"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davasında bozma kararına uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine ilişkin verilen karar, yasal süre içerisinde davacı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmekle; duruşma günü olarak saptanan 13/12/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... vekili Avukat .... Misafir ile temyiz edilen davalılar vekili Avukat ... geldiler. Duruşmaya başlandı, gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, maliki olduğu 2083 ada 4 parsel sayılı taşınmazdaki 356 m²’lik hissesini davalılar ile yaptıkları inanç sözleşmesi uyarınca bağışladığını, ancak kendilerine inanılan davalıların devretmeyi üstlendikleri taşınmazı çekilen ihtarnameye rağmen iade etmediklerini ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalılar, taraflar arasında akdedilen 05/05/2010 tarihli sözleşmenin inançlı işlem olarak nitelendirilemesinin mümkün olmadığını, bu sözleşmenin bağış sözleşmesi karşılığında yapılacak inşaattan davacıya verilecek bağımsız bölümlerin devrine ilişkin karma bir sözleşme olduğunu, tüm hissedarların muvafakatiyle başlanan inşaatın tüm ruhsat ve izinlerinin alındığını, taraflar arasında yapılan sözleşmenin bir an için inançlı işlem olduğu kabul edilse dahi kendileri açısından devir borcu bulunmamakta olduğunu, davanın kabulü yönünde bir kanaat hasıl olursa sözleşmeyle birlikte davacı tarafa verilen 1000.000,00 TL’ lik senedin kendilerine iadesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, dava konusu sözleşmenin inançlı işlem olduğu kanaatine varılarak davanın kabulüne, taraflar arasındaki 05/05/2010 tarihli sözleşme gereği davacıya verilen 28/02/2020 tarihli teslim tutanağı ile Mahkeme kasasında muhafaza edilen 100.000 TL miktarlı arka tarafında "05/05/2010 Sözleşmeye istinaden teminat olarak verilmiştir." ibaresi geçen senet aslının karar kesinleştiğinde davalı ...'na verilmesine, davalıların 20/11/2017 havale tarihli cevap dilekçesinde davalılarca yapılan inşaattaki tüm hizmet ve maliyetler ile inşaata yönelik olarak ruhsat, proje, SGK Maliye ve sair tüm giderlerin, davacı tarafından Mahkeme veznesine depo edilmesi ve bu hususta fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmasına dair talepleri hakkında gerekli harçlar yatırılarak usulüne uygun açılmış dava olmadığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
Tokat 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen 17/12/2020 tarihli, 2017/542 Esas - 2020/279 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davalılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; davaya konu edilen 05.05.2010 tarihli sözleşmenin Mahkemece inançlı işlem olarak nitelenmiş olmasının doğru olmadığını, taraflar arasındaki bu sözleşmenin; bağış sözleşmesi karşılığında; taşınmaz üzerine yapılacak inşaattan davacıya verilecek bağımsız bölümlerin devrine ilişkin karma bir sözleşme, bir nevi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, sözleşmede yazılan, taraflarca kayıtsız şartsız kabul edilen bu hususların sonradan yok sayılmasının davacı tarafın kötü niyetini gösterdiğini, sözleşmenin herhangi bir hukukçudan yardım alınmadığından kötü düzenlendiğini, davacının tapuyu geri alabilmesi müvekkillerin sözleşmede yazılı 2 daireyi imal edip vermemeleri şartına bağlı olduğunu, şart gerçekleşmediği için, hukuki yarar bulunmadığından davanın reddi gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 13/04/2021 tarihli ve 2017/542 E - 2020/279 K. sayılı kararıyla; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları delillere, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına göre, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 355. maddesi uyarınca istinaf sebepleriyle sınırlı olarak ve re'sen kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucu, İlk Derece Mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçeleri ile davalılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 bendi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf talepli dilekçesinde ileri sürdüğü itiraz nedenlerini yineledikten sonra, müvekkillerince taşınmaz üzerinde yapılan inşaatın tüm masraflarının hesaplanıp Mahkeme veznesine depo edilmesi gerektiğini, dosyada yapılan ikinci keşfin amacınun da bu olduğunu, ancak Mahkemece bu hususun yerine getirilmediğini, binanın %95'inin tamamlanmış olduğunun dosyada bulunan keşif zaptı, keşifte aldırılan bilirkişi raporları ve fotoğraflardan görünmekte olduğunu, müvekkillerinin taşınmaz üzerine değeri yaklaşık 2-3 milyon Türk Lirasını bulan inşaat yaptıklarını, bu hususun görmezden gelinmesinin kararı hukukilikten uzaklaştırdığını belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.
3. Bozma Kararı
Dairenin 16/02/2021 tarihli 2021/2538 Esas - 2022/1237 Karar sayılı kararıyla; “Tüm dosya kapsamı ve davacının dayandığı sözleşme bir arada değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmaz üzerine yapılacak olan binada oluşacak bağımsız bölümlerden bir adet bodrum kat ve 1 adet 1. kat olmak üzere 2 daire veya 1.katta 2 daire alınacağının, eğer ikisi de 1. kat daire olursa 1 tanesinin bodrumla 1.kat farkını o günün rayiçlerine göre vermek şartı ile 2 daire alınacağının kabul edildiği, bu durumda taraflar arasındaki sözleşmenin inanç sözleşmesi olduğu ve davacının temlik ettiği arsa payının iade edileceği yönündeki kabulün dosya kapsamı dinlenen tanık beyanları ve büyük ölçüde bittiği anlaşılan inşaat nedeniyle mümkün olmadığı, sözleşmenin bir bütün olarak yorumlanması gerektiği, bu halde sözleşme Noterde resmi olarak düzenlenmemiş olsa da; davacı taşınmazı tapuda resmi olarak devrettiği ve davalı da sözleşmeye istinaden inşaatı yaptığından adi inşaat sözleşmesi niteliğinde olduğu, sözleşmedeki temel amacın devredilen pay karşılığı yapılacak inşaattan bağımsız bölüm almak olduğu sonucuna varılmaktadır. Öte yandan sözleşmenin inşaat yapılması ve davacıya iki adet bağımsız bölüm verilmesine ilişkin hükmü yok sayılarak, sadece bağış kısmına geçerlilik tanınarak taşınmazın tapu kaydının iptal- tescilini istemek TMK’nın 2. maddesi kapsamında dürüst davranma ilkesine aykırılık ve hakkın kötüye kullanılması mahiyetindedir. Hâl böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken delillerin takdirinde hataya düşülmek suretiyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. ” gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
4. Mahkemesince Bozma Kararına Uyularak Verilen Karar
Tokat 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 07/07/2022 tarihli, 2022/299 Esas - 2022/410 Karar sayılı kararıyla; bozma kararındaki gerekçe benimsenmek suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.
5. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
6. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, dava açıldığında inşaatın yapılmadığını ve tamamlanmadığını, davalı tarafa, temlik edilen payın davacıya iade edilmesi için ihtarname gönderildiği halde, davalı tarafın kötü niyetli olarak inşaatı tamamladığını, davacının dava konusu taşınmazdaki payından 356 m2 sini davalı ile yaptıkları inanç sözleşmesi gereğince bağışladığını, davalıların temlik aldıkları payı iade etmekle yükümlü oldukları halde iade etmediklerini, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesinin doğru olmadığını belirterek hükmün bozulmasını istemiştir.
7. Gerekçe
7.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
7.2. İlgili Hukuk
7.2.1. Bilindiği üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri (KKİS), içinde taşınmaz devri (bağımsız bölüm devri) vaadi içerdiğinden noter huzurunda yapılması zorunlu sözleşmelerdir. Noter huzurunda yapılmayan KKİS’leri geçerli olmaz ve bağımsız bölüm devri borcu doğurmaz. Ancak Yargıtay iki durumda, noter huzurunda yapılmayan KKİS’lerinin geçerli olacağına ilişkin kararları istikrarlı olarak vermektedir;
1- “ Sözleşme adi yazılı şekilde düzenlenmişse de, yüklenici sözleşmede öngörülen inşaatı tümüyle yapıp bitirmiş ve arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümleri de teslim etmiş olduğundan artık bu aşamadan sonra sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmek Medeni Kanun’un 2.maddesindeki iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz.”(Y15HD, E.1994/3473, K.1995/587, T.07/02/1995)
2- “Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenme şeklinde yapıp resmiyet kazanması zorunludur.Haricen yapılan sözleşme geçersizdir.Dava konusu olayda sözleşme resmi şekilde yapılmamışsa da tapuda devir yapılmakla geçerli hale gelmiştir. Akdi ilişkinin sıhhati konusunda herhangi bir sorun kalmamıştır.” (Y15HD, E.2010/3018, K.2011/3268, T.02/06/2011)
7.2.2. Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde; “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” düzenlemesine yer verilmiştir.
7.2.3. Bilindiği üzere; inanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir akit olup, alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki sebebini teşkil eder.
Taraflar böyle bir sözleşme ve buna bağlı işlemle genellikle, teminat teşkil etmek ve iade edilmek üzere, mal varlığına dahil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki muamelelerden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak, inanılana inançlı olarak kazandırmak için başvururlar.
Diğer bir anlatımla, bu işlemle borçlu, alacaklısına malını rehin edecek, yani yalnızca sınırlı ayni bir hak tanıyacak yerde, malının mülkiyetini geçirerek rehin hakkından daha güçlü, daha ileri giden bir hak tanır.
Sözleşmenin ve buna bağlı temlikin, değinilen bu özellikleri nedeniyle, taşınmazı inanç sözleşmesi ile satan kimsenin artık sadece, ödünç almış olduğu parayı geri vererek taşınmazını kendisine temlik edilmesini istemek yolunda bir alacak hakkı; taşınmazı, inanç sözleşmesi ile alan kimsenin de borcun ödenmesi gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince de geri vermek yolunda yalnızca bir borcu kalmıştır.
Diğer bir bakış açısıyla taşınmazın mülkiyeti inanılana (alacaklıya) geçmiştir. Taşınmazda inanarak satanın (borçlu) mülkiyet hakkı kalmadığı gibi, alıcının bu mülkiyet hakkı üzerinde kurulmuş olan bir rehin hakkından da söz edilemez.
Bu durumda; gayrimenkul rehni bakımından geçerliliği olan 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 873. maddesinin inanç sözleşmelerine dayalı temlike konu taşınmazlar bakımından uygulama yeri olmadığı da kuşkusuzdur. Nitekim bu düşünce Hukuk Genel Kurulunun 23.5.1990 tarihli ve l990/1-202-315 sayılı kararında da aynen benimsenmiştir.
7.3. Değerlendirme
Kararın (V./3.) nolu paragrafında yer verilen hükmüne uyulan bozma kararında gösterildiği şekilde işlem yapılarak, (V/4) nolu paragrafta yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 03/09/2022 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz edilen davalılar vekili için 8.400,00 TL duruşma vekâlet ücretinin hükmü temyiz eden davacıdan alınmasına, harç peşin alındığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına, 13/12/2022 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.