"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 46. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ : BAKIRKÖY 2. TÜKETİCİ MAHKEMESİ
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasında verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı ... vekili, davalı şirket tarafından inşa edilen ve satışa sunulan konutların bloklara ayrıldığını, A, B, D ve M bloklarında yangın merdiveni yapılmış olmasına rağmen L bloklarında yangın merdiveni inşa edilmediğini, yangın merdiveni olmayan 17 adet L blok bulunduğunu, yangın merdiveni yapılması mevzuat gereği zorunlu olduğu ve hayati risk taşıdığından bir an önce yapılmasının gerektiğini belirtilerek her türlü talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik, belirsiz alacak davası kapsamında mahkeme marifetiyle yapılacak bilirkişi incelemesi sonucu tespit edilecek miktarı talep etmek üzere 17 adet binanın yangın merdiveninin yapılması için 10.000,00 TL tazminatın teslim tarihinden itibaren ticari avans faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
İlk derece mahkemesince; açılan davada site yönetimiyle davalı arasında yapılan herhangi bir sözleşme bulunmadığı, davalının dava dışı kişilerle satış vaadi sözleşmeleri akdettiği, buna ilişkin emsal sözleşme örneğinin dosyaya sunulduğu, site yönetiminin inşaat aşamasından kaynaklanan ve sitede yer alan bloklarda bulunan eksiklik için söz konusu davayı açmış olduğu, sözleşmeye aykırılık sebebiyle açılacak davanın taraflarının ancak sözleşmenin tarafı olan kişi veya kurumlar olabileceği, ayrıca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında site yönetimini temsilen yöneticinin doğrudan açabileceği ve takip edebileceği işlerin belirtilmiş olduğu, dava konusu edilen uyuşmazlığın bu kapsamda düzenlenmediğinin anlaşıldığı, davacı ... yönetiminin tarafı olmadığı sözleşmelerde taahhüt edilenlerin ifa edilmeyip eksik iş sebebiyle açmış olduğu davada taraf ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle, aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine, karar verilmiş; karara karşı, davacı tarafça istinaf yoluna başvurulmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; davacı ... yönetiminin eldeki davada aktif dava takip yetkisi bulunmadığından bahisle davanın aktif husumet yokluğundan reddi yönünde karar vermesinin isabetli olduğu gerekçesiyle; HMK m.353/1-b-1 gereğince davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesinin (b) bendinde, bu kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun'un 16. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesinde ise; anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.
Davacı ..., davalı tarafından hatalı, eksik yapılan işler nedeniyle meydana gelen eksikliklerin giderilmesi için kendisi tarafından yapılacak masrafları talep ve dava ettiğine göre ihtilaf, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.
Özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması; başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle sadece tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı hak arama özgürlüğü ve adalete erişim haklarını engelleyeceği gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmayacaktır.
Binanın ortak alanlarında kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak, adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır (Dairemizin 15/03/2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. sayılı kararı da aynı yöndedir).
Sonuç olarak denilebilir ki yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda ve bu sözleşmeler nedeniyle bizzat yapmış olduğu harcamalar yönünden rücu davalarında, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif dava ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınması hali doğacak veya alacakların tahsilinde özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde malik sayısının çokluğu da nazara alındığında ilgililerin tahsil imkansızlığı nedeniyle ilgililerin bundan zarar görmeleri sonucu kaçınılmaz olacaktır.
Hal böyle olunca; dava açılmadan önce, kat maliklerinin, can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı yöneticiye yetki verdiklerini bildirdikleri ve buna yönelik davalının herhangi bir itirazının bulunmadığı anlaşıldığından davacı ... yönetiminin davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, harçtan muaf olmasına rağmen davacıdan peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 20/12/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.