"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
Taraflar arasında birleştirilerek görülen itirazın iptali ve tazminat davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı itirazın iptali davalarının kabulüne, birleşen 2016/786 E. sayılı tazminat davasının reddine karar verilmiştir.
Kararın davalı-birleşen davada davacı ... Giyim A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı-birleşen davada davacı ... Giyim A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda;
Asıl ve birleşen davaların birbirinden bağımsız davalar olması nedeniyle, asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davada kabul edilen ve temyize konu edilen miktarlar 41.506,60'şer TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 107.090,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; davalı-birleşen davada davacı ... Giyim A.Ş.'nin asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davalara yönelik temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir.
Davalı-birleşen davada davacı ... Giyim A.Ş.nin birleşen 2016/786 E. sayılı davaya yönelik temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Davacı ... A.Ş. vekili asıl davada; imzalanan kira sözleşmesine istinaden ödenmeyen 2015 yılı Aralık ayı kira bedeli olan 41.506,60 TL'nin tahsili için 12.01.2016 tarihinde davalı aleyhine takip başlatıldığını, davalı tarafın itirazı üzerine takibin durduğunu ileri sürerek, takibin devamı ile lehlerine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
2. Birleşen 2016/275 E. sayılı davada davacı ... A.Ş. vekili; davalı şirket aleyhine ödenmeyen 2016 yılı Ocak ayı kira bedeli 41.506,50 TL'nin tahsili için 09.02.2016 tarihinde icra takibi başlatıldığını, davalı tarafın itirazı üzerine takibin durduğunu ileri sürerek, takibin devamı ile lehlerine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
3. Birleşen 2016/786 E. sayılı davada davacı ... Giyim A.Ş. vekili; müvekkilinin davalı şirket ile 15.03.2010 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi imzaladığını, tanınmış bir marka olduğundan tüm şubelerde marka konseptine uygun ciddi dekorasyon harcamaları yapıldığını, kiralananın fabrika binası, idari ofisler ve showroomdan oluşan bir kompleks olduğunu, davalı kiraya veren şirketin kiralananı kira süresince kullanıma uygun bulundurmakla yükümlü bulunduğunu, belediye tarafından gönderilen 15.09.2015 tarihli yazı ile 6306 sayılı Kanun kapsamında kiralananın yıkımına karar verildiğinin bildirildiğini, oysa ilgili uzun vadeli ticari faaliyet planı kapsamında kiralananda faturaları da bulunan dekorasyon ve tadilat harcamaları yapıldığını, davalı şirketin bu hususlarda herhangi bir bilgilendirme de yapmadığını, kiralananda yapılan masrafların mahkeme aracılığıyla tespit edildiğini, kiralananı tahliye etmek zorunda kalmaları sebebiyle taşınma masrafları, yeniden benzer nitelikte fabrika ve yönetim binası bulunarak üretime uygun hale getirilmesinin zaman alması ve yer değişikliği sebebiyle yaşanacak personel sıkıntıları kapsamında müvekkili şirketin zararına sebep olunduğunu, kar kaybı zararı da oluştuğunu ileri sürerek; belirsiz alacak davası olarak, dekorasyon ve tadilat harcamaları, taşınma masrafları, yeniden üretim ve faaliyete geçme süresinde uğranacak zarar ve kar kaybı sebebiyle şimdilik 50.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... Giyim A.Ş. vekili; sözleşme konusu taşınmaz hakkında yıkım kararı alındığı, sözleşme başlangıcında gizlenen taşınmazın durumu ve kentsel dönüşüm prosedürü sebebi ile mağdur edildiğini, taşınmazın yıkıldığı ve bu süreçte ortada kullanıma uygun bir taşınmaz bulunmadığından kira sözleşmesine dayalı olarak kira bedeli talep edilemeyeceğini ileri sürerek, asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davanın reddini istemiştir.
2. Birleşen 2016/786 E. sayılı davada davalı ... A.Ş.; kiralananın kamulaştırılarak okul yapılmak üzere Milli Eğitim Bakanlığına devredildiğini, sözleşmenin kamulaştırma ile sona erdiğini ve taşınmazı kullanıma uygun bulundurma yükümlülüğünün de ortadan kalktığını, bu sebeple doğan zarardan sorumlu tutulamayacağını, durumun hem yazılı hem de şifahi olarak davacıya bildirildiğini, sözleşmenin 3 üncü maddesi uyarınca kiralanana yapılan dekorasyon harcamalarının talep edilemeyeceğini, kamulaştırma sonrası yıkılan binadaki dekorasyonlardan faydalanılmasının da mümkün olmadığını, yokluklarında yapılan delil tespitine dayanılamayacağını, ayrıca 2011 yılında yapılan dekorasyonların eskimiş olacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 15.03.2010 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca davalının kullanımında bulunan taşınmazın tapu kaydına 09.09.2015 tarihinde "riskli ..." şerhi konduğu, belediyece 20.10.2015 tarihinde riskli tespiti onayı, 26.10.2015 tarihinde yıkım tebligatı yapıldığı, 28.07.2016 tarihinde binanın nüfus ve eşyadan tahliyesinin istendiği, 17.12.2018 tarihinde yapılan kontrollerde ise binanın yıkılmış olduğunun anlaşıldığı, davalı kiracı tahliyeye ilişkin anahtar teslimini yazılı belge ile ispatlayamadığından kiraya verenin beyanları esas alınarak tahliyenin 2016 yılı Ocak sonu gerçekleştiğinin kabulü gerektiği, kiracı tahliye tarihine kadar kira bedellerini ödemekle yükümlü olduğundan davalının 2015 yılı Aralık ayı ve 2016 yılı Ocak ayı kira bedellerinin tahsili için başlatılan takiplere itirazların haksız olduğu, davalı kiracı sözleşmenin yapıldığı tarihte kiralananın riskli ... vasfında olduğunu bilmediği, kusuru veya hilesini ispatlanmadığından davacı kiraya verenin de taşınmazın riskli ... vasfını bilmediği, riskli ... şerhi ve yıkım kararının idarenin eylem ve işlemleri neticesi alındığı ve sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra ortaya çıkan durumda kiraya verenin kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle; asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davanın kabulü ile icra takiplerinin devamına, birleşen 2016/786 E. sayılı davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı. süresi içinde davalı-birleşen davada davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı-birleşen davada davacı vekili; aleyhlerine ticari faiz yönünden hüküm oluşturulmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının icra takiplerinden birinde 15.03.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesine diğerinde ise 15.03.2010 tarihli sözleşmeye dayandığını, 15.03.2010 tarihli sözleşme olmadığını, geçersiz sözleşmeye istinaden başlatılan takibinin de geçersiz olduğunu, icra takibinde açıkça 2015 yılı Aralık ayı kirasının talep edildiğine yönelik açıklama olmadığını, faturadaki kira miktarıyla, takipteki kira miktarının farklı olduğunu, kira sözleşmesindeki kira miktarının da farklı olduğunu, dosyada iki sözleşme olup ikisinin de 10 yıllık olduğunu, davacı tarafın bizzat başvurarak binanın yıkılması işlemlerini başlattığını, bu işlemleri davacının kendisi başlattığını, taşınmazın riskli ... durumunu sözleşmenin kurulduğundan beri bildiğini, sözleşmenin sonlanmasına sebebiyet verenin davacı olduğunu, davalının yıkım kararından haberdar edilmediğini, birçok eşyasını alamadığını, belediyenin 15.09.2015 tarihli yazısı ile kiralananın yıkımına karar verildiğini ve kiralananı tahliye etmesi gerektiğinin bilirkişi raporunda ifade edildiğini, bu yazı ile kiralananı takibe konu dönemlerde kullanmadığının ortada olduğu, tanıklarının dinlenilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, davacının kötüniyetinin göz ardı edildiğini, alacağın likit olmadığını, birleşen davada davalı kiraya verenin işlemlere başladığı gibi yıkım işlemini durdurmak için hiçbir girişimde bulunmadığını, Mahkeme aracılığıyla yapılan tespitte kiralanana yapılan masraflar sebebi ile 851.476,57 TL talep edebileceğinin belirtildiğini, riskli ... şerhi verilen binanın malikinin bu durumu bilmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, tapu müdürlüğü tarafından ilgililere 60 gün içinde taşınmazın yıkılacağına dair tebligat yapıldığını bu sebeple davalı kiracının taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını, 10 yıllık kira sözleşmesi yapıp bu süre boyunca kiralananı kullanıma hazır bulunduracağına dair ... verip sözleşme
süresinin daha yarısında iken binanın riskli yapıdan dolayı tahliyesini sağlayan kiraya verenin kusurlu olduğunu, kötü niyet halinde ve dürüstlük kuralına açıkça aykırılık durumunda sözleşmeye değil, kanuna göre hüküm oluşturulması gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; riskli ... kabul edilen binaların kamu gücüyle yıkılacağına ilişkin düzenlemenin 6306 sayılı Kanun ile getirildiği, kira sözleşmesinin ilgili hükümleri ve sona ermeden kiralananın 17.12.2018 tarihinde yıkılması nedeniyle davacının yaptığı masrafları talep edemeyeceği, kiralanan bina riskli ... olarak tespit edilip yıkıldığından kiraya verenin kiracı tarafından kiralanana yapılan yeniliklerden yararlanması ve sebepsiz zenginleşmesinin söz konusu olamayacağı, dava konusu kiralanana ilişkin anahtarın davacı kiraya verene ne zaman teslim edildiğinin davalı kiracı tarafından yazılı belge ile ispat edilemediği, kiraya verenin beyanları esas alınarak tahliyenin 2016 yılı Ocak ayı sonu olduğunun kabul edildiği, kiracının tahliye tarihine kadar kira bedellerini ödediğini yazılı belge ile ispat edemediği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı/birleşen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı/birleşen davada davacı vekili; birleşen 2016/786 E. sayılı davaya yönelik istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Birleşen 2016/786 E. sayılı davada uyuşmazlık, kiralananda yapılan imalatların bedelinin, tahliye sebebiyle uğranılan kar kaybı, taşınma gideri ile, yeniden üretim ve faaliyete geçme süresinde uğranacak zararın tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301 ve 525 inci maddeleri
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 31 inci maddesi
3. Değerlendirme
1. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının taşınma masrafları ile yeniden üretim ve faaliyete geçme süresinde uğranacak zararın tahsili istemine yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça; kiracı, kiralananı tahliye etmesi yani kira sözleşmesinin son bulması halinde, kiralananda yapılan ve sökülüp götürülemeyen nitelikteki faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli, vekaletsiz ... görme kapsamında kiraya verenden talep hakkına sahiptir. İmalatların yapıldıkları tarihin ispatlanamaması halinde, kural sözleşmenin başlangıcında yapıldıkları yönündedir.
3. Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Sözleşmenin süresinden önce feshi durumunda da talep edilemeyeceği belirtilmedikçe, bu kararlaştırma kira süresi sonunda gerçekleşecek tahliye hali için öngörülmüş olacağından, sözleşme süresi sona ermeden yani erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen nitelikteki faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.
4. Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 15.03.2010 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile dört katlı bina, işyeri ve depolama amaçlı kullanılmak üzere kiralanmış, sözleşmenin "Hususi Şartlar" bölümünün 3 üncü maddesinde “Kiracının mecura yaptığı ve yapacağı tadilatlara ilişkin her ne adla olursa olsun maddi talepte bulunamaz. Kiracı mecuru tam ve mükemmel bir şekilde bakıp gözetmek, kullanım dolayısıyla vuku bulacak eskime ve yıpranmaları yamanında onatıp gidermek, belli aralıklarla boya ve badanasını yapmak mükellefıyetindedir. Kiracı bundan dolayı kiralayandan hiçbir nam altında talepte bulunamaz. ” düzenlemesine yer verilmiş, kiralananın riskli ... olduğu idarece tespit edilmiş ve hakkında yıkım kararı alınmış, taşınmaz kira süresi dolmadan tahliye edilmiştir. Bu durumda kira süresi dolmadığından, anılan sözleşme hükmü uyarınca faydalı ve zorunlu imaların bedelinin talep edilemeyeceği söylenmeyecektir.
5. Bunun yanı sıra 6098 sayılı Kanun'un 301 inci maddesi kapsamında kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu gibi, aynı Kanun'un 308 inci maddesine göre de kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Kiralananın riskli ... olması hususu önemli ayıp niteliğinde bulunduğundan, davacı kiracı uğradığı kar kaybı zararını da talep edebilecektir.
6. Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; öncelikle 6100 sayılı Kanun'un 31 inci maddesinde hüküm altına alınan davayı aydınlatma yükümlülüğü kapsamında, birleşen 2016/786 E. sayılı davada davacı kiracının imalat bedeli ile kar kaybı taleplerinin miktarlarının ayrı ayrı açıklattırılması, ardından taraf delilleri kapsamında değerlendirme yapılması, taşınmazın tahliye tarihi ispat kuralları çerçevesinde belirlenip (kiracı tarafından yazılı delille ispatlanamaması halinde kiraya verenin kabul ettiği tarihin, böyle bir tarih olmaması durumunda da en geç yıkım tarihinin tahliye tarihi olduğu gözetilerek) alanında uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle taşınmazda yapılan ve sökülüp götürülemeyen, faydalı ve zorunlu masrafların yıpranma payı düşülmüş bedelinin tüm kira süresini kapsadığı dikkate alınarak, tahliye tarihinden kira sözleşmesinin sonuna kadar kalan süre ile orantılı olarak talep edilebilecek bedelin belirlenmesi, ayrıca davacı kiracının, benzer nitelikteki ... yerini sözleşme koşullarında kiralayabileceği makul sürenin tespiti ile bu süreçte uğrayacağı kar kaybının ne kadar olacağı hususlarında alanında uzman bilirkişilerden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile bu taleplerin tümden reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
1. Davalı ... A.Ş. vekilinin asıl ve birleşen 2016/275 E. sayılı davalara yönelik temyiz isteminin ayrı ayrı miktardan REDDİNE,
2. Davacı ... A.Ş. vekilinin birleşen 2016/786 E. sayılı davaya yönelik sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
3. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesinin birleşen 2016/786 E. sayılı davaya ilişkin kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
3- Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının birleşen 2016/786 E. sayılı dava yönünden 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı ... A.Ş. yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
13.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.