"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : SAMSUN BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescili istemine ilişkin açılan davadan dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin kararın, davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan inceleme sonucunda; başvurunun esastan reddine dair verilen karar, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacılar, dava dışı ... Şirketinin kullanmış olduğu ya da kullanacağı kredilerin teminatı olarak maliki oldukları 71 ada 72 parsel sayılı taşınmaza ipotek tesis edildiğini, taşınmaz üzerindeki binanın aile konutu olduğunu, bu nedenle ipotek tesis edilirken davalı bankaca “eş muvafakatnamesi” istendiğini, ancak taşınmaz maliklerinden ...’ün eşi ... ‘in “ eş muvafakatnamesi” ne imza atmadığı halde, davalı tarafça imzası taklit edilmek suretiyle anılan muvafakatnamenin düzenlendiğini,... tarafından Alaçam Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/214 E. sayılı dosyası ile açılan ipoteğin fekki davasında anılan belgedeki imzanın ...’e ait olmadığının tespit edildiği, ancak taşınmaz üzerine tedbir konulmadığından kredi borcunun ödenmediğinden bahisle davalı banka tarafından başlatılan icra takibi sonucunda taşınmazın davalı bankaya alacağına mahsuben ihale edildiğini, davalı adına oluşan tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adlarına tescilini istemişlerdir.
II. CEVAP
Davalı, eş muvafakatnamesinin alınmasının taşınmazın aile konutu olduğunun bilindiği anlamına gelmeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, tescilin dayanağı ihalenin iptal edilmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2.İstinaf Nedenleri
Dava konusu taşınmazda davalı bankadan kullanılan kredi nedeni ile teminat olarak 08.09.2014 ve 03.10.2014 tarihlerinde davalı banka lehine ipotek tesis edildiğini,kullanılan kredilerin geri ödemesinin aksaması nedeni ile de davalı banka tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatılarak, taşınmazın cebri icra ile alacağına mahsuben davalıya ihale edildiğini, taşınmazda 1/3 pay sahibi ...’ün eşi ... tarafından taşınmazın aile konutu olduğu ve taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilirken bankaca istenen eş muvafakatnamesine imza atmadığı halde,davalı tarafça imzası taklit edilmek suretiyle anılan muvafakatnamenin düzenlendiği ileri sürülerek Alaçam Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/214 Esas sayılı dosyası ile ipoteğin fekki davası açıldığı ve bu davada anılan belgedeki imzanın ...’e ait olmadığı tespit edilmesine rağmen, bu aşamaya gelinceye kadar taşınmazın cebri icra ile davalı bankaya ihale edilmesi nedeni ile, ipoteğin hükümsüz kaldığı gerekçesiyle ipoteğin fekki talebinin reddine karar verildiği, davalı adına oluşan tescilin yolsuz olduğunu, davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 07/04/2021 tarihli ve 2021/474 Esas - 2021/696 Karar sayılı kararıyla; 08.09.2014 tarihinde taşınmaz üzerine konulan ipotek sonucu borcun ödenmemesinden dolayı 29.07.2016 tarihli ihale ile taşınmazın davalı bankaya satıldığı,ihalenin feshi için süresinde dava açılmadığı, kesinleşen ihale ile satılan taşınmaz için artık “ aile konutudur”şeklinde olan itirazların dinlenemeyeceği,bu aşamada davacı ... tarafından da eşinin ipotekte muvafakatının olmadığı,imzanın ona ait olmadığı yönünde yolsuz tescile dayanmanın da TMK'nın 2. maddesi gereği dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı,tescilin yolsuz olmadığı, kaldı ki davacılardan sadece ...’ün eşi ... yönünden aile konutu iddiası olmakla, diğer davacılar yönünden yolsuz tescilin ispatlanamadığı, dosya kapsamı ve toplanan delillere göre İlk Derece Mahkemesi kararında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacıların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri Özetle
Dava konusu taşınmaz üzerinde 1/3 pay sahibi ...’ün eşi ...'in bilgisi olmadan konulduğu için ipoteğin kaldırılması amacıyla dava açıldığını, bu davada, ihalenin durdurulması talebinin reddedildiğini, satış durdurulamadığı için ihalenin yapıldığını ve taşınmazın alacağına mahsuben davalı bankaya ihale edildiğini, ... tarafından açılan ipoteğin fekki davasında , dava konusu taşınmaz üzerine ipotek konulurken düzenlenen “ eş muvafakatnamesi” başlıklı belgedeki imzanın ...’in eli ürünü olmadığının saptandığı, ancak bu arada taşınmaz cebri icra ile satıldığından ipoteğin konusu kalmadığı için mahkemece karar verilmesine yer olmadığına karar verildiğini, davacı tarafça sonuçları ağır olabileceği için ihalenin feshi davası açılmadığını, ihalenin feshi davası açılmamış olmasının yolsuz tescile dayanan eldeki davanın açılmasına engel teşkil etmeyeceğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “ Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde; “ Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”, 1027. maddesinde, “ İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca resen düzeltir.” düzenlemelerine yer verilmiştir. Değinilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
3.2.2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz." Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi "Konulmuş olmasa da" eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple, tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh "Kurucu" değil "Açıklayıcı" şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, "Emredici" niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak "Belirli olan" bir işlem için verilebilir.
Türk Medeni Kanunu'nun 193. maddesi hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte, Türk Medeni Kanunu'nun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerinin diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, "Aile birliğinin korunması" amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin "Açık rızası bulunmadıkça" aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Davacılar ..., ... ve ...’ün temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle anılan davacılar yönünden davalı adına oluşan tescilin yolsuz hale gelmesini gerektiren hususların varlığının ispat edilemediği de gözetilerek davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur. Davacılar Esal ..., ... ve ...’ün yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine.
3.3.2. Davacı ...’ün temyiz itirazlarının incelenmesinde;
3.3.3. Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu 71 ada 72 parsel sayılı 201,11 m2 miktarlı 3 katlı apartman ve arsa vasıflı taşınmazın 1/3’er paylarla davacılar ..., ... ve ... adlarına kayıtlı iken 08.09.2014 tarihli 2731 yevmiye nolu işlemle davalı banka lehine 1.dereceden ipotek tesis edildiği, ...’ün maliki olduğu 1/3 payını 30.09.2015 tarihinde ipotekle yüklü olarak davacı ...’a satış suretiyle devrettiği, 28.12.2015 tarihinde ...’e ait 1/3 pay üzerine eşi ... lehine aile konutu şerhi tesis edildiği, davalı banka tarafından ipotek borcunun ödenmemesi nedeniyle Ankara 15.İcra Müdürlüğünün 2015/26592 Esas sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatıldığı, takip sonucu Alaçam İcra Müdürlüğünün 2015/308 Talimat sayılı dosyasında yapılan ihale ile taşınmazın 29.07.2016 tarihinde alacağına mahsuben davalı banka tarafından satın alındığı, davacılar tarafından ihalenin feshi davası açılmadığı, 18.08.2016 tarihinde ihalenin kesinleştiği ve 29.09.2016 tarihinde davalı banka adına taşınmazın tescil işleminin yapıldığı, taşınmazda 1/3 pay sahibi ...’ün eşi ... ... tarafından 01.07.2016 tarihinde Alaçam Aile Mahkemesinin 2016/214 Esas sayılı dosyası ile taşınmazın aile konutu olduğunu, davalı bankaca bu durumun bilinmesine rağmen eşi ...’e ait 1/3 pay üzerine ipotek tesis edilirken rızasının alınmadığını, düzenlenen “eş muvafakatnamesi” başlıklı belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını, bu nedenle eşine ait 1/3 pay üzerinde tesis edilen ipoteğin yasal koşulları taşımadığını ileri sürerek taşınmaz üzerine konan ipoteğin fekkine karar verilmesini istediği, Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; davalı bankaca taşınmaz üzerine ipotek tesis edilirken alınan “ eş muvafakatnamesi” başlıklı belgedeki imzanın ... ...’ün eli ürünü olmadığının saptandığı, davaya konu taşınmazın dava tarihinde aile konutu olduğu, ipotek tesisi için malik olmayan eşinin rızasının alınmadığı, bu nedenle davacının dava tarihinde dava açmakta haklı olduğu, ancak taşınmazın yargılama sırasında davalı bankaca başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi takibi sonucu yapılan ihale ile alacağına mahsuben davalı banka tarafından satın alındığı ve taşınmazın 30.09.2016 tarihinde davalı banka adına tescil edildiğinden dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin işlevini yitirdiği ve hukuken ortadan kalktığı,varlığı karar tarihinden önce sona ermiş olan ipoteğin kaldırılmasına karar verilemeyeceği,bu durumda davanın konusuz kaldığı gerekçesiyle karar verilmesine yer olmadığına karar verildiği, anılan kararın derecattan geçerek 24.11.2021 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.
3.3.4. Somut olaya gelince; tapu kaydından anlaşılacağı üzere taşınmazda 1/3 pay sahibi ...’ün payı üzerine davalı banka lehine tesis edilen ipotek işlemi için eş rızasının usulünce alınmadığı, ...’in eşi ... tarafından, taşınmazın aile konutu olup, taşınmaz üzerine tesis edilen ipoteğin hukuka uygun olmadığı ileri sürülerek açılan ipoteğin terkini davasında da ...’in haklı olduğunun belirlendiği ve anılan kararın derecattan geçerek kesinleştiği, ne var ki; yargılama aşamasında taşınmazın ipotek borcu sebebiyle başlatılan icra takibi sonucu yapılan ihale ile alacağına mahsuben davalıya geçtiği anlaşılmaktadır. Bu durumda; ...’in payı açısından, ipoteğin haksız ve hukuka aykırı şekilde tesis edildiği anlaşıldığına göre bu ipoteğe dayanılarak yapılan icra takibi sonucunda temlik sebebi olan ihaleye bu pay ( ...’e ait pay) açısından geçerlilik tanımak mümkün değildir.
3.3.5. Hâl böyle olunca; geçerli bir ihale bulunmadan yapılan pay temliki yolsuz tescil niteliğinde olduğundan ...’e ait pay açısından davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, delillerin takdirinde hataya düşülerek yazılı olduğu üzere davanın tümden reddine karar verilmesi hatalı olmuştur.
VI. SONUÇ:
1.Kararın (V/3.3.1.) no.lu bendinde açıklanan nedenlerle; davacılar ..., ... ve ...’ün yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddine,
2.Kararın (V/3.3.2-3.3.5) no.lu bentlerinde açıklanan nedenlerle davacı ...’ün temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1. maddesi uyarınca, Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 sayılı HMK’nin 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Alaçam Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edenlere geri verilmesine, 02/03/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.