"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ADANA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVALILAR : ... V.D.
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil-bedel davası sonunda, Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 06/12/2021 tarihli ve 2021/506 Esas – 2021/1593 Karar sayılı karar yasal süre içerisinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiş olmakla temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, davalılardan ...'ı, (davacının) kızı ...'ın arkadaşı olması sebebiyle tanıdığını, yaşadığı maddi sıkıntılardan haberdar olan davalı ...’un, kendisinin de maddi sıkıntı yaşadığını, evini ipotek etmesi karşılığında kendi adına esnaf kefaletten kredi temin edebileceğini, alınan krediyi paylaşarak kullanabileceklerini ve kredi ödemesini de beraber yapacaklarını beyan ettiğini, bunun üzerine maliki olduğu 1784 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki 7 nolu bağımsız bölümü üzerinden kredi çekilmesi amacıyla davalı ...’u vekil tayin ettiğini, ...'un vekaletnameyi aldıktan sonra kredi çektiğini ancak kendisine bilgi vermediğini, daha sonra krediyi ödeyemediğinden bahsedip, taşınmazın satılması konusunda kendisine tekrar vekalet verilmesini istediğini, aldığı ikinci vekaletname ile davalı ...’un, 7 nolu bağımsız bölümünü el ve işbirliği içerisinde hareket ettiği diğer davalılara devrettiğini, kendisine de herhangi bir ödeme yapmadığını ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde bedelin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., dava konusu taşınmazı davalı ...’dan 115.000,00 TL bedelle, iyiniyetli olarak satın aldığını, bu hususa ilişkin aralarında düzenlenmiş protokol bulunduğunu, davalı ..., davacıyla yıllardır tanıştığını, davacının evinin üzerinde haciz olduğundan maddi sıkıntı yaşadığını, kendisinin esnaf olduğunu bildiğinden, esnaf kefalet kooperatifinden kredi çekmeyi teklif ettiğini, evi ipotek gösterme konusunda davacının gönüllü olduğunu, hiçbir baskı altında kalmadan Mersin 9. Noterliğinde vekalet verdiğini, yaklaşık 3 taksit ödendikten sonra kalan borcu ödeyecek durumu olmadığını davacıya belirttiğini, davacının da evi satıp kalan parayı kendisine getirmesini istediğini ve evi satabilmesi için yeniden vekalet verdiğini, vekaletname ile Sabahattin Furan'a davacının bilgisi dahilinde sattığını belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mersin 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17/11/2020 tarihli ve 2018/408 E., 2020/278 K. sayılı kararıyla; davalı ...’un cevap dilekçesinde taşınmazı sattığını belirttiği, ancak bedelini davacıya verdiğini beyan etmediği, dolayısıyla davalı ...'un vekaletle sattığı taşınmazın bedeli olan 104.000 TL'yi davacıya ödemediği gerekçesi ile davalı ... yönünden bedel isteminin kabulüne, diğer davalılar yönünden iddianın ispatlanamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2.İstinaf Nedenleri
2.1. Davacı vekili, İlk Derece Mahkemesinin tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verirken davalı ...'ın müvekkilinden aldığı satış vekaletnamesini müvekkili yanıltarak aldığı hususunu gözden kaçırdığını, İlk Derece Mahkemesince, dava konusu taşınmazın gerçek rayiç bedeli ile davalılar arasında yapılan satış bedelleri arasında 3 kattan fazla fark olduğu gerçeğinin göz önünde bulundurulmadığını, dava konusu taşınmazın gerçek rayiç bedelinin 104.000,00 TL olmasına rağmen taraflar arasında yapılan her iki satış bedelinin ise 31.000,00 TL civarında olduğunu, İlk Derece Mahkemesi, tüm davalılar arasında fikir ve eylem birliğinin ispatlanamadığını iddia ederken, hayatın olağan akışına göre birbirlerinden habersiz olmaları gereken tüm davalıların, dava konusu taşınmazın satışı ile ilgili aralarında yapmış oldukları ve dosyada mevcut bulunan satış protokolünü görmezden geldiğini, bahsettikleri satış protokolünde, her üç davalının da imzasının bulunduğunu, bu protokole göre, dava konusu taşınmazı müvekkili adına vekaleten satan davalı ... adına olan kredi ve bu krediye bağlı ipoteğin devam edeceğini, davalı ...'ın ise bu ipoteği ve kredi ödemesini üstlenerek tapuyu devir alacağını, devlet memuru olan davalı ...'ın kredi çekme imkanı varken, taşınmazı satın aldığı kişinin değil, taşınmazı vekaleten satan ilk davalı ... adına olan krediyi ve buna bağlı ipoteği üstlenerek taşınmaz satın almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, yalnız başına bu durumun, tüm davalıların fikir ve eylem birliği içerisinde hareket ettiğini açıkça ortaya koyduğunu, davalı ...'ın, dava konusu taşınmazı satın aldığı an itibariyle dava konusu taşınmazı görmediğini, aynı şekilde davalının, aynı gün hem dava konusu taşınmazı gördüğü, hem Esnaf Kefalet Kredi Kooperatifine olan kredinin kefalet işlemlerini yaptığı, hem tapu devir işlemlerini yaptığı hem de müvekkil ile yaptığı pazarlık sonucu kira kontratını imzaladığı iddiasının fiilen imkansız olduğunu, bu hususun da dava konusu taşınmazın son maliki olan davalı ...'ın diğer davalılar ile fikir ve eylem birliği içerisinde hareket ettiğini ortaya koyduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 06/12/2021 tarihli ve 2021/506 E., 2021/1593 K. sayılı kararıyla; dosyaya yansıyan bilgi, belge ve deliller dikkate alındığında, davalı ...'ın sicile güvenerek iyi niyetli olarak taşınmazı diğer davalı ...'den satın aldığı, davalılar ... ve ...'ın vekalet görevini kötüye kullanan diğer davalı ... ile birlikte fikir ve eylem birliğiyle hareket ettiklerinin ispatlanamadığı, terditli talep olan bedele yönelik kurulan hükümde de diğer davalıların müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmalarını gerektirir bir durumun söz konusu olmadığı, davacı vekilinin istinaf dilekçesinde ileri sürmüş olduğu hususların yerinde görülmediği gerekçeleri ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü iddialarını tekrarlayarak, kararın bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390. maddesinde) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından
hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.2.2. Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nın 1023. maddesinde aynen "Tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarihli l990/4 Esas l99l/3 sayılı İçtdihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ...’nin Mersin 9.Noterliğinin 01/04/2016 tarihli ve 9741 yevmiye numaralı (içerisinde satış yetkisi de bulunan) vekaletnamesi ile vekil olarak tayin ettiği davalılardan ...’ın, davacıya ait çekişme konusu 1784 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki mesken vasıflı 7 nolu bağımsız bölümü 12/04/2016 tarihinde satış yolu ile davalı ...’e temlik ettiği, davalı ... tarafından ise dava konusu taşınmazın 17/08/2016 tarihli satış işlemi ile diğer davalı ...’ya devredildiği, çekişme konusu taşınmaz üzerine 20/03/2015 tarihinde SS.Toroslar Esnaf ve Sanaatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatifi lehine ipotek tesis edildiği, tüm davalıların taşınmazı ipotekli olarak devraldıkları kayden sabitttir.
3.3.2. Somut olayda, Mahkemece, yukarıdaki açıklanan ilkeler doğrultusunda hükme yeterli bir araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur. Şöyle ki, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasının her türlü delille ispatlanması mümkün olup, eldeki davada davacının 16/10/2017 tarihli delil ve tanık bildirimi dilekçesinde toplam 7 kişiyi tanık olarak bildirdiği, ne var ki 25/09/2018 tarihli celsede; “1-Davacılar vekili 16/10/2017 tarihli tanık listesinde tehdit olayıyla ilgili tanık dinletmek istediği bildirmişse de, tehdit olayıyla ilgili C. Başsavcılığına şikayeti varsa hazırlık dosya no bildirildiğinde tetkik için istenilmesine,
2- 1 no.lu tanığın dinletilmek istendiği konu davanın sonucunu etkileyecek mahiyette olmamakla tanık ... ... 'ın dinlenme talebinin reddine,
3- Tanık ... için tebliğat çıkarılmasına” şeklinde ara karar kurulduğu ve bildirilen tanıklardan sadece ...’ın dinlendiği, diğer tanıklar dinlenmeden eksik araştırma ile sonuca gidildiği anlaşılmaktadır.
3.3.3. Hâl böyle olunca; davacının bildirdiği tüm tanıkların dinlenmesi, yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde araştırma ve inceleme yapılmak suretiyle toplanan ve toplanacak deliller birlikte değerlendirilerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
VI. SONUÇ
Açıklanan nedenlerle; davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1. maddesi uyarınca Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 sayılı HMK’nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Mersin 8. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin Adana Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 03/03/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.