"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/269 E., 2024/398 K.
KARAR : Kısmen Kabul - Kısmen Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Tire 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2015/523 E., 2018/475 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine, alacak talebinin ise kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacının istinaf başvurusunun reddine, davalıların istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine, alacak talebinin ise kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairenin 23.06.2021 tarih, 2021/1698 Esas, 2021/3518 Karar sayılı kararı ile karar bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından Dairenin bozma kararına karşı direnilmiş, Hukuk Genel Kurulu tarafından Dairenin bozma kararının yerinde olduğu belirtilerek Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince bozma kararı doğrultusunda davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine, alacak talebinin ise kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davacının maliki olduğu 517 parselin satışı konusunda davalılar ile anlaştığını, satış bedelinin tamamını ödeme güçleri olmadığını beyan eden davalıların cüzi bir satış bedeli ödediklerini, kalan 10.000,00 TL için de taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiğini, ancak geçen zaman içinde hiçbir ödeme yapmayan davalıların davacıyı mülkiyet hakkının devam ettiğini söyleyerek sürekli oyaladıklarını, gelinen aşamada ipotek alacağının zaman içinde çok değer kaybettiğini ve ipoteğin paraya çevrilmesini tercih etmenin davacı aleyhine kabul edilemez bir haksızlığa neden olacağını ileri sürerek dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinden başlangıçta ödenen bedelin mahsubu ile bakiye kısmın yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili, davacının ipotek bedelinin ödenmemesinden dolayı tapu iptali ve tescil ile taşınmazın dava tarihindeki bedelini talep edemeyeceğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte davacı tarafından ancak geçmiş günler faizinin istenebileceğini, ipotek bedelinin ödenmemesinde davalının kusurlu olmadığını, davacının ipotek süresi dolduktan sonra alacağını takip yolu ile elde etme imkânı bulunduğu hâlde bu hakkını kullanmadan on yedi yıl sonra eldeki davayı açmasından davalının sorumlu tutulamayacağını, davalının 12.11.2010 tarihinde davacıya gönderdiği ihtarname ile ipotek bedelinin ödenmesi için tebliğ tarihinden itibaren üç gün içinde hesap numarası bildirmesini istediğini, ancak ipotek alacaklısı davacının hesap numarası bildirmediği gibi davalının ihtarına cevap da vermediğini, ipotek bedelinin ödenmemesinde kusurlu tarafın davacı olduğunu, davalının ipotek bedelinin 25.05.1999 tarihindeki karşılığı olan 10.000,00 TL’yi ödemeye hazır olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
2. Davalı ...; davacının taşınmazın gerçek değerinden daha fazla tutar belirttiğini, ödeme günü geldiğinde davacının parasını dolar karşılığında almak istediğini, kendilerinin ise ipotek bedelini TL olarak ödemek istediklerini, bedelde anlaşamayınca davacının arazinin geri verilmesini istediğini, bu nedenle ödemenin geciktiğini, istendiği takdirde işlemiş faizi ile birlikte borcunu ödemeye hazır olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 27.11.2018 tarih, 2015/523 Esas, 2018/475 Karar sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın 25.02.1999 tarihinde 10.050,00 TL bedelle davacı tarafından davalılara satıldığı, ödenmeyen 10.000,00 TL bakiye satış bedeli için taşınmazda davacı lehine ipotek tesis edildiği, ipotek bedelinin dava tarihine kadar davacı tarafa ödenmediği, bu hususun davalıların da kabulünde olduğu, davacının taşınmazın satım tarihinden bugüne kadar geçen süre içerisinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla alacağını tahsil etmesine herhangi bir engel bulunmadığı, taşınmazın tarafların iradelerine uygun şekilde satış işlemlerinin gerçekleştirildiği, bu nedenle davacının hukuki dayanağı olmayan tapu iptali ve tescil isteminin reddedilmesi gerektiği; taraflar arasında gerçekleşen satışa ilişkin bakiye alacağın teminat altına alınması amacıyla dava konusu taşınmaz üzerine tesis edilen ipoteğin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 893/1. maddesinde düzenlenen kanuni ipotek olduğu, yapılan keşif sonucu hazırlanan ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda ipotek ile teminat altına alınan bakiye satış bedelinin dava tarihi itibariyle değerinin 889.812,75 TL olarak belirlendiği, tespit edilen bu bedelden davalıların satış aşamasında ödediği tutar düşüldüğünde kalan 885.385,82 TL üzerinden satış bedeline ilişkin alacak talebinin kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli olarak açılan alacak isteminin ise kabulü ile 885.385,82 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 22.01.2020 tarih, 2019/1830 Esas, 2020/94 Karar sayılı kararıyla; tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmesinin doğru olduğu, davacının dayandığı 24.02.1999 tarihli rehin hakkının 4721 sayılı Kanun'un 893. maddesinde belirtilen satıştan doğan alacak için taşınmaz üzerindeki satıcının hakkı sebebiyle tesis edilen ve kanundan kaynaklanan ipotek hakkı olduğu, tarafların sözleşmede satış bedelinin ne olduğunu belirleyerek ipoteğin süresini 25.05.1999 tarihi olarak kararlaştırdıkları, davacının terditli talebi olan bedel isteminde “çoğun içinde az da vardır” kuralı gereğince ipotek bedelinin tahsili talebinin de bulunduğu, davacının satıcı ipoteğinden doğan hakkının satış bedelinden kalan 10.000,00 TL olduğu, dolayısıyla yalnız bu bedele hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun reddine, davalıların istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 353/1-b-2. maddesi gereğince kaldırılarak tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli bedel isteminin ise kısmen kabulü ile 10.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tapu kaydındaki payları oranında davalılardan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Bozma Kararı
Dairenin 23.06.2021 tarih, 2021/1698 Esas, 2021/3518 Karar sayılı kararı ile; 25.02.1999 tarih ve 472 yevmiye nolu satış işleminde satış bedeli ödenmediği takdirde taşınmazın mülkiyetinin iade edileceğine dair bir ihtirazi kayıt bulunmadığından, davacı ...’un taşınmaz mülkiyetini geri almak için iptal-tescil isteminin dinlenemeyeceği, davacının bedel talep etme hakkının bulunduğu, tapu iptal ve tescil isteminin reddedilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, ( davacı ) ... lehine kurulan ipoteğin satıcı lehine tesis edilen kanuni ipotek olduğu, dava konusu 517 parsel sayılı taşınmazda karz ipoteği veya üst sınır ipoteği dışında TMK'nın 893. maddesinde tanımlanan kanuni ipotek tesis edilerek taşınmazın satış bedelinden ödenmeyen bakiye alacak teminat altına alındığından, çekişmeli taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden daha önce ödenen kısmın oranlama yöntemiyle mahsubu ile tespit edilen bedelin yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile sadece akitte gösterilen bakiye bedelin ödettirilmesine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle karar bozulmuştur.
C. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Direnme Kararı
Bölge Adliye Mahkemesinin 14.10.2021 tarih, 2021/1961 E., 2021/1531 K. sayılı kararı ile önceki kararın gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.
D. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
E. Hukuk Genel Kurulu Kararı
Hukuk Genel Kurulunun 15.11.2023 tarih, 2022/1-909 Esas, 2023/1086 Karar sayılı kararı ile; 4721 sayılı Kanun'un 893. maddesinin birinci bendine göre satıcının resmî senette belirtilen satıştan doğan alacağını teminat altına almak için, sattığı ve mülkiyetini alıcıya geçirdiği taşınmaz üzerinde ipotek kurulmasını sağlama yetkisi olduğu, dava konusu taşınmazın satış bedelinden ödenmeyen bakiye alacağın teminat altına alınması amacıyla davacı satıcı lehine kanunî ipotek tesis edildiği, satıcı lehine kanuni ipotek tesis edilerek taşınmazın satış bedelinden ödenmeyen bakiye alacağın teminat altına alınması hâlinde hakkaniyet ilkesi de gözetilmek suretiyle taşınmazı satın alan davalıların sorumlu olduğu bedelin resmî akit tablosunda gösterilen miktar ile sınırlı olmayıp çekişmeli taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden hesaplanan bedelden daha önce ödenen kısmın oranlama yöntemiyle mahsubu sonucu tespit edilen tutar olacağı, öncelikle taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin saptanması, satış akdi yapıldığında belirlenen toplam satış bedelinden ödenmeyen kısmın yüzdelik (%) nispette oranının tespit edilmesi ve taşınmazın rayiç değeri ile satış bedelinin ödenmeyen kısmı oranlanarak bulunacak bedel üzerinden karar verilmesi gerektiği, Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki hükümde direnilmesinin doğru olmadığı gerekçesi ile karar bozulmuştur.
F. Bölge Adliye Mahkemesince Verilen Temyize Konu Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun bozma kararı uyarınca davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, terditli olarak açılan bedel isteminin ise kabulü ile 885.385,04 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan eşit olarak (tapu kaydındaki payları oranında) alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
G. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
H. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; uyuşmazlık konusu ipoteğin taraflar arasındaki herhangi bir alacağı teminat altına almak için tesis edilmediğini, taşınmazın satış bedelini teminat altına alma amacıyla oluşturulan kanuni bir ipotek olduğunu, TBK’nın 125. maddesi uyarınca sözleşmeden dönme iradesi kapsamında iptal tescil talep etme hakları bulunduğunu, tapu iptal ve tescil taleplerinin reddine karar verilmesinin doğru olmadığını, terditli bedel istekleri yönünden ise sözleşmeden dönme iradelerinin bulunmadığını, aynen ifa ile borcun ifa edilmemesinden doğan zararın tazminini talep ettiklerini, borcun ifa edilmemesinden dolayı davacının uğradığı zararın göz ardı edildiğini, taşınmazın dava tarihindeki değerinin düşük belirlendiğini, bedelin belirlendiği tarihten bugüne işletilecek yasal faizin taşınmazda meydana gelen değer artışını ve davacının zararını karşılamakta yetersiz kalacağını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; ipotekle teminat altına alınmış alacakla ilgili olarak ancak ipotekle teminat altına alınmış alacağın kapsamı belirlenerek talepte bulunulabileceğini, taşınmazın dava tarihindeki değerinin talep edilemeyeceğini, terditli talebin ipotek alacağının ödenmesi şeklinde yorumlanmasının da doğru olmadığını, ipoteğin ödenmemesinden dolayı ancak ipotek bedeli ve gecikme faizi istenebileceğini, sözleşmede taraflarca satış bedelinin belirlendiğini, ipoteğin süresinin kararlaştırıldığını, ipoteğin kesin borç (karz) ipoteği olduğunu, davacının ipotek süresi dolduktan sonra alacağını takip etme imkanı varken bu hakkını kullanma yolunu seçmediğini, dava tarihi dikkate alındığında davacının sözleşmeden dönemeyeceğini, 10 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
3. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; kalan borcun ödenmesi için davacıdan hesap bilgilerinin istendiğini, ipotek bedelinin tahsili için davacı tarafın ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna gitmesine hiç bir engel bulunmadığını, bu yol yerine taşınmazın değerlendiğinden bahisle tapu iptal ve tescil ya da taşınmazın güncel bedelinin ödenmesinin talep edilemeyeceğini, ipoteğin teminat teşkil edeceği miktarın 10.000,00 TL ile sınırlı olduğunu, ipoteğin zamanında ödenmemesinden dolayı sadece ipotek bedeli ve gecikme faizi istenebileceğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
I. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 881 vd. maddeleri.
3. Değerlendirme
25.02.1999 tarih ve 472 yevmiye nolu akit tablosu incelendiğinde; davacı ...’un maliki olduğu dava konusu 517 parsel sayılı taşınmazını toplam 10.050.000.000 ETL’ye davalılar ... ve ...’e ½ şer oranda devrettiği, satış bedelinden 50.000.000 ETL’nin nakden ödendiğinin, bakiye 10.000.000.000 ETL üzerinden ise 25.05.1999 tarihinde ödenmek üzere 1. derece satıcı ... lehine ipotek tesis edildiği anlaşılmıştır.
Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; tarafların temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı ve davalılar vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı 29.812,75 TL bakiye onama harcının davalı ...’den; 22.676,54 TL bakiye onama harcının davalı ...’tan alınmasına; davacı, harcı peşin yatırdığından yeniden davacıdan harç alınmasına yer olmadığına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.09.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.