"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.
Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacıların başvurusunun esastan reddine, davalıların başvurusunun kısmen kabulüne kararın kaldırılmasına, davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflarca temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar dava dilekçesinde; miras bırakan ...'in ... 1 inci Noterliğinin 31.12.1974 tarih 37180 sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile ... ilçesi, ... kazası, Köyüstü mevkiinde kain 1572 parselde kayıtlı gayrimenkuldeki 500 m² yere ilişkin satıcı ... ile satış vaadi sözleşmesi yaparak bedelini ödediğini, fiilen bu arsanın miras bırakana teslim edildiğini, bahse konu gayrimenkulün halen tasarruflarında olduğunu ve taraflarından kullanıldığını, 233 ada, 5 parselde kayıtlı gayrimenkul üzerinde miras bırakan tarafından 1975-1980 yılları arasında yapılmış 250 m² temel alanlı etrafı duvarla çevrili bahçeli tek katlı bina bulunduğunu, miras bırakanının 24.05.1983 tarihinde bu bina için Tapu Tahsis Belgesi müracaatını yaptığını ve aldığı tarihten itibaren de belediyeye düzenli olarak vergilerini ödediğini, halen satın almak suretiyle üzerine evini yaptıkları ve etrafını bahçe ile çevirdikleri arsalarında ikamet etmeye devam ettiklerini, satışa konu 1572 parsel 20.718 m² iken daha sonra üçe bölündüğünü, 2355, 2356 ve 2357 parsel numaralarını aldıklarını, tüm taleplerine rağmen bugüne kadar dava konusu gayrimenkulü devretmedikleri gibi kendi hisselerinin tamamının da zaman içerisinde satıldığını bugün itibariyle öğrendiklerini ileri sürerek satış bedeli olarak ödenen paranın alım gücünün ilk paranın ödendiği gündeki alım gücüne denkleştirilerek bahse konu gayrimenkulün bugünkü rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte taraflarına ödenmesini, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile gayrimenkulün değeri karşılığı şimdilik 30.000,00 TL'nin davalılardan mirastaki payları oranında tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar cevap dilekçesinde; açılan davanın haksız ve mesnetsiz olup reddine karar verilmesi gerektiğini, satış vaadi sözleşmesi 1974 tarihli olup taraflar arasındaki hak ve taleplerin zamanaşımına uğradığını, yaptıkları incelemede satış vaadine konu parselin 20.718 m² olup satış vaadinin yapıldığı tarihte henüz tapulama işlemi yapılmamış tarla vasfında bir gayrimenkul olduğunu, satış vaadi sözleşmesinden de açıkça anlaşıldığı üzere kendi hissesine düşen kısımdan sözleşmede tarif edilen 500 m²’lik kısmı davacıların murisine sattığını ve tarif edilen alanı davacının murisinin tasarrufuna terk ettiğini, davacının murisinin de bu 500 m²’lik arsanın etrafını duvarla çevirdiğini ve 250 m² taban oturumlu tek katlı bina yaptığını, senelerden beri de kullandığını, davacı tarafın bu arsa ve üzerindeki bina için belediyeye müracaat ederek tapu tahsis belgesi aldığını, bu sebeple murislerinin kötü niyetinden bahsedilemeyeceğini, murisleri ...’in satışa konu parselde 500 m² dışında da kendi hissesine düşen arsası bulunduğunu, davacıların murisinin de tafsilatlı olarak açıkladığı gibi tapusuz olan bu yerlerin daha sonra tapulama işlemine tabi tutulduğunu ve değişik tarihlerde ifraz edilerek parsellere ayrıldığını, binanın bulunduğu arsanın 233 ada, 5 parsele denk gelmiş olup bu parselde DOP ve benzeri kesintilerden sonra murisleri adına tapulanan 26.42 m²’lik kısmın da davacıların murisine tapudan devredildiğini, davacıların murisinin brüt bir arsa satın aldığını ve ifraz çalışmaları sonucunda ortaya çıkan kayıplardan murislerinin sorumlu tutulmasının beklenemeyeceğini, davacıların murisinin 1984 yılında tapu tahsis belgesi aldığına göre artık bu tapu tahsis belgesine dayanarak hakkını arama imkanına sahip olduğunu, murislerinin üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, davacıların hissesine düşen ve 3 üncü şahıslara satılan herhangi bir arsanın söz konusu olmadığını, bu nedenlerle de davacıların davasının reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1. İlk Derece Mahkemesinin 2015/11 E., 2019/298 K. sayılı kararıyla; davanın kabulü ile toplam 507.586,00 TL'nin davalılardan (...'den 126.896,00 TL'sinin, ..., ..., ... ve ...'den ayrı ayrı 95.172,37'şer TL'sinin) dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsili ile davacılara veraset ilamındaki hisseleri oranında verilmesine karar verilmiştir.
2. Davalıların istinafı üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 2019/3732 E., 2022/1252 K. sayılı ilamıyla; istinaf aşamasında incelenen dosyadaki hüküm ile hüküm gerekçesi birbiriyle uyumlu olmadığından istinaf talepleri incelenmeksizin kararın kaldırılmasına, davalılardan ... İlk Derece Mahkemesi kararından sonra vefat ettiğinden mirasçıları davaya dahil edilmek ve taraf teşkili sağlandıktan sonra bir karar verilmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine iadesine karar verilmiştir.
3. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacıların murisi ... ile davalıların murisi ... arasında düzenlenen ... 1 inci Noterliğinin 31.12.1974 tarih ve 37180 yevmiye numaralı Satış Vaadi Mukavelesi ile davalıların murisi ...'in kendisine murisinden kalan ve mirasçılar arasında taksim ve tefrik sonucu kendisine isabet eden ... İlçesi, ... köyü Köyüstü mevkiinde bulunan 1572 parsel sayılı taşınmazdan 500 m²'lik boş arsayı 20.000,00 TL bedelle davacıların murisleri ...'e satışını vadettiği, akabinde tapulama mahkemesi sonunda muamelesini ikmal ile tapuda hisse verileceğini aksi takdirde alıcının zarar ziyan ve masraflarını tazmin edeceğini vadettiği, taşınmazın davacıların murislerine teslim edildiği, üzerine bina inşa ettiği, 1572 parselin ifraz edildiği, bu parselin ifrazından oluşan 2355, 2356 ve 2357 parsellerden 2355 parselin Maliye Hazinesi adına, 2356 parselin hükmen ifraz yolu ile İSKİ adına tescil edildiği, 2357 parselin 16933 m² olarak 21.04.1978 tarihinde hükmen tapulama yolu ile ...adına, daha sonra 18.07.1988 tarihinde tashih ve intikal yolu ile 6/16 hissesinin davalıların murisi ... adına tescil edildiği, parselin 9122 m²'lik kısmının 3031 parsel numarası ile Maliye Hazinesi adına tescil edildiği, taşınmazın tamamının 31.01.1997 tarih ve 418 yevmiye ile imar uygulamasına tabi tutulduğu, imar uygulamasından sonra 233 ada 5, 233 ada 6, 233 ada 7 ve 239 ada 2 parsellerden bazılarının tamamının, bazılarının ise bir kısmının ... adına tescil edildiği, davacıların murisi ...'in satın aldığı ve üzerine bina inşa ettiği yerin 233 ada 5 parsele isabet ettiği, 233 ada 5 parselin 2642/49418 hissesinin ... adına tescil edildiği, ...'in bu parseldeki 26,42 m²'ye isabet eden hissesini 16.02.2007 tarih ve 2346 yevmiye nosu ile davacılardan ...'e sattığı, 31.01.1997 tarihinde tapuya tescil edilen imar uygulaması iptal edilerek eski kök parsellere dönüldüğü, tekrar yapılan imar uygulamasının ise 24.03.2014 tarih ve 5766 yevmiye ile 379 ada 5 parsel numarası verilerek tescil edildiği, davacılara ait yapının isabet ettiği 379 ada 5 parseldeki diğer hissenin ...'e ait olmaması nedeniyle satış vaadi mukavelesinde sözü edilen 500 m²'lik arsanın davacıların murisine ve davacılara devredilmesinin mümkün olmadığı, akdin ifasının kısmen imkansız hale geldiği tarihin 24.03.2014 tarihi olduğu, bu tarih itibarıyla rayiç bedeli ödenmesi gereken arsa miktarının 298,58 m² olduğu anlaşılmakla davacılara ödenmesi gereken rayiç bedeli 501.614,00 TL olarak tespit eden bilirkişilerin raporunun hüküm kurmaya yeterli olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, toplam 501.614,00 TL'nin davalılardan (davalıların miras payları ayrı ayrı 1/4 oranında olmakla davalılardan ..., ..., ... ve ...'den ayrı ayrı 125.403,50'şer TL'sinin) dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsili ile davacılara veraset ilamındaki hisseleri oranında verilmesine, fazlaya dair istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraflarca istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacılar istinaf dilekçesinde; davanın reddedilen kısmı yönünden kurulan hükmün hatalı olduğunu, dava tarihindeki taşınmazın değerinin hüküm altına alınması gerektiğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalılar istinaf dilekçesinde; davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, değerleme tarihinin akdin ilk kez imkansızlaştığı 31.01.1997 tarihi olması gerektiğini, murislerinin kötü niyetli olmadığını, bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, ıslah ile artırılan kısma ıslah tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerektiğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hüküm kurulurken daha öncesinde bir temerrüt ihtarı bulunmadığından ıslah ile artırılan kısma ıslah tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesi gerekirken, dava tarihinden itibaren hükmedilen alacağın tamamına faiz işletilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı bulunduğu gerekçesiyle davacıların istinaf başvurusunun esastan reddine, davalıların istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile, 501.614,00 TL'den 30.000,00 TL'sinin dava tarihi olan 09.01.2015 tarihinden, 471.614,00 TL'sinin ıslah tarihi olan 29.04.2019 tarihinden itibaren işletilecek yasal faiziyle davalılardan (davalılar ..., ..., ... ve ...'in her birinden ayrı ayrı 125.403,50'şer TL olmak üzere) tahsili ile davacılara veraset ilamındaki hisseleri oranında verilmesine, fazlaya ilişkin 5.972,00 TL yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Taraf vekilleri istinaf dilekçesinde bildirdikleri itirazları tekrar ederek kararı temyiz etmişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın, ifanın imkansızlaşması nedeniyle tapu devrinin yapılamamasından kaynaklı alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin (kapatılan), 30.09.2019 tarihli ve 2016/19364 E., 2019/9152 K. sayılı kararı.
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesi şöyledir: "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır."
3. Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesinin ikinci fıkrası şöyledir: "Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz."
3. Değerlendirme
Temyizen incelenen karar, tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, hükme esas alınan bilirkişi raporunun Yargıtay ve taraf denetimine elverişli olmasına ifanın imkanın olduğu tarih itibariyle değer tesbitinin yapılmış olmasına, yer tesliminin yapılmış olması nedeniyle zamanaşımı süresinin işleyemeyeceğinin anlaşılmasına göre, taraf vekilleri tarafından ileri sürülen temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmektedir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
05.10.2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.