"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
KARAR : Kısmen Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 17. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, bedel ve ipoteğin kaldırılması istekli davada bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda Bölge Adliye Mahkemesince bir kısım dava yönünden karar verilmesine yer olmadığına, davalı ... yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.
Karar, davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildi. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, maliki olduğu 784 parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak davalı ... ile satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, yüklenicinin binayı inşa ettiğini, sözleşme gereğince kendisine 3 adet bağımsız bölüm verildiğini, kendisine verilen 5 no.lu bağımsız bölüm ile ...’ya verilen 8 no.lu bağımsız bölüm üzerine fark bedeli ödeyerek takas edilmesi için ... ile anlaştıklarını ve takas işleminin yapılması amacıyla davalı ...’yı vekil tayin ettiğini, vekilin vekalet görevini kötüye kullanarak maliki olduğu 6, 7, ve 8 nolu bağımsız bölümleri düşük bedellerle davalı ...’a, ...’ın da davalı ...’a devrettiğini, ... tarafından 6 ve 8 no.lu bağımsız bölümler üzerine davalı ... lehine ipotek tesis edilerek taşınmazların davalı ... ...’e satış suretiyle temlik edildiğini, taşınmazları satma iradesi olmadığı gibi kendisine herhangi bir satış bedelinin de ödenmediğini, davalıların el ve ... birliği içerisinde hareket ettiklerini ileri sürerek, dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde uğradığı zararın tazminine, ayrıca 6 ve 8 no.lu bağımsız bölümler üzerindeki ipoteklerin fekkine karar verilmesini istemiş, ıslahla bu talebi kabul edilmediği takdirde ipotekler nedeni ile uğradığı zararın tazminine karar verilmesini istemiş, yargılama aşamasında 7 no.lu bağımsız bölümün cebri satış suretiyle ... adına tescil edilmesi nedeniyle adı geçen davaya dahil edilerek bu taşınmaz yönünden de iptal-tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğinde bulunmuştur.
II. CEVAP
1. Davalı ..., temliklerin geçerli vekâletnameye dayanılarak yapıldığını, davacı ve davalı ...’yı tanımadığını belirterek davanın reddini savunmuş; davalı ..., taşınmazları davalı ... ile aralarında akdedilen 03.09.2009 tarihli sözleşme gereğince satın aldığını, satış bedeli olarak 36.850,00 TL nakit, 213.750,00 TL’lik çek verdiğini, vadeli çeklerin ödendiğini, sözleşme gereğince taşınmazların boş olarak teslimi satıcıya ait olduğundan kiracılar için işlem yapılmadığını belirterek davanın reddini savunmuş;
davalı ..., ...’dan alacağı bulunduğu için taşınmazlar üzerine lehine ipotek tesis edildiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ..., taşınmazları 325.000,00 bedelle satın aldığını,bedelin 150.000,00 TL’sinin nakit olarak, kalan bedel için ise 175.000,00 TL‘lik bono verildiğini, iyi niyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur. Davalı ..., davaya cevap vermemiştir.
3. Dahili davalı ... A.Ş vekili, 7 no.lu bağımsız bölüm üzerine banka lehine ipotek tesis edildiğini, borcun ödenmemesi nedeniyle yapılan ipoteğin paraya çevrilmesi takibi sonucu taşınmazın ...’a ihale edildiğini, dava dilekçesinde 7 no.lu bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin fekkine ilişkin bir talebin bulunmadığını; dahili davalı ..., 7 no.lu bağımsız bölümü cebri icra sonucu yapılan ihale ile satın aldığını belirterek, davanın reddini savunmuştur..
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 11/04/2017 tarihli ve 2010 / 27 Esas, 2017/217 Karar sayılı kararı ile; iddianın ispatlandığı gerekçesi ile 6,7 ve 8 no.lu bağımsız bölümler için iptal-tescil isteğinin kabulüne, diğer taleplerin reddine ilişkin olarak verilen kararın taraflarca istinafı üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesince, davacı tarafça taşınmazlar üzerindeki ipoteklerin kaldırılmasının talep edildiği, 7 no.lu bağımsız bölümün cebri icra ile 3. kişiye satıldığı, ihale alıcısı 3. kişi ile ipotek alacaklısı ...’nın davaya dahil edilmesi gerektiği, ayrıca taşınmazların son kayıt maliki ...’ün iyi niyetli olup olmadığı hususunda eksik araştırma yapıldığı gerekçesi ile İlk Derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülerek bir karar verilmek üzere Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiş, İlk Derece Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, davalıların iyi niyetli olmadıkları gerekçesiyle 6 ve 8 nolu bağımsız bölümler yönünden iptal tescil isteğinin kabulü ile anılan bağımsız bölümler üzerindeki ipoteklerin kaldırılmasına, 7 no.lu bağımsız bölüm için dahili davalı ... yönünden iptal- tescil isteğinin reddine, 130.000,00 TL bedelin davalılar ...ve ...’dan yasal faizi ile birlikte tahsiline, 7 no.lu bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına ilişkin dava dilekçesinde talepte bulunulmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ile katılma yolu ile davalı ... ve davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 16/12/2020 tarihli ve 2020/964 Esas, 2020/1481 Karar sayılı kararıyla; davalılar ... ve ...’in istinaf başvurularının HMK’nın 353/1.b.1. maddesi uyarınca esastan reddine, davacının istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1.b.2. maddesi uyarınca kabulü ile hükmün kaldırılmasına ve 6 ve 8 no.lu bağımsız bölümler yönünden iptal tescil isteğinin kabulü ile anılan bağımsız bölümler üzerindeki ipoteklerin kaldırılmasına, 7 no.lu bağımsız bölüm için dahili davalı ... yönünden iptal- tescil isteğinin reddine, 130.000,00 TL bedelin davalılar ...,..., ... ve ...’dan yasal faizi ile birlikte tahsiline, 7 no.lu bağımsız bölüm üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına ilişkin dava dilekçesinde talepte bulunulmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ..., ... ve ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairenin 10/11/2021 tarihli ve 2021/576 Esas, 2021/6678 Karar sayılı kararıyla “... çekişme konusu 784 parsel sayılı taşınmazdaki 6, 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin davalı ... tarafından vekalet görevi kötüye kullanılmak suretiyle davalı ...’a, ... tarafından davalı ...’e, ondan da davalı ...’e devredildiği, davalılar ... ve ...'ın el ve işbirliği içerisinde davacıyı zararlandırdıkları, diğer davalılar ... ve ...'un ise 14.02.1951 tarihli 17/9 sayılı İBK kapsamında edinimlerinde iyiniyetli sayılamayacakları için TMK'nın 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanamayacakları 7 no.lu bağımsız bölümün ise yargılama aşamasında cebri icra ile dahili davalı ... adına tescil edildiği dikkate alınarak 6 ve 8 nolu bağımsız bölümler yönünden iptal-tescil isteğinin, 7 no.lu bağımsız bölüm yönünden ise bedel isteğinin kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.” gerekçesi ile davalılar ... ve ... vekillerinin temyiz itirazlarının reddiyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına; “Somut olayda, dava konusu taşınmazlar davalı ... üzerinde kayıtlı iken 6 no.lu bağımsız bölüm üzerine 60.000,00 TL, 8 nolu bağımsız bölüm üzerine 100.000,00 TL bedelle davalı ... lehine ipotek tesis edilmiş olup, ipotek işlemlerinin taşınmazların vekâlet görevinin kötüye kullanılmak suretiyle devir amacını gizlemek için kötü niyetli olarak konulduğunun ispatı halinde geçerli olabileceğini söyleyebilme imkanı yoktur.
Ne var ki; mahkemece 6 ve 8 nolu bağımsız bölümler üzerindeki ipoteklerin kaldırılması isteği yönünden deliller toplanmamış,yöntemince araştırma ve inceleme yapılmadan sonuca gidilmiştir.
Hâl böyle olunca, davalı ... lehine olan ipoteklerin kaldırılması isteği yönünden yöntemince araştırma yapılarak ipotek işlemlerinin muvazaalı olup olmadığı, davalı ...’in de davacıyı zararlandırma kastı ile hareket edip etmediği yönünde deliller değerlendirilerek sonucuna göre işlem yapılması gerekirken, ipoteklerin terkini istekleri yönünden eksik araştırma ile yazılı olduğu üzere hüküm tesis edilmesi doğru değildir." gerekçesi ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozma Kararına Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ipoteklerin konuluş tarihleri ile diğer davalılara devir tarihlerinin aynı zamana denk geldiği, devir ve ipotek tesislerinin de 2009 yılında ve kısa süreler içerisinde yapıldığı, öte yandan ipotek lehtarı ...'un aradan geçen uzun süreye rağmen ipoteğin paraya çevrilmesi yönünde bir girişimde bulunmadığı, aynı tarihte ... lehine konulan ipoteğin paraya çevrilerek terkin edildiği düşünüldüğünde ipotek tesisinin danışıklı olduğu sonucuna varıldığı, son olarak davalı ...'un iyiniyetli olduğuna ilişkin dosyada bir delilin mevcut olmadığı gerekçesi ile tapu iptal ve tescil ile bedel istemine ilişkin önceki kararın kesinleştiği anlaşılmakla bu konuda yeniden karar verilmesine yer olmadığına, 6 ve 8 no.lu bağımsız bölümler üzerindeki ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; ipotek değeri gözetilmeksizin taşınmazların değeri üzerinden harç alındığını, deliller toplanmadan eksik inceleme ile karar verildiğini, bozma gereklerinin yerine getirilmediğini, davacının iddiasını kanıtlayamadığını, gerekçede belirtilen olguların davalının kötüniyetli olduğunun kabulü için yeterli olmadığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, ipoteğin terkini, tazminat isteklerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. ... Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 6098 s. ... Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği ... ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda ... ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda ... ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
2. Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. ... Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
3. Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 ... maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; davalı ... vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı 16.191,40 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalı ...’tan alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.06.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.