"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1228 E., 2023/609 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kemer Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/310 E., 2020/321 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekilllerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin 115 ada 19 parselde kayıtlı ... Villa Park sitesi içerisinde bulunan N2 numaralı bağımsız bölümü, dava dışı ... Otelcilik Şirketi ile düzenlenen 24.07.1997 tarihli ve 99 yıllık mülk kullanım sözleşmesi ile kiraladığını ve kira bedelini peşin olarak ödediğini, kiralananın bulunduğu yerin sözleşme yapıldığı dönemde havuzlu ve sosyal tesisleri olan bir tatil köyü olduğunu, davalı tarafın taşınmazı ihale ile iflas idaresinden satın aldıktan sonra hukuka aykırı şekilde kiralananın kullanımını engellediğini, davalının eylemlerinin sözleşmeye aykırılık teşkil ettiğini, eylemler neticesinde bedeli peşin ödenmiş bulunan sözleşme ile hak sahibi olduğu taşınmazını amacına uygun kullanamadığını, davalı tarafından kasten yaratılan maddi ve hukuki ayıpların giderilmediğini, neticede davalı şirketin talebi ile işletilen 6306 sayılı Kanun kapsamında kiralananın içinde bulunduğu tatil köyü için yıkım kararı alındığını, kesinleşen yıkım kararı gereği sözleşmenin haklı olarak feshedildiğini ve taşınmazın tahliye edilerek anahtarların notere tevdi edildiğini, haklı sebebe dayanan fesih ve tahliye nedeniyle peşin olarak ödenmiş bulunan kira bedellerinin kullanılmayan süreye denk düşen kısmının iadesi gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 350.000,00 TL'nin fesih tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 25.11.2020 tarihli ıslah dilkeçesi ile dava değerini 1.754.973,53 TL’ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; müvekkilinin ihale alıcısı olup davada taraf sıfatının bulunmadığını, riskli yapı şerhi nedeniyle sözleşmenin feshedilmesinde kendisine atfedilecek herhangi bir kusur bulunmadığını, riskli yapıyı kendisinin inşa etmediğini, denkleştirici adalet ilkesi gereği talepte bulunulmasının Yargıtay içtihatları gereği mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava dışı müflis ... Otelcilik ve Turizm A.Ş. ile davacı arasında akdedilen 24.07.1997 tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın 99 yıllığına toplam 225.00,00 Alman Markı bedel karşılığında kiralandığı, ... Otelciliğin iflası üzerine taşınmazı iflas idaresinden satın alan davalının sözleşmeye halef olduğu, yapılan tahkikatta davacının sözleşme süresinin başlamasının ve fesih tarihi itibariyle 28.083 gün kullanılmadığı, daha önce aynı siteye ilişkin farklı davacılar tarafından açılan benzer davalarda Mahkemece denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yaptırılarak verilen kararların Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince onandığı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin de yabancı para alacaklarında denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılabileceği hususunda kararlarının mevcut olduğu, somut olayda da davacının zararının gerçek anlamda giderilebilmesi için farklı yatırım araçlarını bir arada barındıran bir yöntem olan denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplama yapılmasının hakkaniyet gereği olduğu, bu sebeple 99 yıllık süre üzerinden kullanılmayan kira bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre iadesinin gerektiği, davaya konu bağımsız bölümler için kullanılmayan 28.083 gün, (99yıl x 365 gün) 36.215 günlük peşin ödenen kira bedeli bulunduğu, 24.07.1997 tarihinde peşin ödenen 225.000,00 DM'nin günlük olarak kullanılmayan gün olarak denkleştirici adalet ilkesi gereği hesaplanan değerinin 1.754.973,53 TL olduğu, davacının 1.754.973,53 TL'nin 350.000,00 TL'sini dava tarihinden, 1.404.973,53 TL'sini ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı taraftan talep edebileceği, feshin gerçekleştiği 05.09.2019 tarihi ile davanın açıldığı 15.10.2019 tarihine kadar talep edilen 350.000,00 TL için işlemiş faizin 7.431,51 TL olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; ıslahla artırılan alacağa tahliye tarihi yerine ıslah tarihinden itibaren faize hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; müvekkilinin davacının dayanak yaptığı sözleşmenin tarafı olmadığını, taşınmazı ihaleden satın aldığını, bu nedenle de davanın husumetten reddi gerektiğini, bu hususta kesinleşmiş yargı kararları bulunduğunu, sözleşmenin ifasının 04.03.2003 tarihli müflis kiraya veren şirketin iflas kararı ile imkansız hale geldiğini, davacının sözleşmenin feshi için ileri sürdüğü sebeplerin doğru olmadığını, kiracılık ilişkisinin “riskli yapı yıkım kararı” nedeniyle sona erdiğini, yıkım sebebinin ise bizzat inşadan kaynaklı eksiklikler sebebi ile depreme dayanıklı olmaması olduğunu, resmi makamların almış olduğu karar nedeniyle kendisinin sorumluluğu bulunmadığını, binayı kusurlu hali ile görerek teslim alan davacının kusurlu olduğunu, müterafik kusur araştırılması yapılması gerektiğini, müvekkilinin sadece devir anında mevcut koşullar dahilinde sorumlu tutulabileceğini, bedelini almadığı ve tarafı olmadığı sözleşmeden sorumlu tutulamayacağını, denkleştirici adalet ilkesi uygulanarak alacağa hükmedilmiş olmasının da hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece davacının talep ettiği kira bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre belirlendiği, sözleşme feshedilmiş olmakla artık taraflar arasında sözleşme bağı kalmadığından ve kalan dönem için peşin ödenen kira bedeli istendiğinden, peşin ödenen kiranın denkleştirici adalet ilkesi ile belirlenmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, dava konusu kiralananın bulunduğu tahsisli alanın davalı şirketçe ihale ile alınması sonucu olarak davalı şirketin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 310 uncu maddesi mucibince yasal olarak sözleşmenin tarafı haline geldiği, davalının istinafında ileri sürdüğü hususların erken tahliye sebebi ile peşin ödenmiş bulunan kira parasının bakiyesinin talep edilmesine engel olmayacağı, yine ıslah edilen kısım açısından ıslah tarihinden itibaren faiz işletilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranalar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; peşin alınan kira bedelinin, kira sözleşmesinin feshi nedeniyle bakiye kısmının iadesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Kanun'un 299 ve 310 uncu maddeleri,
2. Dairece verilen emsal niteliğindeki 15.05.2018 tarihli ve 2017/16502 E., 2018/5173 K. sayılı ilamı.
3. Değerlendirme
Dairemizin yukarıda yer verilen ilamı uyarınca; sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerden olan uzun süreli kira sözleşmesinin süresinden önce feshi halinde, peşin ödenen yabancı para cinsinden olan kira bedelinin fesihten sonraki süreye ilişkin olan kısmının kiraya veren tarafından kiracıya iadesi gerekir. Yabancı para cinsinden olan kira bedelinden kullanımın olmadığı fesihten sonraki süreye isabet eden kısmının iadesinde döviz cinsinden veya Türk Lirası üzerinden talepte bulunulabilir. Kiracının yabancı para cinsinden aynen iade talep etmeyip Türk Lirası üzerinden denkleştirici adalet ilkesine göre talep ettiğinde kullanılmayan süreye isabet eden ve iadesi gereken kira tutarının milli para cinsinden karşılığının yatırım araçlarını bir arada barındıran denkleştirici adalet ilkesi gereğince (enflasyon, üfe, tüfe, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışların ortalamaları alınmak suretiyle) fesih tarihinde ulaştığı miktar üzerinden hüküm kurulmasının yerinde bulunmasına, 6098 sayılı Kanun'un 310 uncu maddesi uyarınca kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğinden davalının kira sözleşmesi ile bağlı olmasına, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenin mutlaka malik olmasının gerekmemesine göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
02.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.