"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/256 E., 2022/2456 K.
KARAR : Davanın reddine
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 14. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/708 E., 2021/435 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalılarla 01.10.2019 tarihli kapora sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmeden dönülmesi halinde 200.000 TL cayma akçesi ödenmesi hususunda anlaştıklarını, sözleşme şartları yerine getirilmediği için davalıya 09.10.2019 tarihinde ihtarname gönderdiğini, sözleşmenin 3.2 maddesi uyarınca kaporanın davalıların banka hesabına yatırılmasına rağmen satışın gerçekleşmediğini ileri sürerek; 200.000 TL cayma akçesinin yapılan masraflarla birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar; davacının 01.10.2019 tarihinde kaparo bedeli açıklaması ile 100.000 TL gönderdiğini, bu parayı kaparo iadesi açıklaması ile 08.10.2019 tarihinde davacıya iade ettiklerini, taraflar arasındaki sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçerli olmadığını, bu nedenle cezai şart hükmünün de geçersiz kaldığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki taşınmazın devir ve temlik vaadini taşıyan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı için geçerli olmadığı, geçersiz bir sözleşmede bahsi geçen cezai şarta ilişkin hükmün de geçersiz olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; davalıların sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, sözleşmenin geçersizliğine ilişkin verilen kararın hukuka aykırı olduğunu, sözleşmenin bir an için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğu kabul edilse dahi, davalıların cayma akçesine ilişkin taahhüdünü yerine getirmemelerinin açıkça iyi niyet kuralına aykırılık teşkil ettiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki gayrimenkul satımına dair sözleşmenin, resmi şekilde yapılmadığı için geçerli bulunmadığı, bu nedenle geçerli kabul edilmeyen sözleşme şartlarının ifasının istenemeyeceği, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davacının ödediği kapora bedelinin davalılarca iade edildiği, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak kıymet takdiri ve damga vergisi için davalıların malvarlığında sebepsiz zenginleşme oluşmadığı gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, geçersiz sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237, Tapu Kanunu'nun 26 ile Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddeleri gereğince, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur. Kanun hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler, hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtayca doğrudan göz önünde tutulur.
2. 6098 sayılı Kanun'un "Bağlanma parası" başlıklı 177 inci maddesinin birinci fıkrası; "Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır." şeklinde düzenlenmiştir.
3. Aynı Kanun’un "Cayma parası" başlıklı 178 inci maddesinde; cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her birinin sözleşmeden caymaya yetkili sayılacağı, bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakacağı, almış olan cayarsa aldığının iki katını geri vereceği düzenlenmiştir.
4. Bağlanma parasında olduğu gibi cayma parasının istenebilmesi için de sözleşmenin geçerli olması gerekmektedir. Çünkü, cayma parası da bir fer'i (yan) borçtur. Bu sebeple, sözleşme herhangi bir nedenle geçersiz ise, artık cayma parasından da söz edilemeyecektir ((HGK'nın 22.09.2022 tarihli ve 2020/3-551 E., 2022/1147 K. sayılı kararı da aynı yöndedir).
3. Değerlendirme
Geçerli olmayan sözleşmede bulunan hükümlerin de geçersiz olacağı, eş söyleyişle uyuşmazlığa konu sözleşmede düzenlenen cayma parasına dair hükümlerin geçersiz olduğunun ve davacının bu hükme dayanarak talepte bulunamayacağının derece mahkemelerince belirlenmiş olmasına göre, davacı tarafın temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.