"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 2. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ : SİLİVRİ 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil istemli dava sonunda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesince verilen 05/04/2022 tarihli ve 2021/1482 Esas ve 2022/584 Karar sayılı karar yasal süre içerisinde davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmiş olmakla; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, maliki olduğu 190 ada 9 parsel sayılı taşınmazın, Silivri Belediyesi Meclisinin 06.07.2009 tarihli ve 53 sayılı kararına istinaden belediye encümenince yapılan ihale ile 13.11.2009 tarihli ve 1467 sayılı Kararla davalı ...'na satıldığını, satışa dayanak teşkil eden Meclis kararının İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 2009/1410 E., 2010/942 K. sayılı kararı ile "Satışa sunulan taşınmazlardan bir bölümünün İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulaması ile belediye adına tescil edilen taşınmazlar olduğu, bu taşınmazların umumi hizmetlerle ilgili başka maksatlarla kullanılamayacağı" gerekçesi ile iptal edildiğini, kararın kesinleştiğini, Meclis kararının iptaline dair İdare Mahkemesinin kesinleşen kararı ile davalı adına olan tescilin yolsuz tescil haline geldiğini, İstanbul, ....., ..... Mahallesi, 190 ada, 9 parsel sayılı taşınmazın davalı ...'nun talebi üzerine 190 ada 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 ve 21 parsellere ifraz olduğunu, dava konusu 190 ada 20 parsel sayılı taşınmazın iptal kararının sonuçlarını bertaraf etmek üzere davalılar arasında satış gibi gösterilerek kötüniyetli bir biçimde devir ve tescil edildiğini, dava konusu taşınmazın hali hazırda davalılardan ... adına kayıtlı olduğunu ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile ... adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., dava konusu 190 ada 20 parsel sayılı taşınmazı emlakçı vasıtası ile toplam 60.000,00-TL bedelle 2013 yılında satın aldığını, satış bedelinin 27.500,00-TL'sini Türkiye Finans Katılım Bankası A.Ş. ..... Şubesinden çektiği kredi ile kalan 32.500,00-TL'sini çek ile ödediğini, taşınmazın borcunu öderken maddeten zorlandığını ancak borçlarını ödediğini, taşınmazı İstanbul'da yatırım maksadı ile satın aldığını, davalı ..., 190 ada 9 parsel sayılı taşınmazı davacı belediyenin açmış olduğu ihale ile satın aldığını, taşınmazın 12 parsele ifrazı için talepte bulunduğunu, Belediye Encümeninin 15.01.2010-63 sayılı Kararı ile 9 parselin 12 parçaya ifraz edildiğini, taşınmazı ticari amaçla ifraz ettiğini, ifraz sonucu oluşan parselleri 14.01.2011 tarihinde ticari nedenlerle sattığını, bu işlemler sırasında gerek kendisine gerekse taşınmazı satın alan kişilere bir bilgi verilmediğini, taşınmazın tapu kaydında da bir şerhin bulunmadığını, Belediyenin taşınmazlarla ilgili idari yargıda dava açılmasına rağmen ihaleye çıkarmasının iyiniyetli bir yaklaşım olmadığını, Meclis kararının iptaline dair davada taraf olmadığını, diğer davalı ..., taşınmazı emlakçı .... aracılığı ile satın aldığını, bir süre sonra maddi sıkıntılar nedeniyle yine emlakçı vasıtası ile sattığını, taşınmazı kimden satın aldığını, kime sattığını hatırlayamadığını, her ne kadar silsile yolu ile davalı ise de tapu iptal ve tescil davasının açılmasında bir kusur ve kabahatinin olmadığını, Silivri'de hiç ikamet etmediğini, husumetin son malike yöneltilmesi gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Silivri 2. Asliye Mahkemesinin 26/01/2018 tarihli ve 2016/358 E., 2018/37 K. sayılı kararıyla; dava konusu taşınmaza ilişkin davalılar arasındaki satışların 2011-2013 yılları arasında yapıldığı, İdare Mahkemesi kararının kesinleşme tarihinin 16.06.2016, iptal kararına yönelik tapudaki beyanın 22.08.2016 tarihli olduğu, davalıların ve son malik davalı ...'ın Meclis kararının iptal edildiğini bildiği yahut bilebilecek durumda olduğuna dair bir kanıtın sunulamadığı, davalıların iyi niyetli olmadıklarının ispatlanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. Kaldırma Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin 16/04/2019 tarihli ve 2019/63 E., 2019/568 K. sayılı kararıyla; “...Mahkemece yapılan yargılama sonucu davanın reddine karar verilmişse de, davalı ...’ın karar tarihinden önce 17.12.2017 tarihinde öldüğü nüfus kaydından anlaşılmaktadır. Davalı yargılama esnasında öldüğünden HMK’nın 55. maddesi gereği mirasçılarının davaya dahili ile davanın mirasçılar huzurunda görülmesi zorunludur. Çünkü TMK’nın 599/1. maddesi gereği, “Mirasçılar, mirasbırakanın ölümü ile mirası bir bütün olarak, kanun gereğince kazanırlar.” Yani, külli intikal de denilen ve yalnız kanun ile öngörülebilen terekeye ait bu kurala göre, mirasbırakanın terekesindeki mirasçılara geçişi mümkün olan hak ve borçları bir bütün olarak kendiliğinden mirasçılara intikal eder. Bu nedenle murisin mirasçılarının davaya dahili ile yargılamaya devam edilmesi gerekir.” gerekçesi ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin kabulü ile Yerel Mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve dosyanın Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
3. İlk Derece Mahkemesince Kaldırma Kararı Sonrasında Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin 13/01/2021 tarihli ve 2019/123 E., 2021/25 K. sayılı kararıyla; davalıların iyiniyetli olmadıklarının ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
4. Kaldırma Kararı Sonrası İlk Derece Mahkemesi Kararına Karşı İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
5. İstinaf Nedenleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Yerel Mahkemedeki beyanlarını tekrarla, verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, eksik araştırma ile hüküm kurulduğunu, hükme dayanak bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını, rapora itirazlarının dikkate alınmadığını belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
6. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 05/04/2022 tarihli ve 2021/1482 E., 2022/584 K. sayılı kararıyla; bölgede çok sayıda taşınmazı ilgilendiren dava konusu durumun basında yer aldığı, kamuoyunun bilgi sahibi olduğu, yatırım amacıyla taşınmaz satın alanın sarf edeceği basit bir araştırmayla yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olduğu, bu durumda iyiniyet iddiasında bulunamayacağı, bankadan genel kredi kullanılması ve taşınmazın ipotek ettirilmesinin rayiç değerin ödendiğini ispata elverişli olmadığı, hiçbir davalının para alışverişini gösterir bir delil sunamadıkları, davanın kabulüne karar vermek gerekirken reddine karar verilmiş olmasının isabetsiz olduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Yerel Mahkemece verilen kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılardan ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; Bölge Adliye Mahkemesi kararının hem delillerin takdiri hem de iyiniyetin yorumlanması bakımından hatalı olduğunu, Hürhaber sitesinin 27.07.2010 tarihinde yayınladığı haberi müvekkilinin iyiniyetini ortadan kaldıran bir delil olarak kabul etmesinin isabetli olmadığını, yine Bölge Adliye Mahkemesinin dava konusu taşınmazın satış hikayesine, yatırım amacıyla taşınmazı satın alacak kişilerin basit bir araştırmayla ulaşabileceği gerekçesinin de hukuk ve mantığa aykırı olduğunu, yerel düzeydeki uyuşmazlık ve bununla ilgili haberleri müvekkilinin bilmesinin ve bilecek durumda olmasının mümkün olmadığını, Bölge Adliye Mahkemesince banka kayıtlarının teyit ettiği ödemelere itibar edilmesi gerekirken bu hususu ispata elverişli bulmamasının doğru olmadığını, dava konusu parselin tapu kaydına üçüncü şahısların iyiniyetini ortadan kaldıracak bir şerh konulmadığını, yine müvekkili davalının iyiniyetini ortadan kaldıran bir delilin de bulunmadığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesi; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”, 1025/1-2. maddesinde "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır." düzenlemelerine yer verilmiştir.
Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
3.2.2. TMK.'nın 6. maddesinde; "Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür", ...nın 190/1. maddesinde; "İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir " düzenlemeleri yer almaktadır.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; kök 190 ada 9 parsel sayılı taşınmazın Büyükçavuşlu Belediyesi adına kayıtlı iken 10.07.2009 tarihli tüzel kişiliklerin ünvan değişikliği işlemi ile Silivri Belediyesi adına kayıtlı hale geldiği, daha sonra (Belediye Meclisinin 06.07.2009 tarihli ve 53 sayılı kararına istinaden Belediye Encümenince yapılan ihale sonucunda) Silivri Belediyesini temsilen Meltem Karşıyaka tarafından 07.01.2010 tarihli satış işlemi ile taşınmazın davalı ...’a temlik edildiği, 03.02.2010 tarihli ifraz işlemi ile 190 ada 9 parsel sayılı taşınmazın 190 ada 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 ve 21 parsellere ifraz edildiği, davaya konu edilen 20 parselin davalı ... tarafından 14.01.2011 tarihinde davalı ...’a, onun tarafından 20.06.2011 tarihinde davalı ...’a, onun tarafından da 08.03.2013 tarihinde son kayıt maliki olan davalı ...’a satış yolu ile devredildiği, davalı ...’in yargılama aşamasında 17.12.2017 tarihinde ölümü üzerine mirasçılarının davaya dahil edildiği, Belediye Meclisinin 06.07.2009 tarihli ve 53 sayılı Kararının İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 2009/1410 E.- 2010/942 K. sayılı kararıyla iptal edildiği, söz konusu kararın Danıştay denetiminden geçmek suretiyle 16.06.2016 tarihinde kesinleştiği, davalı ...’ın 08.03.2013 tarihinde Türkiye Finans Bankasından kredi çektiği, bu krediye ilişkin banka dekontu, kredi ödeme planının dosyaya celp edildiği, dava konusu 20 parsel sayılı taşınmaz üzerine aynı tarihte Türkiye Finans Bankası lehine 100.000 TL’lik ipotek tesis edildiği anlaşılmaktadır.
3.3.2. Tüm dosya kapsamının bir bütün olarak değerlendirilmesi neticesinde, son kayıt maliki olan davalı ...’ın taşınmazı ediniminde kötüniyetli olduğuna dair herhangi bir delilin bulunmadığı, dava konusu ve dava dışı taşınmazlara ilişkin işlemlerin, Silivri gibi bir yerde 2010 yılında yerel bir gazete olan Hürhaber’de haber konusu yapılmasının, yine 2016 yılında başka bir yerel haber kaynağı olan Yörünge habere konu edilmesinin tek başına son kayıt malikinin kötüniyetli olduğunu göstermeyeceği açıktır.
3.3.3. Hal böyle olunca, davalı ...’ın, taşınmaz satış tarihinde bankadan kredi çektiği, aynı tarihte taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiği, kredi ödeme planı ve banka dekontunun davalı tarafından ibraz edildiği hususlarının bir bütün olarak değerlendirilmesi sonucunda, davalının çekişme konusu taşınmazı bedeli karşılığında ve iyiniyetli olarak satın aldığı gözetilmek suretiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması isabetsizdir.
VI. SONUÇ
Açıklanan nedenlerle; davalı ... vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371/1-a maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, HMK’nın 373/2. maddesi gereğince dosyanın kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesine gönderilmesine, peşin alınan harcın temyiz edene istek halinde geri verilmesine, 09/11/2022 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.
-MUHALEFET ŞERHİ-
Dava, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı iptal tescil istemine ilişkindir.
İlk Derece Mahkemesince reddedilen dava, Bölge Adliye Mahkemesince kabul edilerek iptal-tescile karar verilmiştir.
Dava konusu taşınmazın ifraz edildiği kök 190 ada 9 parsel sayılı taşınmazın ... adına tesciline esas Silivri Belediye Meclisinin 53 sayılı ve 06/07/2009 tarihli kararının İdare Mahkemesi kararıyla iptal edilmesi ve iptal kararının derecattan geçerek kesinleşmesi nedeniyle tescilin yolsuz hale geldiği hususunda sayın çoğunluk ile aramızda görüş ayrılığı bulunmamaktadır.
Aramızdaki görüş ayrılığı, 2. el, 3. el ve son kayıt maliki olan davalıların iyi niyetli olup olmadıkları ve MK.'nın 1023. maddesi korumasından yararlanmaları gerekip gerekmediği noktasındadır.
Bölge Adliye Mahkemesi kararında bütün yönleriyle tartışılıp kabul edildiği üzere, yolsuz olarak adına tescil sağlanan davalı ...'ndan taşınmaz devralan sonraki malikler ..., ... ve kayıt maliki ...'ın iyi niyetli kabul edilemeyecekleri, dolayısıyla TMK'nın 1023. Maddesi koruyuculuğundan yararlanamayacakları, davanın kabulüne ve iptal-tescile yönelik kararın onanması gerektiği kanaatinde olduğumuzdan sayın çoğunluğun kararın bozulması yönündeki görüşüne katılmıyoruz.