinden karar vermesinin yararlarına olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemişlerdir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 390. maddesinde) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
3.2.2. Öte yandan, vekaletnamenin hile ile alındığı iddiası, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasını da içermektedir.
3.2.3. 6100 sayılı HMK'nın 308. maddesinde davayı kabul, davacının talep sonucuna, davalının kısmen veya tamamen muvafakat etmesi olarak tanımlanmış, 309. maddesinin 4. fıkrasında kayıtsız ve şartsız olması gerektiği, 311. maddesinde ise kesin hüküm gibi hukuki sonuç doğuracağı belirtilmiştir.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriğinden, davacı ...’nın Ardeşen Noterliğinin 15.03.2013 tarihli ve 1757 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile davalı ...’i vekil tayin ettiği, dava konusu 53 ada 238 parsel sayılı taşınmazın 29.04.2014 tarihinde ifrazı ile 53 ada 239 ve 240 parsel sayılı taşınmazların oluştuğu, vekilin davacı ...’nın kayden maliki olduğu 53 ada 56 ve 58 parsel sayılı taşınmazlardaki 53/136’şar, 61 parsel sayılı taşınmazdaki 1/8, 93 parsel sayılı taşınmazdaki 1/48 ve 239 parsel sayılı taşınmazdaki 79/2400 payını 16.12.2014 tarihinde davalı ...’e temlik ettiği, davacının 240 parsel sayılı taşınmazdaki 55/2400 payını 29.09.2014 tarihinde davalı şirkete, 24/2400 payını ise 16.12.2014 tarihinde davalı ...’e devrettiği, 240 parsel sayılı taşınmazda kat irtifakı tesis edildiği anlaşılmıştır.
3.3.2. Hemen belirtmek gerekir ki, dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yukarıda (3.2.) numaralı paragrafta açıklanan yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve davanın kabulüne karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalılar vekilinin tüm itirazlarının, davacıların da aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan itirazlarının reddine,
3.3.3. Somut olayda, HMK’nın 309. maddesinde de belirtildiği üzere kabulün kayıtsız şartsız olması gerekirken, davalı şirketin davayı kendi belirlediği bağımsız bölüm yönünden kabul ettiğini bildirmesi nedeniyle usulüne uygun ve sonuç doğuracak nitelikte bir kabulün varlığından söz edilememesine rağmen kabulün geçerli sayılması, bilirkişilerin 240 parsel sayılı taşınmaz için davacı payına isabet edecek bağımsız bölüm hesaplaması yaparken davacının kabul etmediği ve adi yazılı şeklinin mahkemeye ibraz edildiği bir sözleşme üzerinden davacıya isabet edecek bağımsız bölüm miktarının saptanması, bağımsız bölüm miktarı saptandıktan sonra da davacı tarafın öncelikli talebinin tapu iptal ve tescili, terditli talebinin bedel olduğu, davalı ... ve davalı şirket üzerine kayıtlı bağımsız bölümlerin olduğu gözetilmeden bedele hükmedilmesi hatalıdır.
3.3.4. Hal böyle olunca, öncelikle konusunda uzman 3 kişilik bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılarak, yöredeki emsal kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de nazara alınmak suretiyle taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmiş olsa idi davacı tarafa hangi oranda (kaç tane) bağımsız bölüm verileceğinin belirlenmesi ve davalı ... ve davalı şirkete devredilen paylar dikkate alınarak davacıların öncelikli olan tapu iptali ve tescil talepleri kabul edilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile (III. ve IV/3.) numaralı paragraflarda yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması isabetsizdir.
3.3.5. Kabule göre de, usulüne uygun bir kabul beyanı olmadığından vekalet ücretine ve yargılama giderlerine kabul beyanı varmış gibi hükmedilmesi de doğru değildir.
VI. SONUÇ:
Davacılar vekilinin değinilen yön itibariyle yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1. maddesi uyarınca Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK’nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Pazar (Rize) Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, kararın bir örneğinin Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden ve edilen davacılar vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen ve eden davalılardan alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edenlere geri verilmesine, 17.02.2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.