"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1908 E., 2023/1949 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Yalova 2. Asliye Hukuk (Tüketici) Mahkemesi
SAYISI : 2021/533 E., 2022/164 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ... Tic. Ltd. Şti vekili ile ... Tur. İnş. Tic. A.Ş vekili tarafından temyiz edilmekle incelemenin duruşmalı olarak yapılması davalılar tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde taraflardan kimsenin gelmemiş olduğu belirlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkiline 18 tane devre mülk sözleşmesi imzalatılıp bu sözleşmelerin hepsine ilişkin tapu vaadi yapılmasına karşın sadece 1 adet kat irtifak tapu devrinin müvekkiline yapıldığını, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin resmi şekil şartına aykırı hareket edildiği için geçersiz olduğunu, müvekkilinin hangi devre mülkü aldığını, kendisine ait yerin neresi olduğunu tesisin özelliklerini bilmediğini, sözleşmeler kapsamındaki devremülkün kullanıma hazır bir şekilde müvekkiline teslim tesellüm yapılmadığını, muayene imkanı sağlanmadığını ileri sürerek, davacı ile davalılar arasında akdedilen harici satım sözleşmelerinin iptallerine, sözleşmeler kapsamında müvekkil tarafından davalılara ödenen toplam 522.125,00 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren ticari işlere uygulanan temerrüt faiziyle birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1-Davalı .... İnş. Tur. Tic. A.Ş. vekili; müvekkili şirketin yetkilisinin sözleşmelerde herhangi bir imzasının veya kaşesinin bulunmadığını, sözleşmeden doğan bedellerin hiçbirinin müvekkili şirkete ödenmediğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
2-Davalı ..... Hiz. Tic. A.Ş. vekili; müvekkili şirketin dava konusu sözleşmelere taraf olmadığını, sözleşmelerde müvekkili şirketin imza veya kaşesinin bulunmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
3-Davalı ... Turizm İnşaat Ticaret A.Ş. vekili; davacının kendi rızasıyla sözleşme imzaladığını, fesih koşullarının oluşmadığını, davacının RCI sistemi kapsamında konaklamasının bulunduğunu, karşılıklı edimleri yerine getirilmiş bir sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olduğundan bahisle geçersiz olduğunun ileri sürülmesinin dürüstlük ve iyi niyet kurallarına ve hukukun genel ilkelerine aykırılık teşkil ettiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
4-Davalı .... San. Tic. A.Ş. vekili; davacının müvekkili şirketle imzalamış olduğu herhangi bir sözleşme bulunmadığını, sözleşmede müvekkili şirketin imza veya kaşesinin bulunmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
5-Davalı .... Sanayi Ticaret Ltd. Şti. vekili; davacı ile imzalanan sözleşmenin devre mülk sözleşmesi olmadığını, davacının tapusunu teslim aldığını, davacı ile imzalanan sözleşmenin hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
6-Davalı .... Ticaret A.Ş. vekili; davacının tatil yaptığını, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, davacı ile imzalanan sözleşmenin devre mülk sözleşmesi olmadığını, davacının tapusunu teslim aldığını, imzalanan sözleşmenin hisseli gayrimenkul satış sözleşmesi olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
7-Davalı ..... Tur. İnş. Paz. A.Ş. vekili; sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, imzalanan sözleşmenin devre mülk sözleşmesi olmadığını, davacının tapusunu teslim aldığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
8-Davalı ... Tic. Ltd. Şti. vekili; müvekkili şirketin dava konusu sözleşmelerde herhangi bir imzasının bulunmadığını, müvekkili şirketin dava konusu sözleşmelerde veya hukuki ilişkide taraf olmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan sözleşmede davacının tüm edimlerini yerine getirdiği, davacının satın aldığı yer yönünden ve sözleşme bağlamında sözleşmeye konu edilen edimlerinin fiilen yerine getirmesinin mümkün olmadığı, taraflar arasında birden fazla sözleşme yapılmasına, gerek dönem olarak gerekse oda tiplerinde değişiklik yapılmasına rağmen verilen ilk tapunun yapılan sözleşmeler gereğince değişikliğe uğramadığı, davacının taşınmazı kullanmaması nedeniyle tecrübe ve muayene koşulunun gerçekleşmediği anlaşılmakla taraflar arasında imzalanmış olan sözleşmelerin cayma nedeniyle iptaline, geçersiz sözleşme kapsamında verilen değerlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi gerekeceğinden, davacı tarafından davalıya ödenen 515.715,00 TL nin ihtarname tarihinden işleyecek temerrüt faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, sözleşme kapsamında devri yapılan taşınmazın tapu kaydının iptali ile önceki malik adına tapuya tesciline karar verilmiş; karara karşı, davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalılar tarafından sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiği belirtilerek konaklama belgeleri sunulmuş ise de konaklama belgelerinden birinin Kuşadası’nda bulunan bir tesise ilişkin olduğu, ne var ki davacı ile imzalanan sözleşme veya yönetim planı ile müşterilere RCI sistemi dahilinde davacı yararına olacak şekilde başka illerde de alternatif tatil yapma hakkı tanınmış olup, davacı lehine alternatif bir seçenek sunan bu sistemin davacı aleyhine değerlendirilmesinin mümkün görülmediği, bu kapsamda davacıya tapuda devredilen yer dışında ve sözleşme dönemleri dışında tatil yapılmasının ayni hakka konu yerin tecrübe ve muayene edildiği anlamına gelmeyeceği, dava konusu yer bizzat davacıya fiilen teslim edilmedikçe anılan koşulun gerçekleştiğinin kabul edilemeyeceği, diğer konaklama belgesi ... Terma City tesisine ait 1 gecelik konaklamaya ilişkin olup, ara bir protokol tarihine yakın bir tarihte yapılan ve davacı tarafça davacıya devredilen bağımsız bölüme ilişkin olmadığı ileri sürülen, aksi yönde bir bilgiye rastlanılmayan konaklama ile de ayni hakka konu yerin tecrübe ve muayene edildiğinin kabulünün mümkün görülmediği, bu durumda davacının cayma hakkının askıda kaldığı ve dava öncesinde sözleşmelerin tarafı olan davalı şirketlere gönderilen 19.08.2021 tarihli cayma ihtarnamesi ile cayma hakkının kullanıldığı, buna göre cayma nedeniyle sözleşmenin iptali koşullarının oluştuğu, mevcut duruma ve dava konusu bağımsız bölümdeki hissedar sayısına göre davacının kendisine pay devri yapılan bağımsız bölümde tatil hakkını kullanmasının fiilen mümkün olmadığı, davalıların tapu devir edimlerini yerine getirmelerine rağmen davacının tatil hakkını kullanmasına ilişkin edimlerini yerine getirmedikleri, sözleşmenin bu haliyle ifasının mümkün olmadığı, tüm davalı şirketlerin faaliyet alanlarının, sermaye ortaklarının aynı olması, alıcının bir şirketten diğerine ara vermeden geçiş yapması vs hususlar ile, uygulamada bu şirketler arasında organik bağ bulunduğuna dair yargı kararları mevcut olduğu da gözetildiğinde, davalı şirketler arasında organik bağ bulunduğunun kabulü gerektiği, davacı çok sayıda sözleşme imzalamış olmakla birlikte, bu sözleşmelerin devre mülk dönem ve şartlarının değişmesine bağlı olarak yapılmış olduğu ve davacıya tek bir devre mülkün tapu devrinin yapılmış olduğu dikkate alındığında, davacının kişisel kullanımı için devre mülk satın aldığı ve tüketici vasfını haiz olduğu, dava konusu taşınmazın davacıya tapu devri davalı ... A.Ş. tarafından yapılmış olup, buna göre Mahkemece davacı adına olan tapu kaydının iptali ile önceki malik olan bu davalı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi gerekirken, davalı .... Turizm A.Ş. adına tesciline karar verilmesi hatalı olduğu gibi, mahkemece davacının ödemelerin iadesi talebinin kısmen haklı görülmüş olması nedeniyle davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken, tam kabul edilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle, davalılar vekillerinin istinaf başvurularının usulen kabulü ile hükmün kaldırılmasına ve yeni hüküm kurularak, davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında imzalanan sözleşmelerinin ve bağlı protokollerin iptaline, davacı tarafından ödenen 515.715,00 TL'nin ihtarname tarihinden işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine, fazla talebin reddine, Yalova İli .... İlçesi .... Köyü 424 ada 24 parsel zemin kat 6 numaralı Bağımsız bölüm sayılı taşınmazda davacı adına olan 7/3650 Hisseli tapu kaydının iptal edilerek davalı ... A.Ş. adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş; karara karşı, davalılardan .... Ltd. Şti. ve ... A.Ş. vekilleri temyiz yoluna başvurmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1- Davalı Ebcin Turizm Şirketi vekili; müvekkili Şirketin dava konusu sözleşmeye taraf olmadığından dosyanın müvekkili yönünden tefrik edilerek öncelikle görevsizlik kararı verilmesinin gerektiğini, sözleşmelerin davacı ile diğer davalılar arasında imzalandığını, davacı tarafından dosyaya sunulan ödeme makbuzlarından iadesi talep edilen bedelin diğer davalı şirkete ödendiğinin anlaşıldığını, davacının müvekkil şirkete bakım aidatı ödemesi sebebi ile şirketler arasında bağlantı olduğunu iddia etmesinin hukuka aykırı olduğunu, davanın müvekkil şirket yönünden husumetten reddine karar verilmesi gerekirken diğer davalılar ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmasının hukuka uygun olmadığını belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.
2- Davalı ... A.Ş. vekili; davacının, sözleşmeye bağlı tapu hissesini alarak ve birden fazla kez konaklama yaparak sözleşmeyi benimsediğini, sözleşmelerin taraflara yüklediği edimlerin karşılıklı olarak ifa edildiğini, davacının sözleşme bedelini ödemesinin akabinde kendisine tapu devri yapıldığını, dava açmakta hukuki menfaati bulunmadığını, davacının sözleşmenin sunduğu imkanlardan olan RCİ sistemi kapsamında konaklama yapmış olup tecrübe ve muayene şartı gerçekleştiğini, davacı ile diğer davalı arasında imzalanan bry0015 numaralı sözleşmeden de müvekkil şirketin sorumlu tutulmaması gerektiğini, şirketin söz konusu sözleşmelerde herhangi bir imzası veya kaşesi bulunmadığını belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, devre mülk sözleşmelerinin iptali ve ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.
1. Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK.nun 706, TBK.nun 237, Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir yapılmış ise geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir.
2. 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinin 15/3. maddesi gereğince kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilmekte ve davacının dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemde konaklaması zilyetliğin devri anlamını taşımamaktadır.
3. Bu durumda, temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle emsal Yargıtay kararlarında da davalılar arasında organik bağ olduğunun kabul edilmesine, tapu devri ile geçerli hale gelen sözleşmeden dava konusu tesisin kendi dönemleri içinde davacı tarafça kullanıldığına dair dosya arasında delil bulunmadığı, zilyedliğin devrinin de ispatlanamadığı, davacının yönetmelikte belirlenen usulle dönme hakkını kullanması nedeniyle sözleşmenin iptal edilmesinin yerinde olduğu anlaşıldığının, davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,25.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.