"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/872 E., 2023/632 K.
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul/ Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 5. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/266 E., 2021/847 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescili, olmazsa bedel davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde; dava konusu 11105 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki 2 numaralı bağımsız bölümün maliki olduğunu, taşınmazı satmak istediğini, satış ilanı verdiğini, emlak komisyonculuğu yapan dava dışı Hakan Telli’nin kendisini arayarak alıcı bulduğunu bildirdiğini, davalı ... ve dava dışı kardeşi ... ile görüştüklerini, evi gösterdiğini, taşınmazın 280.000,00 TL’ye ...’a satışı konusunda anlaştıklarını, kredi işlemlerinin uzayacağını söyleyerek satış vaadi sözleşmesi yapılmasını istediklerini, ... ile aralarında Antalya 18. Noterliğinin 15.05.2019 tarihli ve 16377 yevmiye numaralı işlemi ile satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, kredi çekmek için de vekaletname istenildiğini, vekaletname olmazsa kredinin onaylanmayacağını söylediklerini, Türk Hukukunu bilmediği için inandığını ve satış vaadi sözleşmesi yapıldığı gün 16378 yevmiye numaralı işlem ile dava konusu taşınmazın satış yetkisini de içerir şekilde davalı ...’yı vekil tayin ettiğini, vekaletnamede satış yetkisi olduğunu bilmediğini, Türkçe bilmediği için kandırılarak vekaletname düzenlettirildiğini, iradesinin fesada uğratıldığını, satış vaadi sözleşmesinde 280.000,00 TL bedelin 15 gün içerisinde ödenmesi halinde devrin yapılacağının belirtildiğini, vekaletname alındıktan bir gün sonra taşınmazın diğerleri ile işbirliği içerisinde olan davalı ...’e temlik edildiğini, taşınmazın görülmeden alındığını, bedelin düşük olduğunu, taşınmazda kendisinin ikamet ettiğini, ... ve davalı ...’nın Isparta’da yaşadıklarını, davalı ... adına vekaleten işlem yapan eşinin de Isparta’da yaşadığını, ayrıca olayı konuşmak için gittiğinde davalı vekil ve kardeşinin arabayı üzerine sürmek suretiyle kendisini yaraladıklarını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tescilini, olmazsa devir tarihindeki bedelin mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte davalı vekilden tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ...; davalı ...’yı tanımadığını, temlikten bir gün önce eşi ...’nin davalı ... ile akrabası ... ... vasıtası ile tanıştığını, Ispartalı olmadığını, geçici olarak ikamet ettiğini, taşınmaz satışından bir gün önce eşi ve diğer davalının ... isimli avukat olduğunu söyleyen birinin ofisinde pazarlık yaptıklarını, ...’ın diğer davalının tanıdığı olduğunu, evdeki eşyalarla birlikte 190.000,00 TL’ye anlaşıldığını, taşınmaz satış sözleşmesi düzenlenildiğini ve cayma bedeli dahi belirlendiğini, 89.900,00 TL’yi eşi ...’nin banka hesabından, 100.000,00 TL’yi de ağabeyinin eşi olan ... ...’in banka hesabından ...’nı hesabına gönderdiklerini, iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, taşınmazın eski sahibi İran uyruklu aile ile eşi, köylüsü ... ve İranlı ailenin tanıdığı olan Celal isimli şahıs ile birlikte gelerek tanıştıklarını, ramazan olması sebebiyle Antalya’ya iftara dahi davet ettiklerini belirterek davanın reddini savunmuştur.
2.Davalı ... süresinde davaya cevap vermemiş; aşamada, taşınmazı 280.000,00 TL’ye alma konusunda davacı ile anlaştıklarını ve satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, kredi çekemediklerini, kardeşi ile başka borçları nedeniyle ekonomik zorluk yaşadıkları için Isparta’dan tanıdıkları davalı ve eşi ile görüştüklerini, durumu onlara anlattıklarını, evin normalde 280.000,00 TL olduğunu ancak kendilerine 190.000,00 TL’ye satabileceklerini, çok karlı çıkacaklarını söylediğini, ... ve eşi ile evi sattıklarında davacının bedeli vekil olduğu için kendisinden isteyebileceğini, onlara bir şey olmayacağını konuştuklarını, davacı ve ailesi evi sattıklarını bilmediği için eve bakamayacaklarını ancak dışından görebileceklerini söylediğini, karlı bir alışveriş olacağı için davalı ... ve eşinin bu durumu kabul ettiklerini, ekonomisi düzelince evin bedelini davacıya ödeyeceğini, ...’in kalan ödemeyi davacıya yapmasını istediğini, ... ve eşinin davacının evi satma niyeti olmadığını bilerek 190.000,00 TL bedel ödeyerek evi satın aldıklarını bildirmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı vekilin hesabına 190.000,00 TL ödeme yapıldığı, davalının taşınmazı görmeden ve rayicin altında satın aldığı, kötüniyetli olduğu ileri sürülmüş ise de bu hususların tek başına davalı ...'in davacının vekaletinin kötüye kullanıldığını bilen kişi olduğunu ispata yeterli olmadığı, dinlenen davacı tanıklarının da davalı ...'in bu durumu bilen birisi olduğuna dair görgü ve bilgilerinin olmadığı, vekilin davacıya satış bedelini ödediğine dair dosyaya ödeme belgesi sunamadığı, davacıya satış bedelini ödemekle yükümlü olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescili talebinin reddine, bedelin vekilden tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı istinaf dilekçesinde özetle; kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, taşınmazın görülmeden ve rayiç değerinin altında alınmasının yeterli görülmediğini, bu durumun somut gerçeklerle bağdaşmadığını, taşınmazda kendisinin oturduğunu, kendisi ile taşınmazı alan davalının görüşmediğini, hile ile vekaletname alındıktan bir gün sonra işlemin yapıldığını, davalıların yıllarca aynı ilde ikamet ettiklerini ve birbirlerini tanıdıklarını, davalıların nüfusunun Isparta'da kayıtlı olduğunu, davalı tarafın taşınmazı sadece fotoğraflarından gördüğünü kabul ettiğini, davalı ...'in durumu bilmesi değil bilecek durumda olmasının yeterli olduğunu, vekilin bu durumu kabul ettiğini ileri sürerek kararının kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacıya ait dava konusu taşınmaz davacıya vekaleten davalı ... tarafından davalı ...'e satış suretiyle devredildiği, davalı ...'in davalı ...'in vekalet görevini kötüye kullandığını bildiği ya da bilmesi gerektiği hususu davacı tarafça ispatlanamamış olup davalı ...'den davacının talebi doğrultusunda taşınmaz bedelinin tahsiline ilişkin verilen kararda usul ve yasaya aykırı bir husus bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı; istinaf dilekçesindeki gerekçelerle kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 506 ıncı maddesi,
3. Değerlendirme
1.Dosya içeriğinden; Antalya 18. Noterliğinin 15.05.2019 tarihli ve 16377 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile davacının kayden maliki olduğu dava konusu 11105 ada 3 parsel sayılı taşınmazdaki 2 numaralı bağımsız bölümün ...'e 280.000,00 TL bedelle satılacağının ve bedelin kredi kullanılarak 15 gün içerisinde davacının hesabına ödeneceğinin kararlaştırıldığı, aynı gün takip eden yevmiye numaralı işlem ile de davacının dava konusu taşınmazın satışı yetkisi içerir şekilde satış vaadi sözleşmesi yaptığı ...'ın kardeşi davalı ...'yı vekil tayin ettiği, ...'nın da anılan vekaletname uyarınca taşınmazı 17.05.2019 tarihinde davalı ...'e 190.000,00 TL bedelle temlik ettiği, ... adına işlemi eşi ...'nin yaptığı, vekilin Isparta nüfusuna kayıtlı olduğu, davalı ...'in de Isparta'da ikamet ettiği görülmüştür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506 ncı maddesinde (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 390 ıncı maddesi) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Vekil ile sözleşme yapan kişi TMK'nın 3 üncü maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
2. Somut olayda; vekilin beyanlarından vekalet görevinin kötüye kullanıldığının açık olduğu, nitekim bu yöndeki İlk Derece Mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına karşı kanun yoluna başvurulmadığı anlaşılmakla; temyize konu uyuşmazlığın çözülmesi için vekalet görevini kötüye kullanan vekil ile işlem yapan davalı ...'in bu durumu bilip bilmediğinin veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak olup olmadığının çözüme kavuşturulması gerekmektedir.
Davalı vekil ...'nın kimlik tespiti yapılarak teslim alınan beyan dilekçesinde; davacının temlikten haberdar olmadığını, diğer davalı ...'i Isparta'dan tanığını, durumu onlara anlattığını, davacı ve ailesinin evin satıldığını bilmedikleri için eve bakamayacaklarını ancak dışarıdan görebileceklerini söylediğini, karlı bir alış veriş olacağı için davalı ... ve eşinin durumu bilerek evi almayı kabul ettiklerini, aldığı 190.000,00 TL bedeli davacıya vermediğini bildirdirdiği, davalı ... adına davaya konu işlemi yapan eşinin tanık olarak dinlenildiği ve eşinin Antalya'da tanımadığı bir akrabası olduğu, dava konusu evi onun önerdiği, evi görmek istediğinde mal sahibi ile eşi arasında sorun yaşanacağı söylendiği için evi görmeden ve eşyalı olarak aldığı yönünde beyanda bulunduğu, davalı ... tanığı ...'in ise tanıdığı birinin satılık bir daire olduğunu söylediği, ...'in eşi ...'nin yatırımlık bir daire almayı düşündüğü ve evin görülmeden alındığı yönünde beyanda bulunduğu, temlik tarihinde taşınmazda davacının ikamet ettiği, dava konusu taşınmazın eşyasız değerinin 266.518,00 TL olarak tespit edildiği, davalının ve tanıklarının evin eşyalı olarak 190.000,00 TL'ye alındığını bildirdikleri ve buna ilişkin dekont sundukları, Hukuk Genel Kurulu'nun 29.03.2022 tarihli ve 2018/14-402 Esas, 2022/391 Karar sayılı kararında evin gezilip görülmeden satın alınmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu yönündeki hükmü birlikte değerlendirildiğinde davalı ...'in, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmediği veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak olmadığı söylemenemez.
3. Hal böyle olunca, davacının tapu iptali ve tescili talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacının temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
3. Peşin harcın istek halinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
01.07.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.