"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davacının 725 ada 27 parsel sayılı taşınmazın 90/30368 oranında paydaşı olduğunu, davalı ... Varlık Yönetimi A.Ş. tarafından davacının borcuna karşılık İstanbul Anadolu 3. İcra Müdürlüğünün 2011/17060 sayılı takip dosyası sonucunda taşınmazın ihale ile Şirkete geçtiğini ve anılan davalı tarafından taşınmazın diğer davalıya satış suretiyle temlik edildiğini, 2 nolu taşınmaz satın alındıktan sonra arsa payı tapusunu alması neticesinde davacıya ait ana gayrimenkulün tamamının tapusunu kendisi üzerine geçirdiğini öğrendiğini, takip dosyasından ve kıymet takdir raporundan ... Varlık Yönetimi A.Ş tarafından satışı yapılan taşınmazın davacıya ait 2 nolu taşınmaz olduğunun hiçbir şüpheye mahal bırakmayacak şekilde sarih olduğunu, davalı ...'a kendisinin banka tarafından ilana çıkartılan 2 nolu daireyi satın alma saik ve iradesiyle hareket ettiği ve bunu karşılar bir bedeli ödediğini, 200.000,00 TL karşılığında İstanbul’da dört katlı bir binanın tamamını satın almasının beklenmesinin hayatın olağan akışına açıkça aykırı olacağını, davacının çok yaşlı olması ve arsa payı üzerinden gerçekleştirilen işlemleri takip edemediği ve neticeten anılan dairenin icra marifetiyle ... Varlık A.Ş.'ye satışı sırasında yolsuz tescil neticesinde söz konusu durumun meydana geldiğini, davalının kötü niyetle ana gayrimenkulün tamamına isabet eden arsa payına ve üzerindeki binaya sahip olduğu iddiası ile binada oturan diğer kişilere ihtarnameler keşide etme suretiyle tüm kiracılar tarafından kira ödenmesini ihtar ettiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davalının iradi satın alma eylemini fazlasıyla aşacak şekilde davalılar adına tapuda yolsuz tescili gerçekleştirilen tapuların iptaline ve dava konusu yolsuz tescilin davacı lehine düzeltilmesi ile tapunun kendisine ait kısmının davacı adına tescil edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... Yönetim A.Ş vekili, şirketin birleşme-devir suretiyle unvan değiştirmiş olduğunu, sırasıyla ... Varlık Yönetim A.Ş ve Gelecek Varlık Yönetim A.Ş unvanlarını aldığını, icra dosyasında tapu kaydı incelendiğinde taşınmaz bilgisinin İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, ... Mah. 725 Ada 27 Parsel 37.343.00 metrekare olarak gösterildiğinin görüleceğini, icra dosyasında tüm işlemlerin belirtilen taşınmaz bilgisiyle ve belirtilen taşınmaz için yapıldığını, cebri icra ile satışın yapılması üzerine davacının İstanbul Anadolu 6. İcra Hukuk Mahkemesinin 2014/756 Esas numaralı dosyası ile ihalenin feshi davasını açtığını ancak davanın reddine karar verildiğini ve ihalenin kesinleştiğini, dolayısıyla davalının satış işlemlerine karşı hukuki başvuru yollarını tükettikten sonra ve satış tarihi üzerinden yaklaşık 5 sene geçtikten sonra huzurdaki davayı açmasında korunmaya değer bir hukuki menfaatinin olmadığını ve kötü niyetli olduğunu, satışın yalnızca 2 numaralı taşınmaz için geçerli olduğuna ilişkin kanıtın mevcut olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesi ile; müvekkilinin satın almış olduğu taşınmazın, bilgileri dosyada mevcut olan satış kararı ve ilanında yer alan İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, ... Mahallesi, 725 ada, 27 parsel sayılı 37.243,00 m2 miktarlı arsa üzerinde binaları bulunan ana taşınmazın 90/30368 hissesi ibaresiyle açıkça ortada olduğunu, yani davacının iddia ettiği gibi sadece 2 numaralı dairenin satışı değil hissenin tümünün satışının gerçekleşmiş olduğunu, satış kararı ve ilanında satışına karar verilen yerin bağımsız bölüm olduğuna dair herhangi bir değerlendirme ve açıklamanın söz konusu olmadığını, üstelik kıymet takdirinin de taşınmazın tümü üzerinden yapılmış olduğunu, ... Varlık Yönetimi A.Ş'nin 2014 yılında taşınmazı davacının ödememiş olduğu kredi borcuna karşılık olarak devralmış olduğunu, müvekkilinin de tapu kaydına göre herhangi bir bağımsız bölümü olmayan ve bir bütünde belli bir hisseyi kapsayan tarla niteliğine sahip olan taşınmazı iyi niyetli bir şekilde satış işlemi ile devralmış olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; dava konusu taşınmazın davacı adına kayıtlı iken davalı Şirkete cebri icra yoluyla satışın gerçekleştiği, davacı tarafından kıymet takdirine itiraz edildiği ancak süre yönünden reddedildiği, ihalenin kesinleşerek icra satışının gerçekleştiği, satışın iptaline yönelik herhangi bir karar verilmediği, dolayısıyla davalı ... Varlık Yönetim A.Ş adına olan satış işleminin yolsuz olmadığı için davalı ... adına da yolsuz bir tescilden bahsedilemeyeceği, bilirkişi raporu uyarınca taşınmazın ... Varlık Yönetim A.Ş tarafından ...' a satışının gerçekleştiği, 15.03.2018 tarihinde gerçek değeri ile tapu değeri arasında fark tespit edilmiş ise de bu durumun yolsuz tescil için tek başına yeterli olmadığı, ... Varlık Yönetim A.Ş adına olan satışın yolsuz olduğu düşünülse dahi, icra satışının üzerinden 4 yıl geçtikten sonra taşınmazın davalı ...'e satıldığı, davacının davalı ...'ün iyi niyetli olmadığına dair aksini ispatlayacak bir delili dosyasına sunamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesi kararının davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; kararın usul ve yasaya uygun olduğu, icra dosyasındaki kıymet takdirinin 2 nolu bağımsız bölüme ilişkin olmasının davacının borcuna karşılık tüm payının satışını engellemeyeceği, kaldı ki satış sonrası satış bedelinin borcu karşılamadığına yönelik davacıya icra müdürlüğünce gönderilen muhtıranın 08.01.2015 tarihinde tebliğ edildiği, davacının tüm payının satıldığını bu haliyle bilmemesinin mümkün olmadığı gerekçesi ile davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; 09.08.2021 tarihli bilirkişi ek raporunda davacının sahibi bulunduğu taşınmazın kıymeti ile davalılar tarafından satış-alış fiyatı arasında fahiş fark bulunduğunun tespit edildiğini ancak bilirkişi raporuna aykırı olarak fahiş fark bulunmadığı belirtilerek yanlış gerekçe ve dayanak ile hüküm kurulduğunu, 2018 yılı ortasında 200 bin TL karşılığında davacıya ait 4 katlı binanın tamamını satın aldığı iddiasının kabulünün hukuka ve hayatın olağan akışına uygun olmadığını, İstanbul Anadolu 3. İcra Müdürlüğünün 2011/ 17060 Esas sayılı dosyası üzerinden alınan kıymet takdir raporu ile satış konusu taşınmazın, adresinin bağımsız bölüm niteliğinin de 2 nolu daire olduğunun açıkça ve kesinlikle ortaya konulduğunu, aynı şekilde satış ilanları ile de satışa konu dairenin 2 nolu daire olduğunun açıkça ispat edildiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava; yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 725 ada 27 parsel sayılı, 37.243,00 m2 yüz ölçümlü tarla vasıflı taşınmazdaki 45/15184 payın davalı şirket tarafından başlatılan icra takibi sonucu 02.12.2014 tarihinde davalı şirkete alacağına mahsuben ihale edildiği, taşınmazın anılan şirket tarafından 15.03.2018 tarihinde davalıya satış suretiyle temlik edildiği anlaşılmaktadır.
Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen sebepler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Alınması gereken harç peşin alındığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
10.06.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.