"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2019/1761 E., 2022/3116 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 10. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/248 E., 2019/23 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davalıların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle incelemenin duruşmalı olarak yapılması istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir
Belli edilen günde gelen davacı vekili Av. .......... ile davalılar vekili Av. ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili ve davalılardan .........., ile yapılan 20.01.2010 tarihli sözleşme gereğince davalı tarafından yapılmakta olan....., Mahallesi, 22 pafta, 14038 parselde bulunan normal kattan olmak üzere davalı tarafından 1 adet dairenin davacıya verileceği, kat irtifakı kurulması aşamasında da tapunun davacı adına çıkarılacağının taahhüt edildiğini, ancak davalıya düşen dairelerin tamamının satıldığının öğrenildiğini, söz konusu dairenin teslim edilmesi mümkün olmadığından, dairenin bedelinin tespit edilerek tespit edilen bedelin davalıdan tahsili ile müvekkiline ödenmesi gerektiğini, yine müvekkili ile davalı şirket arasında da 10.06.2010 tarihinde Satış Vaadi Sözleşmesi yapıldığını, satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı şirketin ......., ilçesi, ........., Mah. 21 pafta, 1200 ada, 3 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılmaka olan binada bulunan 3 adet dükanın her birinin %10 hissesi ve bu dükkanlara ait kullanım alanından 480 m²'sinin davalı uhdesinde kalmak üzere geriye kalan %10'unun satışını vaadettiğini, 1200 ada 3 parseldeki yapının tamamlandığını ancak devir işlemlerinin ve kullanım hakkına ilişkin işlemlerin gerçekleştirilmediğini, davalının kötü niyetli davranışları üzerine müvekkili tarafından ihtarname keşide edildiğini ve dükkanlara ait tapunun ferağının verilmesinin davalılara ihtar edildiğini, davalılar tarafından gönderilen ihtarnamede ise satış vaadi sözleşmesinin kabul edildiğini ve kat irtifakı kurulduğunda tapuların müvekkili adına tescil edileceğinin beyan edildiğini, ancak aradan uzun zaman geçmesine rağmen davalıların yükümlülüklerini yerine getirmediğini ileri sürerek, 22 pafta 14038 parselde bulunan binanın normal kat 1 adet dairenin bedelinin tespitine, 1200 ada 3 parsel üzerinde yapılan 3 dükkanın her birinin %10'unu ve bu dükkanlara ait kullanım alanından 480 m² düşülerek hesaplanacak kalan kullanım alanının %10'unun bedelinin tespitine, dava belirsiz alacak davası olduğundan şimdilik 20.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile daire bedeli olan 300.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili; dava konusu 20.01.2010 tarihli adi yazılı sözleşme davalı ... tarafından imzalandığından davalı şirketin bu sözleşmeyle ilgisinin bulunmadığını, şirket yönünden husumet itirazında bulunduklarını, 10.06.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesinin davacı ile şirket arasında düzenlenmekle şirketi temsilen davalı ... tarafından imzalandığını, bu sebeple gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yönünden ... adına husumet itirazında bulunduklarını, 20.01.2010 tarihli adi sözleşmenin hukuken geçersiz ve kabul anlamına gelmemek şartıyla bu sözleşmenin şarta bağlı bir sözleşme olduğunu, davacının sözleşme gereğince kendi edimlerini yerine getirmediğini, şart yerine getirilmediğinden müvekkilinin hukuken geçersiz yazılı bu adi sözleşmenin 6.c maddesinde yazılı olan hususu gerçekleştirmek üzere 10.06.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesini imzalamış olduğunu, şirketin satış vaadi sözleşmesi gereğince Ataşehir İlçesi, 1200 ada, 3 parselde yapılan inşaatın 1, 2 ve 3 nolu dükkanlarının her birinin 10 hissesini kat irtifakı kurulduğunda muhatap adına tescilini gerçekleştireceğini, bahse konu kat irtifakı çalışmalarının devam ettiğini ve en kısa sürede kat irtifakının kurulacağını, sözleşmeye konu binada kat irtifakı tesis edilemediğinden teslimatın yapılamadığını, henüz tüm hissedarların hisselerini almadığını ve bu nedenle tapuların netlik kazanmadığını, satış sözleşmesinin bu hükmünün henüz muaccel hale gelmediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı ...'ın ticaret sicil kayıtlarından diğer davalı şirketin yetkili temsilcisi olduğunun anlaşıldığı, gelen noter evraklarından davalı şirketin her iki inşaatın yüklenicisi olduğu ve davalı şirketin davacıya vaat ettiği dükkandaki hisselerini sonradan devretmiş olduğu ve bu nedenle davacı adına devir yapılabilecek bir hisse kalmadığının bilirkişi raporunda tespit edildiği, dava konusu edilen yerin dava tarihi itibariyle değerinin 300.000,00 TL olduğunun tespit edilmiş olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüyle; 300.000.00 TL'nin 25.06.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalılar vekili; Mahkemece taleple bağlılık ilkesine aykırı bir şekilde talep edilen faizden daha fazlasına hükmettiğini, ıslah tarihi olan 12.01.2016 tarihinden itibaren faiz yürütülmesi gerekirken dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesinin isabetsiz olduğunu, ifa imkansızlığının başlangıçta mı, yoksa sonradan mı ortaya çıktığının araştırılmadığını, müvekkili ... yönünden davanın reddi gerektiğini, müvekkili şirketin yüklenici ...’ın taşeronluğunu yaptığını, 1200 ada üç parsel de bulunan taşınmazda da yüklenicinin müvekkili şirket olduğunu, her iki parselde de atılan imzaların şirket adına atılmış olması sebebiyle ...’ın sorumluluğunun bulunmadığını, şirket adına temsilen imzaladığını, 14038 parsele ilişkin olarak yapılan inşaatın yüklenicisinin müvekkili şirket olmadığını, ... isimli kişinin olduğunu, bu kişinin üstlendiği inşaatın arsa sahipleri arasında davacının bulunmadığını, davacının bu parsele ilişkin hiçbir hakkı ve tasarrufu olmadığını, daireye karşılık müvekkiline verilmesi gereken bedelin adi yazılı sözleşmede yazılmadığını, bu parseldeki taşınmazdaki dairenin davacıya verilmesine ilişkin 20.01.2010 tarihli adi alım satım sözleşmesinin hukuken geçersiz olduğu konusunda araştırma ve değerlendirme yapılmayarak karar verildiğini belirterek, İlk Derece Mahkeme kararının kaldırılarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın onaylı projesinde dükkanların bu dükkanlara ait eklenti ve bu dükkanların kullanımı için ayrılan otopark alanlarının toplamının 369.95 metrekare olarak belirtildiği ve onaylandığı, bu alanın 99.95 metrekaresinin dükkanlar ve depo alanı, 270 metrekaresinin ise dükkanlara ait otopark alanı olduğu, otopark alanının satışa konu edilemeyeceği, ...'ın münferit imza ile şirketi temsil ettiği, ...'ın şirketi temsilen sözleşmeleri imzaladığının anlaşıldığı, hali hazırda sözleşmeye konu inşaatın tamamlanmış olduğu, taraflar arasında geçerli bir biçimde yapılmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğu, davalının bu çerçevede sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesi gerektiği, bilirkişi raporunun ve ek raporunun hüküm kurmaya elverişli bulunduğu, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile sözleşme tarihi ve sonrasında davalı tarafa taşınmaz satış bedeli olarak ödenen miktarın emsal Yüksek Yargıtay içtihatları doğrultusunda belirlendiği, buna göre İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarafları, davalı şirketin yetkili temsilcisine ilişkin sicil kayıt suretleri,davacı tarafından taşınmaz satış bedeline istinaden yapılan ödemelere ilişkin belgeler kapsamına göre dava konusu alacaktan aralarında organik bağ bulunan her iki davalının da sorumlu olduğu ve davalının istinaf nedenlerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davalılar vekilinin istinaf isteminin esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili, istinaf başvuru dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen sözleşmeler gereğince davalıların yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklı alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125 inci maddesi
3. Değerlendirme
1. Davacı ile davalılardan ... arasında yapılan 20.01.2010 tarihli sözleşme ile, davacının İstanbul İli Ataşehir İlçesi, 21 pafta 1200 ada, 3 parselde yapılacak olan dükkanların ortak kullanım alanlarının %10'una sahip olacağı dükkanların ortak kullanıma ait 252 m² lik alanın ...'a verilmesi şartıyla ... tarafından yapılmakta olan 22 pafta 14038 parseldeki binalardan normal kattan olmak üzere bir adet dairenin davacıya anahtar teslim olarak verileceği kararlaştırılmıştır.
2. Davacı ile davalı şirketi temsilen ... arasında noterden düzenlenen 10.06.2010 tarihli düzenleme şeklinde noter satış vaadi sözleşmesiyle de, İstanbul İli Ataşehir İlçesi, Yukarı...........,Mahallesinde kaiin 21 pafta, 1200 ada, 3 parselde, sözleşmeden şirket payına düşecek 1, 2 ve 3 nolu dükkanların her birinin %10 hissesi ve bu dükkanlara ait kullanım alanın 480 m² şirket uhdesinde kalmak üzere geriye kalan kullanım alanının %10'unu alıcı davacıya 20.000,00 TL bedelle satılması hususunda anlaşmaya varıldığı ve satış bedelinin peşinen alındığı görülmüştür.
3. Yapılan keşif neticesinde düzenlenen bilirkişi raporunda, gerek proje üzerinde ve gerekse de yerinde yapılan incelemede mevcut duruma göre davacıya %10 oranı karşılığı 252 m² alanlı dükkan verilme imkanı olmadığı, onaylı projeye göre 3 adet dükkanın toplam alanının 92,80 m² ve bu dükkanlara ait otopark alanı mevcut olduğu, aslında satıma konu yerin dükkan olmayıp, dükkanların ortak yerinden bir kısmının olduğu ve halen davalı adına tapuda kayıtlı hisse bulunmadığı tespit edilmiştir.
4. Tüm dosya kapsamı, bilirkişi raporu, taraflar arasında düzenlenen sözleşmeler ve taraf beyanları dikkate alındığında, davalı şirketi temsilen diğer davalı ... ile yapılan satış vaadi sözleşmesinin aslında 20.01.2010 tarihli sözleşmenin devamı nitelinde olduğu nitekim davalıların da beyanlarında bu hususu açıkca kabul ettikleri, 20.01.2010 tarihli sözleşmeyi davalı ...'ın müteahhit sıfatıyla imzaladığı, şirket adına yapılan 10.06.2010 tarihli sözleşmenin de 20.01.2010 tarihli sözleşmeyi kapsadığı anlaşıldığından davalıların talep edilen alacaktan birlikte sorumlu oldukları kabul edilmiştir.
5. 20.01.2010 tarihli sözleşmenin 6.c maddesinde davacıya 252 m² dükkanların ortak kullanım alanından verileceği yine aynı sözleşmenin 9 uncu maddesine göre de verilecek bu yerin davacı tarafından davalı ...'a verilmesi şartıyla bir adet dairenin davacıya verileceğinin düzenlendiği görülmektedir. Yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı şekilde davalı ... tarafından verilmesi kararlaştırılan yerlerin dükkanlara ait otopark alanı olduğu ve aslında satıma konu yerin dükkan olmayıp, dükkanların ortak yerinin bir kısmı olduğu ve halen davalı adına tapuda kayıtlı hisse bulunmadığının tespit edildiği ve bu durumda da 20.01.2010 tarihli sözleşmenin 9 uncu maddesinde belirtilen bir adet daire bedelinin davalılar tarafından davacıya verilmesi gerektiği anlaşılmış olup davalılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
20.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.