"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/4 E., 2023/22 K.
HÜKÜM : Ret
Taraflar arasındaki tapu iptal ve tescil istekli davadan dolayı yapılan yargılama sonunda Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın temyiz edilmesi üzerine hüküm, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 03.10.2018 tarih, 2018/3778 Esas, 2018/13102 Karar sayılı kararı ile bozulmuştur.
Mahkemece bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş; kararın davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmesi üzerine; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, 4236 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 775 sayılı Kanun uyarınca S.S ... Kurtuluş İşçileri Konut Yapı Kooperatifine tahsis edildiğini, ancak kooperatifin tahsis amacına aykırı olarak söz konusu taşınmazı davalı ...’a devrettiğini, bu durumun 775 sayılı yasanın 27 ve 34. maddelerine aykırılık teşkil ettiğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, 11.06.2019 tarihli dilekçe ile HMK’nın 125. maddesi uyarınca davayı taşınmazı aşamada temlik alanlara yönelttiklerini belirtmiştir.
II. CEVAP
Davalı, davanın zamanaşımına uğradığını, taşınmazın 3.kişilere devrinde herhangi bir yasal engel bulunmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.
Bir kısım dahili davalılar, iyiniyetli 3. kişi konumunda olduklarını belirterek, davanın reddini istemişlerdir.
III. MAHKEMESİ KARARI
Mahkemenin 13.05.2010 tarih, 2009/78 Esas, 2010/315 Karar sayılı kararı ile tapu kayıt maliki kooperatifin 31.07.2006 tarihinde taşınmazı davalıya satarak devrettiği, tahsis tarihi ile devir tarihi arasında 20 yıldan fazla bir sürenin geçtiği, 775 sayılı yasa kapsamında olan ve bedeli ödenmek suretiyle tapu işlemleri tamamlanıp tapulu taşınmaz statüsüne kavuşan davaya konu taşınmazın satışına kısıtlama getirilemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Bozma Kararı
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 03.10.2018 tarih, 2018/3778 Esas, 2018/13102 Karar sayılı kararı ile; yargılama aşamasında taşınmazın dava dışı ...’a temlik edildiği, daha sonra tesis edilen kat irtifakı neticesinde oluşan bağımsız bölümlerin dava dışı kişiler adına kayıtlı hale geldiği, HMK’nın 125. maddesi uyarınca usûli işlemlerin tamamlanması, dava konusu taşınmazın belediye tarafından tahsisine ilişkin belgeler getirtilerek incelenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile karar bozulmuştur.
C. Mahkemece Bozma Kararına Uyularak Verilen Temyize Konu Karar
Mahkemenin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; davaya konu taşınmazın Kahramanmaraş Belediyesi tarafından 775 sayılı yasaya istinaden SS. ... Kurtuluş İşçileri Konut Yapı Kooperatifine 1985 yılında tahsis edildiği, 1995 yılında tapu kaydının oluşturulduğu, tapu kayıt maliki kooperatifin 31.07.2006 tarihinde taşınmazı davalıya satarak devrettiği, tahsis tarihi ile devir tarihi arasında 20 yıldan fazla bir sürenin geçtiği, 775 sayılı Yasa kapsamında olan ve bedeli ödenmek suretiyle tapu işlemleri tamamlanıp tapulu taşınmaz statüsüne kavuşan davaya konu taşınmazın satışına kısıtlama getirilemeyeceği ve 3. kişiye devredilebileceği ve 3. kişilerin iyiniyetinin korunacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, 05.06.2023 tarihli ek karar ile kendisini vekille temsil ettiren davalılara sehven 9.200,00 TL vekalet ücreti takdir edildiği gerekçesi ile hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen 274.216,40 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davalılara verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkeme kararına karşı süresi içerisinde davacı vekili tarafından temyiz başvurusunda bulunulmuştur.
B. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın 775 sayılı Yasa’ya istinaden S.S ... Kurtuluş İşçileri Konut Yapı Kooperatifine tahsis edildiğini, ancak kooperatifin tahsis amacına aykırı olarak söz konusu taşınmazı davalı ...’a devrettiğini, bu durumun 775 sayılı Yasa’nın 27 ve 34. maddelerine aykırılık teşkil ettiğini, 27. madde uyarınca başlatılmış bir inşaat bulunmadığından 34. maddede öngörülen sürelerin de işlemeyeceğini, kooperatif tarafından yapılan devrin yasaya aykırı olduğunu, eksik inceleme ile karar verildiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705 inci, 1022/1 inci, 1023 üncü, 1024 üncü ve 1025/1-2 nci maddeleri ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125 inci maddesi,
775 sayılı Gecekondu Kanunu 27 inci ve 34 üncü maddeleri,
3. Değerlendirme
1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; Kahramanmaraş Belediyesinin 21.02.1985 tarihli Belediye Encümen kararı ile 775 sayılı Kanun gereğince 1700 ve 1701 parsel sayılı taşınmazların S.S ... Kurtuluş İşçileri Konut Yapı Kooperatifine tahsis edilmesine karar verildiği, anılan taşınmazların 24.10.1985 tarihinde dava dışı kooperatif adına tescil edildiği, 10.08.1995 tarihli tevhit işlemi ile 4236 ada 1 parselin oluştuğu, yeni oluşan parselin tapu kaydına “775 sayılı Yasa uyarınca tahsislidir” beyanının şerh edildiği, bu şerhin 31.07.2006 tarihinde kütük sayfasından terkin edildiği ve taşınmazın aynı tarihte davalı ...’a dava dışı kooperatif tarafından satış suretiyle devredildiği, davalı ...’ın taşınmazı 09.09.2016 tarihinde davalı ...’a temlik ettiği, taşınmazda 05.10.2016 tarihinde kat irtifakı tesis edilerek toplam 33 adet bağımsız oluştuğu, tamamının davalı ... adına tescil edildiği, davalı ...’ın A blokta bulunan 1 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’ye, 2 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 3 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 4 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 5 nolu bağımsız bölümü ...’e, 6 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 7 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 8 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 9 nolu bağımsız bölümü dava dışı...’a, 10 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 11 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 12 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’ya, 13 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 14 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’ya, 15 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’ye, 16 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a; B blokta bulunan 1 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’e, 2 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 3 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’ya, 4 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’e, 5 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’e, 6 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 7 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 8 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’e, 9 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ... ...’a, 10 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 11 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 12 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’ye, 13 nolu bağımsız bölümü dava dışı ...’e, 14 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a, 15 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’e, 16 nolu bağımsız bölümü dahili davalı ...’a devrettiği, A blok 17 nolu bağımsız bölümün ise dahili davalı ... uhdesinde kaldığı, ...’ın aşamada anılan bağımsız bölümü de dava dışı ...’a devrettiği, dava dışı...’un A blok 9 nolu bağımsız bölümü 24.01.2017 tarihinde dahili davalı ...’a, ...’ın da dahili davalı ...’ya, A blok 4 nolu bağımsız bölümün dahili davalı ... tarafından 04.10.2019 tarihinde dahili davalı ...’e, B blok 11 nolu bağımsız bölümün dahili davalı ... tarafından 22.11.2019 tarihinde dahili davalı ...’ya, B blok 13 nolu bağımsız bölümüm dava dışı ... tarafından 13.10.2017 tarihinde dahili davalı ...’ye, B blok 14 nolu bağımsız bölümün dahili davalı ... tarafından 13.01.2020 tarihinde dava dışı ...’ye, anılan kişi tarafından...’a ve en son 02.12.2021 tarihinde dava dışı ...’a, B blok 15 nolu bağımsız bölümün dahili davalı ... tarafından 08.07.2020 tarihinde dava dışı ...’a devrettiği anlaşılmaktadır.
2. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı HMK'nın geçici 3/2 nci maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'un uygulanacağı davalar yönünden HUMK'un 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
3. Hemen belirtilmelidir ki; Mahkemenin, Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. "Usulü kazanılmış hak" olarak tanımlayacağımız bu müessese, mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararındaki esas çerçevesinde işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirir (09.05.1960 günlü 21/9 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı).
Ne var ki, Mahkemece bozmaya uyulmasına rağmen bozma gereklerinin tam olarak yerine getirildiğini, hükme yeterli araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme imkanı bulunmamaktadır.
Şöyle ki, davanın 11.02.2009 tarihinde taşınmazın kayıt maliki olan ...’a husumet yöneltilerek açıldığı, Dairenin 03.10.2018 tarihli bozma kararı üzerine davacı vekilinin 11.06.2019 tarihli dilekçesi ile HMK’nın 125. maddesi uyarınca davayı taşınmazı aşamada temlik alanlara yönelttiklerini bildirdiği, Mahkemece dava konusu taşınmazdaki bağımsız bölümleri yargılama sırasında satın alan bir kısım malikin davaya dahil edildiği ancak B blok 14 nolu bağımsız bölüm dahili davalı ... tarafından 13.01.2020 tarihinde dava dışı ...’ye, anılan kişi tarafından...’a ve en son 02.12.2021 tarihinde dava dışı ...’a, B blok 15 nolu bağımsız bölüm dahili davalı ... tarafından 08.07.2020 tarihinde dava dışı ...’a, A blok 17 nolu bağımsız bölüm dahili davalı ... tarafından dava dışı ...’a devredildiği halde; re'sen gözetilmesi zorunlu bulunan HMK’nın 125. maddesine göre davacıya seçimlik hakkı hatırlatılarak davaya hangi kişi hakkında devam edeceğinin sorulması ve sonucuna göre işlem yapılması gerekirken, bu husus göz ardı edilerek karar verilmiştir.
4. Diğer taraftan, 775 sayılı Gecekondu Kanunu 27/2.maddesinde; kendilerine arsa tahsis edilenlerin, yönetmelikte belirtilen işlemleri, tahsis tarihinden itibaren 6 ay içinde tamamlamaya ve krediye ihtiyaçları bulunduğu ve yönetmeliğe göre gerektiği takdirde, Türkiye ... Kredi Bankasında kendilerine kredi tahsisini gerektirecek şekilde hesap açtırmaya mecbur olduklarının, krediye hak kazananların kredi tahsis tarihinden itibaren diğerlerinin ise, arsa tahsisi tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde konutlarını yapmaya başlamaları ve 32. maddeye uygun olarak önceden tespit edilen plana göre, nüve kısmını en geç 2 yıl içinde bitirmelerinin şart olduğunun; aynı Kanunun 27/3. maddesinde de 2. fıkradaki şartlara uymayanlardan, bu Kanuna göre tahsis edilmiş veya edilecek taşınmaz malların hiçbir hüküm alınmasına lüzum kalınmaksızın geri alınacağının düzenlendiği görülmektedir.
Aynı Kanunun 34. maddesinde de belediyelerce tahsis olunan arsaların, yapıların ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz malların, tahsis tarihinden itibaren l0 yıl süre içinde devir ve temlik olunamayacağının, rehin ve diğer ayni haklarla takyidedilemeyeceğinin, satış vaadi sözleşmesine konu edilmeyeceğinin, taksim ve satış suretiyle şüyuun giderilmesi talebine konu olamayacağının, haczedilmeyeceğinin ve işgal olunamayacağının; 27. maddedeki inşaat yapımına ait süreler saklı kalmak şartıyla, 20 yıllık süre içinde borçlanma bedellerinin tamamının ödenmesi halinde takyidatların tamamının kalkacağının belirtildiği görülmektedir.
Mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi ve yeniden gecekondu yapımının önlenmesi ve bu amaçla alınması gereken tedbirleri düzenleyen Gecekondu Kanunu ihtiyaç sahiplerine arsa ya da konut tahsisi yaparken diğer yandan tahsis edilen taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkilerine de kısıtlama getirmektedir. Kısıtlamanın ne şekilde sona ereceği ise "27 nci maddedeki inşaat yapımına ait süreler saklı kalmak şartıyla, 20 yıllık süre içinde borçlanma bedellerinin tamamının ödenmesi halinde, takyitlerin tamamı kalkar..." şeklinde düzenlenmiştir. Yasal düzenlemeye göre; tahsis edilen konut ise bedelin süresinde ödenmiş olması koşulu ile 10 yıl içerisinde, tahsis edilen konutta 10 yıllık süre içerisinde bedel ödenmemiş ise 20 yıl içerisinde bedelin ödenmesi halinde kısıtlama kaldırılabilecektir. Arsa tahsisinde ise 10 ya da 20 yıl içerisinde bedel ödenmiş olması koşulu dışında Kanunun 27. maddesindeki koşulların da gerçekleşmesi gerekmektedir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 03.03.2010 tarih 2010/846 Esas, 2010/2314 Karar sayılı kararı)
5. Somut olaya gelince; 29.03.2021 tarihli bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmaz üzerinde A ve B olmak üzere toplam iki adet blok ve 33 adet bağımsız bölüm bulunduğu, A blok için 16.01.2015, B blok için 27.05.2015 tarihinde yapı ruhsatlarının düzenlendiği, her iki binanın da 4-5 yıllık olduklarının saptandığı, dava konusu taşınmazın 21.02.1985 tarihinde dava dışı S.S ... Kurtuluş İşçileri Konut Yapı Kooperatifine tahsis edildiği ancak bilirkişi raporuna göre 775 sayılı Gecekondu Kanunu 27/2.maddesinde ön görülen süreler içinde inşaata başlanıp tahsis edilen arsa üzerine yapı yapılmadığı ve dava konusu taşınmazın dava dışı kooperatif tarafından tapu kaydındaki “775 sayılı Yasa uyarınca tahsislidir” şerhi terkin ettirilerek davalı ...’a devredildiği, bu durumda 775 sayılı Gecekondu Kanunu 27/3. maddesi uyarınca davalı ... yönünden oluşan tescilin yolsuz olduğu, davalı tarafından da taşınmazın tahsis tarihinde dava dışı S.S ... Kurtuluş İşçileri Konut Yapı Kooperatifinin başkanı olduğu anlaşılan dahili davalı ...’a devredildiği gözetildiğinde dahili davalı ...’ın iyiniyetli olmadığı ve TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı açıktır.
6. Ancak, dahili davalı ...’ın dava konusu taşınmazda oluşan 33 adet bağımsız bölümü diğer dahili davalılar ile dava dışı kişilere devrettiği, anılan kişilerin taşınmazları iyiniyetle edinmeleri halinde bu kazanımlarının korunacağı, aksi halde TMK’nin 1024. maddesi gereğince adlarına yapılan tescilin yolsuz hale geleceği kuşkusuz olup, Mahkemece yukarıda belirtilen olgular üzerinde durulmaksızın davaya konu taşınmazın satışına kısıtlama getirilemeyeceği ve 3. kişiye devredilebileceği belirtilerek sonuca gidilmiştir.
7. Hal böyle olunca; dava konusu taşınmazdaki A blok 17, B blok 14 ve 15 nolu bağımsız bölümlerin yargılama sırasında dava dışı 3. kişilere devredildiği gözetilerek HMK'nın 125 inci maddesi hükmü uyarınca davacı tarafa seçimlik hakkı hatırlatılarak davayı ne şekilde sürdüreceğinin sorulması, bu yöndeki usuli eksiklik giderildikten sonra yukarıda açıklanan ilke ve esaslar gözetilerek toplanan ve toplanacak deliller ile dahili davalı ... dışındaki diğer dahili davalıların iyiniyetli edinen olup olmadıkları, bir başka söylemle durumu bilip bilmedikleri ya da kendilerinden beklenen özeni göstermeleri halinde bilebilecek konumda olup olmadıklarının açıklığa kavuşturulması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı vekilinin değinilen yönden yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,
İstek hâlinde peşin alınan temyiz harcının ilgilisine iadesine,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
Kararın tebliğ tarihinde itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
14.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.