"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/3268 E., 2023/1294 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 16. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2014/370 E., 2019/595 K.
Taraflar arasındaki terditli tapu iptal tescil ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın tapu iptal tescil yönünden reddine, alacak yönünden kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 19.11.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalılar vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; taraflar arasında akdedilen noterde düzenlenen 03.07.2006 tarihli "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesi" gereğince, davalıların murisi arsa sahibinin iştirak halinde sahibi bulunduğu arsa üzerine yapılacak binada, davalıların murisine isabet edecek 4. kat, ön cephe, güney-batı yönündeki 1 adet bağımsız bölümün satışının müvekkiline vaat edildiğini, tapunun verilmemesi üzerine müvekkil adına tescilini, ifanın aynen mümkün olmaması halinde, aynı taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinden, şimdilik 200.000,00 TL bedelin TCMB avans faizi ile müştereken ve müreselisen tahsilini talep etmiş, 08.12.2017 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 400.000,00 TL'ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili; satış vaadine konu bağımsız bölümün gayrimenkul üzerinde yapılacak olan inşaattan arsa sahibi olarak adına isabet edecek olan 4. (dördüncü) normal kat, ön cephe, güney batı yönündeki 1 adet bağımsız bölümün, iki blok halindeki taşınmazdan hangisi üzerinde olduğunun belli olmadığı gibi her iki taşınmaz üzerinde de müvekkili adına kayıtlı 4. (dördüncü ) normal kat ön cephe, güney batı yönünde bir taşınmaz da mevcut olmadığını, sözleşmenin ifa kabiliyetinin olmadığını, sözleşmenin genel ahlaka aykırı olduğundan dolayı da ayrıca geçersiz olduğunu, davaya konu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan 10.000 TL tutarındaki satış bedeli nedeniyle; vicdanlı, makul ve namuslu insanların doğruluk ve insaf duygularını inciten bir taahhüt sağladığını, bu nedenle de iş bu sözleşmenin Türk Medeni Kanununun 2 inci maddesine aykırı olduğunu, bu nedenle tazminat talep edilemeyeceği ileri sürerek, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarı ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; somut davada davacının 03.07.2006 tarihinde ödediği 10.000,00 TL için gerçek ve güncel müspet zararın dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri olduğu, yapılan bilirkişi incelemesine göre dava konusu taşınmazın dava tarihi itiariyle değerinin 400.000,00 TL olduğu, satış vaadine konu dairenin tam olarak hangisi olduğu tespit edilemediğinden tapu iptal talebinin reddi gerektiği, davacının talebini ıslah ederek dava değerini 400.000,00 TL'ye çıkarttığı, davalının yemin deliline başvurması üzerine davacının duruşmada yemin ettiği, bu haliyle davacının davasını ispatladığı, tapu iptal tescil talebinin reddine, davacı davadan önce davalıları temerrüte düşürmediği için 400.000,00 TL'nin 200.000,00 TL'sinin dava tarihinden, bakiye 200.000,00 TL'sinin ıslah tarihi olan 08.12.2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalılar vekili; taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmadığını, sözleşmede satışı vaat edilen taşınmazla ilgili yeterli bir açıklık bulunmadığını, taşınmaz belli ya da belirlenebilir nitelikte değilse sözleşmenin ifa kabiliyetinin olmadığını, satışı vaat edilen taşınmazın hangi blok üzerinde bulunduğunun belli olmadığını, adlarına kayıtlı 4. kat ön cephe güneybatı yönünde bir taşınmazın mevcut olmadığını, satışı vaat edilen taşınmazın teşhis ve tayini imkanının bulunmadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, sözleşmenin amacının genel ahlaka aykırı bulunduğunu, gabinin mevcut olduğunu, mahkemece bu hususların dikkate alınmadığını, yüklenicinin davacının gizli ortağı olduğunu, 2016 tarihinde sözleşmeye konu bir dairenin 10.000,00 TL'ye satın alınmasının mümkün bulunmadığını, o tarihlerde murisin hesabına böyle bir para giriş çıkışının olmadığını, esasında sözleşme kapsamında bir bedel de ödenmediğini, kabul olmamak üzere en fazla denkleştirici adalet ilkesi esas alınmak suretiyle karar verilebileceğini, dairenin rayiç değerinin dikkate alınmasının hukuka aykırı olduğunu, bilirkişi raporuna karşı haklı itirazlarının değerlendirilmediğini, bilirkişilerin tespitlerinin afaki olduğunu, bir belgeye dayanmadığını, 2015 yılı emsallerinin dikkate alınmasının hatalı olduğunu, aynı konuda yüklenici Ümit Coşkun'un açmış olduğu davada aldırılan bilirkişi raporunda 2016 tarihi itibariyle dairenin değerinin 300.000,00 TL olarak belirlendiğini, dava konusu parselin ifraz edilerek üç parsele ayrıldığını, sadece iki blokta kat irtikafı kurulduğunu, satış vaadi sözleşmesi uyrınca talep hakkının doğmadığını ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarı ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; son alınan bilirkişi raporlarının satış vaadine konu taşınmazın değeri konusunda birbirini teyit etmesi, davalıların murisi ...'ın taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde belirtilen arsa üzerinde yapılacak olan inşaattan arsa sahibi olarak adına isabet edecek 4. normal kat, ön cephe, güney batı yönündeki 1 adet bağımsız bölümü 10.000,00 TL bedelle davacıya satmayı, ileride bu gayrimenkulün kat irtifakı kurulduğunda alıcı adına ferağ vermeyi kabul ve taahhüt etmesi, satış vaadi bedelinin nakden ve tamamen alınmış olması, sözleşmenin resmi şekilde yapılmakla geçerli olması, satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki dahi olmasının gerekmemesi, geçerli sözleşmelerde aynen ifa yerine geçen müspet zarar talebinde bulunulabilmesi, buradaki tazminatın taşınmazın rayiç değeri olması ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı anlaşıldığından, davalıların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü itirazları tekrar ederek ayrıca istinaf incelemesinin duruşma talebi olmasına rağmen duruşma açılmadan yapıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, bu mümkün olmadığı taktirde alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 4 üncü maddesi.
3. Değerlendirme
1. Taraflar arasında akdedilen.... Noterliğinin 03.07.2006 tarih 31176 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmenin incelenmesinde; davalıların murisi ...'ın Ankara, Yenimahalle, ... Köyü, 835 parselde kayıtlı 5625 m² yüzölçümlü tarla vasıflı taşınmaz üzerinde yapılacak olan inşaattan arsa sahibi olarak adına isabet edevek 4. normal kat, ön cephe, güney batı yönündeki 1 adet bağımsız bölümü 10.000,00 TL bedelle davacıya satmayı vaad ve taahhüt ettiği, 10.000,00 TL olan satış bedelinin nakden ve tamamen alındığı, ileride bu gayrimenkulün kat irtifakı kurulduğunda alıcı adına tapuda ferağ vermeyi kabul ve taahhüt ettiği anlaşılmıştır.
2. Resmi şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğu, davacının satış bedelini ödediği, taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği dava tarihi itibarıyla rayiç değeri isteyebileceği, somut uyuşmazlıkta bilirkişi raporunda hesaplanan rayiç bedel üzerinden davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmüş olup, davalılar vekili tarafından ileri sürülen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine,
19.11.2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.