"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/623 E., 2022/1775 K.
DAVA TARİHİ : 05.10.2017
KARAR : Davanın kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kars 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/627 E., 2019/975 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı TOKİ vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın davalı ... yönünden husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine, davalı TOKİ yönünden kabülüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı TOKİ vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde; davalılar TOKİ ve Kars Belediyesi arasında 2011 yılında tanzim edilen muvafakat senedine dayanarak adına kayıtlı Kars ili Merkez ilçesi Bayrampaşa mahalesi 134 ada 2 parsel sayılı taşınmazın 23.07.2012 tarihinde TOKİ adına devredildiğini, daha sonra davalılar TOKİ ve Kars Belediyesi ile arasında 2011 yılında 2. muvafakat senedi tanzim edildiğini ve dairelerden 1 tanesini teslim etmeyi vadettiğini, aradan 6 yıl geçmesine rağmen daire teslim edilmediğini, bu nedenle arsa bedeli olarak kısmi 100,00 TL, arsa üzerinde bulunan ev ve ahırın bedeli olarak kısmi 100,00 TL, evinden çıkıp kira ödemesi nedeniyle kısmi 100,00 TL kira bedeli, arsanın devredildiği tarihten itibaren işleyecek ticari faizi ile arsa ve muhtesatları kullanamaması nedeniyle kısmi 100,00 TL ecrimsil bedeli, sözleşmenin davalılar tarafından feshedilmesi nedeni ile oluşan menfi zararından kısmi 100,00 TL tazminatın hüküm altına alınmasını talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... cevap dilekçesinde; davacının arsasına karşılık 1 adet 120 m² ve 1 adet 85 m² konut için davacının 55.288 TL borçlanması konusunda 05.07.2011 tarihinde anlaştıklarını, davacının daha sonra 1. Etap'da üretilen konutlardan vazgeçerek 11.04.2015 tarihli muvafakat senedine göre 1 adet 149 m² konut almayı eksik kalan 3.45 m² inşaat alanı için borçlanmayı kabul ettiğini, ancak daha sonra 2. Etap proje alanındaki proje değişikliği nedeniyle davacının müşavir firma ile revize muvafakat senedini imzalamadığını, davacı da dahil bir kısım arsa sahiplerinin tapularının iade edilmesi için Kars Belediyesi personellerini yetkilendirdiğini, davacı da dahil bir kısım kişilerin tapularının iadesi için oluşan harçları karşılamaları kaydıyla tapuların iade edileceğini, ancak davacının davet edildiği halde görüşmeye gelmediğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
2.Davalı ... Belediyesi cevap dilekçesi vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmenin arsa sahibi davacı tarafından tek taraflı olarak feshedildiği, taraflar arasında imzalan 11.04.2015 tarihli muvafakat senedinde yer alan hükümlere göre tarafların edimlerini yerine getirmeleri gerekirken Müşavir firma Gedaş Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından 2. Etap alan için proje değişikliğine gidilmesi üzerine, davalı tarafından davacının revize muvafakat senedini imzalamadığı için 1 nolu ek protokol (4.madde) hükümlerine de aykırı olacak şekilde tahliye yapılmasına karşın kira yardımı yapılmadığı ve davacıya yeniden sözleşme yapılmasının şart koşulduğu, davacı tarafça bu durumun kabul edilmediği, kimsenin kimseyle sözleşme yapmaya zorlanamayacağı gibi mevcut ve geçerli sözleşme hükümlerinin yürürlükte olduğu, proje değişikliği yapılmasında davacıya yüklenebilecek bir kusur olmadığından davacının olumsuz zararlarının tazminini isteyebileceği, ancak davacı olumsuz zararları kapsamında olduğunu ileri sürdüğü ve TOKİ ile yapılan sözleşme kapsamındaki zararını ispatla yükümlü olduğu, TOKİ tarafından dosyaya sunulan cevabi yazıdan anlaşıldığı üzere davacının cebinden (malvarlığından) çıkan taşınmaz, muhdesat ve tahliye sonrası davalının da kabulünde olan kira bedeli ödemeleri nedeniyle menfi zararlarını ispatlamış olup davalılar ise direnime (temerrüde) düşmekte kusurlu olmadığını ispatlayamadığı, sonuç olarak iş sahibi olan davalılar tarafından yeni sözleşme yapılmasının şart koşulduğu, bu haliyle inşaatın yapımına devam edilemeyeceği ve işin ifasının imkansız hale gelmiş olduğu, dolayısıyla süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu olduğu bu durumda davacının, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahip olduğu gibi sözleşmeden dönme ve menfi zararını isteme hakkına sahip olduğu, davacının sözleşmenin ifa edilemeyecek olması nedeniyle zarara uğradığı, davacının bu nedenle uğradığı zararın bilirkişi tarafından hesaplandığı, raporun usul ve yasaya uygun, hükme esas alınabilir nitelikte olduğu, dolayısıyla davacının tazminat talebinin kabulü ile 95.890,00 TL arsa değeri, 64.801,10 TL yapı değeri ve 5.396,90 kira bedeli olmak üzere toplam 166.086,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davalı ... istinaf dilekçesinde; taşınmazın güncel değerinin tespiti konusunda hükme esas alınan ek bilirkişi raporunun hatalı değerlendirmeler içerdiğini, muvafakat senedinin idare ile hak sahipleri arasında ön anlaşma niteliğinde olduğu ve hak sahipleri ile yapılan uzlaşmalarda kişilerin taleplerini belirleyerek proje alanında üretilecek konut tipleri ile sayılarının belirlenmesi amaçlı olup eser sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceğini, mahkemenin hatalı olarak muvafakat senedini esas sözleşmesi olarak kabul ettiğini ve Borçlar Kanunun hükümlerini nazara olarak hüküm tesis ettiğini ileri sürerek; ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2.Davalı ... istinaf dilekçesinde; mahkemece TOKİ ve Belediye arasındaki hukuki ilişkiye dair hiçbir inceleme ve araştırma yapılmadığını, Belediyenin söz konusu davada taraf sıfatı bulunmayıp davanın husumetten reddi gerektiğini, davacının da kabul ettiği ve herhangi bir ihtirazi kayıt koymadan kabul ettiği dikkate alındığında önceki değerlendirme dosyası incelenmeden ve gerekirse bilirkişi raporu ile aralarındaki çelişki giderilmeden bugünden geçmişe dönük ve fahiş şekilde arsa ve muhdesat değeri belirlenmesinin usule ve yasaya aykırı olduğunu, sözleşmeyi feshettiğini beyan eden tarafın ecrimisil talebinin kabulünün hukuka aykırı olduğu nedenleri ile kararın bozularak mahkemesine iadesine, aksi kanaat durumda davanın reddine karar verilerek yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılması gerektiğini ileri sürerek; ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı TOKİ vekilinin ileri sürdüğü sebepler kapsamında yapılan inceleme sonucunda, TOKİ, Kars Belediyesi ile davacıların murisi ... arasındaki 05.07.2011 tarihli muvafakat senedi başlıklı sözleşmeye göre davacının arsa ve muhdesatı ile 55.288 TL bedel karşılığı davacıya verilmesi gereken 1 adet 120 m² ve 1 adet 85 m² konutun davacıya teslim edilmediği, daha sonra TOKİ, Kars Belediyesi ile davacıların murisi ... arasındaki 11.04.2015 tarihli muvafakat senedi başlıklı sözleşmeye göre davacının arsa ve muhdesatı ile 3.208 TL bedel karşılığı davacıya verilmesi gereken 1 adet 149 m² konutun da davacıya teslim edilmediğinin anlaşıldığı, tapu kayıtlarına göre ... adına kayıtlı 134 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki 200/223 payın 23.07.2012 tarihinde davalı TOKİ adına satış ile tescil edildiği ve halen davalı TOKİ adına kayıtlı olduğu, arsa ve muhdesat bedelinin davacıların murisine ödenmediğinin davalı TOKİ'nin kabulünde olduğu anlaşıldığından davalı TOKİ vekilinin yerinde bulunmayan istinaf kanun yolu başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince esastan reddine; davalı ... Belediyesi vekilinin istinaf başvurusu yönünden yapılan incelemede ise; dosya içerisindeki TOKİ ve Kars Belediyesi arasındaki "Kars Merkez Atatürk ve Bayrampaşa Mahallesi Kentsel Yenileme (Gecekondu Dönüşüm) Projesine İlişkin Protokol-Mayıs/2011 hükümleri, 05.07.2011 tarihli ve 11.04.2015 tarihli muvafakat senetleri ve 134 ada 2 parsel sayılı taşınmazın tapu kayıtları birlikte değerlendirildiğinde, davalı ... Başkanlığının Toplu Konut Projesinin gerçekleştirilmesi için üstlendiği bir kısım görevler dışında, konutun üretimi, davacıya teslim edilmesi gibi bir sorumluluğu bulunmadığı gibi, davacıların murisi adına kayıtlı arsanın da davalı TOKİ'ye devredildiği ve sözleşme hükümleri gereğince davalıların murisi ...'nın davalı ... Başkanlığına arsa ve muhdesat temlik etmediği herhangi bir bedel de ödemediği anlaşıldığından, davalı ... Başkanlığının, dava konusu arsa ve muhdesat bedelinden davacılara karşı bir sorumluluğunun bulunmadığı gözetilerek davalı ... yönünden davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece davalı ... yönünden davanın kabulü ile diğer davalı ile birlikte müteselsilen sorumluluğuna karar verilmesi doğru görülmediğinden, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne; Kars 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce verilen 12/11/2019 tarihli, 2017/627 Esas ve 2019/975 Karar sayılı kararın HMK'nın 353/(1)-b-2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, davanın davalı ... yönünden husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine, davanın davalı TOKİ yönünden kabülü ile, 95.890,00 TL arsa değeri, 64.801,10 TL yapı değeri ve 5.396,90 TL kira bedeli olmak üzere toplam 166.086,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı TOKİ'den alınarak davacı mirasçılara ...'nın Kars 2. Noterliğinin 03.09.2018 tarihli ve 07997 yevmiye numaralı mirasçılık belgesindeki payları oranında verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı TOKİ vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı TOKİ vekili, istinaf dilekçesinde bildirdiği itirazları tekrar ederek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, sözleşmeden dönme nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
a. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 26 ncı maddesi şöyledir:
" Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler."
b. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125 inci maddesi şöyledir:
" Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir."
3. Değerlendirme
1.Dosya kapsamının birlikte değerlendirmesiyle yapılan inceleme sonucunda uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına göre, davalı TOKİ'nin aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2.Davalılar TOKİ ve Kars Belediyesi ile davacıların murisi ... arasındaki 05.07.2011 tarihli muvafakat senedi başlıklı sözleşmeye göre davacının arsa ve muhdesatı ile 55.288 TL bedel karşılığı davacıya verilmesi gereken 1 adet 120 m² ve 1 adet 85 m² konutun davacıya teslim edilmediği, daha sonra TOKİ, Kars Belediyesi ile davacıların murisi ... arasındaki 11.04.2015 tarihli muvafakat senedi başlıklı sözleşmeye göre davacının arsa ve muhdesatı ile 3.208 TL bedel karşılığı davacıya verilmesi gereken 1 adet 149 m² konutun da davacıya teslim edilmediği, tapu kayıtlarına göre ... adına kayıtlı 134 ada 2 parsel sayılı taşınmazdaki 200/223 payın 23.07.2012 tarihinde davalı TOKİ adına satış ile tescil edildiği, halen davalı TOKİ adına kayıtlı olduğu dosya kapsamından anlaşılmıştır.
3. Davalı TOKİ; dava dışı müşavir firma Gedaş Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından davacının 2. Etap alan için yürütülen uzlaşma görüşmelerine davet edildiğini, kendisi ile uzlaşılamadığı bilgisi edinildiğini, revize muvafakat senedini imzalamadığı için kira yardımının yapılmadığını, 2. Etap proje alanında yapımı planlanan projenin değişiklik göstermesinden dolayı hak sahibi ...'nın revize muvafakat senedini imzalamayıp tapusunun iadesini istediği ancak yapılan davete karşın davacının tapusunu almaya gitmediğini bildirmiştir. Davacı tarafından davalı TOKİ'ye gönderilen 05.01.2017 tarihli dilekçede yeni sözleşme yapmak istemediğini, TOKİ tarafından teklif edilen bedelin düşük olduğunu, kamulaştırma bedelinin tarafına ödenmesini talep etmesine rağmen, TOKİ tarafından düzenlenen 16.01.2017 tarihli cevabi yazıda hak sahipleri ile yapılan uzlaşma görüşmelerinden sonra talebin değerlendirilebileceğinin bildirildiği görülmektedir. O halde tarafların iradelerinin, sözleşmenin feshi noktasında uyuştuğunun kabulü gerekmektedir.
4.Taraflar arasında düzenlenen 05.07.2011 ve 11.04.2015 tarihli her iki muvafakat senedi incelendiğinde, sözleşmeden dönme halinde kira ödemesi yapılacağına dair herhangi bir madde bulunmamaktadır. Kentsel dönüşüm projelerinde, muvafakat senetlerinde de belirtildiği üzere hak sahibinin esas sözleşmeyi imzalanması ile süreç tamamlamaktadır. Dava konusu olayda esas (ana) sözleşme henüz imzalanmadan taraflar rızai olarak sözleşmeyi feshetmişlerdir. Sözleşmeden dönme halinde TBK 125 nci madde gereği davacı sadece arsa değeri ile yapı muhdesat değerini talep edebileceğinden, kira bedelinden de davalı TOKİ'nin sorumlu tutulması doğru görülmemiş olup, kararın bu yönüyle bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle ;
1.Davalı TOKİ vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,
2.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
01.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.