"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/2046 E., 2023/385 K.
HÜKÜM/KARAR : Kabul-İstinaf Başvurusunun Yapılmamış Sayılmasına/Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 32. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/1102 E., 2022/243 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.12.2024 Salı günü duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde, temyiz eden davalı ... vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacı ... ve vekili Avukat ... .... geldiler, davetiye tebliğine rağmen davalı ... vekili ve dahili davalı ... gelmedi. Yokluklarında duruşmaya başlandı, gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; taşınmazlarının devri için davalı ...’ı vekil tayin ettiğini, sonrasında vekili azlettiğini, vekile bu durumu telefon ile bildirdiğini, vekilin azilden sonra taşınmazı diğer davalıya temlik ettiğini, vekilin para tahsil etme yetkisi olmadığı halde temlikte bedelin vekile ödendiğinin belirtildiğini, temlikte bedel alınmadığını, ... hakkında savcılığa şikayette bulunduğunu, devirde taşınmazın değerinin düşük gösterildiğini, kendisine hiçbir bedel ödenmediğini, davalı ...’ın da iyiniyetli olmadığını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tesciline, olmazsa bedelin yeni malikten tahsiline, yeni malik tarafından vekaletsiz iş gören ...'a yapılmış herhangi bir ödeme olması halinde ise yapılan ödemelerin ...’dan tahsiline karar verilmesini istemiş, cevaba cevap dilekçesinde ...’un davaya dahil edilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ...; apartman görevlisi olduğunu, çalıştığı apartmanın yıkılacak olması sebebiyle tüm birikimlerini dava konusu taşınmaza yatırarak satın aldığını, uzun yıllardır tanıdığı .... Emlak isimli emlak dükkanın aracılığıyla taşınmazı devraldığını, taşınmazı davacı veya vekilinden değil dava dışı ...’tan aldığını, tüm harç ve emlakçı ücretleri dahil 370.000,00 TL'ye (harç ve emlakçı ücreti çıkarıldığında 353.500,00 TL) anlaştıklarını, bir kısmını banka kanalıyla bir kısmını elden ödediğini, azilden haberi olmadığını, iyiniyetli 3. kişi olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ...; dava dışı ... ve ... arasında 13.10.2019 tarihinde protokol yapıldığını, bu nedenle vekaletname verildiğini, azilden haberdar edilmediğini, davacının borçlusu olduğu icra dosyalarına ... tarafından ödemeler yapılarak hacizlerin kaldırıldığını, emlak vergi borçlarının ödendiğini, protokol gereği devir yapılacağından davacının bilgisi bulunduğunu, ...'ın dava konusu gayrimenkul için anlaşmalarına istinaden 450.000,00 TL tutarında 31.07.2020 tarihli senedi davacıya teslim ettiğini, senedin vadesi gelmediğini, davacının dava konusu dairenin bedelini protokol gereği 450.000,00 TL tutarındaki senet ile aldığı için hakkı kalmadığını, vekaletsiz işlem yapmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Dahili davalı ..., davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İstanbul Anadolu 32. Asliye Hukuk Mahkemesi 12.04.2022 tarih 2019/1102 Esas, 2022/243 Karar sayılı kararı ile; taşınmazın gerçek değeri ile satışta belirtilen değer arasında fark bulunduğu, devrin bedelsiz yapıldığı, davalı ...’ın beyanları nedeniyle ...’un iyiniyetli olduğu savunmasında bulunamayacağı, taşınmazın vekil ... tarafından ...’a devrinin yolsuz olduğu, gerçek bedel ile ödendiği belirtilen bedel arasında fark bulunması nedeniyle davalı ...’ın da iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı davalılar ... ve ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuş, davalı ... eksik istinaf harcını süresinde yatırmadığı gerekçesiyle 17.08.2022 tarihli ek karar ile istinaf başvurusunun yapılmamış sayılmasına karar verilmiş, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 14.03.2023 tarih 2022/2046 Esas, 2023/385 Karar sayılı kararı ile, taşınmazın dava tarihi itibariyle bilirkişi heyeti tarafından tespit edilen rayiç değerinin 680.000,00 TL olduğu, davalı ...'in ise taşınmazı 353.500,00 TL bedelle satın aldığını iddia ettiği, devirden 9 ay sonra yapılan keşifte davalının hazır bulunmadığı, taşınmazı mahkeme heyetine davacı vekilinin gösterdiği, belirtilen hususların hayatın olağan akışına aykırı olduğu, taşınmazın değerinden çok aşağı bir fiyatla alınabilecek (kelepir fiyata) nitelikte bir daire olmadığı, halen davacı tarafından kullanılmaya devam edildiği gerekçesiyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 353/1-b.1. maddesi uyarınca istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; davada vekaletsiz iş görmeye dayanıldığını, ancak devrin geçerli vekaletname ile yapıldığını, taşınmazı davacıdan veya vekilinden almadığını, davacıya bedel ödemediğini, vekilin bedel tahsil yetkisi olmadığı iddiasının yersiz olduğunu, azilden sonra satın almasının kötüniyet olarak gösterildiğini, davanın değiştirilmesine muvafakat edilmediğini, Mahkemece re'sen ...’ın davaya dahil edilmesi ve tanık olarak dinlenmeye karar verilmesinin hatalı olduğunu, iyiniyetli 3. kişi olup kazanımının korunması gerektiğini, bilirkişi raporunun yetersiz olduğunu, hükme esas alınamayacağını, davanın esasına ilişkin açıklamalar yapıldığını, Mahkemece raporun kes-kopyala yapılarak gerekçe oluşturulduğunu, dava dilekçesinde iddia edilmeyen nedenlerle taraflarca getirilme ilkesine aykırı olarak davanın kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmişlerdir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel isteğine ilişkindir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu İstanbul ili, .... ilçesi, .... Mahallesi 3121 ada 234 parsel sayılı taşınmazda bulunan 17 nolu bağımsız bölümün davacı ... adına kayıtlı iken Kadıköy 4. Noterliğinin 14.10.2019 tarih 21302 yevmiyeli vekaletname ile vekili davalı ... tarafından 22.10.2019 (saat:09:30) tarihinde 289.000,00 TL bedelle dahili davalı ...’a devredildiği, onun da 24.10.2019 tarihinde aynı bedelle davalı ...’a temlik ettiği, davacının Kadıköy 4. Noterliğinin 14.10.2019 tarih 21302 yevmiyeli vekaletnamesiyle dava konusu 17 nolu bağımsız bölüm ve dava dışı 1503 ada 4 parselde bulunan 5 nolu bağımsız bölümün dilediği bedel ve şartta, dilediği kişiye satmaya ve satış bedelini almaya davalı ...’ı vekil tayin ettiği, Gebze 4. Noterliğinin 22.10.2019 (saat 15:12) tarih 9584 yevmiyeli azilnamesi ile de vekili azlettiği, davalı ... tarafından sunulan 13.10.2019 tarihli davacı ... ve dava dışı ... arasında imzalanan davalı ...’ın şahit olarak imzaladığı protokol başlıklı belgede “ ... aşağıda dökümü yapılan verilecek olan gayrimenkul karşılığında kâr oranı hesaplanarak toplam 1 yıl sonra ...’e ... tarafından gayrimenkul ve nakit olarak ödeme yapılacaktır. Verilecek gayrimenkuller; 1-Darıca 3496/8 ada parselde bulunan 5/6 nolu bağımsız bölüm daireler, 2-Darıca 1503/4 ada parselde bulunan bağımsız dükkan, 3-Kozyatağı 3121/234 ada parselde bulunan 17 nolu bağımsız daire, 4-Bayramoğlu 1178/1 ada parselde bulunan 2 nolu bağımsız daire, 5-Çek 3 parça halinde toplam 1.000.000,00 TL, Genel toplam=3.850,00 TL, Bayramoğlunda bulunan villanın üzerinde bulunan 300.000,00 TL ödemesi ...’a aittir. Bunun karşılığında ..., ...’e ....y'de 534 parselde bulunan 1 adet villa ve Kurtköy'de daire veya dükkan verecektir. Bu süre zarfında ..., ...’e 2 adet daire verecektir. Ortalama 350-400 civarında olacaktır. Toplam 700.000,00 TL+300.000,00 TL villadaki borcu kabul ederek anlaşılmıştır.” şeklinde olup, 31.10.2009 tarihli protokolde de .... davacıya ait taşınmazın ....’e satıldığı, 450.000,00 TL bedele anlaşıldığı, buna karşılık ..., ...’a ait dükkanı ....’e 400.000,00 TL kredisi kapanmak kaydıyla satacağı, dükkanın 800.000,00 TL olduğu, 50.000,00 TL’nin ... tarafından ...’e ödeneceği, dükkan satışı olana kadar 450.000,00 TL bedelli senedin ... tarafından ....’e verileceğinin belirtildiği, ekinde 31.10.2009 düzenleme tarihli, 450.000,00 TL bedelli keşidecisi ... olan 31.07.2020 ödeme tarihli ... hesabına senedin yer aldığı, davacının 13.02.2020 tarihli cevaba cevap dilekçesinde; müteahhit ...’ın, imzalanan protokol gereğince Çekmeköy .... Mahallesi 534 parselde bulunan 12 nolu bağımsız bölümün hiçbir şerh ve kısıtlayıcı hak olmaksızın devretmeyi taahhüt edildiğini, ancak hak iddia eden beş ayrı kişiye 840.000,00 TL senet vermek zorunda kaldığını, bu nedenle protokol gereği vermesi gereken dava konusu taşınmaz ile dava dışı ... 1503 ada 4 parselde kayıtlı dükkanın devrinden vazgeçtiğini ve vekili azlettiğini beyan ettiği anlaşılmaktadır.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1. maddesi). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil, değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce, kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış, daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Ayrıca, 4721 sayılı TMK’nın 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” ve 1024. maddesinde; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
Somut olayda, Mahkemece yukarıdaki ilkeler uyarınca araştırma yapıldığını söyleyebilme imkanı yoktur. Şöyle ki, bahsi geçen protokoller değerlendirilmediği, davacı ve ilk kayıt maliki dahili davalı ... arasındaki ilişki tespit edilmediği gibi, dosya arasında yer almayan İstanbul Anadolu Cumhuriyet Başsavcılığının 2021/135208 soruşturma nolu dosyasındaki hükme esas alınan 12.01.2022 tarihli ek bilirkişi raporunda hukuki değerlendirmelere yer verildiği görülmektedir.
Hal böyle olunca, yukarıda belirtilen ilkeler uyarınca yeniden araştırma ve inceleme yapılması, davacı ve dava dışı ... arasında yapılan vekil ...’ın tanık sıfatıyla imzaladığı protokollerin ve aralarındaki ilişkinin açıklığa kavuşturulması, taraflar arasındaki olaylara ilişkin savcılık dosyasının akıbetinin tespiti ile aslının veya onaylı örneğinin temini, HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak yeniden bilirkişi raporu alınması, ilk temlik yönünden vekalet görevinin kötüye kullanılıp kullanılmadığının tespiti, kötüye kullanıldığı tespit edilmesi halinde son kayıt malikinin iyi niyetli olup olmadığının araştırması gerekirken, eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı ... vekilinin temyiz itirazının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalı ...'e iadesine,
03.10.2024 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz eden davalı ... vekili için 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin temyiz edilen davacıdan alınmasına,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
17.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.