"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2023 E., 2023/1377 K.
HÜKÜM/KARAR : Kabul/Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 15. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/223 E., 2021/418 K.
Taraflar arasındaki vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ...'ın kardeş olduklarını, İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde bulunan 3201 ada 2 parsel sayılı 5.572,22 m² yüz ölçümlü taşınmazın 1386/2400 payı ile aynı yer 8507 ada 4 parsel sayılı 1695,35 m² yüz ölçümlü taşınmazın 1386/2400 payının davacı ile davalının babaları muris .... ... adına kayıtlı iken murisin ölümü ile davacı ve diğer mirasçılara intikal ettiğini, müvekkilinin 3201 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki hissesinin 402,22 m², 8507 ada 4 parsel sayılı taşınmazdaki hissesinin de 122,38 m² olduğunu, bu taşınmazlar üzerinde konut projeleri yapılması için çeşitli firmalar ile görüşüldüğünü, bu görüşmeler sonunda dava dışı firmalar ile yapılacak sözleşmeler ve diğer hususlarda kendisini temsil etmek üzere müvekkilinin abisi olan davalıya güvene dayalı olarak en geniş şekilde satış yetkisini de kapsayan vekaletname verdiğini, davalının ise bu vekaletnameyi kötüye kullanarak 8507 ada 4 parsel sayılı taşınmazda müvekkili adına kayıtlı 122,38 m² arsanın 81,57 m²'sini 06.07.2009 tarihinde kardeşi dava dışı ... ...'a sattığını, 08.07.2009 tarihinde ise 81,57 m²'lik kısmı bedel ödemeden üzerine aldığını, davalının aynı işlemi 3201 ada 2 parselde de yaptığını, 3201 ada 2 parsel sayılı taşınmazda müvekkili adına kayıtlı 402,22 m² payın 62,68 m²'sini 06.07.2009 tarihinde kardeşi dava dışı ... ...'a sattığını, 08.07.2009 tarihinde ise sattığı 62,68 m²'lik kısmı bedel ödemeden üzerine aldığını, davalı ...'ın 05.03.2013 tarihinde 3201 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak 140 bağımsız bölüm için ... Gayrimenkul A.Ş. ile müvekkili adına düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, sözleşme uyarınca taşınmazın %56 hissesinin müteahhide, %44 hissesinin ise arsa sahiplerine kaldığını, yapılacak toplam 140 bağımsız bölümün 19200 pay kabul edildiğini, bunun da 8448/19200 hissesinin arsa sahiplerine düştüğünü, arsa sahiplerine düşecek payın da 4878/19200 payının müvekkilinin murisi ... mirasçılarına düştüğünü, müvekkiline düşen hissenin de 609/19200 olması gerektiğini, ancak davalının vekaletnameyi kötüye kullanarak müvekkili ...'ya (A) Blok 21 numaralı bağımsız bölümü, (C) Blok 8 numaralı bağımsız bölümü, (C) Blok 23 numaralı bağımsız bölümü verdiğini, verilen bağımsız bölümlerin hissesinin toplamının 342/19200 olduğunu, müvekkilinin 3201 ada 2 sayılı parselde bulunan taşınmazın 609/19200 payına sahip olması gerekirken 342/19200 hisse aldığını 267/19200 payının eksik kaldığını ileri sürerek davalının kendi üzerine geçirdiği hisselere karşılık 8507 ada 4 sayılı parselde davalı adına kayıtlı 81,57 m² bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, bu eksik kalan pay için 3201 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 62,68 m² bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 3201 ada 2 sayılı parselde bulunan taşınmazda eksik kalan 267/19200 hissesinin tamamlanması için davalı adına kayıtlı (C) Blok 19 numaralı bağımsız bölümün (126/19200 arsa payı) ve (C) Blok 27 numaralı bağımsız bölümün (138/19200 arsa payı) müvekkili adına tesciline, tescil taleplerinin kabul edilmemesi halinde ise davaya konu arsa ve bağımsız bölümlerin bedellerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı tarafa dava dilekçesi tebliğ edilmiş, davalılar tarafından cevap dilekçesi sunulmamıştır. Davalı vekili yargılamada davanın reddini savunmuştur.
Davalı ... yargılama aşamasında 03.09.2017 tarihinde ölmüş olup geriye mirasçısı olarak ..., ... ve ...'ın kalmış, mirasçılar davaya dahil edilmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın değerinin tespitine ilişkin olarak bilirkişi raporu alındığı, bilirkişi raporunda satış tarihi itibariyle belirlenen bedel ile tapudaki bedel arasında fahiş fark bulunduğu, taşınmaz bedelinin ödendiğine ilişkin de bir delil bulunmadığı, taşınmazın satış bedelinin tamamının vekiller tarafından davacıya ödendiği yönündeki savunmalara itibar edilmediği, bu nedenle vekillerin vekalet görevini kötüye kullandığının anlaşıldığı, taşınmazı satın alan ... ...'ın ise davalının kardeşi olduğu, vekil ile ... ...'ın birbirlerini tanıdıkları, davalı ve ... ...'ın el ve işbirliği içerisinde hareket etmek suretiyle davacıyı zararlandırdıkları gerekçesiyle davanın kabulü ile İstanbul ili .... ilçesi .... Mahallesi 8507 ada 4 parsel sayılı taşınmazın davalılar adına kayıtlı 77/1600 paya karşılık gelen 81,59 m2 lik kısmının tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 3201 ada 2 parsel sayılı taşınmazda bulunan ve davalılar adına kayıtlı 126/19200 arsa paylı, (C) blok 2. Kat, 19 nolu bağımsız bölüm ile 138/19200 arsa paylı, (C) blok 3. kat, 27 no'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesince, taşınmazın satış tarihindeki rayiç değeri ile resmi senette gösterilen bedel arasında fahiş fark bulunduğu, taşınmaz bedelinin ödendiğine ilişkin de bir delil bulunmadığı, bedelin tamamının vekiller tarafından davacıya ödendiği savunmasının ispatlanamadığı, taşınmazı satın alan ... ...'ın ise davalının kardeşi olduğu, vekil ile ... ...'ın birbirlerini tanıdıkları, davalı ve ... ...'ın el ve işbirliği içerisinde hareket etmek suretiyle davacıyı zararlandırdıkları, bu şekilde vekillerin vekalet görevini kötüye kullandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, Mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; Mahkemece eksik incelemeyle tanzim edilen bilirkişi raporu esas alınarak karar verildiğini, bununla birlikte bilirkişi raporlarında davacının eksik olduğunu iddia ettiği payların değerinin hesaplanması gerekirken davacının kendiliğinden seçerek anlaşma dışında olduğu açık olan taşınmazların değerlerinin hesaplandığını, bu nedenle de hesaplamaların hatalı olduğunu, davanın tapu iptali ve tescil davası olduğunu, davacının eksik olduğunu iddia ettiği 267/19200 payın tahsili amacıyla müteveffa davalının adına kayıtlı iki adet taşınmazın tapu kaydının iptalini ve adına tescilini talep ettiğini, davacının bu taşınmazları kendisinin seçtiğini ve tahsil amacıyla tapularının devrini talep ettiğini, ancak davacının tapuların devrini talep ettiği taşınmazların müteveffa davalı ... ve davacı arasında tapuların devri konusunda yapılmış bir anlaşmanın konusunu teşkil etmediğini ve davacının da bu yönde bir iddiası olmadığını, dolayısıyla davacının dilekçesinde belirtmiş olduğu (C) Blok 19 nolu bağımsız bölümün 126/19200 arsa payının ve (C) Blok 27 nolu bağımsız bölümün 138/19200 tam payının davacı adına tescil edilmesi talebinin bu davanın konusu olamayacağını zira uyuşmazlığın bu iki taşınmazdan kaynaklanmadığını ve taraflar arasında dava konusu taşınmazların devri konusunda bir anlaşma olmadığını, ayrıca davacı yanın sunmuş olduğu ...'a ait veraset ilamının da tüm paydaşları göstermediğini bu nedenle dava konusu taşınmazın pay oranının doğru olarak tespit edilmediğini, şöyleki davacı yanın sunmuş olduğu veraset ilamında taraflarla aynı tereke üzerinde hak sahibi olan dava dışı ...'ın kök muris ....'dan sonra öldüğü belirtilmekle birlikte ...'ın pay oranının tespit edilmediğini, ...'ın muris ...'dan sonra bekar ve çocuksuz öldüğünü, dolayısıyla ...’ın da babası olan ...’ın mirasından kendi payına düşen kısmın işbu davanın taraflarının da aralarında olduğu annesi... ve kardeşlerine payları oranında intikal edeceğini, bu nedenle dosyaya ...’ın ilk veraset ilamı ile ...’ın da veraset ilamının sunulması gerektiğini, davanın yalnıza müvekkilinin muris eşine dolayısıyla da mirasçıları olan ... ve çocuklarına yöneltilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, diğer mirasçıların da davaya dahil edilmesi gerektiğini, zira diğer mirasçıların da ... mirasçıları olarak hak sahipliği olduğu söz konusu taşınmazda yalnızca ... payının iptaline karar verilmesinin hakkaniyete ve adalet duygusuna aykırılık teşkil ettiğini, bu yönüyle de usul hükümlerine aykırı olarak verilen kararın iadesi gerektiğini, bu nedenle müvekkili aleyhine verilen kararın hukuka aykırı olduğunu, diğer yandan, İstanbul Anadolu 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/143 Esas 2019/102 Karar sayılı dosyasında mirasçılardan Nuray Adıgüzel'in de aynı saiklerle müvekkillerine karşı dava açtığını, Mahkemece dosya kapsamında yapılan bilirkişi incelemesinde dairelerde bir kısım eksiklikleri olduğu, taşınmazların tamamlanmadığı dikkate alınarak tazminat talebi yönünden değerlendirme yapılması gerektiği gerekçesiyle tapu iptal tescil isteminin reddi ile tazminat verilmesine karar verildiğini, kaldı ki Mahkemenin kabul kararının da icrasının kabil olmadığını ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istemine ilişkindir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu İstanbul ili, .... ilçesi, ... Mahallesinde bulunan 8507 ada 4 parsel sayılı, 1.695,35 m2 yüz ölçümlü ve arsa vasıflı taşınmaz ile 3201 ada 2 parsel sayılı, 5.572,22 metrekare yüz ölçümlü ve arsa vasıflı taşınmazın 1386/2400 payı tarafların murisi ... adına kayıtlı iken, murisin ölümü ile taşınmazın 231/1600 hissesinin dava dışı...'a 231/3200'er hissesinin davacı ..., davalı ..., dava dışı ..., ve ... ...'a 19.06.2009 tarihinde intikal ettiği, davacı ... ..., dava dışı... ve ... ... tarafından Kartal 1. Noterliğinin 25.06.2009 tarih ve 15276 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile davalı ...'ın vekil tayin edildiği, murislerinden intikal eden ya da edecek olan 3201 ada 2 parsel sayılı taşınmaz ile 8507 ada 4 parsel sayılı taşınmazların intikal işlemleri, söz konusu taşınmazlardaki paylarını intikalden önce veya sonra ya da kat irtifakı kurulumundan önce veya sonra dilediği kişiye dilediği bedelle satmaya, satış bedellerini almaya, söz konusu taşınmazlarda dilediği kişilerle, dilediği şekil ve şartlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmaya ilişkin yetki verildiği, 8507 ada 4 parsel sayılı dava konusu taşınmazın 231/3200 payı davacı ... ..., 231/3200 payı dava dışı ... ..., 231/1600 payı ise dava dışı... adlarına kayıtlı iken; vekil davalı ...'ın 06.07.2009 tarih ve 14325 yevmiye numaralı resmi senet ile davacı ..., dava dışı... ve ... ...'a vekaleten davacı ... adına kayıtlı payın 77/1600'ünü 3.875,00 TL bedelle, dava dışı ... ... adına kayıtlı payın 77/1600'ünü 3.875,00 TL bedelle ve dava dışı... adına kayıtlı payın 77/800'ünü 7.750,00 TL bedel ile kardeşi dava dışı ... ...'a satış yoluyla devrettiği, daha sonra dava dışı ... ...'ın satın aldığı paylar ile birlikte toplam 847/3200 payının 1/8'ini 08.07.2009 tarihli ve 14493 yevmiye numaralı resmi senet ile davalı ...'a 7.500,00 TL bedelle satış yoluyla temlik ettiği, yine 3201 ada 2 parsel sayılı dava konusu taşınmazın 231/3200 payı davacı ... ..., 231/3200 payı dava dışı ... ..., 231/1600 payı ise dava dışı... adlarına kayıtlı iken; vekil davalı ...'ın 06.07.2009 tarih ve 14325 yevmiye numaralı resmi senet ile davacı ..., dava dışı... ve ... ...'a vekaleten davacı ... adına kayıtlı payın 9/800'ünü 3.130,43 TL bedelle, dava dışı ... ... adına kayıtlı payın 9/800'ünü 3.130,43 TL bedelle ve dava dışı... adına kayıtlı payın 33/18600'ünü 5.739,13 TL bedel ile kardeşi dava dışı ... 'a satış yoluyla devrettiği, daha sonra dava dışı ... 'ın satın aldığı paylar ile birlikte toplam 369/3200 payının 37/1600'ünü 08.07.2009 tarihli ve 14493 yevmiye numaralı resmi senet ile davalı ...'a 4.500,00 TL bedelle satış yoluyla temlik ettiği, davalı ...'ın yukarıda belirtilen vekaletname ile 05.03.2013 tarihinde kendisi adına asaleten, davacı adına vekaleten ... Gayrimenkul A.Ş. ile Kartal 7. Noterliğinin 05.03.2013 tarih ve 6185 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahiplerinin 3201 ada 2 parsel sayılı taşınmazın tamamı 100 hisse itibar edilerek %44 hissesinin kendi üzerlerine, kalan %56 hisseyi de müteahhit firamaya kat ve daire karşılığı taahhüt ettikleri, sözleşmede arsa sahiplerinin %44 hissesine isabet eden dairelerin daha sonra belirleneceğinin belirtildiği, Kartal 7. Noterliğinin 11.03.2013 tarih ve 6602 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı ek tadil sözleşmesi ile bağımsız bölümlerinin dağılımının tespit edildiği, buna göre; 3201 ada 2 parselde kayıtlı (A) Blok 27 nolu 96/19200 arsa paylı bağımsız bölümün 1/2 hissesinin, 28 nolu 120/19200 arsa paylı bağımsız bölümün, 34 nolu 168/19200 arsa paylı bağımsız bölümün; (B) Blok 22 nolu 120/19200 arsa paylı bağımsız bölümün, 31 nolu 144/19200 arsa paylı bağımsız bölümün, 32 nolu 144/19200 arsa paylı bağımsız bölümün; (C) Blok 19 nolu 126/19200 arsa paylı bağımsız bölümün, 26 nolu 210/19200 arsa paylı bağımsız bölümün, 27 nolu 138/19200 arsa paylı bağımsız bölümün; (D) Blok 21 nolu 150/19200 arsa paylı bağımsız bölümün davalı ...'a isabet ettiği, (A) Blok 21 nolu 114/19200 arsa paylı bağımsız bölümün; (B) Blok 8 nolu 144/19200 arsa paylı bağımsız bölümün, 23 nolu 84/19200 arsa paylı bağımsız bölümün ise davacıya isabet ettiği anlaşılmıştır.
Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre 8507 ada 4 parsel yönünden davanın kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik olmadığından, davalılar vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
Somut olayda; dava konusu 3201 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davacının 231/3200 payından 9/800 payının, vekil kıldığı kardeşi davalı ... tarafından vekalet kullanılarak 06.07.2009 tarihinde dava dışı kardeşleri ...'a satış suretiyle temlik edildiği, dava dışı ...'ın temlik aldığı pay ile birlikte toplam 369/3200 payının 37/1600'ünü 08.07.2009 tarihinde davalı ...'a devrettiği, dava konusu taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile taşınmazdaki (A) Blok 27 nolu bağımsız bölümün 1/2 hissesinin ve 28 no.lu bağımsız bölümün; (B) Blok 22, 31 ve 32 nolu bağımsız bölümlerin; (C) Blok 19, 26 ve 27 nolu bağımsız bölümlerin; (D) Blok 21 nolu bağımsız bölümün davalı ...'a isabet ettiği, (A) Blok 21 nolu bağımsız bölümün; (B) Blok 8 nolu bağımsız bölümün, 23 nolu bağımsız bölümün ise davacıya isabet ettiği anlaşılmakla dava konusu 3201 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davaya konu vekaletname ile devri yapılan davacıya ait 9/800 payın kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı ...'a isabet eden bağımsız bölümlere hangi oranda yansıdığı saptanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak davalı adına kayıtlı olan (C) Blok 19 ve 27 numaralı bağımsız bölümlerin tamamı üzerinden tapu iptali ve tescil kararı verilmesi doğru değildir.
Hal böyle olunca dosyada daha önce bilirkişi olarak görev yapmayan bilirkişilerden seçilecek 3 kişilik bilirkişi kurulu oluşturularak kat karşılığı inşaat sözleşmesi gözetilmek suretiyle davaya konu vekaletname ile devri yapılan davacıya ait 9/800 payın kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı ...'a isabet eden bağımsız bölümlere hangi oranda yansıdığının denetime elverişli bilirkişi raporu ile tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmelidir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,
Peşin alınan harcın istek hâlinde temyiz eden davalılara iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
03.12.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.