"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2019/1664 E., 2021/91 K.
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul/Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Karşıyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/449 E., 2018/532 K.
Taraflar arasındaki vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptal tescil, aksi halde tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekilli dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalılardan ... arasında 06.06.2013 tarihinde imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılacak olan dairelerden 1-3-7 ve 8 numaralı dairelerin davacıda kalacağının kararlaştırıldığını, daha sonra yapılan 2 adet ek sözleşme gereğince taşınmazların 5 adedinin davacıya, kalan 5 adedin ise davalılardan ... üzerinde kalacağının kararlaştırıldığını, davalı ...'in inşaat sözleşmesini yenilemeleri gerektiğini ve bazı işlemleri hızlandıracağını söyleyerek 10.06.2016 tarihinde davacıdan vekaletname aldığını, vekaletnamede satış yetkisi verildiği konusunda davacının uyarılmadığını, davacının 1940 doğumlu ve yaşlı olduğunu, sahipsiz ve kimsesiz olması nedeniyle davalı ...'in planlayıp tasarlayarak davacıya ait taşınmazları sattığını, Karşıyaka'daki evini de sattığını, verilen vekaletname sonucunda ...'in vekalet borcununa aykırılık teşkil eden davranışları neticesinde taşınmazlardan 3 adet dairenin davacıda kaldığını, 7 adet dairenin ise davalıda kaldığını; dava konusu Karşıyaka ilçesi, ... Mahallesi, 9403 ada 3 parsel 4 numaralı dairenin de davalılardan ... tarafından annesi olan diğer davalı ...'e satıldığını, ancak daha sonra ...'in annesinden aldığı vekaletname ile bu taşınmazı diğer davalı olan ...'a sattığını belirterek İzmir ili, Karşıyaka ilçesi, ... Mh, 9403 ada, 3 parselde kayıtlı bulunan 4 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, mümkün olmaması halinde keşif ve bilirkişi incelemesi ile tespit edilecek satış bedelinin satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın hukuki temelden ve gerçeklerden uzak, soyut iddialara dayalı olduğunu, dava dilekçesindeki 4 numaralı bağımsız bölüm ile ilgili iddiaların gerçekle ilgisi olmadığını, davalının dava konusu taşınmazı satın alma ve bedelinin vadeli olarak ödenmesi konusunda anlaşmaya vardıklarını, bu taşınmazı annesi ... adına satış yaptığını, davacının satış bedelini peşin olarak talep ettiğini, peşin ödeme yapılamayacağının beyan edilip gayrimenkulün 3. bir şahsa satılması ve bedelinin davacı asile ödenmesi konusunda süre istendiğini, taşınmazın daha sonra iyi niyetli 3. kişi ...'a satıldığını, noterde davacının vekalet verirken satış yetkisi konusunda uyarılmadığına ilişkin iddiaların doğru olmadığını, davacının akıl sağlığının yerinde olduğuna dair doktor raporunun da alındığını, davacının okur yazar olduğunu, vekaletname içeriğinin kendisine okunduğunu, davacı tarafından da incelendiğini, davalı ...'ın iyi niyetli olduğunu, pazarlık yoluyla taşınmazın kendisine satıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; açılan davayı kabul etmediklerini, davalının tapu kaydına güvenerek dava konusu taşınmazı iyi niyetli olarak diğer davalılardan satın aldığını, satış bedelinin satış sırasında tanıklar huzurunda ödendiğini, davalının davacı ile diğer davalılar arasındaki ilişkiyi bilebilecek durumda olmadığını, davalının diğer taraflarca dolandırılmaya çalışıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
3. Davalı ...'in davaya cevap vermiş ve duruşmalara da katılmamıştır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; tapu maliki davalı ... yönüden; dinlenilen tanık beyanları uyarınca davalılardan tapu maliki ...'ın taşınmazı iyi niyetle edinen üçüncü kişi konumunda bulunduğu, diğer davalılar ile birlikte hareket ettiği yönündeki iddiaların ispatlanamadığı, asıl olanın iyi niyetin varlığı olduğu, ... yönünden açılan tapu iptali ve tescil, olmadığında tazminat talepli terditli olarak ikame edilen davaların ayrı ayrı reddine karar vermek gerektiği, diğer davalılar yönünden ise; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince dava konusu taşınmazın davacıda kalacağının kararlaştırıldığı, ...'in daha sonradan davacıdan almış olduğu vekaletname ile 4 numaralı taşınmazı öz annesi olan diğer davalı ...'e satmış olduğu, davacı tanıklarının beyanları uyarınca, davacının taşınmazı satmaya ilişkin bir iradesi olmadığı, verilen vekaletnamenin Menemen'deki taşınmazların ruhsat ve diğer işlemlerinin yapılması amacına yönelik olduğu gerekçesiyle, davalı ... yönünden tapu iptali ve tescil, olmadığında tazminat talebinin ayrı ayrı reddine; diğer davalılar ... ve ... yönünden ise tapu iptali ve tescil davasının reddine, tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; ...'ın ödeme yaptığını belirtmiş ise de ispat edemediğini, dava açıldıktan sonra kendi aralarında "400.000 TL aldım - verdim" şeklinde yazdıkları bir kağıdı dosyaya sunmuş olsalar da ödemenin ne şekilde yapıldığının belli olmadığını, banka havalesi ve benzeri bir şey sunulmadığını, Menemen 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/407 Esas sayılı dosyasının 08.05.2018 tarihli duruşmasında dinlenen davalı ... tanığı Turabi'nin beyanlarının da bu dosyada delil olarak kabul edilmesinin gerektiğini, dosyada toplanan deliller ve tanık anlatımı ile vekaletin davacının elinden hile ile alındığını, taşınmazın satıldığını, davalıların kötü niyetli olduğunun sabit olduğunu, davalıların tümü yönünden kabul kararı verilmesi gerekirken ... yönünden davanın reddi şeklinde kurulan hükmün dayanaksız olduğunu belirterek Mahkeme kararının kaldırılmasını ve davanın tüm davalılar yönünden kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; tapu kayıt malikinin kötü niyetli olduğunun ve vekaletin kötüye kullanıldığını bildiği ve bilebilecek durumda olduğunun ispat edilememesine göre İlk Derece Mahkemesince verilen kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde, dava ve istinaf dilekçelerinde ileri sürdüğü hususları tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekaletnamenin hile ile alındığı ve kötüye kullanıldığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 504/1 inci ve 506 ncı maddeleri.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci ve 3 üncü maddeleri ile 1023 üncü maddesi.
3. Değerlendirme
Dosya içeriğinden, İzmir ili, Karşıyaka ilçesi, ... Mahallesi, 9403 ada 3 parsel 3 üncü kat 4 numaralı bağımsız bölümün 1940 doğumlu davacı adına kayıtlı iken davacının davalı ...'e verdiği 10.06.2016 tarihli satış yetkisi bulunan vekaletname ile vekil ... tarafından 15.06.2016 tarihinde annesi davalı ...'e 72.000,00 TL bedel ile satış yolu ile devir edildiği, ara malik davalı ...'e satılan bu taşınmazın 30.06.2016 tarihinde ...'e vekaleten ... tarafından davalı ...'a 80.000,00 TL bedel ile satış yoluyla devir edildiği, 12.7.2016 tarihinde davacının davalıyı azlettiği, 29.07.2016 tarihinde vekaletnamenin hile ile alındığı ve kötüye kullanıldığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istemli dava açıldığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506 ncı maddesinde (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 390 ıncı maddesi) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nın 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Vekil ile sözleşme yapan kişi TMK'nın 3 üncü maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması TMK'nın 2 nci maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur.
Diğer taraftan; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla TMK'nın 2 nci maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989 urcu tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023 üncü maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nın 1023 üncü maddesinde aynen "Tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024 üncü maddesinin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve Yasa Koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarihli l990/4 Esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiştir.
Mahkemece her ne kadar tapu maliki davalı ...'ın taşınmazı iyi niyetle edinen üçüncü kişi konumunda bulunduğu ve diğer davalılar ile birlikte hareket ettiği yönündeki iddiaların ispatlanamadığı gerekçesiyle yazılı şekilde karar verilmiş ise de; yukarıda yer verilen yasal düzenleme ve ilkeler çerçevesinde araştırma ve inceleme yapılmayarak eksik araştırma ve değerlendirme ile karar verildiği görülmektedir.
Somut olayda, vekil davalı ... ile ara malik davalı ...'in iyiniyet korumasından yararlanamayacağında kuşku yoktur. Ancak, ...'ın vekil ...'in vekâlet görevini kötüye kullandığını bilip bilmediği veya bilmesi gerekip gerekmediği hususunda araştırma yapılması, delillerin toplanılması, özellikle taşınmazın devir tarihleri dikkate alındığında davacı tarafından davalı ...'e verilen vekaletname ile davalılar arasındaki temlik işlemlerinin vekil ... aracılığıyla kısa aralıklarla gerçekleştirildiğinin ve davalı ... tarafından taşınmaz bedeli olarak 400.000,00 TL'nin satış sırasında tanıklar huzurunda ödendiğine dair belge sunulmuş ise de, bu belgeye tek başına itibar edilemeyeceğinin dikkate alınması, tanıklar yeniden dinlenilerek bilgi ve görgülerine başvurulması ve varsa çelişkilerin giderilmesi, davaya konu taşınmazın satın alındıktan sonra kim tarafından nasıl kullanıldığının tespit edilmesi, dosyada bulunan "bağımsız bölüm listesi" başlıklı belgede görüldüğü üzere davaya konu bağımsız bölümün bulunduğu apartman içinde bir başka bağımsız bölümün 13/14 hisse ile davalı ... adına kayıtlı olması nedeniyle davalı ...'ın TMK 2 nci ve 3 üncü maddeleri kapsamında vekalet görevinin kötüye kullanıldığını bildiği ya da bilmesi gereken konumunda olup olmadığı, başka bir deyişle iyiniyetli olup olmadığı açıklığa kavuşturularak toplanan diğer delillerle birlikte değerlendirilmek suretiyle elde edilecek sonuca göre karar verilmelidir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin harcın istek halinde yatırana iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
03.04.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.