"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece önceki kararda direnilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.02.2023 tarihli ve 2022/(6)3- 990 E., 2023/51 K. sayılı kararı ile direnme kararı uygun bulunarak işin esasının incelenmesi amacıyla Dairemize gönderilen dosya üzerinde; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin davaya konu işyerini 28.01.2013 tarihinde taksim sureti ile edindiğini, davalının 15.09.2012 tarihli sözleşmeyle önceki maliklerden dava dışı ...’den bu yeri kiraladığını, davalıya 11.02.2013 tarihinde noterden gönderilen ihtarname ile sözleşmeye devam edilmeyeceğinin, söz konusu taşınmazı bir ay içinde tahliye etmesi gerektiğinin bildirildiğini ancak davalının ihtarın gereğini yerine getirmediğini, kiracısı olduğu işyeri yıkılan müvekkilinin ticari faaliyetini sürdürebileceği Keşan ilçesi sınırlarında üzerine kayıtlı bir işyerinin bulunmadığını, davalının davaya konu işyerini tahliye etmemesi sebebiyle maddi manevi zorluk içine girdiğini ileri sürerek; davalı ile dava dışı ... arasında imzalanan 15.09.2012 tarihli kira sözleşmesinin feshine, söz konusu işyerinin tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davaya konu taşınmazın başlangıçta davacının babasına ait iken ölümü ile diğer mirasçı ... ile birlikte davacıya intikal ettiğini, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinden sonra 28.01.2013 tarihinde diğer mirasçı ...'nin payını davacıya sattığını, davacının dava konusu taşınmaza önceden paydaş olması nedeniyle anılan yasal düzenlemeden faydalanamayacağını, müvekkilinin dava konusu taşınmazda 1994 yılından beri yani davacının murisinin sağlığından beri kiracı olduğunu, davacının başkaca işyerinin bulunması nedeniyle ihtiyacının samimi olmadığını, tahliye koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece verilen 24.06.2014 tarihli ve 2014/21 E., 2014/443 K. sayılı kararla; 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7/d maddesinden yararlanılabilmesi için yeni malikin daha önceden taşınmazda paydaş olmaması gerektiği, somut olayda davaya konu taşınmazın muris Mustafa’nın ölümü ile diğer mirasçı ... ile davacıya intikal ettiği, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinden sonra 28.01.2013 tarihinde diğer mirasçı ...'nin taşınmazdaki payını davacıya sattığı, davacının taşınmazın başta 1/2 hissedarı iken 28.01.2013 tarihinde tamamının maliki olduğu, bu durumda davacının Kanun’un yeni malike tanıdığı haktan istifade edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 06.11.2014 tarihli ve 2014/10833 E., 2014/12114 K. sayılı ilamıyla; "...Davacı tarafından işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 14.02.2013 tarihinde tebliği ile 15.09.2013-15.09.2014 tarihleri arasında işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olup davacı vekili tarafından 10.01.2014 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. " gerekçesiyle, hüküm bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozma Sonrası Verilen Karar
Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; önceki karar gerekçesinin yanında, davacının davasını süresinde açtığı, bozulan kararda da davanın süresinde açılmadığı yönünde bir değerlendirmede bulunulmadığı, davanın başka sebeple reddedildiği gerekçesiyle, önceki kararda direnilmesine, davanın reddine karar verilmiştir.
C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı
Mahkemenin direnme kararı sonrasında YHGK tarafından 08.02.2023 tarihli ve 2022/1613-990 E. 2023/51 K. sayılı kararı ile " Hal böyle olunca, bozma kararında belirtilen nedenden başka gerekçeye dayanıldığını belirterek direnme kararı verilmesi yerindedir. Bu nedenle, açıklanan hususların incelenmesi için dosya özel daireye gönderilmelidir." kararı verildiğinden dava dosyasında verilen kararın temyiz incelemesi dairemizce yapılmıştır.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; taşınmazın mülkiyetini miras yolu ile kazanan yeni malikin mülga 6570 sayılı Kanun'un 7/d maddesi uyarınca dava açma hakkına sahip olduğunu, davanın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 351 inci maddesine göre görülmesi gerektiğini, 15.09.2012 tarihli kira sözleşmesinin dava dışı hissedar ile davalı arasında imzalandığını, sözleşmeye davacı tarafından onay verilmediğini, 11.02.2013 tarihli ihtar ile de durumun davalıya bildirildiğini, aksi düşünüldüğünde dahi bu defa 6098 sayılı Kanun'un 350 nci maddesine göre tahliye hakkının bulunduğunu, sözleşmenin 10 yıldan fazladır devam etmesi nedeniyle 6098 sayılı Kanun'un 347 nci maddesi uyarınca da tahliye hakkının bulunduğunu, ihtiyaç hususunun tanık beyanı ile de ispatlandığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Kanun'un 350 ve 351 inci maddeleri.
2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 05.10.1992 tarihli ve E.9377, K.10805; 28.01.1993 tarihli ve E.354, K.722 sayılı ilamları.
3. Değerlendirme
1. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesi uyarınca, konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6098 sayılı Kanun'un 353 üncü maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzatılmış sayılır. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun ( 4721 sayılı Kanun) 705 inci maddesi uyarınca kural olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapuya tescil ile olur. Ancak bazı hallerde tapuya tescil öncesi iktisap mümkündür. 4721 sayılı Kanun'un 705/2 nci maddesi uyarınca miras yolu ile (murisin ölüm tarihi itibariyle), mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Buna göre taşınmazın mülkiyetini miras yolu ile kazanan yeni malik veya malikler 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesi uyarınca dava açma hakkına haizdirler. Yeni malik iktisap sonrası ayrıca TBK'nın 310 uncu maddesi uyarınca mevcut kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı haline geleceğinden bu sözleşmenin sonunda TBK'nın 350 nci maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına da sahiptir. Sonuçta yeni malik hem TBK'nın 351 hem de TBK m. 350/1 de düzenlenen dava açma şartları varsa hakkını kullanabilir.
3. Bu aşamada dava hakkı konusuna da değinmekte fayda bulunmaktadır. Kiralananın birlikte iktisabı halinde, iktisap edenlerin tamamının 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesindeki ihbarı birlikte gönderip davanın birlikte açılması gerekir. İhtardaki noksanlık sonradan giderilemezse de dava açanlardaki eksikliğin verilecek kesin sürede tamamlanması mümkündür. Paylı mülkiyete tabi taşınmazda pay iktisabı suretiyle yeni paydaş tek başına ihbar yaparak dava açamaz. Yazılı bildirim ve dava açmada pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Kiralananın yeni iktisabının el birliği ile mülkiyet hali ile olması durumunda iktisap sonrası ihtarın ve tahliye davasının hep birlikte açılması gerekir. İhbardaki noksanlık sonradan giderilemezse de davadaki noksanlığın giderilmesi mümkündür. Ancak kiralananda kiralama öncesinde verasette iştirak veya paylı mülkiyette belli bir paya sahipken kira sonrası bir kısım hissenin devralınması yeni iktisap sayılmadığından 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesinden yararlanılamaz. Aynı şekilde kiraya verenin ölümü ile elbirliği ile ortak olanın taksim veya kiralananda başka payları satın alması halinde TBK'nın 351 inci maddesi kapsamında yeni maliklik sıfatı kazanılmış olmaz.
4. Yukarıda yer verilen açıklamalar ve hükümler uyarınca somut olay değerlendirildiğinde; davacıların babası olan muris ile akdedildiği belirtilen sözleşme uyarınca davalının 1994 yılından beri kiralananda kiracı olduğu, muris babanın 10.07.2012 tarihinde, muris annenin ise 11.12.2012 tarihinde vefatıyla geriye mirasçı olarak davacı ile dava dışı kardeşi ...'nin kaldığı, bundan sonra dava dışı kardeş ... ile davalı arasında 15.09.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin imzalandığı, taşınmazın paylaşım (taksim) suretiyle 28.01.2013 tarihinde tam hisse olarak davacı adına tescil edildikten sonra 11.02.2013 tarihli ihtarname ile işyeri ihtiyacını belirtmek suretiyle 6098 sayılı Kanun'un 351 ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 7 nci maddesi gereğince kiralananın bir ay içerisinde tahliye edilmesinin istenildiği, yine dava dilekçesinde de aynı Kanun maddelerine dayanmak suretiyle anılan kira sözleşmesinin feshine ve işyerinin tahliyesine karar verilmesini talep ettiği anlaşılmaktadır.
5. Murisin vefatıyla davacının da aralarında yer aldığı mirasçılar taşınmazda kira sözleşme tarihi öncesinde el birliği halinde malik olmuşlardır. Yukarıda da açıklandığı üzere murisin ölümüyle mirasa hak sahibi olunması halinde, mirasçının sonradan taksim sözleşmesi ile kiralananın tamamını iktisabı ona 6098 sayılı Kanun'un 351/1 inci maddesinden yararlanma imkanı vermeyeceği açıktır. Esasen bozma ilamında da bu hususa değinilmemiş; eş söyleyişle bu gerekçenin benimsendiği anlaşılmakla, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
6. Yeni malikin iktisap nedeniyle mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği 6098 sayılı Kanun'un 310 uncu maddesinde; "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." düzenlemesi bulunmaktadır. Söz konusu kanun maddesi uyarınca, davacı malik 15.09.2012 tarihli sözleşmenin tarafı olur. Somut olayda davacı, davada sözleşmeye de dayanmış olup davasını sadece iktisaba hasretmemiştir. Eş söyleyişle, Mahkemece; davacının kiraya verene halef olması nedeniyle, işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 14.02.2013 tarihinde tebliği ile TBK'nın 353 üncü maddesi uyarınca 15.09.2013-15.09.2014 tarihleri arasında işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olacağından, dava konusu kiralananın yapılacak işe uygun olup olmadığına ilişkin bilirkişi kurulundan Yargıtay denetimine elverişli ve ayrıntılı rapor alınması ve dinlenen tanık beyanları da değerlendirilmek suretiyle ihtiyaç iddiası ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
1086 sayılı Kanun’un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
09.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.