"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 16. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesince verilen 21/04/2021 tarihli 2019/251 Esas - 2021/782 Karar sayılı karar yasal süre içerisinde davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 08/03/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Avukat ... geldi. Davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davacı ... vekili gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, 115 ada 244 ve 124 ada 4 parsel sayılı taşınmazları yatırım amaçlı satın aldığını, dava dışı emlakçı ... ... ile irtibat kurduğunu, ... ...'ın kendisini ... ... isimli şahıs ile tanıştırdığını, dava dışı ... ...'ın Jandarma Genel Komutanlığından ikramiye kazandığını ve bu ikramiyeyi gayrimenkule yatıracağını söylediğini, aracılık eden emlakçının da satış ile ilgili her türlü soruna kefil olduğunu söylemesi üzerine taşınmazları satma konusunda ikna edildiğini, satış işlemlerinin yapılması için 25/03/2015 tarihinde bir araya gelindiğinde ... ...'ın taşınmazları kendi adına değil çocuğu adına alacağını söylediğini, çocuğunun da bugün müsait olmadığını, vekalet vermeleri ve satış parasının tapuda işlem yapıldıktan sonra ödenmesi hususunda ikna edildiğini ve ... ...'a 25/03/2015 tarihinde vekalet verdiğini, ... ...'ın çocuğunun müsait olmadığını bahane ederek üç dört gün kendisini oyaladıklarını, bu olayların hemen ardından Kazan Tapu Müdürlüğüne geldiğini ve 115 ada 244 parsel sayılı taşınmazı vekil ...'in, 26/03/2015 tarihinde iş birliği içerisinde olduğu davalıya 36.000,00 TL bedelle sattığını öğrendiğini ve derhal vekillikten azlettiğini ileri sürerek dava konusu 115 ada 244 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı, dava konusu taşınmazı 170.000 TL bedelle, iyiniyetli olarak satın aldığını, tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek satış bedeli olmayıp ülkemizdeki tapu sicil müdürlüklerinin rutin uygulaması doğrultusunda gayrimenkulün satış değerinin düşük gösterildiğini, ayrıca davacının vekalet görevini gereği gibi ifa edilmediğine ilişkin iddiasının vekil ile vekil eden arasındaki iç ilişkiyi ilgilendiren bir sorun olduğunu, iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğundan kendisine karşı ileri sürülemeyeceğini, davacının ... ...'ı, gayrimenkulün satışı hususunda tamamen hür iradesi ile noter önünde düzenlenen vekaletname ile yetkilendirdiğini, kendisinin bu vekaletnamenin sıhhatini veya içeriğini araştırmakla mükellef olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Kahramankazan Asliye Hukuk Mahkemesinin 13/11/2018 tarihli ve 2016/297 E., 2018/339 K. sayılı kararıyla; daha az harç ödemek amacıyla taşınmaz bedelinin tapu senedinde olandan daha az gösterilmesinin yaygın bir alışkanlık olduğu, davalı tanıklarından ... ...'ın, satış bedelinin elden verildiğini belirttiği, davacının, yapılan satış işleminden haberdar olmasına rağmen davasını 1 yıldan fazla bir süre sonra açması dikkate alındığında, meydana gelen uyuşmazlığın aslında davacı ve vekili ... ... arasındaki iç ilişkiden kaynaklandığı, davacının TMK m. 2 maddesi uyarınca iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2.İstinaf Nedenleri
2.1. Davacı, yerel Mahkemenin davayı ret gerekçesinin açıkça usul ve yasaya aykırı olduğunu, delillerin takdiri ve değerlendirmesinde hataya düştüğünü, gerekçenin çelişkili olduğunu, miktar yönünden vekâletnamede sınırlama olmamasının, 250.000.00 TL değerinde bir yeri 36.000.00 TL'ye satma anlamına gelmeyeceğini, taşınmazının dörtte bir fiyatına davalıya satıldığını ve kendisine hiçbir ödeme yapılmadığını, Mahkemenin, dava konusu taşınmazın satış bedelinin 36.000.00 TL olduğuna dair tespiti ile çelişerek tanık anlatımlarına itibar ettiğini ve davalının taşınmazı 170.00.00 TL bedelle aldığını örtülü olarak kabul ettiğini, davalının kötü niyetli olduğunu ve kendisinin zararına neden olduğunu, çok kısa süre içinde ve çok düşük bedelle taşınmazı satın alan davalının iyiniyetli kabul edilemeyeceğini, kendisini taşınmaz bedelinin ödeneceğini söyleyerek oyaladıklarından hemen davasını açmadığını ileri sürerek istinaf talebinde bulunmuştur.
3. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 21/04/2021 tarihli ve 2019/251 E., 2021/782 K. sayılı kararıyla; davacının eldeki davayı kayıt malikine karşı tapu iptali ve tescil talepli olarak açtığı, dava dışı ... ...'ın, davacının verdiği 25/03/2015 tarihli vekalet uyarınca dava konusu taşınmazı, ertesi gün yani 26/03/2015 tarihinde 36.000 TL bedel karşılığında davalıya temlik ettiği, vekaletin verilmesiyle satış arasında çok kısa bir süre bulunduğu, taşınmazın keşfen belirlenen gerçek değeri ile devir bedeli arasında fahiş fark bulunduğu, davalının taşınmazı 170.000 TL bedelle satın aldığını beyan ettiği ancak iddia edilen bu ödemeye ilişkin olarak herhangi bir ödeme belgesi sunulamadığı, toplanan delillerle davacının davasını ispat ettiği, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, reddedilmesinin doğru olmadığı gerekçesi ile davacının istinaf başvurusunun kabulü ile yerel mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davalı vekili, vekilin, vekalet görevini gereği gibi ifa etmemesi veya vekil edenin iradesi dışında ifa etmiş olması ya da vekilin satış bedelini vekil edene ödememesi gibi sorunların, münhasıran vekil ile vekil eden arasındaki iç ilişkiyi (vekalet ilişkisini) ilgilendirir sorunlar olduğunu, vekil ile vekil eden arasında yaşanan bu gibi sorunların, şeklen ve hukuken geçerli olan vekaletnameye ve tapu kaydına güvenle taşınmaz mülkiyeti edinen iyi niyetli üçüncü kişi konumundaki müvekkiline karşı ileri sürülemeyeceğini, davacının dava ve istinaf dilekçelerinde, müvekkili ile vekil arasında kasıtlı olarak davacının aleyhinde işlem yapmak üzere çıkar ilişkisi bulunduğu yönünde herhangi bir iddiası olmadığı gibi, davacının dava konusu taşınmazın satışı için vekalet verdiği ... ... ile müvekkilinin birbirlerini tanımadıkları ve aralarında herhangi bir çıkar ilişkisi olmadığının, tahkikat aşamasında dinlenen gerek davacı gerekse de davalı tanıklarının beyanlarıyla da kesin surette kanıtlandığını, tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek satış bedelinden düşük olmasının sözleşmenin geçerliliğini etkilemeyeceğini, İstinaf mahkemesinin karar gerekçesinin tamamen varsayıma dayalı olup, hukuki ve yasal olmadığını, vekaletnamenin verildiği tarihten (25.03.2015) bir gün sonra (26.03.2015) satış yapılmasında hukuka aykırı bir durum olmadığını, vekaletname ile yapılan satışlarda vekalet tarihi ile satış tarihi arasında geçmesi gereken süre yönünden yasal bir sınırlama olmadığı gibi, vekil eden davacının da vekaletname metninde vekiline bu yönden bir sınırlama getirmediğini, dava konusu taşınmazın müvekkili tarafından satın alındığını 31/03/2015 tarihinde öğrenerek bu tarihte vekili vekaletten azleden davacının, huzurdaki davayı aradan 1 yıldan daha uzun bir süre geçtikten sonra, 05/05/2016 tarihinde açtığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.2.2. HMK’nın 190. maddesinde, "İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.",
3.2.3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesinde, "Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.", hükümlerine yer verilmiştir.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının Ankara 63.Noterliğinin 25/03/2015 tarih ve 10071 yevmiye numaralı (içerisinde satış yetkisi bulunan) vekaletnamesi ile vekil olarak tayin ettiği dava dışı ... ...’ın, davacıya ait çekişme konusu 115 ada 244 parsel sayılı taşınmazı 26/03/2015 tarihinde satış yolu ile davalı ...’a temlik ettiği, yine aynı Noterliğin 31/03/2015 tarihli ve 10756 yevmiye numaralı azilnamesi ile de vekilin azledildiği, davalı ile vekilin el ve işbirliği içerisinde hareket ederek kendisini zarara uğrattıklarını,vekalet görevinin kötüye kullanıldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemli olarak eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.
3.3.2. Somut olayda, tüm dosya içeriği ve toplanan delillere göre davacının çekişme konusu taşınmazını satış iradesinin bulunduğu, bu iradeye uygun olarak dava dışı vekil ...’in satış işlemini gerçekleştirdiği, ancak bedelin vekil tarafından davacıya ödenip ödenmediğinin bilinmediği, davacının sadece kayıt malikini davalı olarak gösterdiği, diğer yandan dosya kapsamı ile davalının vekille el ve işbirliği içerisinde olduğu hususunun (V/3.2.2) ve (V/3.2.3) paragraflarda yer verilen yasal düzenlemeler gereğince ispat edilemediği açıktır.
3.3.3. Hâl böyle olunca; davanın reddine karar verilmesi gerekirken delillerin takdirinde hataya düşülerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371/1-a maddesi uyarınca Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, HMK’nın 373/2. maddesi gereğince dosyanın kararı veren Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davalı vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücreti temyiz edilenden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 08/03/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.