"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/189 E., 2023/40 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın reddine karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacı ... ve davacılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar; davalıya ait ... Mahallesinde bulunan 727 ada 46 parsel ile ... mevkiinde bulunan 108 ada 93 ve 94 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde ... Noterliğinin 01/12/2004 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı satış sözleşmesi gereğince davalı ... ile dava dışı kooperatif arasında dairelerin yapılmasının kararlaştırıldığını, bu projeden davalı ... ile yapılan sözleşmeler ile daireler satın aldıklarını ancak dairelerin imar projesine ve taraflar arasında düzenlenen sözleşme hükümlerine aykırı olarak inşaa edildiğini ileri sürerek; eksik işler bedeli olarak her bir davacı için fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 2.000,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir.
II. CEVAP
Davalı vekili; sözleşme gereğince yüklenicinin kooperatif olduğunu, davanın teslimin üzerinden iki yıl geçtikten sonra açıldığını, süresinde ayıp ihbarı yapılmadığı gibi davacıların taleplerinin zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece verilen 29.03.2013 tarihli ve 2012/139 E., 2013/296 K. sayılı kararıyla; davalı ile dava dışı S.S ... Konut Yapı Kooperatifi arasında düzenlenen 01.10.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle dava konusu taşınmazların bulunduğu arsanın davalı tarafından kooperatife devri karşılığında davalıya devri taahhüt edilen dairelerin davalı tarafından davacılara satışının gerçekleştirildiği, satışın gerçekleşmesi ile birlikte davalının kooperatife karşı sahip olduğu bütün hak ve yükümlülüklerin davacılara intikal ettiği, ayrıca davalı ile davacılar arasında yapılan devir sözleşmelerinde de davalı tarafından dairelerin niteliklerine ilişkin her hangi bir taahhütte bulunulmadığı, bu sebeple davacıların eksik işlerin varlığına ilişkin taleplerini kooperatife karşı yöneltmeleri gerektiği gerekçesiyle, davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 09.06.2015 tarihli ve 2014/17726 E., 2015/19084 K. sayılı ilamıyla; somut olayda Mahkeme kararında bir taraftan, davanın husumetten reddine; diğer taraftan da davalı ile davacılar arasında yapılan devir sözleşmelerinde davalı tarafından dairelerin niteliklerine ilişkin her hangi bir taahhütte bulunulmadığı gerekçesiyle işin esasına girilerek davanın reddine karar verilmek suretiyle gerekçe ile hüküm arasında tereddüt ve çelişki yaratıldığı, bozma nedenine göre davacıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmediği gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
B. İkinci Bozma Kararı
1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 22.06.2016 tarihli ve 2016/31 E., 2016/617 K. sayılı kararıyla; somut olayda; davacılar ..., ... ,..., ..., ..., ... ile davalı arasında imzalanan sözleşmeler uyarınca bu davacıların davalı arsa sahibinden yükleniciye karşı sahip oldukları hakları temlik aldıkları, bu nedenle bu davacılar yönünden pasif husumet yokluğundan davanın reddi gerektiği, davalı arsa sahibinin B 4 blokta bulunan 5 nolu daireyi davacı ...'e sattığı, bu satış sözleşmesinde davalı arsa sahibinin davacıya dairenin nitelikleri konusunda herhangi bir taahhütte bulunmadığı, bu davacı yönünden davanın esastan reddi gerektiği, davacı ... ile davalı arasında herhangi bir sözleşme bulunmadığı anlaşıldığından bu davacı tarafından açılan davanın da esastan reddi gerektiği, davacı ... yönünden ise, bu davacı ile davalı arsa sahibi arasında B 4 blok zemin katta bulunan bağımsız bölümün satışı konusunda 05.11.2007 tarihli adi yazılı sözleşme imzalandığı, bu sözleşme ile mutfak dolabı ve vestiyer hariç anahtar teslimi yapılacağı, davalı ile yüklenici arasında yapılan sözleşmede bulunan mahal listesinin aynen uygulanacağının belirtildiği, bu nedenle davalı arsa sahibi yükleniciyle yaptığı sözleşmede belirlenen nitelikleri davacıya taahhüt etmiş olmakla, bu sözleşmeye aykırılık ve eksikliklerden dolayı davacıya karşı sorumlu olduğu, yapılan keşif sonrasında sunulan bilirkişi raporuna göre taşınmazda çevre düzenlemesi işini binanın iç yan duvarlarına mermer yapılmasının projeye uygun sığınak yapılması işlerinin eksik olduğu, bu işlerin yapılması için hesaplanan bedele göre her bir davacıya arsa payına göre 1.400,00 TL düştüğünün belirlendiği, dava dilekçesinde belirtilen diğer eksikliklerin davacılar tarafından yerine getirildiği, ancak buna ilişkin herhangi bir makbuz veya fatura ibraz edilemediği anlaşıldığından taşınmazdaki davacılar tarafından giderilen diğer eksikliklerin tespitinin mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 1.400,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacı ... 'a verilmesine, fazlaya dair talebin reddine, davacılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... tarafından açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine, davacı ... tarafından açılan davanın aktif husumet yokluğnudan reddine, davacı ... tarafından açılan davanın esasta reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde bir kısım davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve davalı temyiz isteminde bulunmuşlardır.
2. Dairece verilen 28.06.2021 tarihli ve 2021/4359 E., 2021/7395 K. sayılı ilamla; dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, taraflar arasında yapılmış olan sözleşmeler dışında, dava konusu taşınmazların davalı tarafından, davacılara tapudan satışlarının ve devirlerinin yapıldığının anlaşıldığı, davacıların 6098 sayılı Kanunun 219 ve sonraki ayıba karşı tekeffül maddeleri hükümlerine göre davalıdan tazminat istemekte haklı olduğu, davalının hasım olduğu kabul edillmek suretiyle inceleme ve araştırma yaparak sonucuna uygun bir karar vermesi gerekirken yazılı gerekçe ile karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirdiği, davalının davacı ...'a yönelik temyizi yönünden ise, hükmün karar tarihi itibariyle kesin nitelikte olduğu, davalının temyiz eden diğer davacılara yönelik temyiz itirazlarının da bozma nedenine göre şimdilik incelenmesine gerek görülmediği gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacıların arsa sahibi olan davalıya düşen daireleri davalıdan satın aldıkları, dairelerin sözleşmede kararlaştırılan niteliklere sahip olmadığından eksik işlerin bedellerinin davalıdan tahsiline karar verilmesinin talep edildiği, 6098 sayılı Kanunun 219 ve devamı maddeleri gereğince davacıların davalıdan tazminat isteme haklarının bulunduğu ve dava konusu taşınmazların davalı tarafından davacılara tapudan satışlarının ve devirlerinin yapıldığı sabit ise de 6098 sayılı TBK'nun 231/1 nci maddesi nazara alındığında davalı tarafından davacılara yapılan satış tarihleri göz önüne alındığında, davalı tarafından davacılara dava konusu taşınmazların satışı sonrasında davacılar tarafından 6098 sayılı Kanunun 231/1 nci maddesinde düzenlenen 2 yıllık zaman aşımı süresi içerisinde davalı aleyhine dava açılmadığı ve zamanaşımının dolduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ... ve davacılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı ...; davalıca yerine getirilmeyen çevre düzenlemesi, sığınak ve garaj yapımının sözleşmeye uygun olarak hiçbir şekilde yapılmamasının ayıplı ifa değil, eksik ifa olarak kabul edilmesi gerektiğini, eksik ifada da ihbar koşuluna gerek kalmadan BK'nun 125 inci maddesindeki 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulanması gerektiğini, yerleşik içtihatların da bu yönde olduğunu, Mahkemece hatalı değerlendirme ile 6098 sayılı Kanunun 219 vd. maddelerindeki ayıba karşı tekeffül hükümleri dikkate alınarak davanın reddine karar verildiğini, söz konusu sözleşme ile ilgili bağımsız bölüme ait tüm hak ve alacakların tarafına geçtiğini, davalı tarafından yüklenici firmadan alınacak toplam 12 adet dairenin teslim işlemlerinin bizzat davalı tarafından yürütüldüğünü, dava konusu taşınmazların öncelikle tapu yoluyla davalıya devredildiğini, daha sonra davalı tarafından aralarındaki sözleşmeye istinaden kendine tapunun devredildiğini, dava dışı kooperatif tarafından davalı ile aralarındaki sözleşmeye uygun şekilde dairelerin davalıya teslim edilmediğinin açık olduğunu, alacağın temliki hükümlerine göre davalının tüm hukuki sorumluluktan kurtulabilmesi için öncelikle yüklenici tarafından sözleşme hükümlerine uygun bir şekilde inşaatın tamamlanması ve davalıya teslim edilmesi gerektiğini, davalının bu yükümlülüğüne uymadığını, ve dava dışı kooperatifin tasfiye edilmesine göz yumduğunu, davalı ile yapılan 28.05.2007 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesine göre yüklenici firma tarafından yapılan dava konusu bağımsız bölüme ilişkin hak ve alacakların tarafına geçtiğinin kabul edildiğini, sözleşmeden doğan yükümlülükler bakımından davalının kapsam dışı bırakılmadığını, davalının bu sözleşmeye konu bağımsız bölümün sözleşme şartlarına uygun şekilde tamamlanmasından ve tesliminden sorumlu olduğunu, 2023 yılı AAÜT 13/2'ye göre asıl dava miktarının üzerinde davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin de hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
2. Davacılar ..., ..., ..., ..., ... ve ...; davacı ... tarafından sunulan temyiz nedenlerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, sözleşmeye aykırılık nedeniyle alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ( 6098 sayılı Kanun) 219, 227 ve 246 ncı maddeleri.
2. 09.05.1960 tarihli ve 21/9, 04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararları.
3. Değerlendirme
1. Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. ( TBK'nun 219.md.)
2. Malın ayıplı olması halinde, taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK.’nun bu konudaki 223 üncü maddeye göre, (818 sayılı BK'nun 198. maddesi), alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir alıcının bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir.
3. O halde Mahkemece yapılacak iş, konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi heyeti aracılığı ile, talep edilen hususlarla ilgili “açık ayıp”, “gizli ayıp” ayrımı yapılması, sonrası bu ayıpların bildiriminin süresinde yapılıp yapılmadığının gözetilmesi, ayıpların tespiti halinde davacıların seçimlik haklarından bedel indirimini talep ettikleri gözetilerek, nisbi metot yöntemi uygulanarak davacının satın aldığı konutun değeri ile eksik ve ayıplı halindeki değerinin belirlenmesi, yapılacak oran sonrası davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarının taraf, Mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli raporla tespit edilmesi ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmesidir.
4. Yukarıdaki açıklamalara göre; satılan maldaki ayıp iddiası konusunda mahkemece bir araştırma ve inceleme yapılmadığı anlaşılmaktadır. Kaldı ki TBK'nın 244/3 maddesinde düzenlenen " Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar " hükümlerin de gözetilmediği de anlaşılmaktadır. O halde, Mahkemece davacı iddialarının ayıp kavramı içinde değerlendirmesinin yapılarak yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı şekilde bir araştırma ve inceleme yapılmalı ve sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
5. Bozma nedenine göre davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ...'in sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı HUMK'nın 428 inci maddesi gereğince davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... yararına BOZULMASINA,
2. Bozma nedenine göre davacılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,
6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
03.10.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.