"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Tokat 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescili, olmazsa tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma günü olarak saptanan 14.03.2023 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... vekili Avukat ... ile temyiz edilen davalı ... vekili Avukat ..., davalılar ... ve ... vekili Avukat ... geldiler, duruşmaya başlandı gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildi. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde, davacının bağımsız bölüm maliki olduğu 2781 ada 1 parselin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kentsel dönüşüm alanı ilan edildiğini ve kentsel dönüşüm projesinin davalı ... tarafından gerçekleştirildiğini, davacının kentsel dönüşüm için kurumlarda işlerin takip edilmesi amacı ile davalı ...’ı ve ...'ü Tokat 5. Noterliğinin 21.12.2017 tarih ve 11694 yevmiye numaralı vekâletnamesi ile vekil tayin ettiğini, yüklenici firma ve kat malikleri arasında düzenlenen Tokat 5. Noterliğinin 23.07.2018 tarihli taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin adına vekaleten davalı ... tarafından imzalandığını, davacının (ve diğer kat maliklerinin) imzalanan sözleşmeyi inceleme fırsatı olmadığını, imzalanan sözleşmenin bir örneğinin kat maliklerine verilerek incelenmesi için fırsat verilmesi gerektiği halde, davacıya (ve diğer kat maliklerine) herhangi bir sözleşme örneği verilmediğini ve sözleşmenin vekil tarafından davacıdan habersiz imzalandığını, 2781 ada 1 parseldeki A blok 11 no.lu bağımsız bölümün 369/896 payının ve 12 no.lu bağımsız bölümün 388/896 payının 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesi gereğince açık artırma usulü ile satılması için 24.07.2018 ihaleye çıkarıldığını, Tokat Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü İhale Komisyon Kararında yola cephe dükkanlar olan 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin satışa çıkartıldığının açıkça belirtildiğini, 24.07.2018 tarihli 11 no.lu bağımsız bölümün bir kısım payını 48.000,00 TL bedel ile, 12 no.lu bağımsız bölümün bir kısım payını 45.100,00 TL bedelle satın aldığını ancak satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile cadde üzerindeki dükkânlarda bulunan paylarının kat irtifakı tesisi ile sitenin iç kısmında kalan zemin kattaki bağımsız bölümler ile değiştirildiğini ancak vekaletnamede bu işleme yönelik bir yetkinin de bulunmadığını, arsa devri yapılmadan kat irtifakı tesis edildiğini, sözleşme tarihinde sonra anılan payları iktisap ettiğinden, devirden önce düzenlenen sözleşmenin uygulanamayacağını ileri sürerek A Blok 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerin, davacıdan davalıya devredilen payların, adına tescil edilen D bloktaki 2 adet zemin dairenin ve davalıdan davacıya devredilen payların güncel değerlerinin tespitine, davacının kat maliki olması nedeniyle sahibi olduğu ve ihaleden aldığı dava konusu 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerdeki ihale suretiyle iktisap ettiği payların davalı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiş, 18.05.2020 tarihli dilekçesi ile getirtilen sözleşme ile davalı ... ile diğer vekil ...’ün birlikte imza attıklarını öğrendiklerini, bu nedenle ...’ün de davaya dahil edilmesini talep etmiş, aşamada tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilmemesi halinde tazminata hükmedilmesi yönünde talebini ıslah etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı Denge İnşaat, davacının hukuki yararının bulunmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını, dava konusu 2781 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu kapsamında yeniden yapılanması hususunda davalı şirket ile sözleşme imzalandığını, sözleşme ve dağıtım çizelgesine göre işlem yapıldığını, kanun ve yönetmeliğe göre ihalenin yapılabilmesi için önce sözleşmenin yapılması gerektiğini, yüklenici ile sözleşmeyi akdetmeyen paydaşlarının payının ihale ile satılabileceğini, ilk sözleşmenin 02.06.2017 tarihinde yapıldığını, 16 gün sonra 18.06.2017 tarihinde sitenin genel kurul toplantısı yapıldığını, bu toplantıda tüm bilgilendirmelerin yapıldığını, davacının da bu toplantıya katıldığını, ihalenin arsa payı olarak yapıldığını, ihale tarihinde dükkan niteliğinde bir bağımsız bölüm bulunmadığını, nitekim ihale komisyon başkanının da katılımcılara bu durumu izah ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ..., sitenin kentsel dönüşüme girip site yıkıldıktan sonra cins değişikliği ile sitenin arsa haline geldiğini, bundan sonra 6306 sayılı Kanun kapsamında arsa haline gelen sitenin inşaat sözleşmesine imza atmayan maliklerin arsa paylarının satışa çıkarıldığını, davacının buradaki arsa paylarını ihale yoluyla satın aldığını, bütün süreçten, genel kurullardan, sözleşmeden bilgisi olduğunu, tüm işlemlerin kat karşılığı inşaat sözleşmelerine, blok temsilcilerinin kararlarına ve yapılan genel kurul kararlarına uygun olduğunu, blok temsilcileri ile site sakinlerinin söylemine göre taşınmazdaki dükkan yüzünden belediyeye iş yeri vergisi verdiklerini, blok temsilcileri ile beraber ilk başta henüz yüklenici firma dahi belli değilken sitede bulunan iki dükkan için siteye talip olan yüklenici firmadan iki adet ortak gider amaçlı siteye daire alma kararı aldıklarını, bu dükkanların malikler adına kayıtlı olduğundan site adına daire alma şartını değiştirerek sitenin H, I, J (eski halinde) bloklardan iki daire isteme kararı alındığını ve sözleşmenin de buna göre yapıldığını, yüklenici ile ihaleden bir yıl önce imzalanan ilk sözleşmeden itibaren tüm sözleşmelerde dağıtım planı ile birlikte bu durumun ortaya konduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
3. Dahili davalı ..., iddianın doğru olmadığını, davacının tüm işlemleri bildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı tarafından ihale ile arsa payı alınan dükkan vasfındaki taşınmazların karşılığında zemin kat dairesi verilmesi noktasında hukuka aykırılık bulunmamakla birlikte vekalet görevinin kötüye kullanılmasından da bahsedilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı istinaf dilekçesinde özetle, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalı vekillere kentsel dönüşüm işlemleri için verilen vekaletname kullanılmak suretiyle, yazılı talimatı olmaksızın, bilgisi ve rızası dışında, dava konusu 11 ve 12 numaralı bağımsız bölümdeki dükkan hisselerinin, kıymeti dükkan ile kıyaslanmayacak mahiyette olan kapıcı dairesinin yanında yer alan 1 ve 2 numaralı bağımsız bölüme ait pay ile değiştirildiğini, hisse bedelleri arasındaki farkın tazmin edilmesine ilişkin taleplerinin de reddine karar verildiğini, davada öncelikle vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemi söz konusu olduğunu, tapu iptali ve tescil talepleri bakımından araştırılması gerekenin davalı şirketin iyi niyetli olup olmadığı olduğunu, davalıların tamamının aleyhine olacak şekilde ve iş birliği içerisinde hareket ettiği hususunun açık olduğunu, bilgisi haricinde sözleşme imzalanıldığı gibi bahse konu sözleşmeyi defaten tadil ederek her defasında davalı şirket lehine maddeler eklenildiğini, sözleşmede yapılan tadilatların tamamının davalı şirket lehine olmasının, tüm davalıların iş birliği içerisinde aleyhine hareket ettiklerinin ve açıkça kötü niyetli olduklarının ispatı olduğunu, Tokat 5.Noterliğ'nin 21.12.2017 tarihli 11694 yevmiye numaralı vekaletnamesi davalı vekillere verilmekle, bahse konu vekaletname ile müvekkilinin sadece "sahibi bulunduğum Tokat ili Merkez ilçesi Karşıyaka Mahallesi Tapunun 2781 ada 1 parselde bulunan taşınmazlar üzerinde..." şeklinde yetki verdiğini, dayanak vekaletnamenin ileride sahip olacağı taşınmazlara yönelik bir yetki kapsamadığının dikkate alınması gerektiğini, vekaletnamenin veriliş tarihinin 21.12.2017 olduğunu, davaya konu tapu iptali ve tescil talebine konu olan hisselerin büyük bir çoğunluğunun 24.07.2018 tarihli ihale ile satın alındığını, sözleşmenin tarihinin ise 23.07.2018 olduğunu, sözleşme tarihi olan 23.07.2018'den sonra edindiği hisselerin, açık bir talimatı olmaksızın herhangi bir hukuki işlem ile davalı şirkete devredilmesinin mümkün olmadığını, davalı vekillerinin henüz mülkiyetine geçmeyen bir taşınmaza ilişkin davalı şirkete hisse devri yapılacağına ilişkin sözleşme hükmünün hukuk düzeni tarafından korunmasının düşünülemeyeceğini, Tokat 5. Noterliğinin 21.12.2017 tarihli ve 11694 yevmiye numaralı vekaletnamesinde "...bodrum katta bulunan 2 adet dükkan için 2 adet daire (H, I, İ Blokların Zemin katında yapılacak dairelerden) verilmek üzere toplam 114 daire Kat Maliklerine verilecektir. Geri kalan 120 adet daire müteahhit firmaya ait olacaktır. Müteahhit firma zemin katta bulunan daireleri asma katlı dükkan yapabilecektir." şeklinde bir ibare bulunmadığını, davalıların dükkan hissesi ile zemindeki dairenin hissesinin değiştirilmesi için talimatı veya bilgisi olduğunu yazılı bir belge ile ispat edemediklerini, Tokat 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/451 Esas sayılı dosyası ile davalı vekiller aleyhine tapu iptali ve tescil davası açıldığını, bu davanın halen derdest olduğunu, gerekçeli kararda bahsi geçen 17.08.2015 tarihli onay belgesinde sadece kentsel dönüşümle ilgili müteahhitlerle görüşmek üzere imza atmayı kabul ediyorum notu düşülerek tarafından imzalandığını, başkaca bir işlem için bir yetki/onay verilmediğini ileri sürerek kararının kaldırılması istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmesinde ve hükmün fer'ilerinde usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda kentsel dönüşüme tabi tutulmadan önce kendisinin A3 bloktaki 10 no.lu bağımsız bölümün tamamı ile dükkan olarak geçen A blok 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümlerde 8/896 pay sahibi olduğunu, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesi gereğince yapılan ihale sonucunda 11 no.lu bağımsız bölümün 369/896, 12 no.lu bağımsız bölümün 388/896 payını satın aldığını, anılan payların adına tescil edildiğini, kentsel dönüşüm sonrasında A blok 11 no.lu bağımsız bölümün A1 blok 23, A blok 12 no.lu bağımsız bölümün A1 blok 24 no.lu bağımsız bölüm olduğunu, davalı ...’nın yazılı talimatı, bilgisi ve rızası olmaksızın anılan dükkanlardaki payını değeri çok daha düşük olan D1 blokta yer alan zemin kattaki 1 ve 2 no.lu bağımsız bölümler ile değiştirdiğini, tapu iptal ve tescil isteğinin reddedilmesinin hatalı olduğunu, terditli olarak talep ettikleri daireler arasındaki değer farkının tazmini isteklerinin de reddedildiğini, davalı şirketin basiretli bir tacir gibi davranmadığını ve iyiniyetli kabul edilemeyeceğini, davalı vekillerin davalı şirket ile el ve işbirliği içerisinde hareket ettiklerini, hangi sebeplerle davalı şirketin iyiniyetli kabul edildiğinin gerekçede açıklanmadığını, davalı ...’nın cevap dilekçesinde rızası hilafına işlem yapıldığını ikrar ettiğini, 24.07.2018 tarihli ihalede davalı şirketin de dava konusu 11 ve 12 no.lu bağımsız bölümler için ihaleye katıldığını ve bir gün önce düzenlenen sözleşmede anılan bölümlerin sözleşme uyarınca kendisine kalacağını bildiğinden taşınmazların davacıya ihale edilmesini ve ihale bedelinin tarafından ödenmesini sağladığını, 21.12.2017 tarihli vekaletnamenin, düzenlendiği tarihte maliki olduğu taşınmazlara ilişkin olduğunu, ileride sahip olacağı taşınmazlara yönelik bir yetkilendirme olmadığını, 23.08.2018 tarihli sözleşmenin kendisi açısından bağlayıcı olduğu kabul edilse dahi ihalenin sözleşmeden bir gün sonra yapıldığını, ihale ile edinilen paylara ilişkin de aynı sözleşmenin uygulanamayacağını, ihale ile satın alınan paylara yönelik kendisinin hiçbir talimatı da olmadığını, sözleşme tarihinde henüz adına kayıtlı olmayan dava konusu taşınmazlardaki payların sözleşme düzenlendikten sonra adına tescil edilmesi sebebi ile sözleşmenin dava konusu paylara ilişkin maddesinin davacıyı bağlamayacağını, 21.12.2017 tarihli 11694 yevmiye no.lu vekaletnamede dükkanların diğer bloklardaki daireler ile değiştirileceğine dair bir yetkilendirme bulunmadığını, ana yola cephesi bulunan dava konusu dükkan vasıflı bağımsız bölümlerin site içinde bulunan daireler ile değiştirilmesinin makul olmadığını, aralarında ciddi bir değer farkı bulunduğunu, vekilin aleyhine işlem yaptığını, davalı ...’nın maliklere ve kiracılara verildiğini belirttiği sözleşmede bu değişikliğe ilişkin bir madde olmadığını, 2021/6042 ve 2021/5029 sayılı soruşturma dosyalarının talep etmelerine rağmen incelenmeksizin sonuca gidildiğini, İlk Derece Mahkemesinin kararında geçen toplantıların genel kurul toplantısı olduğunu ve bu toplantılarda dava konusu taşınmazlar hakkında konuşulmadığını, 17.08.2015 tarihli onay belgesinin “sadece kentsel dönüşümle ilgili yüklenicilerle görüşmek üzere imza atmayı kabul ediyorum” notu düşülerek tarafından imzalandığını, 18.03.2016 tarihli toplantı gündeminin belli olmadığını, sadece bu tarihte yapılmış bir toplantı olduğunun anlaşıldığını ve bir katılım listesi sunulduğunu, tanıklarının ekte bulunan çizelgeyi kabul ettiklerine dair bir ifadeleri olmadığını, sözleşme metni il ek çizelgeler arasında uyumsuzluk olduğunu, sözleşme metninde H, I, İ blokların zemin katlarının maliklere verildiğini, ancak ekteki cetvelde aynı yerin “kapıcı dairesi” olarak gösterildiğini, sözleşmenin ilerleyen tarihlerde ek sözleşmeler yapılarak malikler aleyhine değiştirildiğini, 23.07.2018 tarihli sözleşme, 21.12.2017 tarihli vekaletname ve 08.05.2019 tarihli azilnamenin dosyaya tensip zaptı uyarınca sunulması için tarafından 2.322,52 TL ödendiğini, kararın bozulması halinde bu meblağın yargılama gideri olarak kabulü gerektiğini, vekalet ücretinin dava konusu taşınmazların tamamının değeri üzerinden ve fazla hükmedildiğini, temyiz dilekçesi ekinde sunulan hukuki mütaalada tespit edilen tüm hukuka aykırılıkların da temyiz sebebi olarak kabul edilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 ... maddeleri.
6098 sayılı ... Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506 ncı maddesinde maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan ... sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 ... maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı 99,20 TL bakiye onama harcının davacıdan alınmasına,
03.09.2022 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz edilen davalılar vekilleri için 8.400,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz eden davacıdan alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.03.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
-MUHALEFET ŞERHİ-
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı tapu iptal tescil isteğine ilişkindir.
İlk Derece Mahkemesi davayı reddetmiş, Bölge Adliye Mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık, davalı olan vekillerin davacının vekaletini kötüye kullanıp kullanmadığı noktasında düğümlenmektedir.
Bilindiği üzere vekil, vekil edenin iradesine uygun bir şekilde davranmalı, onun menfaatlerini korumalı, vekil edenin kendisi işlem yapsaydı yapmayacağı bir işlemi açık talimat bulunmadığı müddetçe yapmamalıdır.
Somut olayda, davacının satın almış olduğu caddeye cephe iki adet dükkan yerine, yeni yapılan inşaatta uygun olmayan iki adet zemin kat bağımsız bölüm verilmiştir. Yüklenici ile sözleşme bizzat davacı vekil eden tarafından yapılsaydı böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açık bir şekilde bellidir. Hal böyle olunca, vekilin, vekil edenin iradesine uygun davranmadığı sonucuna ulaşılmaktadır ki bu durumda da davanın kabulü gerekir.
Açıklanan nedenlerle davanın reddi yönünde verilen kararın bozulması gerekirken onanması yönünde oluşan sayın çoğunluk görüşüne katılmıyorum.