"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ : İSTANBUL 11. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil istemli dava sonunda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 15/02/2022 tarihli, 2021/2158 Esas ve 2022/202 Karar sayılı kararı yasal süre içerisinde davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 11.10.2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... vekili Avukat...ile temyiz edilen davalılar ... v.d. vekili Avukat ...., davalılar ... v.d. vekili Avukat .... geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, ... ada .... numaralı parselin sahibi iken dava dışı ..... İnş. Paz. San. Tic. Ltd. Şti. ile aralarında 09/09/2008 tarihinde Beyoğlu .... Noterliğinin ..... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, kendisinin edimlerini yerine getirdiğini, sözleşme kapsamında yükleniciye devir yaptığını, yüklenicinin ise edimlerini yerine getirmediğini, sözleşme kapsamında yükleniciye isabet eden dairelerin yüklenici tarafından davalılara satıldığını, sözleşmenin feshi için açılan davanın kabulle sonuçlanıp kesinleştiğini ileri sürerek davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalılar, dava konusu daireleri tapu siciline güvenerek yüklenici olan.....'tan satın aldıklarını ve taşınmazları kullandıklarını, inşaat yapılırken her türlü kontrollerin yapıldığını ve herhangi bir eksiklik bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İstanbul 11. Asliye Hukuk Mahkemesinin 03/07/2018 tarihli ve 2016/503 E., 2018/337 K. sayılı kararıyla; sözleşmenin geriye etkili feshi ile müteahhide devredilen payların illetten yoksun hale geleceği, ve bu halde müteahhide ait payları sonradan edinen kişilerin de iyi niyet iddiasının dinlenmeyeceği yönündeki uygulamanın istikrar kazandığı, davalıların, müteahhide ait payları sonradan kazanan kişiler olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. Kaldırma Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin 29/11/2019 tarihli ve 2018/1907 E., 2019/1700 K. sayılı kararıyla; “… Somut olayda; arsa maliki ... tarafından......'a 30/09/2009 tarihinde davaya konu bağımsız bölümler ve bağımsız bölüm payının satış suretiyle devredildiği, davalıların da bağımsız bölümleri bu ......'tan satın aldıkları anlaşılmaktadır. Yapılacak inşaattan kendisine verilecek bağımsız bölümler karşılığı olarak arsa sahibince taşınmaz payının peşinen ve koşulsuz şekilde yükleniciye intikal ettirilmesi, yükleniciye isabet eden bağımsız bölümlerin başkalarına satılmasına muvafakat ve imkan sağlama amacına yöneliktir. Bu şekilde adına ferağı verilen ve kat irtifakı kurulan taşınmazda yüklenicinin yapmakta olduğu inşaattan payına düşen ve adına kat irtifakı kaydı bulunan bağımsız bölümün davalılara satışı işleminde alıcının kötü niyeti ve muvazaası iddia ve ispat edilmedikçe yapılan tasarruf hukuken geçerli olup davalıların mülkiyetinin TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altında olacağı açıktır. Mahkemece bu yönde yeterli bir araştırma yapıldığı söylenemez. Hal böyle olunca; davalılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/(1).a.6 maddesi uyarınca kaldırılması, arsa maliki ile.... ve ... İnşaat arasında akdedilen sözleşme ve ek sözleşme uyarınca davaya konu bağımsız bölümlerin kime isabet ettiği hususunun açıklığa kavuşturulması, duruma göre davalıların iyiniyetli alıcı konumunda olup olmadıkları üzerinde durularak yeniden esas hakkında olumlu veya olumsuz bir karar verilmesi için dava dosyasının mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerektiği anlaşılmakla aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.” gerekçesi ile davalıların istinaf taleplerinin kabulü ile yerel mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
3. İlk Derece Mahkemesince Kaldırma Kararı Sonrasında Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin 16/07/2021 tarihli ve 2019/349 E., 2021/255 K. sayılı kararıyla; ilk resmi sözleşmede paylaşım tablosu bulunmasına rağmen ikinci resmi sözleşmede bunun iptal edildiği ve 30/100 hissenin arsa sahibine, 70/100 hissenin müteahhite ait olacağının kararlaştırıldığı, ancak bağımsız bölümlerin aidiyetine dair belirleme yapılmadığı, iki resmi sözleşmenin sonrasında imzalanan adi yazılı sözleşmede de paylaşıma dair düzenleme bulunmadığı, konunun 1. celse taraf vekillerine sorulmasının ardından davacı vekilinin bilgilerinin bulunmadığını beyan ettiği, davalı vekilinin ise tapu kütüğünde hangi bağımsız bölümlerin devredildiğinin belli olduğunu ve bu devirlerin kime hangi bölümün isabet ettiğini açıklığa kavuşturduğunu bildirdiği, gerçekten 4 adet bağımsız bölümü arsa sahibinin müteahhite devrettiği, taraf vekillerinin paylaşımın sözleşmeye aykırı olduğuna dair iddialarının olmadığı, ikinci resmi sözleşmenin ilk sözleşmedeki paylaşımı iptal etmesi ve sadece oran belirtmekle yetinmesi karşısında tapuda devredilen 4 dairenin müteahhite, diğer dairelerin arsa sahibine isabet ettiğinin kabulü gerektiği, davacı tanıklarının davalıların kötüniyetli olduklarına dair bir beyanlarının olmadığı, davalı tanıklarının örtüşen beyanlarının ise davalıların iyiniyetli oldukları yönünde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
4. Kaldırma Kararı Sonrası İlk Derece Mahkemesi Kararına Karşı İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
5. İstinaf Nedenleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; iddialarını yineleyerek, İstanbul 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/387 E., sayılı dosyası ile yapılan yargılama sonunda kat karşığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalılar dava konusu tapuları devrettiklerinden ve tapu maliki olmadıklarından müvekkilinin tapu maliki üçüncü kişi hakkında dava açmasının saklı tutulmasına karar verildiğini, verilen kararın yasa yolundan geçerek kesinleştiğini; müvekkilinin dava konusu arsayı dava dışı müteahhide avans olarak verdiğinden, müteahhitin edimlerini yerine getirmiş olması halinde hak sahibi olabileceklerini, yükleniciden edinenlerin de müteahhidin halefi durumunda olduklarını, iyiniyet iddiasında bulunamayacaklarını; BAM kararı sonrası mahkemece yeniden yargılama yapılmak suretiyle önceki kararın aksine davanın reddedildiğini; tanık beyanları, dosya kapsamı ve somut deliller ile, davalıların "binanın natamam olduğunu ve iskanı olmadığını görerek, hukuki riskleri üstlenerek ve fiili durumu kabul ederek yer satın aldıklarından Yargıtay içtihatları uyarınca olaya TMK'nın 1023. maddesinin uygulanamayacağını, davalıların satın aldığı tarihte ve hatta 2012 - 2013 yıllarında dahi binanın tamamlanmamış olduğunu, davacının, İstanbul 10.Sulh hukuk mahkemesinin 2012/40 D.iş sayılı dosyası ile yaptırdığı delil tespiti neticesinde alınan 31.05.2012 tarihli bilirkişi raporu ve ekindeki fotoğraflar ile, yine İstanbul 10.Sulh hukuk mahkemesinin 2013/4 D.iş sayılı dosyasındaki 21.01.2013 tarihli bilirkişi raporu ile, kesinleşen İstanbul 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/387 E., sayılı dosyası içeriği ile bu durumun sabit olduğunu; mahkemenin BAM kararının yorumunda, delillerin takdirinde hataya düştüğünü; müteahhidin halefi olan davalılar adına olan tapu kayıtlarının sözleşme ilişkisinin feshi ile birlikte yolsuz hale geldiğini; ... ...'ın ... İnşaat'ın ortağı- yetkilisi ve müvekkili ile yapılan sözleşmelerin tamamını fiilen imzalayan kişi olduğunu, ... ... ile ... İnşaat arasında organik bağ bulunduğunu, ... ... ... ... İnşaat adına devir yapılması arasında herhangi bir fark olmadığını, dolayısıyla müvekkilinin ... ...'a kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde edim ifası olarak devir yapmakta herhangi bir mahsur da görmediğini; ... İnşaat'ın da ... ...'a yapılan tapu devrini kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendisine yapılması kararlaştırılan bir devir olarak kabul ettiğini; esasen İstanbul 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/387 E., sayılı dosyası ile görülen dava dosyasında ne ... ..., ne de ... İnşaat husumet itirazında bulunmamakla, İstanbul 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/387 E., sayılı dosyası ile bu kişilere karşı açılan davada bu kişilerin müteahhit kabul edilip sözleşme ilişkisi bu şekilde fesh edilmekle, bu kişiler gibi bu kişilerin halefi olanların da, artık husumet noktasında bir itirazda bulunması, bunun doğal sonucu olarak da huzurdaki dosyanın davalılarının, ... ...' ın sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişi olduklarını ileriye sürmelerinin mümkün olmadığını; dava konusu binanın kaçak, temeli olmaması sebebi ile yıkılmasına karar verilmiş olan, ekonomik değeri olmayan bir yapı olduğunu, müvekkilinin fiilen teslim alıp kullandığı bir yer bulunmadığını; pek çok Yargıtay içtihadında da belirtildiği üzere müteahhidin edimini yerine getirmemesi durumunda, arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmenin geriye etkili feshini talep etmek hakkının doğacağını, sözleşmenin feshi ile birlikte arsa sahibinin devrettiği avans mahiyetindeki tapuların tamamının iadesi gerekeceğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
6. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 15/02/2022 tarihli ve 2021/2158 E., 2022/202 K. sayılı kararıyla; somut olayda, yüklenici şirketin davacıların arsasına yapmış olduğu inşaatın seviyesi ve yapılan inşaatın da yapı ruhsatına ve onaylı projesine uygun olmaması sebebiyle mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğrurur şekilde feshine karar verildiği, arsa sahiplerince yüklenici şirkete intikâl ettirilen pay kayıtlarının tescilinin yüklenici şirkete kural olarak ayni haklar sağlamayacağı, çünkü, ayni hakların illete bağlı bir işlem sonucu doğduğu, değiştiği veya son bulduğu, sadece bir tescil işleminin yapılmasının, mülkiyet hakkının doğması için geçerli olmayıp; ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığının gerektiği, yüklenici şirketle davacı arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili sonuç doğurur şekilde fesih olunduğuna göre, Borçlar Kanunu'nun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve “haksız iktisap kuralları” uyarınca tarafların aldıklarını karşılıklı olarak iade etmesinin gerektiği, dinlenilen tanıkların anlatımları ve tüm dosya kapsamı itibarıyla yüklenici şirketten kat irtifaklı bölümleri veya payını edinen davalı ..., ... ve ...'nin satın alma tarihlerinden itibaren aldıkları bölümleri tasarrufları altında bulundurdukları, davalıların, kötüniyetli olduklarının dosya kapsamıyla kuşkuya yer vermeyecek şekilde saptandığının söylenemeyeceği, davalı tarafın Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi hükmünden yararlanacakları sonucuna varıldığı ve davanın reddinde isabetsizlik görülmediği gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itiraz nedenlerini yineleyip, verilen kararın hukuka ve yasaya aykırı olduğunu, müvekkili aleyhine hükmedilen vekalet ücreti ve yargılama giderlerini fahiş olduğunu, istinaf kararında bu konuda herhangi bir değerlendirme yapılmadığını, istinaf itirazlarının yeterince değerlendirilmediğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”, 1025/1-2. maddesinde "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır." düzenlemelerine yer verilmiştir.
Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; İstanbul 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/387-2016/62 E. K. sayılı dava dosyasında; davacı ... tarafından davalı ... ... ve ... İnş. Paz. San. Tic. Ltd. Şti. aleyhine açılan davada davacının, davalı ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirmeden inşaatı terkettiğini, davalıya devredilen tapu kayıtlarının da üçüncü kişilere devredildiğini ileri sürerek sözleşmenin feshine, tapu kayıtlarının iptaline ve tazminata karar verilmesini talep ettiği, mahkemece inşaatın %29 seviyesinde olduğu, davalının tüm tapuları üçüncü kişilere devrettiği gerekçesiyle sözleşmenin feshine, davalı adına kayıtlı tapu bulunmadığından davacının üçüncü kişilere dava açmakta muhtariyetine karar verildiği; kararın davalı vekilince temyizi üzerine mahkemenin temyiz talebinin süresinde olmadığından reddine karar verdiği, davalı vekilinin ek kararı temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2017/1273 E. 2017/2540 K. sayılı 04/10/2017 tarihli kararı ile ek kararın onandığı; 08/12/2009 tarihinde 3 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin ... tarafından 50.000'er TL bedelle ... ...'tan satın alındığı, ...'nin adına kayıtlı 2 nolu bağımsız bölümü 02/05/2012 tarihinde 1/2'şer pay oranında ... ve ...'e satış suretiyle devrettiği, ... ve...'nin ...'nin kızları oldukları; 1 nolu bağımsız bölümün 4/5 payının 15/01/2010 tarihinde 38.000,00 TL bedelle ... ... tarafından ...'ya satış suretiyle temlik edildiği; 4 numaralı bağımsız bölümün 27/10/2009 tarihinde 43.000,00 TL bedelle ... tarafından ... ...'tan satın alındığı; bu bağımsız bölüm ve bağımsız bölüm paylarının 30/09/2009 tarihinde ... tarafından ... ...'a satış suretiyle devredildiği; keşfe dayalı bilirkişi raporunda, 1 nolu bağımsız bölümün 4/5 payının dava tarihi itibarıyla değerinin 180.000,00 TL, 2 nolu bağımsız bölümün dava tarihi itibarıyla değerinin 210.000,00 TL; 3 nolu bağımsız bölümün dava tarihi itibarıyla değerinin 230.000,00 TL, 4 nolu bağımsız bölümün dava tarihi itibarıyla değerinin 250.000,00 TL olduğu yönünde görüş bildirildiği anlaşılmaktadır.
3.3.2. Somut olayda, davalılar ..., ..., ... ve ... ile ...’ın adlarına kayıtlı taşınmazlar, davacı ... ile sözleşme yapan yüklenici ... ... tarafından davalılara temlik edilmiştir. Yüklenici ile davacı ... arasındaki sözleşme gereğince yükleniciye temlik edilen taşınmazların dayanağı olan Beyoğlu ......Noterliği’nin 19.09.2008 tarih ve 29009 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” yukarıdaki paragrafta yazılı olan mahkeme kararı ile geriye etkili olarak feshedilmiş olmakla yüklenicinin sözleşme gereği hak etmediği taşınmazlara malik olmadığı, buna rağmen malik olmadığı taşınmazları davalılara devrettiği, tüm dosya kapsamı itibariyle davalıların natamam vaziyette bulunan taşınmazları bu halini görerek edindikleri anlaşılmakla davalıların iyiniyet savunmalarının dinlenmesine olanak bulunmamaktadır.
3.3.3. Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve hatalı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
VI. SONUÇ:
(V/3.3.2.) ve (V/3.3.3.) no.lu paragraflarda açıklanan nedenlerle; davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1. maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 sayılı HMK’nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren İstanbul 11. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 03/09/2022 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davacı vekili için 8.400,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davalılardan alınmasına 11/10/2022 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.