"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ: KANDIRA ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen kararın davalı ... vekili tarafından istinafı üzerine, Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.2 maddesi uyarınca kabulü ile hüküm ortadan kaldırılarak davalı ... yönünden davanın reddine, diğer davalılar ..., ... ve ... yönünden ise pasif husumet yokluğundan davanın reddine dair verilen karar, süresi içinde davacı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmekle, duruşma günü olarak saptanan 30/05/2022 Pazartesi günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili ... geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı ... vekili ve diğerleri gelmedi. Yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, saf biri olmasından faydalanan davalı ...'in “sigorta işlemlerini gerçekleştirip, seni emekli edeceğiz” telkini ile kendisinden hile ile vekaletname alarak maliki olduğu 105 ada 30, 125 ada 38, 127 ada 14, 133 ada 5, 143 ada 11, 143 ada 33 ve 108 ada 90 parsel sayılı taşınmazlarını davalı ...’e ve davalı ...'a, adı geçenlerin de diğer davalı ...'e devrettiğini, işlemler bilgisi ve iradesi dışında yapıldığı gibi kendisine herhangi bir bedel de ödenmediğini, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, tüm davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettiğini ileri sürerek, tapu kayıtlarının iptali ile adına tescilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., Kandıra ilçesinde emlakçılık işi yaptığını, dava konusu taşınmazları öncesinde tanıdığı Kandıra köylerinde güneş enerjisi işi yapan dava dışı ... vasıtasıyla pazarlık sonucunda bedelini ödeyerek satın aldığını, satış bedelini davalı vekil ...'e ödediğini, yaklaşık 3 ay kadar sonra taşınmazları diğer davalı ...’a bedeli karşılığında devrettiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., emlakçılık yapan dava dışı eşi ...’in daha önceden tanıştığı dava dışı ... isimli şahıstan taşınmazların satılık olduğunu duyduklarını, davalı ...’ın vekili ve dava dışı ... ile yapılan pazarlık neticesinde taşınmazları 25.000 TL bedelli çek ve 85.000 TL nakit para olmak üzere toplamda 110.000,00 TL karşılığında satın aldığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Diğer davalılar ... ve ...; davaya cevap vermemiş, duruşmalara da katılmamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, davacının emeklilik işlemlerinin yapılacağı inancıyla davalı ...’e vekaletname verdiği, ancak davalı vekil ...’nin vekalet görevini kötüye kullanarak davacının iradesine aykırı şekilde dava konusu taşınmazları devrettiği, satış bedelinin davacıya ödendiğinin de davalılar tarafından ispatlanamadığı, son kayıt maliki Şenay yönünden de taşınmazların rayiç değerleri ile resmi senetteki satış bedelleri arasında aşırı orantısızlık bulunduğu, eşi emlakçı olan davalı ...'ın taşınmazların değerlerini ufak bir araştırmayla bilebileceği hususlar birlikte değerlendirildiğinde davalı ...'ın da ediniminde iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile tapu iptali ve tescile; kayıt maliki olmadıkları gerekçesiyle diğer davalılar ..., ... ve ... yönünden ise davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2.İstinaf Nedenleri
Davalı ... vekili, verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, satışın gerçek bir satış olduğunu, ediniminde iyi niyetli olduğunu, tapu kaydına güvenerek taşınmazların 110.000,00 TL karşılığında satın alındığını, salt tapuda gösterilen değer düşüklüğünün kötü niyete karine olamayacağını, vekil ...'in ilk olarak taşınmazları emlakçılara sattığının sabit olduğunu, uyuşmazlığın davalı vekil ...'in aldığı satış bedellerini davacıya ödeyip ödemediği noktasında toplandığını, davacının vekil ...'den tazminat talep edebileceğini, açılan davada terditli bir istemin de bulunmadığını belirterek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesinin 17/11/2021 tarihli ve 2021/874 E., 2021/1463 K. sayılı kararıyla; tanık olarak dinlenen ...'nın beyanından son kayıt maliki davalı ...'ın bedelini ödeyerek taşınmazları satın aldığının anlaşıldığı, davalı ...'ın eşi ile davalı ...’in aynı bölgede emlakçılık yapmaları sebebiyle öncesinde tanıştıkları, diğer davalı ...'ı ise tanımadıkları, davalı ...’ın eşinin iş nedeniyle önceden tanıdığı ...’nın tavsiyesiyle taşınmazları satın aldığı, ediniminde iyiniyetli olduğu, davada tazminat isteğinin de bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulü ile hüküm ortadan kaldırılarak davalı ... yönünden tapu iptal-tescil isteğinin reddine, diğer davalılar ..., ... ve ... yönünden ise kayıt maliki olmadıklarından davanın pasif husumet yokluğu nedeni ile reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili, verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalı tanığı olarak dinlenen davalı ...’ın eşi ... ile tanık ...’nın daha önceden tanışmaları ve aynı işi yapmaları sebebiyle kendi çıkarları için aynı doğrultuda beyanda bulunduklarını, salt tanık ...’nın beyanlarına itibar edilerek hüküm kurulmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, dinlenen tanık beyanlarıyla davacının saf biri olduğunu ve emekli olmak için davalı ...’ye vekaletname verdiğinin anlaşıldığını, Kuzey Marmara otoyolundan sonra Kandıra ilçesinde bulunan taşınmazların çok değerlenmesi üzerine emlakçıların bu tarz yollara başvurduğunu, davalıların veya satışa aracılık yapanların hepsinin emlakçı olup aynı zamanda birbirlerini tanıdıklarını, iyiniyetlerinden bahsedilemeyeceğini, dava konusu taşınmazların akit tarihindeki değeri 182.680 TL olup davalı ...'ın ödediğini iddia ettiği 110.000 TL'yi ödediğini ispatlayamadığı gibi, bu bedelin gerçek değerden çok düşük olduğunu, tüm davalıların birbirlerini tanıdığını ve el ve işbirliği içerisinde hareket ettiğini belirterek, hükmün bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilinin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi, vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.2.2. Öte yandan bilindiği üzere, 4721 sayılı TMK’nın 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” ve 1024. maddesinde; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
Diğer yandan, 14/02/1951 tarihli ve 1949/17 Esas - 1951/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, “Vakıa ve karinelerden, olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirlenmiş olan kimsenin kötüniyetinin, diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağına ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyiniyetin ve kötüniyetin bu durumda mahkemece re'sen nazara alınabileceğine” karar verilmiştir.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının Kocaeli 6. Noterliğinin 22.07.2013 tarih ve 21069 yevmiye numaralı vekâletnamesi ile, Kocaeli ili, ilçeleri ve köyleri hudutlarında adına kayıtlı bilumum taşınmazların satışı konusunda davalı ...’i vekil tayin ettiği, vekil ...’nin dava konusu 105 ada 30, 127 ada 14, 108 ada 90, 133 ada 5 ve 143 ada 11 parsel sayılı taşınmazları 17.12.2013 tarihli aynı akitle davalı ...’e, ...’in de anılan taşınmazların tamamını 24.02.2014 tarihli aynı akitle diğer davalı ...’a satış suretiyle devrettiği; yine vekil ...’nin diğer dava konusu 125 ada 38 ve 143 ada 33 parsel sayılı taşınmazları da 20.02.2014 tarihli aynı akitle davalı ...’a devrettiği; davalı ...’in ise dava konusu taşınmazların tamamını 21.03.2017 tarihli aynı akitle davalı ...’e satış suretiyle devrettiği, davacının 26.06.2014 tarihinde davalı vekil ...’i vekillikten azlettiği anlaşılmaktadır.
3.3.2. Somut olayda, dinlenen tanık beyanları ve tüm dosya kapsamından, davalı vekil ...’nin davacının iradesine aykırı olarak, dava konusu 105 ada 30, 127 ada 14, 108 ada 90, 133 ada 5 ve 143 ada 11 parsel sayılı 5 parça taşınmazı davalı ...’e, diğer dava konusu 125 ada 38 ve 143 ada 33 parsel sayılı 2 parça taşınmazı ise diğer davalı ...’e satış suretiyle devrettiği, davalı ...’in temlik aldığı 5 parça taşınmazın tamamını daha sonra davalı ...’e devrettiği, davalıların satış bedellerini ödediklerini ispatlayamadığı, davalı vekil ...’nin vekalet görevini kötüye kullanarak ilk el konumundaki diğer davalılar ... ve ... ile el ve işbirliği içinde davacıyı zararlandırma kastıyla hareket ettiği; öte yandan davalı ...’in ikinci el konumunda olduğu 105 ada 30, 127 ada 14, 108 ada 90, 133 ada 5 ve 143 ada 11 parsel yönünden de devirlerin kısa aralıklarla ve düşük bedellerle gerçekleştirilmesi, satış bedelinin ödendiğinin ispatlanamaması karşısında ediniminde iyiniyetli kabul edilemeyeceği açıktır.
Son kayıt maliki davalı ...’in ise, satış bedelini ödediğini ispatlayamadığı gibi, ödediğini iddia ettiği bedelin taşınmazların gerçek değerinden oldukça düşük olduğu, davalı ...’ın dava dışı kocası ...’ın da Kandıra’da emlakçılık işi yaptığı, dinlenen tanık beyanlarından, çekişmeli taşınmazların ilk satışına aracılık eden dava dışı ... ile davalının kocası ...’ın arkadaş oldukları ve birlikte iş yaptıklarının anlaşıldığı, aracı ...’nın aynı zamanda diğer davalılar ..., ... ve ...’i de tanıdığı, yine davalının kocası ...’ın emlakçılık yapan ilk el davalı ...’i de tanıdığı dosya kapsamıyla sabit olup, açıklanan tüm bu olgular ve olayların akışından, son kayıt maliki davalı ...’ın da durumu bilen ve bilebilecek kişi konumunda bulunduğu, ediniminde iyiniyetli kabul edilemeyeceği ve Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmaktadır.
3.3.3. Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371/1-a maddesi uyarınca Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, HMK’nın 373/2. maddesi gereğince dosyanın kararı veren Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davacı vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalılardan alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 30/05/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.