"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2019/2539 E., 2021/3285 K.
KARAR :Davanın kısmen kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 21. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/53 E., 2019/380 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı yönünden başvurunun esastan reddine, davacılar yönünden başvurunun kısmen kabulü ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin, davalının yaptığı Mahall ... isimli projeden 25.02.2014 tarihli sözleşme ile KDV dahil 723.359 TL bedele satın aldıkları 1 adet ofis/büro’nun 30.11.2017 tarihinde ayıplı ve eksik imalatlarla teslim edildiğini, 18.12.2017 tarihinde tapu devrinin yapıldığını, ayrıca davalı tarafından hazırlanan katalogda taşınmazın net 94,22 m² olduğunun belirtilmesine rağmen, gerçekte net 70 m² alana sahip olduğunu, 29.12.2017 tarihli ihtarname ile davalıya ayıp ihbarında bulunulduğunu, ayrıca davacıların sözleşmede kararlaştırılan tarihten sonra taşınmazı teslim almış olmaları nedeniyle kira kaybına uğradıklarını, tüm bu nedenlerle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla bağımsız bölümün en geç 31.03.2016 tarihinde teslimi gerekirken 30.11.2017 günü teslim edilmesinden ötürü gecikilen her ay için asgari 500 TL'den şimdilik 10.000 TL, bağımsız bölümün net 94,22 m² olarak vaat edilmesine karşın 70 m² net alan teslim edilmesi nedeniyle 24,22 m²'lik kayıpları nedeniyle oluşan zarara karşılık şimdilik 8.000 TL, tutanak ve müşteri değerlendirme formu ile tespit edilen ve bugüne kadar giderilmeyen ayıplı/eksik işler için şimdilik 500 TL olmak üzere toplam 18,500 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davacıların taşınmazdaki hisseleri oranında davalıdan tahsilini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile ayıplı/eksik işler için taleplerini 11.345 TL'ye çıkarmıştır.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmenin 6.1, 6.2 ve 6.3 maddeleri uyarınca teslim tarihinin; TOKİ’nin süre uzatımı vermesi, OHAL ilan edilmesi, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın çalışılmayan günler genelgesine göre çalışılmayan günlerin teslim süresine eklenmesi nedeniyle gecikmediğini, sözleşmeye göre rayiç kira bedeli istenemeyeceğini, ayrıca gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde net m² alan taahhüdünde bulunulmadığını, tanımlar bölümünde ve planlı alanlar tip imar yönetmeliğene göre ortak alandan gelen bağımsız bölüm paylarının da brüt metrekare hesabına katılması gerektiğini, eksik ve ayıplı işlerin bulunmadığını, teslim tutanağına yazılan eksikliklerin giderildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taşınmazın fiili olarak kullanım alanının brüt 94,22 m² olması ve Çankaya Belediye Başkanlığı’nın 09.02.2018 tarihli yazısı ekindeki metrekare cetvelinde de bağımsız bölüm alanının brüt 94,22 m² olarak belirlendiği dikkate alındığında taşınmazın satış sözleşmesi ve eki projelerde gösterilen büyüklükte yapılmış olmasından dolayı davacıların eksik alan fark bedeli talep edemeyeceğine, taraflar arasındaki sözleşmenin 9 uncu maddesinde "...hükümet tarafından getirilen kısıtlamalar (OHAL) ve ... ili için kabul edilen hava şartları sebebiyle(1 Aralık-1 Nisan tarihleri arasında) çalışılmayan günler satıcı tarafından her ne ad altında olursa olsun hiçbir ceza veya tazminat yükümlülüğü altına girilmeksizin bağımsız bölümün teslim süresine ilave edilecektir" ve 6.1 inci maddesinde TOKİ tarafından verilecek süre uzatımlarının işin süresine ekleneceği ve alıcının buna itirazının olmayacağı hükümlerine yer verildiğinden teslim süresinin 31.07.2018 tarihine kadar uzaması gerektiği kabul edilerek davacılara 30.11.2017 tarihinde yapılan teslimin geç teslim olmadığından gecikme tazminatı talep edemeyeceklerine, uzman bilirkişilerce eksik ve kusurlu imalat bedelinin KDV dahil 11.345 TL olarak belirlenmiş olması nedeniyle, davanın kısmen kabulüne, eksik ve kusurlu imalat bedeli olan 11.345 TL alacağın, 500 TL'sinin dava, bakiyesinin ıslah tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinafa Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B.İstinaf Nedenleri
1. Davacı İstinafı
Davacılar vekili, eksik ve ayıplı işler yönünden 29.12.2017 tarihli ihtarname ile davalının temerrüde düşürüldüğünü dikkate alınarak faiz başlangıç tarihinin belirlenmesi gerektiğini, satış kataloğunda bağımsız bölümün alanının net 94,22 m², brüt 123,06 m² olarak yazılı olduğunu, sözleşme ekinde de brüt 123,06 m² bilgisine yer verilmesinin böyle bir vaatte bulunulduğunu ispatladığını, m² hesabının mevzuata aykırı olduğunu, net m² hesabı yapılırken balkonların dahil edilmeyerek içten içe yapılan ölçümün esas alınması gerektiğini, bu yönteme itibar etmeyen bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, sözleşmenin tarafı olmayan TOKİ'nin davalıya verdiği süre uzatımının müvekkillerine bir etkisinin bulunmadığını, mahkemece süre uzatım kararının haklılığı ve gerekliliği yönünden inceleme yapılması gerektiğini, geç teslim bulunduğunun sabit olduğunu ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın tam kabulüne karar verilmesi için istinaf talebinde bulunmuştur.
2. Davalı İstinafı
Davalı vekili, taşınmazda ayıp bulunduğu iddialarını kabul etmediklerini, süresinde ayıp ihbarı yapılmadığını, davacılara 29.03.2017 tarihinde müvekkilince "teslime davet yazısı" gönderildiğini, davacıların 10 gün içinde teslim almamaları nedeniyle sözleşmenin 7.2 inci maddesi gereği bağımsız bölümü her türlü kusurdan ari olarak teslim almış sayıldığını, bu konudaki itirazlarının dikkate alınmadığını, bilirkişi raporunda fahiş derecede tazminat hesaplandığını, piyasa rayiçlerinde zaten KDV ve yüklenici karı bulunduğundan bunların ayrıca bedele ilave edilmesinin hatalı olduğundan, davanın reddine karar verilmesi için istinaf talebinde bulunmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, dosya kapsamı ve keşfen alınan bilirkişi raporunun eksik ve ayıplı imalat yönündeki değerlendirmesinin usul ve yasaya uygun olduğu, her ne kadar davacı tarafça davalıya 29.12.2017 tarihli ihtarname gönderilmiş ise de ihtarname içeriğinin davalıyı temerrüde düşürecek nitelikte olmadığı, taraflar arasında düzenlenen sözleşmede taşınmazın teslim tarihi 31.03.2016 olarak kararlaştırılıp, TOKİ tarafından sözleşme hükümlerine göre verilen süre uzatım kararları ile teslim tarihinin 21.12.2016 olduğu, ... ili için hava şartları sebebiyle çalışılmayan günlerin (1 Aralık-1 Nisan) teslim tarihine eklenmesiyle bağımsız bölümün teslim tarihinin 01.04.2017 olacağı, bu tarihe 180 gün eklenmesi ile sözleşmeye göre kararlaştırılan bağımsız bölüm teslim tarihinin 28.09.2017 olduğunun kabulü ile davacıların taşınmazı 2 ay 3 gün (63 gün) geç teslim almalarına karşılık gelen tazminat bedelini davalıdan isteyebilecekleri, sözleşmenin 6.3 üncü maddesi gereğince davacıların geç teslim nedeniyle rayiç kira bedeli isteyemeyeceği anlaşıldığından davalının istinaf başvurusunun esastan reddine, davacıların istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulüne, eksik ve kusurlu imalat bedeli olan 11.345 TL'nin; 500 TL'sinin dava tarihi olan 17.01.2018 tarihinden, bakiyesinin ıslah tarihi olan 27.05.2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte, 3.906,12 TL gecikme tazminatının dava tarihi olan 17.01.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılara
verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1-Davacı vekili temyiz dilekçesinde;
istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü itirazlarını yinelediğini ve taraflar arasında yapılan 25.02.2014 tarihli sözleşmenin uyuşmazlığa ilişkin maddelerinin haksız şart niteliğinde olduğunu belirtmek suretiyle verilen kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek bölge adliye mahkemesi kararının bozulmasını istemiştir.
2-Davalı vekili temyiz dilekçesinde;
istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü itirazlarını yinelediğini ve davacılar açısından davanın değerinin temyiz başvuru sınırının altında kaldığını, davacıların temyiz başvurularında sözleşme hükümlerinin haksız şart olduğunu iddia etmelerine rağmen istinaf başvurusunda bu hususu ileri sürmediklerini, TOKİ’nin geçici kabul tutanağı ile davalıya verdiği 85 günlük sürenin hesaplamaya dahil edilmemesinin hatalı olduğunu belirtmek suretiyle verilen kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek bölge adliye mahkemesi kararının bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bölüm m² eksikliği nedeniyle tazminat, taşınmazdaki ayıplı ve eksik imalat bedeli ile taşınmazın geç teslim nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 117 inci maddesi şu şekildedir.
''Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer''
3.Degerlendirme
1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda taşınmazdaki ayıpların süresinde ihbar edilmiş olması nedeniyle yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde belirlenen tazminat miktarının ve sözleşme maddelerine göre teslim tarihinin doğru tespit edildiğinin anlaşılmasına ve davacının istinaf aşamasında uyuşmazlığa konu sözleşme maddelerinin haksız şart olduğuna dair ileri sürmediği itirazlarının temyiz sebebi yapılamayacağına göre, davalının tüm, davacının aşağıdaki paragrafların kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Sözleşmeye aykırılık hükümlerine göre; borçludan faiz talep edilebilmesi için bir ihtar ile ya da aleyhine bir dava açılmak suretiyle temerrüde düşürülmesi gerekir. Borçlunun temerrüdü, borçluya gönderilen ihtarnamenin tebliğinden veya ihtarnamede ödeme için süre verilmişse bu sürenin bitiminden itibaren oluşur. İade talebinde bulunulmadan temerrüt faizi işlemez.
Dosyadaki bilgi ve belgelerden; davacı tarafından, dava konusu alacağın ödenmesine ilişkin gönderilen 29.12.2017 tarihli ihtarnamede, alacağın hukuki sebebi ve miktarı belirtilerek davalıya tebliğ tarihinden itibaren ödeme yapması için 3 gün süre verilmiş ve bu ihtarname 01.01.2018 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Davacı tarafından davalıyı temerrüde düşürmek maksadıyla usulüne uygun ihtarname tebliğ edilmiş olması nedeniyle dava konusu alacağa dava dilekçesinde talep edildiği gibi
05.01.2018 tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerekirken bölge adliye mahkemesince yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
Ne var ki, bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının kaldırılması ve ilk derece mahkemesi kararının bu yönden düzeltilerek onanması, HMK'nın 370 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereğidir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı tarafın tüm, davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine,
2. Davacı tarafın temyiz itirazının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının
(5-a) numaralı bendinin çıkartılarak yerine “ 5-a-Davanın kısmen kabulü ile, eksik ve kusurlu imalat bedeli olan 11.345 TL'nin 05.01.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte, 3.906,12 TL gecikme tazminatının 05.01.2018 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine,” ibaresinin yazılması suretiyle DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Davacıdan peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın Ilk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine
gönderilmesine,
23.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.