"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı halde alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince tazminat istemi yönünden davalı ... İnşaat Emlak Gayrimenkul ve Yatırım Uzmanlığı Ltd. Şti. yönünden davanın kısmen kabulüne, diğer davalılar bakımından davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle tazminat davasının davalı ... şirketi yönünden kabulüne, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili, davalı ... şirketi vekili ve katılma yoluyla ... şirketi vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalı ... şirketinin yüklenici olduğu Sultankorusu kompleksindeki B2 villada bulunan 1, 2, 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerden 2 nolu olanın davacı müvekkilinin o zamanki eşi ... tarafından satın alınarak 19.04.2011 tarihinde, 1 ve 3 nolu bağımsız bölümlerin ise bedeli peşin ödenerek 22.02.2011 tarihinde tapuda davacı müvekkiline devir yapıldığını, 4 nolu bağımsız bölümün ise harici satış sözleşmesi ile satın alındığını, çatı arasında piyesi olan bu bağımsız bölüm için 923.374,00 TL'nin yükleniciye ödendiğini, söz konusu bağımsız bölümlerin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye tahsis edildiğini, bununla ilgili düzenlenen vaziyet planında da satış yapıldığının belirtildiğini, satın alınan bağımsız bölümlerin inşaat işleri tamamlanmadığından diğer bağımsız bölümler gibi 4 nolu bağımsız bölümün de inşaat işleri tamamlanarak müvekkilinin annesinin bağımsız bölüme yerleştirildiğini ve üç yıla yakın ikamet ettiğini, bu sürede yüklenici şirketin yetkilisinin cezaevine girdiğini, üç sene sonunda inşaatın tamamlanması beklenirken davalı ... şirketi tarafından gönderilen 04.03.2014 tarihli ihtarname ile inşaatın eksik kısımlarının tamamlanması için yüklenici firma tarafından yetkilendirildikleri, hizmet satın alımı çerçevesinde her bir bağımsız bölüm için 70.000,00 TL talep edildiğini, 3 adet bağımsız bölüm için talep edilen 210.000,00 TL bedelin fahiş olduğunu, yapılan araştırmada yüklenici ile arsa sahibi arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 23.09.2013 tarihinde "Düzenleme şeklinde tasfiye protokolü" imzalanarak feshedildiğini ve inşaatın tamamlanması hususunda yüklenicinin davalı ... şirketine 03.10.2013 tarihli yetkiyi verdiğinin öğrenildiğini, fesihten sonra inşaatın tamamlanması için hangi yetkiye dayanıldığı anlaşılamadığından bu durum fesih işleminin de muvazaalı olduğunu gösterdiğini, yüklenici şirket yetkilisi ile davalı ... şirketinin yetkilisinin akraba olduklarını, esasen yüklenicinin arsa sahibine karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirerek inşaatı %90 oranında tamamlandığı ve bakiye inşaat kısmı için 1.000.000 USD bedelli senet alındığı halde muvazaalı olarak inşaatı tamamlama görevinin davalı ... şirketine devredildiğini, dosya arasında bulunan vekaletnameden ...'ın hem ... şirketinin yetkilisi hem de yüklenici firmanın vekili olduğunun görüldüğünü, bu muvazaalı devrin amacının 27 adet bağımsız bölümün her birinden ek hizmet bedeli talep etmek olduğunu, bundan ayrı haricen satın alınan 4 nolu bağımsız bölümün 23.09.2013 tarihinde davalı ... Pressform şirketine satıldığını ve tapu kaydına muvazaalı olarak ... 14. İcra Müdürlüğünün 2015/26296 Esas sayılı icra dosyasından 2.519.730,81 TL haciz konulduğunu, belirtilen davalı adına kayıtlı 27 bağımsız bölüm olduğu halde haczin sadece 4 nolu bağımsız bölüm kaydına işlendiğini, muvazaalı işlemlerle ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 nci maddesine aykırı olarak bağımsız bölümden tahliyeyi sağlamak için her türlü işlemin yapıldığını, 23.09.2013 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilerek aynı tarihte tapuda devir yapılması ve bedellerin çok düşük olmasının muvazaayı gösterdiğini, kaldı ki bu tarihten sonra da yüklenici firma yetkilisine gönderilen paraların tahsil edildiğini, bütün bu hususların davalıların arasında bağlantı olduğunu gösterdiğini, inşaatın durumuna ilişkin delil tespiti yaptırılarak talep edilen 70.000,00 TL'nin haksızlığına ilişkin dava açıldığından arada husumet oluşması nedeniyle bağımsız bölümün davalıya devredildiğini, tapu devri için defalarca davalılarla görüşüldüğü halde tapunun verileceği konusunda müvekkilinin hep oyalandığını, müvekkilin annesinin tehdit ve korkutma sonucunda tahliyesinin sağlandığını, 1, 2 ve 3 nolu bağımsız bölümlerin tapuda devirleri yapıldıktan sonra ödenen bedellerin 4 nolu bağımsız bölüme ilişkin olduğunu ve yüklenicinin hiçbir hak ve alacağının kalmadığını, davalı arsa sahibinin de esasen yükleniciden alacağı bulunmadığını, fesih protokolünden bu hususun anlaşıldığını, buna rağmen 4 nolu bağımsız bölümün devredildiğini, yüklenici firma yetkilisi ve akrabası tarafından kurulan davalı ... şirketinin inşaatın tamamlanmayan kısımları için ek para talep etmek amacıyla kurulduğunu, bağımsız bölümleri satın alan davalı ... şirketinin bu şirkette gizli ortak olduğunu, bu haliyle ... şirketinin kolayca ek para toplanmasına zemin hazırlandığını ve işlemlerin muvazaalı olduğunu ileri sürerek; haricen satın alınarak teslim edilen 4 nolu bağımsız bölümün davalı ... şirketi adına olan tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde rayiç bedelinden şimdilik 100.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 11.04.2018 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 750.000,00 TL'ye artırmış, 18.11.2019 tarihli dilekçesi ile tapu iptali ve tescili talebinden feragat ettiğini bildirmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili; müvekkilinin arsa sahibi olup husumet itirazında bulunduğunu, yüklenici firmaya kendi adına satış yapması bakımından yetki verilmediğini, tapusu devredilen taşınmazlar bakımından peşin ödeme yapıldığı iddiasının ispatlanamadığını, hangi bedelin hangi taşınmaz için ödendiğinin belli olmadığını, dava konusu taşınmaza ilişkin harici taşınmaz satış sözleşmesi bulunmadığını, muvazaa iddiasını davacının ispatlaması gerektiğini ancak tüm işlemlerin gerçek olduğunu, dosyada dava konusu daireye ilişkin sözleşme bulunmadığını, halihazırda malik olmadığından tapu iptal tescil talebi bakımından hukuki yarar yokluğundan davanın reddini, tazminat bakımından ise muvazaanın ispatlanması gerektiğini, davalı yüklenici inşaatı tamamladığı ölçüde kademeli devir yapıldığını, davacı tarafça açılan delil tespiti dosyasında inşaatın tamamlanmadığının belirlendiğini, malik olarak davalı ... şirketine bedeli karşılığında satış yaptığını savunarak davanın reddini istemiştir.
2. Davalı ... Pressform şirketi vekili; müvekkili ile davacı arasında hukuki, fiili veya ticari herhangi bir ilişki bulunmadığından husumet itirazında bulunduklarını, dosya arasındaki belgelerden 4 nolu bağımsız bölümün davacıya satıldığına dair delil bulunmadığını, davacının ispat yükümlülüğü altında bulunduğunu, iktisap tarihinde tapu kaydında kısıtlayıcı şerh bulunmadığını, arsa malikinden yatırım amacıyla bir kısım bağımsız bölümlerin natamam şekilde satın alındığını, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, taşınmaz üzerindeki haczin 2015 yılında ekonomik durumdaki olumsuzluk nedeniyle dava dışı ... Bankası tarafından maliki olunan tüm taşınmazlar üzerine konulduğunu ve muvazaalı olmadığını, borç ödendiğinden haczin kaldırıldığını, inşaatın durumu ile ilgili olarak müvekkilinin de yanıltıldığını ve tamamlanması bakımından davalı ... şirketi ile anlaştıklarını ancak inşaatın gene de tamamlanmadığını, hukuki sürecin devam ettiğini, davalı şirketlerde ortak olunduğu iddiasının kabul edilemeyeceğini, taleplerin zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini istemiştir.
3. Davalılar ... şirketi vekili ve ... şirketi vekili; cevap dilekçesi sunmamış, yargılama sırasında bilirkişi raporuna karşı beyan dilekçelerinde, davanın husumetten ve esastan reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının 18.11.2019 tarihli dilekçesi ile tapu iptal tescil talebinden feragat ederek 4 nolu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değerinin talep edildiği, buna göre davacı ile davalılardan ... şirketi arasında 4 nolu bağımsız bölüme ilişkin yazılı şekilde yapılan bir satış vaadi sözleşmesi olmadığı gibi harici bir satış sözleşmesi de bulunmadığı, hukuken geçerli olmayan sözleşmenin taraflar için hak ve yükümlülükler doğurmayacağından geçersiz sözleşmelerde tarafların aldıklarını iade ile yükümlü oldukları gerekçesiyle; davacının yüklenici şirkete ödediği 404.816,00 TL'nin iadesine, davalı arsa sahibine herhangi bir ödemede bulunmayan ve arsa sahibi ile bir sözleşme ilişkisi içerisine girmeyen davacı tarafın talebini davalılardan ...'ya yöneltmesi yerinde olmadığından adı geçen bakımından husumet yokluğu nedeniyle, davalılardan ... şirketi ve ... şirketi yönünden davacı tarafından davalı şirketlere yapılan bir ödeme bulunmadığı, davalı şirketlerin davalılardan ... ve ... şirketiyle muvazaalı işlem yaptığının dosyaya sunulan delillere göre ispatlanaması nedeniyle belirtilen şirketler bakımından pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine ve fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; dava konusu daireye ilişkin harici taşınmaz satış sözleşmesi bulunmadığına dair gerekçenin hatalı olduğunu, delillerin eksik incelendiğini, dosyaya sunulan delillerden 4 nolu dairenin de satışının yapıldığı ve bedelinin ödendiğinin anlaşıldığını, arsa sahibinin kötü niyetli olup temlikten haberdar olduğunu, arsa sahibi yönünden sorumluluğun inşaat sözleşmesi hükümleri kapsamında belirlenmesi gerektiğini, arsa sahibi tarafından ibra edildiğinden yüklenicinin arsa sahibine karşı sorumluluklarını yerine getirmediğinden bahsedilemeyeceğini, alıcının ödediği bedelin arsa sahibinin inşaatında kullanıldığını ve bu miktar kadar arsa sahibinin zenginleştiğini, eksik işlerin tamamlanması bakımından yapılan masraflar bakımından da sebepsiz zenginleşme gerçekleştiğini, davalı ... şirketi bakımından ileri sürülen muvazaa iddialarının tek tek incelenmediğini, inşaatın tüm hak ve borçlarıyla tamamlanmasını üstlenen davalı alt yüklenici şirketin de sorumlu olduğunu, davalılar arasında muvazaa bulunduğunu, faiz talep edildiği halde faize hükmedilmemesinin doğru olmadığını belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının lehine kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu bağımsız bölümün davacı tarafından satın alınarak bedelinin ödendiği, bundan sonra davalı yüklenici tarafından fiilen de teslim edildiği ve bir süre kullanıldıktan sonra geri alındığı, bu itibarla sözleşmenin geçerli hale geldiği ancak taşınmaz davalı ... şirketine devredildiğinden ifanın imkansız hale geldiği, davacı tarafından 18.11.2019 tarihli dilekçe ile tescil talebinden feragat edildiğinden bu davalı hakkındaki muvazaa iddiası incelenip irdelenmeksizin rayiç değerin tazmini yönünde karar verilmesi gerektiği, talep olduğu halde faize hükmedilmemesinin hatalı olduğu gerekçesiyle; davacının istinaf isteminin kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın kabulüne, ıslah edilen terditli davadaki tapu iptal tescil talebi yönünden davanın feragat nedeniyle reddine, taşınmazın rayiç bedelinin tazmini hakkındaki davanın ise davalılardan ... şirketi yönünden kabulü ile taşınmazın rayiç değeri olan 750.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte bu davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davalılardan ... şirketi ve ... yönünden davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalı ... şirketi vekili ve davalı ... şirketi vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; yargılama sırasında ve istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü itirazlarını tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi'nce davalılar bakımından verilen husumetten red kararının bozulmasına ve davalıların da tazminat bedelinden sorumluluğuna hükmedilmesini talep etmiştir.
2. Davalı ... şirketi vekili; dava konusu bağımsız bölümün bedelinin ödenmediğini, 2 ve 3 nolu bağımsız bölümlerin ödemelerinin taksitle yapıldığını, ödemelerin yapılıp yapılmadığının hiç incelenmediğini, dolayısıyla davacı tarafından ödeme yapılmayanı dairenin bedelinin istenildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
3.Davalı ... şirketi vekili; birden fazla davalısı olan davada, istinaf aşamasında davacı tarafından yapılan masraflardan hangi davalının sorumlu olduğunun açıkça belirtilmemesinin infazda tereddüte neden olacağını, hüküm fıkrasında müvekkili şirket ile ilgili davanın feragat nedeniyle reddine ibaresine yer verilmediğini ileri sürerek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzeltilerek onanmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacı ile davalı ... şirketi arasında yapılan harici satış sözleşmesi ile satılan taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili talebine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 4 ve 30 uncu maddeleri.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 77, 117, 125 inci maddeleri.
3. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 297ve 359 uncu maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, satış sözleşmelerinde davalı arsa sahibi taraf olmadığı gibi arsa sahibinin sorumluluğu yüklendiğine dair delil de ibraz edilmemesine göre; davacı vekili ile davalılardan ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. 6100 sayılı Kanun’un 297 nci maddesi uyarınca ilk derece mahkemesince, aynı Kanun'un 359 uncu maddesi uyarınca ise bölge adliye mahkemesince; hükmün sonuç kısmında, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenilen borç ve tanınan hakların, mümkünse sıra numarası altında birer birer, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekir.
3. Davacı dava dilekçesinde, taşınmazın rayiç bedellerinin tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiş ancak Bölge Adliye Mahkemesince yeniden esas hakkında verilen kararda; alacak istemi bakımından davalı ... şirketi hakkında olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurulmamıştır. Bu husus, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz eden davacı vekili ile davalı ... şirketi vekilinin temyiz itirazlarının reddine,
2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca usulden BOZULMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalı ... şirketine yükletilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde davalı ... şirketine iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
13.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.