"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2018/480 E., 2022/107 K.
DAVA TARİHİ :21.07.2009
KARAR :Açılmamış sayılmasına, Davanın kabülü
KARAR DÜZELTME İSTEYEN :Davalı ...
Taraflar arasındaki ecrisimil, el atmanın önlenmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın ecmisil istemi yönünden açılmamış sayılmasına, el atmanın önlenmesi istemi yönünden kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece Mahkeme kararının onanmasına karar verilmiştir.
Davalı ... vekili tarafından Dairece verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.
I. DAVA
Davacı vekili; dava konusu taşınmazı 07.10.2001 tarihli ihale ile Etibank T.A.Ş'tan satın aldığını, müvekkilinin 30.05.1996 onay tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın, Bankadan önceki sahibi Sayganlar İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından ... Çelik San.ve Tic. A.Ş'ye 15 yıllığına kiralanarak kira bedelinin peşin alındığını ancak tapu devrinden sonra öğrendiğini, Etibank ve TMSF'ye başvurarak ihalenin feshini talep ettiğini ancak reddedildiğini, Etibank'ın halefi Bayındırbank A.Ş'ye karşı ihalenin feshi davası açıldığını, İstanbul 7.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2002/1290 Esas, 2004/1052 K.sayısıyla davanın reddedildiğini, kararın kesinleştiğini, müvekkilinin taşınmazı iktisap ettiği 24.11.2001 tarihinden itibaren hiçbir şekilde kullanamadığını, davalıların kira bedellerini peşin ödedikleri iddiası ile taşınmazı bila bedel kullanmaya devam ettiklerini, ayrıca alt kira bedellerini de tahsil ettiklerini, müvekkilinin geçerli/gerçek bir sözleşme sandığı ilk 15 yıllık kira sözleşmesine dahi güçlükle katlandığı ve fahiş zarara uğradığı halde bu defa 35 yıllık bir sözleşmeden bahsedildiğini, aynı taşınmazın 7 gün arayla iki ayrı kira sözleşmesi ile farklı kişilere kiralanmasının inandırıcı olmadığını, bu sözleşmelerin gerçek sözleşmeler olmadığını, davalıların kredi borcu karşılığında dava dışı bankaya devrettikleri taşınmazı bila bedel kullanmaya devam edebilmek saikiyle yaptıkları muvazaalı sözleşmeler olduğunu, kiraya veren ve kiracı şirketlerin temsilcileri ve ortaklarının aynı kişiler olup birbirleri ile akraba olduklarını, gerek gerçek kişiler gerekse şirketler arasında yakın ilişkiler mevcut olduğunu, aynı taşınmaz için 30.05.1996 ve 07.06.1996 tarihlerinde iki ayrı kira sözleşmesi düzenlenmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, 7 gün arayla tanzim edilen sözleşemelerdeki kira bedelleri arasında fahiş fark olduğunu, taşınmazın satın almak yerine ayni değerine yakın bir kira bedeliyle 15 veya 35 yıl gibi uzun süreli kiralamanın hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, ödeme güçlüğü içerisinde olan davalıların kira bedellerini birbirlerine ödemiş olmasının inandırıcı olmadığını, ödemeyi tevsik edici belge, banka kaydı, ticari defter ve kayıtlar ile maliye kayıtları vs bulunmadığını, her iki sözleşmenin de muvazaa nedeniyle batıl olduğunu ileri sürerek kira sözleşmelerinin iptaline, taşımazın 6. katına vaki el atmanın önlenmesine, 24.11.2001 tarihinden itibaren tespit edilecek- şimdilik 8.000 TL- ecrimisil bedelinin reeskont faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ...; söz konusu sözleşmelerin noterde yapıldığını ve her bir kira sözleşmesinin gerçek niyet ve gerçek alış verişler yapılarak gerçekleştirildiğini, 30.05.1996 tarihli kira sözleşmesinin tapuya şerh edildiğini, kira bedellerinin peşin ödendiğini ve ödeme yılında maliyeye beyan edildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı Müflis ... Çelik San Tic AŞ adına iflas idare memuru; şirketin 10.06.1999 tarihinde iflasına karar verildiğini, davanın husumetten reddi gerektiğini beyanla davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece, 30.01.2014 tarih, 2011/30 E., 2014/10 K. Sayılı kararla; davacının ihale ile satın aldığı taşınmaz üzerindeki davalıların karşılıklı yapmış oldukları kira sözleşmelerinin muvazaalı olduğu gerekçesiyle davacının ecrimisil talebini 19.07.2012 tarihinde müracaata bıraktığı ve o tarihte bu talebin işlemden kaldırıldığının anlaşıldığından, HMK 150/5 maddesi gereğince açılmamış sayılmasına, davacının el atmanın önlenmesine ilişkin talebinin kabulü ile, dava konusu Beyoğlu Emekyemez mah. Yolcu Hamamı sok. Salkım Çıkmazı Mevki 110 pafta, 252 ada, 20 parsel üzerinde bulunan 114 m2 lik taşınmaz üzerinde bulunan binanın 6.katına davalıların el atmasının önlenmesine, davalılar arasında yapılan ve 30.05.1996 ve 07.06.1996 noter tasdik tarihli kira sözleşmelerinin iptaline karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A . Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı, süresi içinde davalılardan ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairece verilen, 22.02.2018 tarihli ve 2017/2271 E., 2018/1570 K. sayılı ilamla; davalı Sayganlar İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti ‘nin ticaret sicilinden terkin edildiği ve/veya Doruk Metal Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti ile birleştiği, bu şirketin de iflasının kapatılmasına karar verildiğine ilişkin belgeler gözetilerek aradaki çelişki de giderilmek suretiyle davalı Sayganlar İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti‘ne ilişkin pasif dava ehliyeti üzerinde durulup, belirlenecek duruma göre davalı Sayganlar şirketin ihyası ya da birleştiği anlaşılan Doruk Metal Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti'nin iflasın kapatılması kararının kaldırılarak davaya dahil edilmesi için davacıya yetki verilip, gereği yerine getirildikten ve taraf teşkili tamamlandıktan sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle Mahkeme kararı bozulmuş, bozma nedenine göre davalının temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
D. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bozmaya uyan mahkemece; dava konusu taşınmazın tamamının 25.11.1992 tarihinde 60.000.000 TL ile alım suretiyle Sayganlar İnşaat Sanayi ve Tic.Ltd.adına tapuda kayıtlı olduğu, daha sonra taşınmazın tamamının 22.08.1996 tarihinde 80.000.000.000 TL bedel ile alım suretiyle Esbank Eskişehir Bankası T.A.Ş lehine tescil edildiği, 21.11.2001 tarihinde malikin ünvanının değişerek Etibank A.Ş olduğu ve taşınmazın Etibank A.Ş adına kayıtlı iken 21.11.2001 tarihinde davacı adına tescil edildiği, tapudaki taşınmaz bilgileri sayfasında davalılar lehine herhangi bir kira akdi şerhinin bulunmadığı, kira sözleşmelerinden birincisinin 30.05.1996 imza tarihli olup, sözleşmeye göre kiraya verenin davalı Sayganlar İnşaat Sanayi ve Tic.Ltd.Şti., kiracının davalı ... Çelik ve San.Tic.A.Ş, kiralanan yer ise iş yeri olarak kiralanan dava konusu taşınmaz olduğu, kira başlangıç tarihinin 15.05.1996, kira süresinin 15 sene, 1 aylık kira bedelinin her kat 8.000.000-TL, bir senelik kira karşılığının ise 480.000.000-TL olduğu, kira akdinin hususi şartlarının 3 üncü maddesinde 15 yıllık kira bedelleri toplamı olan 7.200.000.000-TL'nin nakden ve tamamen alındığının yazılı olduğu; kira sözleşmelerinin ikincisinin Beyoğlu 5 Noterliğinin 07.06.1996 tarih ve 43348 yevmiye no ile yapılan kira sözleşmesi olduğu, kiraya verenin Sayganlar İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.Şti, kiralayanın ..., muvaffakat edenin ... Çelik San.Tic. A.Ş olduğu, 07.06.1996 başlangıç tarihli, kira sözleşmesi ile binanın 1-2-3-4-5 ve çatı katı dahil olmak üzere tamamının 35 yıl süre ile kiralanmış ve toplam kira bedelinin ise 1.500,000 USD olarak belirlendiği, bu sözleşmeye göre 5 katın 1 yıllık kira parası 42.857,14 USD, bir katın yıllık kira parası 8.571,43-USD, bir katın aylık kira bedeli 714,29 USD olduğu, sözleşmenin 4 üncü maddesinde kira bedelinin tamamı olan 1.500,000-USD'nin kiraya verene nakden ve tamamen ödendiği ve başkaca bir borç bulunmadığı, 5 inci maddesinde ise taşınmazı 30.05.1996 tarihli sözleşmeyle kiralayan ... Çelik San.ve Tic.A.Ş nin taşınmazın çatı katı dahil 1-2-3-4 katlarının ...'a kiralanmasına muvaffakatının bulunduğunu beyan ettiği, ilk kira akdinin, 15.05.1996 tarihinde 15 sene süresi ile yapılmış olduğu, 15 yıllık kira bedelleri toplamı 7.200,00 TL nakden ve tamamen kiraya veren Sayganlar İnşaat San.ve Tic.Ltd.Şti'ne, kiracı ... Çelik ve Sanayi A.Ş tarafından ödenmişken kira akdinin başlangıç tarihinden 22 gün sonra adı geçenler arasında ikinci kira akdinin 35 yıllık süre ile imzalanması hususunda niçin ilk kira aktinden 22 gün sonra yeni sözleşme yapıldığı konusunda davalılar tarafından dosyaya inandırıcı ve yeterli sebep sunulmadığı, ilk kira sözleşmesinin bedel yönünden muvazaalı olduğu, ilk kira sözleşmesinin Sayganlar Ltd. ile Atak A.Ş arasında ve 15 yıl süreli olarak akdedildiği ve bu sözleşmenin binanın bütün katlarını kapsadığı, ikinci kira sözleşmesinin ise Sayganlar Ltd ve ... arasında akdedildiği, ancak kiralanan yerin taşınmazın 1-2-3-4 ve çatı katı olarak belirlendiği, 5. katın ise Atak A.Ş ye kiralanmasının kabul edildiği, bu iki sözleşmenin başlangıç tarihlerinin de aynı olduğu dikkate alındığında tarafların aslında ikinci sözleşmeyi akdetmek suretiyle birinci sözleşmeyi binanın 5.katına tekabül eden kısmı itibariyle ayakta tutup, diğer katlar itibarıyla sona erdirdikleri sonucuna ulaşılmasını da zorunlu kıldığı, bir başka ifade ile bu durumun 30.05.1996 tarihli kira sözleşmesinin 1.2.3.4 ve çatı katı tarafından ve bizzat taraflarınca ortadan kaldırıldığını açıkça ortaya koyduğu, nitekim tarafların ilk kira sözleşmesinin kiracısı konumundaki Atak A.Ş nin kiracı sıfatıyla ve 15 yıl süre ile kullanmaya devam edeceği 5.katın 15 yıllık kira süresinin sonunda 15.05.2011 olarak kayda geçirmiş oldukları, Atak A.Ş tasfiye edilmekte olup, şirketin tüzel kişilik hakkını kaybettiği ve kişiliğin sona ermesiyle birlikte onun taraf olduğu kira sözleşmesinin de kendiliğinden sona ermiş olacağı, dosya kapsamına göre her iki sözleşmenin de üçüncü şahıslara karşı bir görüntü meydana getirmek münhasır amacına yönelik olarak akdedildiği, muvazaalı, gerçek anlamda bir kira ilişkisi kurulması amacını taşımadığı ve ne olduğu dosya içerisinden tespit edilemeyen örtülü bir takım amaçların gerçekleşmesine yönelik olarak akdedilmiş sözleşmeler olduğunun dosya kapsamından anlaşıldığı, taşınmazın tapu kaydında davalılar lehine herhangi bir kira akti şerhinin bulunmadığı ve her iki kira sözleşmesinin de muvazaalı olduğu, gerçek birer kira ilişkisinin doğumuna kaynaklık edecek nitelikte sözleşmeler olmadığı, davalıların davacıya ait bulunan taşınmazı, hukuken geçerli ve davacıya karşı ileri sürülebilecek herhangi bir hukuki sebep bulunmaksızın kullanmakta oldukları ve davacıya karşı fuzuli şagil durumunda bulundukları, İstanbul 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 24.12.2020 tarihli vee 2019/561 E, 2020/677 K sayılı karar ile Doruk Metal Sanayi ve Ticaret Ltd Şti'nin Mahkeme dosyasına özgü olarak ihyasına karar verilmesi ve tasfiye memuru olarak İstanbul 1. İflas Müdürünün atanmasına karar verilmiş olması ve kararın kesinleşmesi ile birlikte ilgili tebligatlar yapılarak bozma kararına uyulmuş ve taraf teşkilinin sağlanmış olunduğu belirtilerek davanın ecrimisil talebi yönünden; talebin 19.07.2012 tarihinde müracaata bırakıldığı ve o tarihte bu talebin işlemden kaldırıldığı anlaşıldığından, HMK 150/5 maddesi gereğince açılmamış sayılmasına, el atmanın önlenmesi talebi yönünden; davanın kabulü ile dava konusu Beyoğlu Emekyemez Mahallesi, Yolcu Hamamı Sokak, Salkım Çıkmazı Mevkii, 110 pafta, 252 ada, 20 parsel üzerinde bulunan 114 m²’lik taşınmaz üzerinde bulunan binanın 6 ncı katına davalıların el atmasının önlenmesine, davalılar arasında yapılan ve 30.05.1996 ve 07.06.1996 noter tasdik tarihli kira sözleşmelerinin iptaline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... Saygun vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Dairenin 31.10.2022 tarihli ve 2022/5641 Esas, 2022/8339 Karar ayılı kararıyla, hükmün onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR DÜZELTME
A. Karar Düzeltme Yoluna Başvuran
Dairenin yukarıda belirtilen kararına karşı davalı ... vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
B. Karar Düzeltme Sebepleri
Davalı ... vekili; iptali istenen kira sözleşmelerinin, davacı tarafından bilinerek bu nedenle taşınmazın değerinin çok altında bir bedelle satın alındığı hususunun kesinleşmiş mahkeme kararı ile kanıtlandığını, davacının iş bu davanın da konusu olan kira sözleşmeleri nedeniyle taşınmazı satan Bankaya ve BDDK'ya karşı açtığı davanın, kira sözleşmelerinin ihale sürecinde davacı tarafından bilinerek satın alındığı gerekçesi ile reddedildiğini ve kararın kesinleştiğini, yine; dava konusu taşınmazı satın alan banka ile dava konusu kira sözleşmesinde kiracı taraf olan ... arasında kesinleşmiş mahkeme kararı olan Beyoğlu 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1997/584 E.sayılı dava dosyası kararı ile ... A.Ş.nin dava konusu kira sözleşmesi nedeniyle kiracı olduğunun tespitine karar verildiği, iş bu mahkeme kararı ile de dava konusu kira sözleşmesi ve kiracı... A.Ş.nin kiracılık sıfatının, dava konusu taşınmazın önceki maliki olan Banka açısından kesin hüküm teşkil ettiğini, Banka ile davacı arasında halef selef ilişkisi bulunmakta olup, bu nedenle dava konusu kira sözleşmesinin geçerli olduğu ve ... A.Ş.nin kiracılık sıfatının, davacı bakımından da kesin hüküm teşkil ettiğini, tapuda kira sözleşmesi şerh edilmemesine karşın, davacının satın aldığı sırada kira sözleşmelerinden haberdar olduğunun kesinleşmiş mahkeme kararları ile sabit olduğunu ileri sürerek mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmişitir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin iptali ve el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’un 299 uncu maddesinde “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmü bulunmaktadır.
2.Aynı Kanun’un 310 uncu maddesinde “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” hükmü ile kiralananın el değiştirmesine ilişkin düzenleme yapılmıştır.
3. Ayrıca 6098 sayılı Kanun'un 19 uncu maddesi “Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.” şeklindedir.
3. Değerlendirme
Karar düzeltme yoluyla incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, kararın bozmaya uygun olmasına göre davalı vekilinin karar düzeltme talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeple;
Karar düzeltme talebinin REDDİNE,
Aşağıda yazılı para cezası ile bakiye harcın karar düzeltme isteyene yükletilmesine,
09.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.