"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1154 E., 2023/583 K.
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul-Kısmen Ret/Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Körfez 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/92 E., 2022/150 K.
Taraflar arasında görülen tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde bedel istekli davada İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulü ile kısmen reddine ilişkin verilen kararın istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı ve davalılar ..., ... vekillerinin istinaf isteğinin esastan reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı ve davalılar ..., ... vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildi. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davacının yurt dışında çalıştığından 08.06.1994 tarihinde Türkiye'deki işlemlerinin yürütülebilmesi için Üsküdar 4. Noterliğinin 38095 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile kardeşleri olan ... ..., ... ve ... ...'ı vekil tayin ettiğini, vekillerden davalı ...'ın davaya konu 76 ada 17 parsel sayılı taşınmazı vekaletname tarihinden 27 yıl sonra davalı ...'e temlik ettiğini, davalı ...'ın da bu taşınmazı 09.04.2021 tarihinde 1/2'şer paylı olarak toplam 50.000,00 TL bedel ile diğer davalılar ... ile ...'a temlik ettiğini, davacıya satış bedelinin ödenmediğini, davacı ile davalı vekil ... arasında 2016 yılından itibaren husumet oluştuğunu ve halen devam ettiğini, dolayısı ile bu süreçte aralarındaki güven ilişkisinin yok olduğunu, davacının 1994 yılında vermiş olduğu vekaletnameyi aradan geçen zaman zarfında unuttuğunu, davalı vekil ...'in diğer davalılarla davacıyı zararlandırma kastı ile hareket ettiğini, davacı ile davalı kardeşi vekil ... arasında 2016 yılından itibaren devam eden yaralama, tehdit, hakaret suçlarından ceza yargılaması olduğunu, vekil ...'in husumet nedeni ile vekaletnamenin düzenlenmesinden 27 yıl sonra dava konusu taşınmazı devrettiğini, tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasında ciddi fark olduğunu, tüm davalıların el ve iş birliği içerisinde davacıyı zararlandırma kastı ile hareket ettiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazın rayiç değerinin davalılar ... ve ...'dan faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... vekili, davacının vekaletname verirken her türlü işlemi serbestçe yapabilmesi için davalıya yetki verdiğini, davacının vekaleten işlem yapıldığı tarihe kadar davalıyı azletmediğini, bu şekilde davacının vekaletnamenin sonuçlarına baştan razı olduğunu, tarafların arasında oluşan husumetin dahi davacıyı vekillikten azle yönlendirmediğini, vekaletnamenin kötüye kullanılmadığını, davalı ...'in kazancı ile almış olduğu taşınmazlardan birinin satılması nedeniyle eldeki davanın açılmasının davacının kötüniyetli olduğunu gösterdiğini belirterek davanın reddini istemiştir.
Davalılardan ... vekili; diğer davalılarla herhangi bir çıkar ilişkisinin bulunmadığını, davalının, davacı ve diğer davalılarla arkadaşlık ilişkisinin olmadığını, emlak rayiç değeri üzerinden satışın yapıldığını belirterek davanın reddini istemiştir.
Davalılar ... ve ... vekili; dava konusu taşınmazın davalılar tarafından emlakçı aracılığı ile 172.000,00 TL'ye satın alındığını, bu bedelin 22.000,00 TL'sinin elden makbuz karşılığında, kalan 150.000,00 TL'nin banka kanalı ile ödendiğini, devrin gerçek satış olduğunu, davalıların diğer davalı ...'ı tanımadıklarını, davalı ...'ı ise satış nedeni ile tanıdıklarını, ticari amaçlı olarak inşaat yapmak amacı ile taşınmazı satın aldıklarını, davalılardan ...'un inşaat ve mimarlık şirketi olduğunu, taşınmazı da internet sitesinden görüp diğer davalı ... ile birlikte satın aldıklarını ve iyi niyetli olduklarını belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; davalı ...’ın davacıya taşınmazın bedelini ödediğine yönelik bir savunması olmadığı, diğer davalı ...’in de ilk satış karşılığında resmi akitte yazan bedel haricinde ödemede bulunduğunu ileri sürmediği, taşınmazı devraldıktan 24 gün sonra taşınmazı değerinin çok altında bir bedelle sattığı ve davalı ... ile tanışıklığının olduğunun tanık beyanlarından anlaşıldığı, davalı ...'ın oğlu ...’un davalı ...'in kiracısı olduğu, her iki davalının devir işlemlerinde el ve işbirliği içinde birlikte hareket ederek davacıyı zararlandırdıkları, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, ancak diğer davalılar ... ve ...'nın kötüniyetli olduklarına dair bir delil bulunmadığı, anılan davalıların 09.04.2021 tarihinde davalı ...’in banka hesabına 150.000,00 TL havale yaptıkları, iyiniyetli üçüncü kişi oldukları gerekçesi ile davanın tapu iptal ve tescil isteği yönünden reddine, bedel isteği yönünden kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı, davalılar ... ve ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; tüm davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ettiklerini, tapuda gösterilen satış değerlerinin de bu iddialarını doğruladığını, davalı ...'ın internet sitesine taşınmazı 245.000,00 TL üzerinden satışa koyduğunu, ancak sonrasında ... ...'ın tanıdığı diğer davalılar ... ve ... ...'e tapuda 50.000,00 TL'ye sattıklarını, bu şekilde davalıların zararlandırma kastı ile hareket ettiğinin sabit olduğunu, davalılar ... ve ... ...'in iyi niyetli olmadıklarını belirterek netice olarak davalılar ... ... ve ... yönünden de davanın kabulünün gerektiğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın tapu iptal ve tescil istemi yönünden kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; diğer davalılar ... ... ve ... vekilinin sunduğu cevap dilekçelerine bir itirazlarının olmadığını, diğer davalılarla ya da davacı ile bir birlikteliği veya husumetinin bulunmadığını, sadece davacı tanığı beyanına dayalı olarak hatalı karar verildiğini, davalının kötü niyetli olduğuna yönelik bir delil bulunmadığını, ödeme yapılıp yapılmadığının taraflarına sorulması gerekirken böyle bir araştırma yapılmadığını belirterek İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacı ile davalının kardeş olduğunu, birbirleri ile ortak hareket ettiklerini, vekaletname tarihinin de bunu gösterdiğini, vekaletname veren kişinin vekaletnamenin tüm neticelerini önceden kabul etmiş sayılması gerektiğini, vekaletname verenin vekaletname alana vekaletname içeriğindeki tüm yetkileri vermiş olması nedeni ile neticelerine razı olduğu anlamına geldiğini, Mahkemece eksik inceleme ile karar verildiğini, değer tespitine ilişkin bilirkişi raporunu kabul etmediklerini belirterek belirterek İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; davacının uzun bir dönem yurt dışında yaşayıp çalıştığı, bu amaçla Türkiye'de bulunan kardeşlerine Türkiye'deki işlerinin yapılması amacı ile 08.06.1994 tarihli vekaletnamenin verildiği, davacı ... ile kardeşi ...'in arasının 2016 yılından itibaren bozulmaya başladığı, aralarında ceza ve hukuk davalarının bu dönemden sonra görülmeye başlandığı, davalı ...'in husumetli olunan bu dönemde davaya konu taşınmazı 15.03.2021 tarihinde ...'e satış yolu ile devrettiği, ...'ın ...'e ve ...'e satış bedelini ödediğine ilişkin bir savunmasının olmadığı, yine vekil ...'in davacıya satış bedelini ödediğine ilişkin bir savunmasının bulunmadığı, davalı ...'in taşınmazın kendi kazancı ile alındığını ileri sürdüğü, ... ile ...'ın öncesinde tanışık oldukları, ...'in oğlu ...'un ...'ın kiracısı olduğu dikkate alındığında davalılar ... ile ...'ın el ve iş birliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırma kastı ile hareket ettikleri; davalılar ... ve ... ... tarafından sunulan 08.04.2021 tarihli emlak alım satım sözleşmesi ile bu amaçla emlakçıya verilen 20.000,00 TL kapora ve 2.000,00 TL emlak komisyon ücretine ilişkin tahsilat makbuzu, devir tarihinde davalılar ... ve ... tarafından davalı ...'e yapılan 150.000,00 TL havale dekontu birlikte değerlendirildiğinde davalılar ... ve ... ...'in yatırım amacı ile dava konusu taşınmazı emlakçı vasıtası ile satın aldıkları ve iyi niyetli oldukları gerekçesi ile tarafların istinaf isteğinin esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalılar ... ve ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri:
Davacı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek ve davalının dava konusu taşınmazın parasını bizzat verip taşınmazı kardeşi olan davacı adına tescil ettirdiğini, bu konuda davacının isticvabı ve yeminin yaptırılmadığını, davalı tanıklarının dinlenmediğini, davalının ...’e yaptığı satışa dair ödeme belgesinin olmayışının, tanışık olmalarının ve ...’in oğlunun satın alan kişinin kiracısı olmasının tek başına aralarında el ve işbirliği olduğunu göstermeyeceğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 506 ncı maddesi; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024 üncü maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ...’ın 08.06.1994 tarihinde kardeşleri olan davalı ... ile dava dışı ... ve ...’i münferiden yetkili olacak şekilde vekil tayin ettiği, davalı vekil ...’in 15.03.2021 tarihinde dava konusu 76 ada 17 parsel sayılı 253 m2 yüz ölçümlü arsa vasıflı taşınmazı davalı ...’e, davalı ...’in de 09.04.2021 tarihinde davalılar ... ve ...’a satış suretiyle temlik ettiği anlaşılmaktadır.
2. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
3. Hemen belirtmek gerekir ki, davalı ...’ın yemin ve isticvaba yönelik itirazını istinaf aşamasında ileri sürmediği; istinaf edilmeyen bir hususun temyiz de edilemeyeceği açık olup vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, temlik tarihinde davacı ile davalı arasında husumet bulunduğu, devrin davacının bilgisi ve rızası dışında yapıldığı, tanık ...’ın beyanlarından davalılar ... ile ...'ın el ve iş birliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandırma kastı ile hareket ettikleri saptanarak karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalılar ... ve ... vekillerinin temyiz itirazı yerinde değildir.
4. Davacı vekilinin temyiz itirazına gelince;
Bilindiği üzere, hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2 nci maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 inci ve 98 uncu., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023 üncü maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023 üncü maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024 üncü maddenin 1 inci fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötüniyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
5. Somut olayda; Davalı ...’in 09.04.2021 tarihinde davalılar ... ve ...’a dava konusu taşınmazı satış suretiyle temlik ettiği, anılan davalıların dava konusu taşınmazı inşaat yapmak amacı ile satın aldıklarını, mimarlık şirketleri olduğunu, 08.04.2021 tarihli emlak alım satım sözleşmesi ile emlakçıya 20.000,00 TL kapora ve 2.000,00 TL emlak komisyon ücreti ödediklerini, devir tarihinde de davalı ...'in banka hesabına 150.000,00 TL havale ettiklerini belirttikleri, anılan davalıların dava konusu taşınmazı iyiniyetle edinmiş olmaları halinde bu kazanımlarının korunacağı, aksi halde TMK’nın 1024 üncü maddesi gereğince yapılan tescilin yolsuz hale geleceği kuşkusuz olup dava konusu taşınmazın boş arsa vasfında olduğu, davalılar arasındaki temliklerin kısa aralıklarla yapıldığı, davalı ...’ın 27.03.2021 tarihinde internette taşınmazı 245.000 TL bedelle satış ilanına koyduğu, taşınmazın kendisine devrinden 24 gün sonra da diğer davalılara temlik ettiği, devir tarihinde taşınmazın değerinin 270.250,00 TL olduğunun saptandığı, davalıların ise taşınmazı 170.000,00 TL bedelle satın aldıklarını belirttikleri ve davalılar ... ve ...’in inşaat işi ile iştigal ettikleri ve taşınmazın gerçek değerini bilebilecek konumda oldukları hususları tanık ...’ün beyanı ile birlikte değerlendirildiğinde davalılar ... ve ...’in iyiniyetli sayılamayacakları ve TMK’nın 1023 üncü maddesinden istifade edemeyecekleri sonucuna varılmaktadır.
6. Hal böyle olunca; davanın tapu iptal ve tescil isteği yönünden kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalılar ... ve ... vekillerinin temyiz itirazlarının reddine,
2. Davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile; temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
01.07.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.