"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/1734 E., 2022/2057 K.
KARAR : Davanın reddi
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/753 E., 2020/655 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; maliki bulunduğu 4 katlı ... Otelini 25.06.1984 tarihinde kapalı zarf usulüyle yapılan ihale sonucu davalı kiracı şirkete 20 yıl süre ile kiraladığını, kira sözleşmesi ile davalının tadilat ve onarımlar yapmak suretiyle 5 yıldızlı otele dönüştürerek kira süresi sonucunda devir ve teslim etmeyi taahhüt ettiğini, davalının sözleşmenin düzenlenmesinden sonra, 4 katlı olan mevcut bina ilave kat için uygun olmadığından bunun yerine 12 katlı yeni bir bina yapmayı teklif ettiğini, teklifin uygun görülmesi üzerine davalının ruhsat alarak inşaata başladığını, inşaatın başlamasından sonra davalı şirketin ... 3.Asliye Ticaret Mahkemesinin 1991/649 E. sayılı dosyasında sözleşme süresinin uyarlamasını istediğini, kira sözleşmesinin 49 yıla çıktığını ve kararın kesinleştiğini, davalı şirketin inşaata başladığını ancak aradan geçen yaklaşık 30 yıla rağmen eski binanın tadilatını gerçekleştirmediği gibi taahhüt ettiği 12 katlı binayı da bitirmediğini, 30 yıl boyunca tabiat koşullarına maruz kalan her iki binanın da onarımı imkansız bir şekilde yıprandığını ve hasara uğradığını, davalının kira bedellerini yatırmaması nedeniyle ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/268 E. dosyasında tahliye kararı verildiğini, kararın kanun yollarından geçerek kesinleşmesi sonucu davalının ... 3. İcra Müdürlüğünün 2009/572 E. sayılı dosyası üzerinden 30.05.2012 tarihinde tahliye edildiğini, tahliyeden sonra binaların tehlike yaratacak durumda olduğunun fark edildiğini ve Gazi Üniversitesi İnşaat Mühendisliği bölümünden, kiralanan binaların onarımı mümkün olmadığı ve deprem yönetmeliğine uygun olmadığından yıkılması gerektiği yönünde rapor alındığını, binaların daha büyük zararlara yol açmaması amacıyla yıkıldığını, davalı şirketin kira borcunu ödemede temerrüde düşerek akdin feshine ve kiralanandan tahliye edilmesine neden olduğunu, diğer yandan 30 yıl süreyle hiçbir edimini yerine getirmediğini, yaptığı inşaatın kaçak kat nedeniyle mühürlendiğini, kaçak katın ruhsatlandırılmasına ilişkin başvurunun, alanın 1992 yılında SİT alanı ilan edilmesi nedeniyle yeni ruhsat verilemeyeceği gerekçesiyle reddedildiğini, durdurulan inşaatın kabulü mümkün olmayacak derecede ayıplı olduğunun birden fazla mahkeme kararı ve Gazi Üniversitesi tarafından düzenlenmiş rapor ile tevsik edildiğini, bundan sonra davalının sözleşmeye göre taahhüdünü gerçekleştirmesinin hukuken ve fiilen mümkün olmadığını, kendi kusuru ile kiralananın 2012 yılında tahliye edilmesi nedeni ile 2033 yılına kadar doğacak kira gelirinden mahrum kaldığını, davalının (eski) ... otelini ve demirbaşlarını devraldığını ancak binanın ve demirbaşların yok olmasına neden olduğunu, her ne kadar demirbaşların bir kısmı tahliye sırasında devralınmış ise de ekonomik değerlerinin bulunmadığını, davalının kendi kusuru ile kendisine devredilen otelin yok olmasına neden olduğunu, bu şekilde hem bina hem de işletme geliri yönünden zararının doğduğunu, ayrıca davalının 400 yatak kapasiteli, 12 katlı ve 5 yıldız standartlarında bir oteli sözleşme sonunda devretmesi gerektiğini, kendi kusuru ile bu taahhüdünü yerine getirme imkanı kalmadığını, bu suretle 12 katlı ve 5 yıldızlı bir otelin bina ve demirbaşlarından ve işletme gelirinden mahrum bırakıldığını ileri sürerek; alacağın tam ve kesin olarak belirleneceği aşamada artırılmak üzere, şimdilik 1.000.000 TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; davanın görülmesinde Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olmadığını, taraflar arasındaki ilişkinin yap-işlet-devret modeline dayanan karma bir akit olduğundan görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, otelin de içinde yer aldığı sözleşme konusu araziyi başka bir kuruma devir ve tahsis eden davacının iyi niyetli olmadığını, arazi üzerinde tasarruf hakkının kalmadığını, üzerinde tasarruf hakkı kalmayan taşınmazla ilgili dava konusu haksız zarar iddialarının dinlenemeyeceğini, fesihte kusurlu olduğu iddiasının doğru olmadığını, ifa etmediği bir yükümlülüğü bulunmadığı gibi haksız ve hukuka aykırı tahliyenin kusuru ile de gerçekleşmediğini, taraflar arasında kira sözleşmesi düzenlendikten sonra mevcut binanın projeye aykırı olması ve arazi yapısı nedeniyle binaya iki kat ilave yapılmasına imkan olmadığının ortaya çıktığını, davacıdan kaynaklı ve zorunlu bu durum karşısında tarafınca hazırlanan yeni proje ile mevcut binanın yanına 12 katlı bir bina ilavesi için mutabık kalındığını ancak arazinin kadastro parseli olması nedeniyle inşaat yapılmasının mümkün olmadığını, ihale ve sözleşme evraklarında yer almayan bu durum karşısında davacının katılımı ile imar planı yaptırıldığını ancak 1987 yılında belediyeden inşaat ruhsatı alınabildiğini, sözleşme şartlarının ağırlaşması üzerine kira süresinin uzatımı talep edildiğini, davacının kabul etmemesi nedeniyle dava açıldığını, süresi 49 yıla çıkarılan sözleşmenin bitim tarihinin 2033 yılı olarak tespit edildiğini, bu kararın 1994 yılında kesinleştiğini, davacının sebep olduğu uyarlama davasının sonuçlanmasından sonra işe devam edildiğini, bundan sonraki süreçte de davacının sözleşmenin feshine ilişkin ihtarnameler gönderdiğini, işin devamına haksız olarak engel olduğunu, aleyhine davalar açtığını, açılan tüm davalarda sözleşmenin yap-işlet-devret modeli bir sözleşme olduğunun ve salt kira sözleşmesi olarak değerlendirilemeyeceğinin ortaya konulduğunu, inşaatın tamamlanamasının tek sorumlusu ve engelinin davacının kendisi olduğunu, davacının sağlam olan binaları hukuki yollara başvurmaları ve elde edecekleri sonuçlardan kurtulmak için kasıtlı olarak yıktığını, davacının tahliyeden sonra Gazi Üniversitesinden aldığı raporların, yokluklarında alındığını ve gerçek durumu yansıtmadığı gibi tek taraflı hatalı tespitler içerdiğini, zarara uğrayanın kendisi olduğunu, ayrıca davacının geçmiş dönem kira bedellerinin tamamını tahsil ettiğini, yap-işlet-devret modeli ile yenilenmek üzere teslim edilen eski otelin ve demirbaşların tarafınca yok edilmesi gibi bir durumun söz konusu olmadığını, haksız tahliye esnasında demirbaşların davacıya teslim edildiğini, oteli de davacının yıktığını, imara aykırı bir imalatının bulunmadığını, davacının tüm taleplerinin haksız olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 12.03.2020 tarihli ve 2016/753 E., 2020/655 K. sayılı kararıyla; ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/268 E., 2012/236 K. sayı ve 23.02.2012 tarihli kararı ile davalının temerrüt nedeniyle tahliyesine karar verildiği, tahliye kararından sonra ilgili yapıların bulunduğu parselin davalının tasarrufundan çıktığı, davalının 2033 yılına kadar bitirip teslim etmesi gereken otelin inşaatını tamamlama imkânı kalmadığını, davalının tahliye tarihine kadar kira bedellerini ödediğini, davacının tahliye tarihine kadar olan süreçte kira bedeli yönünden uğradığı bir zarar bulunmadığını, taşınmazın tahliyesinden sonra davacının taşınmazı yeniden kiraya vermediği ve yap-işlet-devret şeklinde kiraya verme girişiminde de bulunmadığı, ilgili arazinin bulunduğu bölgenin kentsel dönüşüm kapsamında olması nedeniyle otel inşaatının yapılması, bu veya benzeri kullanma/kullandırma imkânın da kalmadığını, taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında kamu kurumuna tahsis edildiğini, otel inşaatının bulunduğu parselde kamu kurumuna ait binalar inşa edildiğini, davacının, taşınmazın otel olarak yapılıp teslim edilinceye kadarki dönemde elde edebileceği kira bedeli ve otel olarak tesliminden sonraki süreçte de içinde demirbaşları ile birlikte 5 yıldızlı bir otele sahip olacakken olunamaması nedeniyle oluşmuş bir zararının bilirkişi raporlarıyla da tespit edilemediğini, davacının kira sözleşmesi hükümlerine göre tahliyeyi sağlayarak kendisinin yıktırdığı iki binaya 2033 yılına kadar malik olamayacağı, davacının tahliyeyi kendisinin sağladığı ve tahliye esnasında demirbaşların kendisine teslim edildiği, tahliye ile birlikte yıkım gerçekleştiği için yeniden kiraya vermek, diğer bir ifade ile yeniden yap-işlet-devret yöntemi ile bir sözleşme olanağının bizzat davacı tarafından ortadan kaldırıldığı, davacının sözleşme sonu olan 2033 yılına kadar oluşacak bir zararı, bir kira bedelini veya herhangi bir alacağı talep etme hakkı olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; taşınmazların yıkılmasına davalının kusurunun sebep olduğunu, davalının kirayı ödememesi nedeniyle kendi kusuru ile düştüğü temerrüt nedeniyle tahliye edildiğini, davalının akde aykırı davranışı ile akitten beklenen faydanın sağlanamaması nedeniyle zarara uğradıklarını, 12 katlı otel binasının yapılmamış olması nedeniyle oluşan zararın davalının kusuruna dayalı olduğunu, davalının inşaatı tamamlamaması, inşaatın çürümeye terk edilmesi ve yıkım kararına sebep olunması ile müvekkilinin bu yapıdan, içeriğindeki maddi değerinden ve otelin işletme gelirinden tamamen mahrum kaldığını, davalıya devredilen 4 katlı otel binasının yok edilmesi ile bu otelin demirbaşlarının ekonomik değerini kaybettiğini, işletme gelirinin de ortadan kalktığını, sözleşmenin feshedilmesi sonucuna davalının kusuruyla sebep olduğundan müvekkilinin zararlarını tazmin etmekle yükümlü bulunduğunu, müvekkilin edimin ifasına ilişkin menfaatleri elde edememiş olmasından kaynaklanan zararları ile davalının kusuru sebebiyle sözleşmeyi haklı olarak feshetmesine bağlı olarak uğradığı menfi zarar ve yoksun kalınan karların hesaplanması ve davalıdan tahsil edilmesi gerektiğini belirterek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 22.09.2022 tarihli ve 2020/1734 E., 2022/1734 K. sayılı kararıyla; taraflar arasındaki sözleşme ile davalı kiracı şirketin ... otelini 20 yıl süre ile kiraladığı, bu sürenin mahkeme kararı ile 49 yıl olarak belirlendiği, davalı kiracının kiraladığı ... oteli mevcut binası üzerine iki kat ilave ederek tadilatlar yaparak oteli 5 yıldızlı otel durumuna getirmeyi, 20 yıllık dönem için belirlenen miktarlarda davacıya aylık kira bedeli ödemeyi taahhüt ettiği, mevcut bina üzerine kat çıkılmasının Belediyece uygun görülmemesi üzerine taraflarca bu kez mevcut bina yanında 12 katlı bir otel inşa edilmesi hususunda anlaşıldığı, inşaat tamamlanmadığı için doğa koşullarına maruz kaldığı, can ve mal güvenliği bakımından tehlike arz ettiği, yıkımının uygun olacağı mütalaa edilmesi neticesinde, taşınmazın davacı tarafından yıktırıldığı, davalının kira bedellerini ödemede temerrüde düştüğü gerekçesiyle hakkında kira bedellerinin tahsili için icra takibi yapıldığı, bu icra takibi sonrasında ... 5.Sulh Hukuk Mahkemesinin 23.02.2012 tarihli ve 2011/268 E., 2012/326 K. sayılı kararı ile temerrüt nedeniyle tahliye kararı verildiği, kiralanan taşınmazın bulunduğu parselin 27.04.2012 tarihli ve 28276 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Bakanlar Kurulu Kararı ile T.C. Başbakanlık Gazi Yerleşkesi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje alanı içerisinde kaldığı, kiralanan taşınmazın tahliye kararından sonra davalı kiracı şirketin tasarrufundan çıktığı, tahliye neticesinde davalının sözleşme gereğince yapımını ve 2033 yılında teslimini taahhüt ettiği oteli tamamlayıp teslim etme imkanının fiilen kalmadığı, davacı kiraya veren kurumun T.C. Başbakanlık Gazi Yerleşkesi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında taşınmazı otel olarak kullanmaya devam etmeyip, proje kapsamında kullanıma tahsis etmekle, otelden elde etmeyi düşündüğü kazanmalardan vazgeçerek, proje kapsamında gelir elde etme yoluna gittiği, tahliyeye ilişkin kararda, taraflar arasındaki ilişkinin salt kira sözleşmesi olarak değerlendirilip davalının tahliyesine karar verildiğini, davalı kiracı şirketin 2033 yılına kadarki süreçte davacıya kira bedeli ödemesi ve 2033 yılında, 12 katlı 5 yıldızlı oteli davalıya teslim etme, davacının da 2033 yılına kadar olan süreçte davaya konu yapıların bulunduğu araziyi davalının kullanımına bırakma yükümlülüğünün bulunduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin davalının kira bedellerini 30 günlük temerrüt süresinde ödememesi nedeniyle tahliyesine karar verilmesi nedeniyle feshedildiğini, kiralanan hakkında tahliye kararı verilmesiyle taşınmaz davalının tasarrufundan çıkmış olduğundan, davalının 2033 yılına kadar bitirip teslim etmesi gereken otel inşaatını tamamlama imkanı kalmadığını, davalının tahliyeye kadar kira bedellerini ödediği, davacının tahliye tarihine kadarki süreçte kira bedeli nedeniyle bir zararının bulunmadığını, tahliye kararının verilmesinden sonraki dönem için taşınmazın mevcut hali ile yeniden kiraya verileceği tarihe kadar olan kira bedelleri yönünden de davacının zararı söz konusu olacağı ancak bunun için de davacının, taşınmazı yeniden kiraya verme yönünde bir irade ve davranışının bulunmasının gerekeceği, davacı tarafından taşınmazın yeniden kiraya verilmediği, taşınmazın bulunduğu bölgenin kentsel dönüşüm projesi kapsamında olması nedeniyle otel inşa ettirme ve bu şekilde kullanma imkânının da kalmadığını, kiralanan taşınmazın kentsel dönüşüm projesi kapsamında kamu kurumuna tahsis edildiği, hâlihazırda kiralananın bulunduğu parsellerde tahsis yapılan kuruma ait binaların inşa edildiği, kiralanan otel yanına yeni bir otel yapılması hususunda taraflar arasında anlaşma yapıldığından ve bu durumda kiralanan yerin de zeminde değiştiği anlaşıldığından Mahkemece verilen kararın usul ve yasaya uygun bulunduğu gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı; istinaf dilekçesinde bildirdigi sebepleri tekrar ederek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin erken sona ermesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, davalı kiracının tacir olması nedeniyle 6353 sayılı Kanun ile değişik 6217 sayılı Kanun'un geçici 2 nci maddesi uyarınca olayda uygulanması gereken; 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 98 inci maddesi atfıyla sözleşmelerde de uygulanan 44 üncü maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlıgın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre; davacının aşağıdaki paragrafların kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Taraflar arasında 24.08.1984 tarihli ve 20 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, sözleşme süresinin açılan uyarlama davası sonucunda 49 yıla çıkarıldığı, davalı kiracı hakkında temerrüt nedeniyle tahliye davası açıldığı ve davacı kiracının tahliyesine karar verildiği, davalı kiracının kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralanandan tahliye edildiği, kiracının tahliye edilmesinden sonra kiralananın davacı kiraya veren tarafından yıktırıldığı uyuşmazlık konusu değildir.
3. Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Kira bedelinin tahsili için yapılan icra takibine itiraz edilmesi üzerine açılan itirazın iptali ve tahliye davasının kabulü ile taşınmazın tahliyesine karar verildiği, tahliye kararın icra müdürlüğünce infazı ile davaya konu edilen taşınmazın sözleşme süresi bitmeden erken tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece verilen tahliye kararına kendi kusuru ile sebep vermiş olan davalı kiracı erken tahliye nedeniyle anahtar teslim tarihinden itibaren makul süre kadar kira bedelinden sorumludur.
4. Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; mahallinde keşif yapılıp, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, konumu, bu nitelikte bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde, kiraya verenin gereken çabayı göstermesi halinde kiralananı aynı koşullarla yeniden hangi süre içerisinde kiraya verebileceği, eş söyleyişle, aynı koşullarla yeniden kiralama için gereken makul sürenin ne olduğunun, denetime elverişli bir raporla saptanması, kiralananın yıkım tarihini geçmeyecek şekilde belirlenecek makul süre kira parasından davalı kiracının sorumlu olduğu gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davacının sair temyiz itirazlarının reddine,
2.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
3.İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
17.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.