"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/332 E., 2022/2839 K.
DAVA TARİHİ : 04.10.2010
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 4. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2010/1045 E., 2021/600 K.
Taraflar arasındaki eksik ifa ve malın ayıplı olmasından kaynaklanan alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı ve davalılar tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; müteahhit davalı ... şirketi ile ... ilçesi, ... Mahallesi, ... mevkii, 3 pafta, 843 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaa edilecek Belkız konaklarından olan F-55 numaralı bağımsız bölümü 21.09.2007 tarihli sözleşme ile satın aldığını, dava konusu meskenin ve içinde yer aldığı sitenin ortak alanlarındaki inşaat işlerinin bitirilmemesi ve gününde teslim edilmemesi nedeniyle ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/55 D.... sayılı dosyası ile eksik hususların bilirkişi marifetiyle tespitinin talep edildiğini, bilirkişi tarafından sözleşmeler, diğer kanıtlar çerçevesinde dairenin inşaat seviyesinin tamamlanma oranın %75 oranında olduğunun, eksik işler tutarının 140.625,00 TL olacağının, ortak yerlerde tespit edilen eksiklerin giderilebilmesi için gereken masrafın 36.250,00 TL olacağının, satılan villanın tanıtım belgelerinde ve Web sayfasında taahhüt edilenden daha küçük inşaa edildiğinin, satış bedeline göre semenden indirilmesi gereken tutarın 24.038,00 TL olacağının, villa içindeki eksiklerin ehil ekiplerce koordineli biçimde yapılması halinde 3 aylık süre içinde tamamlanabileceğinin, ortak yerlerdeki eksiklerinde ehil ekiplerle koordineli biçimde hareket edilmesi halinde 3 aylık süre içinde tamamlanabileceğinin, meskenin kira getirisinin aylık 3.000,00 TL olacağının, konut satış sözleşmesine göre meskenin süresinde teslim edilmemesi halinde ceza-i şart olarak aylık 500,00 USD bedelin davalı şirket tarafından ödenmesi gerektiğinin, ceza-i şartın toplam değerinin 14.500,00 USD (24.750,00 TL) olduğunun, toplam maddi kaybının ise 324.663,00 TL olduğunun belirtildiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakkı saklı kalmak kaydıyla 324.663,00 TL bedelin davalılardan temerrüt faizi ile birlikte tahsilini talep etmiş, bila tarihli ıslah dilekçesiyle; m²'sinin eksik yapılmasından dolayı 24.038,00 TL talep edilen bedeli son bilirkişi raporunda belirtilen 95.584,48 TL'ye yükselterek davasını ıslah ettiğini bildirmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... Taah. İnş. Ltd. Şti.; davacı ile arasındaki sözleşmenin ticari olması sebebi ile davanın ... Asliye Ticaret Mahkemesinde görülmesi gerektiğini, şirket tarafından yürütülen inşaatın halen devam etmekte olduğunu, tamamlanmasına çok az kaldığını, anılan inşaatın kaba bölümünün bittiğini, ancak Belediye ve resmi mercilerden alınacak izinlerin aksaması ve beklenmedik olayların meydana gelmesi nedeniyle bitiş süresinin uzamış olduğunu, sözleşmenin 3 üncü maddesinde belirtilen Eylül 2008 tarihinin kesin ve son tarih olamayacağını, müşterilerin genel isteği doğrultusunda 4 eğimli olan çatıların mekanda farklılık ve ek kullanım alanı kazanabilmek için 2 eğimli çatıya dönüştürülmüş olduğunu, böylece bu tadilatlar gereği müşteriler lehine önemli bir yaşam alanı kazanıldığını, bunun oluşabilmesi için ise Belediyenin inşa edilen binalardaki 4 eğimli çatı yapılması şartının kaldırılıp iki eğimli çatı yapılma izninin çıkarılmasında uzunca bir süreç yaşandığını, taraflar arasındaki sözleşmenin 5 inci maddesinde mücbir sebepler ve iradesi dışında cereyan eden aksamalar açıkça zikredilmesine rağmen davacı tarafın bu maddeyi görmezlikten geldiğini, şirket yetkililerinin işini büyük bir özveri ve özenle yürütmekte olduklarını, kendi iradesi dışında gelişen aksaklıkların yaşanması nedeniyle inşaatın tamamlanma süresinin uzamış olduğunu, bir malın ayıplı olması nedeniyle sorumlu tutabilmek için öncelikle o malın ayıplı şekilde teslimi gerektiğini, ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesince yapılan tespitte açıkladıkları mücbir sebeplerin nazara alınmadığını ve bu süreler teslim süresine ilave edilmemiş olduğundan bunların tahlil ve münakaşası yapılmadan düzenlenen raporun gerçeği yansıtmadığını, bazı alıcıların gayrimenkul inşaat ve satış sözleşmesinin 16 ncı maddesine aykırı olarak inşası devam eden gayrımenkul kendilerine teslim edilmediği halde satın aldıkları mülklere yerleşerek ikamete başladıklarını ve gayrimenkul içinde izinsiz tadilatlar yapma girişiminde bulunduklarını, bu şekilde kendi isteklerine göre kırıp dökmeler, ilave ve tadilatlar yaparak şirketlerin inşaat ... programını engellediklerini, yapılan bitirilmiş duvarları yıkarak sıvaları bozduklarını, boyaları kullanılmaz hale getirdiklerini, parke döşemelerinin tamamlanmasını engellediklerini, bu hususların bilirkişi raporunda dikkate alınmadığını, eksik ve hatalı rapor düzenlendiğini, %98'i tamamlanan sitenin çok kısa sürede faal hale geleceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
2. Davalı ...Ş.; dava konusu talep bakımından bankaya husumet yönetilmesinin mümkün olmadığını, dava konusu gayrimenkulun satımı konusunda düzenlenen 21.09.2007 tarihli satış sözleşmesinin tarafının banka olmadığını, dava konusu gayrimenkulün davacı tarafından satın alınmasında kredi veren kurum sıfatı dışında bir sıfatının bulunmaması nedeniyle öncelikle husumet itirazlarının değerlendirilerek banka yönünden husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesini, bankanın bir projede kredi kullanımı sağlıyor olmasının söz konusu kredinin bağlı olduğu sonucunu doğurmayacağını, konut kredisi sözleşmesi hükümlerine bakıldığından kredi tahsisinin dava konusu projede yer alan konutun alınması koşuluna bağlı tutulmadığını, bankanın taraf olmadığı satış sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart alacağından ve mahrum kalınan kira bedelinden sorumlu tutulmasının hakkaniyet aykırılık teşkil edeceğini, davacının satın aldığı konutun teslim edilmemiş olması ile ilgili olarak bankanın bir kusuru veya sorumluluğu bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazda villa giriş kapısının ahşap olduğu ve giriş döşemelerinin yola kadar olan bölümünün kaplanmadığı, bahçe düzenlemesinin yapılmadığı, giriş katı antrede portmanto olmadığı, duvarlarda sadece astar boyanın yapıldığı, yer yer duvarda kabarmalar olduğu, salon ve odaların zemininde parke döşemesinin yapılmamış olduğu, klimaların takılı olmadığı, radyatörlerin mevcut olduğu, elektrik ve su tesisatının tamamlanmış olduğu, elektrik prizlerinin ... katta eksik olduğu, ıslak hacimlerde kısmen seramik kaplamasının tavana kadar yapılmadığı, 1.50 m. yüksekliğe kadar seramik kaplaması yapıldığı, mutfak dolap ve tezgahlarının takılı olduğu, banyo ve tuvaletlerde dolap ve musluk ve batarya klozet gibi tesisat eksikliklerinin olduğu, zayıf akım panosu ve tesisatın yapıldığı, doğalgaz tesisatının yapıldığı, çatı katında gardrop ve depo odasının yapılmamış olduğu, ... katında dış cepheden su aldığı ve izolasyon problemi olduğu, ortak alanlarda yapılan incelemede peyzaj düzenlemesinin ve sulama sisteminin yapılmadığı, site içi yolların tamamlanmış olduğu, projenin bu haliyle vaat edildiği gibi tamamlanmadığı ve belirtilen eksikliklerinin olduğu, dava konusu F-55 nolu daire için inşaat işlerinin yaklaşık % 75 seviyesinde, ortak alanların ise %70 seviyesinde tamamlanmış olduğu, taşınmazın vaat edilene göre 35,28 m² eksik yapıldığı, %25'lik kısma tekabül eden eksik işlerin yapım bedelinin 99.550,00 TL olduğu, taşınmazın 35,28 m² eksik yapılmasından dolayı taşınmazda meydana gelen değer kaybının 99.584,48 TL olduğu, taşınmazın ortak alanlarındaki eksikliklerden dolayı davacının arsa payına düşen miktara göre alacağı 36.250,00 TL olduğu, davalının taşınmazın anahtar teslimi yapıp, iskana uygun hale getirmemesinden dolayı uğradığı 33 ay 12 günlük kira kaybı bedelinin 76.493,00 TL olduğu, davacı her ne kadar kira kaybı alacağı ile cezai şart alacağını birlikte istemiş ise de taraflar arasındaki sözleşmenin gecikme cezasına ilişkin olan hükmünün ifaya ekli cezai şart niteliğinde olduğu, şart olunan ceza miktarından fazla zarara duçar olan alacaklının, borçlunun bir kusuru olduğunu ispat etmedikçe fazlasını isteyemeyeceği, davalılar arasında imzalanan 17.07.2007 tarihli sözleşme incelendiğinde dava konusu taşınmazın da bulunduğu proje için davalı bankanın garantör olduğu, sözleşmenin 6 ncı maddesinde bankanın kredi veren sıfatıyla satıcı ve sağlayıcı ile birlikte malın tesliminden itibaren ve kredi miktarı ile sınırlı olmak kaydıyla tüketicinin seçimlik haklarından 1 yıl süreyle sorumlu olduğu, yine malın hiç veya zamanında teslim edilmemesinden dolayı satıcı ve sağlayıcı ile birlikte kredi tutarı ile sınırlı olmak üzere sorumlu olacağı, davacının satın aldığı taşınmaz nedeniyle davalı bankadan kullandığı kredinin bağlı kredi olduğu, davalı bankanın garantör sıfatında olduğu ve dava tarihinde taşınmazın teslim edilmediği, bu nedenle 1 yıllık sürenin de dolmadığı, davalı bankanın davacının taşınmazın tam ve zamanında teslim edilmemesinden ve taşınmazdaki eksik işlerden dolayı uğradığı zarardan kullandırılan kredi miktarı ile (200.000,00 TL) sorumlu olacağı gerekçesiyle davanın kısmen kabul kısmen reddi ile; 99.550,00 TL %25'lik kısma tekabül eden eksik ... bedelinin, 76.493,00 TL kira kaybı tazminatının, 36.250,00 TL ortak alanlardan kaynaklanan eksik ... bedelinin, 95.584,48 TL metrekare eksikliğinden kaynaklanan değer kaybı tazminatının toplamı olan 307.877,48 TL'nin 200.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, bakiye kalan 107.877,48 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... ... Taah. San. Tic. Ltd. Şti.den alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya dair istemin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı; taraflar arasında her ne kadar evin satış sözleşmesinde bedeli 275.000,00 USD yazılmış ise de evin gerçekte 375.000,00 USD'ye satıldığını, bilirkişilerin %25 eksik ... bedelini hesaplarken sehven sözleşmede belirtilen 275.000,00 USD bedeli baz aldığını, evin %25 eksik ... bedelinin 375.000,00 USD üzerinden hesaplandığında 99.500,00 TL değil, 135.750,00 TL olduğunu ileri sürerek hatalı değerlendirme sonucu evin % 25 eksik ... bedelinin parasal değerinin düzeltilmesini talep etmiştir.
2. Davalı ... ... Taahhüt San. Tic. Ltd. Şti.; öncelikle davanın görevsiz mahkemede görüldüğünü, bunun yanında şirketçe yapılan villalarda eksik imalat olmadığını, davalının hukuki bağlayıcılığı olmayan broşürlerle değil resmi kurumlarca onaylı plana bağlı olup bu plana uygun şekilde taşınmaz teslim edildiğini, zira taraflar arasında akdedilen Konut Tahsis Sözleşmesinin 5 inci maddesinde “İnşaatın yapım ve teslim süresi esnasında, mücbir sebepler veya beklenmeyen hal ve şartlar (hava muhalefeti, yangın, sel, deprem, seferberlik ve savaş hali, grev, lokavt, elektrik enerjisi yokluğu, inşaat malzemelerinde aşırı fiyat artışı, karaborsa hali, imar durumundaki değişiklikler, kamulaştırma ve resmi makamlarca inşaatın durdurulması, genel salgın hastalıkları ve içinde yer alan konut maliklerinin ortaklaşa alacakları kararlarla, site genelinde yapılacak ilave imalatlar ve iyileştirmelerle ilgili süreler vs. gibi) meydana geldiği takdirde gecikilen süreler inşaat süresine ilave edilecektir.” denmek suretiyle, 3 üncü maddede belirtilen Eylül 2008 tarihinin kesin ve son tarih olamayacağının düzenlendiğini, davacının metrekare eksikliği ve eksik ... iddialarını tanıtım broşürlerine dayandırdığını, broşürlerin taraflar arasında hiçbir bağlayıcılığı bulunmadığını, dava konusu aynı olan ve şirkete yöneltilen emsal davada verilen red kararının yargıtayca onandığını, bilirkişi raporlarında da her seferinde hatalı bir sonuca ulaşıldığını belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
3. Davalı ...Ş.; bankanın davaya konu taşınmaz ile ilgili sorumluluğu bulunmadığını, davacının bankaya keşide ettiğini belirttiği 22.07.2010 tarihli ihtarname tarihine kadar bankaya yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmadığını, davacının konutunun mülkiyetini kazandığı anda konutun fiilen de teslim edilmesi gerektiğinin farkında olduğundan davacının mülkiyeti kazanmasından yaklaşık 3 yıl sonra bankayı konutun teslim edilmemesi nedeniyle sorumlu tutmaya çalışmasının haksız olduğunu, davaya konu konutun teslim süresinde yaşanan mücbir sebeplere ilişkin olarak mahkemece bir değerlendirme yapılmadığını, projenin ortak alanlarına ilişkin bedelden bankanın sorumlu tutulamayacağını, davacının kullandığı kredinin bağlı kredi olduğunu kabul anlamına gelmemek kaydıyla bankanın sadece konuta ilişkin ayıplardan sorumlu tutulabileceğini, projenin ortak alanına ilişkin bankanın bir taahhütü olmadığı gibi bu yönde yapılmış bir ayıp ihbarının da bulunmadığını, davalının taşınmazla ilgili olarak sorumluluğu bulunduğu kabul edilse dahi dava konusu taşınmazda projeye aykırı bir husus bulunmadığı kesin karar ile tespit edildiğini, mahkemece hatalı bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; mahkemenin de kabulünde olduğu üzere davalı şirketten konut satın alan davacıya diğer davalı banka tarafından kullandırılan kredinin niteliği itibariyle bir bağlı kredi olduğu ve bankanın gerek bağımsız bölümdeki gerekse ortak alanlardaki ayıplardan belirlenen süre içinde diğer davalı ile birlikte sorumlu olduğu, aynı proje hakkındaki sair dosyalardan verilen kararların da bu yönde olduğu (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2021/4225 E., 2022/506 K. sayılı ilamı ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2021/3049 E., 2021/12145 K. sayılı ilamı.), sözleşmesinin 5 inci maddesinde yer alan mücbir sebeplerin varlığı ispatlanamadığı gibi davalı inşaat şirketinin basiretli bir tacir olarak gerekli izinlerin alınması için geçecek süre vs. gibi olması muhtemel tüm olayların ve inşaatın bitmesi muhtemel sürenin öngörülebileceğinin kabul edilmesi gerektiğinden inşaat süresine ilave edilecek türden herhangi bir sürenin olmadığı, her ne kadar davacı taraf istinaf taleplerinde davalı şirket ile aralarındaki satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın satış bedelinin 275.000,00 USD yazdığı halde gerçek satış bedelinin 375.000,00 USD olduğunu belirtmiş ise de dosya kapsamında yapılan incelemede davacının davalı şirkete göndermiş olduğu muhtelif ihtarname içeriklerinden ve ... 3. İcra Mahkemesinin 2009/1168 E. sayılı dosyasındaki dava dilekçesi ve cevap dilekçesi içeriklerinden davacının davalı şirkete sözleşme bedelinin ödenmesini teminen 100.000,00 USD ve 75.000,00 USD'lik iki ayrı teminat senedi verdiğini iddia ettiği, yani esasen dosya kapsamına göre davacının dava dilekçesi içeriği de dahil olmak üzere hiçbir zaman sözleşme bedelinin 375.000,00 USD olduğunu belirtmediği, dava dilekçesinin (D) nolu bendinde de açıkça "dava konusu gayrimenkulün satış bedeli Belkız Konakları Konut Tahsis sözleşmesinde 275.000,00 USD olarak belirlenmiştir." şeklinde beyanda bulunduğu gerekçesiyle tarafların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalılar temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı ... ... Taahhüt San. Tic. Ltd. Şti.; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlayarak kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı ...Ş.; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlayarak kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ayıplı maldan kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Dava tarihi itibariyle yürürlükte olan mülga 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (4077 sayılı Kanun) Konut finansman sözleşmeleri başlıklı 10/B maddesinin 9 uncu fıkrası "2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlı konut finansmanından kaynaklanan işlemlerde kredi veren konut finansmanı kuruluşu, krediyi belirli bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, konutun hiç ya da zamanında teslim edilmemesi halinde kredi veren satıcı ile birlikte, tüketiciye karşı, kullandırılan kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olur. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin ipotek finansmanı kuruluşlarına, konut finansmanı fonlarına veya ipotek teminatlı menkul kıymet teminat havuzlarına devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz." şeklinde düzenlenmiştir.
2. 4077 sayılı Kanun'un Ayıplı mal başlıklı 4 üncü maddesinin 3 üncü fıkrasında ise "İmalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve 10 uncu maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ve kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlıdır. Konut finansmanı kuruluşları tarafından 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz. Ayıplı malın neden olduğu zarardan dolayı birden fazla kimse sorumlu olduğu takdirde bunlar müteselsilen sorumludurlar. Satılan malın ayıplı olduğunun bilinmemesi bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz." düzenlenmesine yer verilmiştir.
3. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 29.11.2021 tarihli ve 2021/3049 E., 2021/12145 K. sayılı ilamı.
4. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.01.2022 tarihli ve 2021/4225 E., 2022/506 K. sayılı ilamı.
3. Değerlendirme
1. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu'nun 4 üncü maddesinin 2 nci fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunda gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı Kanun'un 30 uncu maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 198 inci maddesine göre (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 223'üncü maddesi) alıcı, teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre, imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. O halde, gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama(vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir. Söz konusu maddi ve biçimsel koşulların sağlanması hâlinde alıcı tüketici, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir (m. 4/II-2.c.) ve bu seçimlik haklardan satıcı yanında imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve bağlı kredi veren kuruluşlar da müteselsilen sorumludur (m.44/III).
2. Ayıp ve kusurlu imalatlar nedeni ile satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, "mutlak metod", "nisbi metod" ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.
3. Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davacı ile davalı müteahhit firma arasında 21.09.2007 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi yapıldığının, 10.10.2007 tarihinde tapu devri gerçekleştiğinin, 07.07.2010 tarihli ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/55 D.... dosyasında tespitlerin yapıldığının, 22.07.2010 tarihinde davalılara ihtarname tebliğ edildiğinin, teslimi için öngörülen 30.09.2008 tarihinin geciktiğinin, dava tarihi itibariyle henüz teslimin gerçekleşmediğinin, davalı bankanın verdiği kredinin bağlı kredi olduğunun, 1 yıllık hak düşürücü sürenin dolmadığının, davalı müteahhit firma tarafından teslim süresine ilave edilmesi gereken mücbir sebebin varlığı ispat olunamadığının, aynı sitede aynı talepleri içeren dava dosyalarında benzer kararların verildiğinin, kira kaybına ilişkin açık temyizin bulunmadığının anlaşılmasına göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
4. Dava dosyasının incelenmesinde; hükme esas alınan bilirkişi raporlarında taşınmazın inşaatının tamamlama oranın %75 olduğu, ortak alanlarda ise %70 oranında olduğu, tamamlanmayan oran üzerinden ne kadar harcama yapılacağının belirlendiği, kusurlu ve ayıplı işler nedeniyle uğranılan zararın belirlenmesi için alınan bilirkişi raporlarında satılanda oluşan değer kaybı hesabının "nispi metod" yöntemine göre yapılmadığı, eş söyleyişle, taşınmazın satış tarihindeki ayıplı ve ayıpsız değerinin hesaplamaya esas alınması gerekirken, bağımsız bölüm için %25 tamamlanmayan oran, ortak alanlar için ise %30 tamamlanmayan oran öngörülerek hesaplama yapıldığı anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca İlk Derece Mahkemesince; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde davaya konu taşınmazda oluşan değer kaybının nispi metod yöntemine uygun yeniden hesaplaması yaptırılıp, hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu benimsenerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
O halde Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesinin kararının bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. Davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,
3. İlk Derece Mahkemesi kararının davalılar yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
16.10.2023 tarihinde oybirliği ile karar verildi.