"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/228 E., 2022/2455 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 7. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2018/330 E., 2020/528 K.
Taraflar arasında birleştirilerek görülen tazminat davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı ile asıl davada davalı Sun Plaza Gayrimenkul Kiralama İnş. ve Tic. A.Ş. tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz, asıl davada davalı Sun Plaza Gayrimenkul Kiralama İnş. ve Tic. A.Ş. tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.03.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı Sun Plaza Gayrimenkul Kiralama İnş. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ... Seven'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin daha derinlemesine incelenmesi ve bu konuda bir araştırma yapılması gerektiği heyetçe zorunlu
görüldüğünden, Yargıtay Kanunu'nun 24 üncü maddesinin birinci fıkrası ve Yargıtay İç Yönetmeliği'nin 21 ... maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca görüşmenin başka bir güne bırakılması uygun görülmüş olup, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen günde Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Davacı asıl davada; davalı yüklenici şirketten 1.195.000,00 USD + KDV'ye satın aldığı davaya konu bağımsız bölümün bulunduğu İstanbul Beşiktaş Balmumcu Mah. 42 Pafta 463 adada bulunan Nest ... Sitesindeki ... ... ve parkın, belediyeye ait yol üzerine yapılmış olması nedeniyle 2018 yılı Mart ayı içinde yıkıldığını, sonradan yapılan yüzme havuzunun ise izinsiz ve ruhsatsız olduğunu öğrendiğini, oysa söz konusu daireyi satın alırken siteye dahil edilen geniş ... alanın ve yüzme havuzunun cazip geldiğini, nitekim bu denli yüksek fiyata İstanbul'un çoğu semtinde bu özelliklere sahip başka daireler satın alabilme imkanının bulunması nedeniyle zarara uğradığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, 6502 sayılı Kanun uyarınca 1.195.000,00 USD + KDV satış bedelinden 5.000,00 TL indirim yapılmasını istemiştir.
2. Davacı birleşen davada; asıl davanın davalısı olan şirket ile davalı şirketin dava konusu taşınmazda 7/10 ve 3/10 oranında paydaş olduklarını, bu nedenle davalı şirketlerin bağımsız bölümün satışından sorumlu olduklarını ileri sürerek; satış bedelinden indirim yapılmasını talep etmiş, 13.09.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile asıl ve birleşen davada harca esas değer olarak gösterdiği 5.000,00 TL olan talebini 1.009.555,00 TL arttırarak 1.014.555,00 TL'ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
1. Asıl davada davalı Sun Plaza Gayrimenkul Kiralama İnş. ve Tic. A.Ş.; davaya konu taşınmazın bulunduğu arsanın yarı oranında maliki olup, diğer yarı hissesinin ise Gülman Balmumcu Konakları İnşaat Pazarlama ve Tic. A.Ş.ye ait olduğunu, davada eksik hasım gösterildiğini, taşınmazın davacıya tapuda devrinin 26.09.2014 tarihinde yapıldığını, devir işlemi yapılmadan önce satış öncesi bilgilendirme formunu imzası karşılığında davacıya teslim ettiğini, bilgilendirme formunda ana taşınmazın her iki yanında yer ... ... alanlara yapılacak ... düzenlemesi nedeniyle ileride tahakkuk edilecek ecrimisil giderinin yükleniciye rücu edilmeden kat malikleri tarafından ödeneceği hususuna yer verildiğini, satış sırasında taşınmazın yasal ve fiili durumu ile yönetim planının davacı tarafından bilindiğini, yönetim planının ilgili maddeleri uyarınca davacının satış bedelinden indirim talep etme hakkının bulunmadığını, davacının iddiasının aksine ayıplı satıştan bahsedilemeyeceğini, süresinde yapılmış ayıp ihbarının da bulunmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.
2. Birleşen davada davalı Gülman Balmumcu Konakları İnşaat Pazarlama ve Tic. A.Ş.; diğer davalı yüklenici şirket ile imzaladığı "Düzenleme Şeklinde Hasılat Paylaşımlı İnşaat ve Gayrimenkul Satışı Sözleşmesi"ne arsa maliki sıfatıyla taraf olduğunu, sözleşmeye göre davalı yüklenici şirketin inşa edeceği bağımsız bölümlerin satış ve pazarlama işini de yapacağını, satış bedelinden elde edilecek hasılatın ise %30'unun kendisine, %70'inin davalı yüklenici şirkete ait olacağını kararlaştırdıklarını, davaya konu taşınmazın satışı hususunda davacı ile arasında herhangi bir şekilde sözleşmesel ilişkinin bulunmadığını, satış bedelinin de kendisine ödenmediğini, bu nedenle tarafına husumet yöneltilemeyeceğini, davacının taşınmazı 26.09.2014 tarihinde tapuda yapılan satış ve devir işlemi ile satın aldığını ancak davacının satış öncesi taşınmazın hukuki ve fiili durumuyla ilgili bilgilendirildiğini, bu hususun imzası karşılığında davacıya teslim edilen bilgilendirme formu ile ... olduğunu, ayıplı satıştan bahsedilemeyeceği gibi süresinde yapılmış ayıp ihbarının da bulunmadığını belirterek, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafından davaya konu taşınmazın 3/10 payının davalı Gülman Balmumcu Konakları İnşaat Pazarlama ve Tic. A.Ş.den, 7/10 payının ise davalı Sun Plaza Gayrimenkul Kiralama İnş. ve Tic. A.Ş.den 26.09.2014 tarihinde tapuda satın alındığı, her ne kadar tapu kaydında taşınmazın satış bedeli 2.672.000,00 TL olarak gösterilmiş ise de, dosyaya sunulan banka hesap hareketleri ve ödeme dekontundan satış bedelinin 1.195.000,00 USD olduğunun anlaşıldığı, satış bedelinin tamamının davalı Sun Plaza Gayrimenkul Kiralama İnş. ve Tic. A.Ş.ye ödendiği, davalı şirketler arasında 07.04.2011 tarihli Düzenleme Şeklinde Hasılat Paylaşımlı İnşaat ve Gayrimenkul Satışı Sözleşmesinin imzalandığı, sözleşmede davalı Gülman Balmumcu Konakları İnşaat Pazarlama ve Tic. A.Ş.nin arsa sahibi, diğer davalı Sun Plaza Gayrimenkul Kiralama İnş. ve Tic. A.Ş.nin ise yüklenici olarak gösterildiği, inşaatın bizzat davalı yüklenici şirket tarafından yapılıp tamamlandığı, yine satış işlemlerinin davalı yüklenici şirket tarafından yürütüldüğü, söz konusu sözleşmenin (5.2) maddesindeki "Tapuda alıcılar lehine verilecek olan ferağ takrirleri hariç olmak üzere alıcılara yapılacak olan tüm satış sözleşmeleri yüklenici tarafından akdedilecek ve alıcılar ile yüklenici arasında imzalanacak ve arsa sahibi tarafından yapılacak tapu devirlerine de esas teşkil edecek olan Gayrimenkul Satış Sözleşmelerinde satıcı sıfatıyla her türlü sorumluluğun yükleniciye ait olduğu ve arsa sahibinin satıcı sıfatıyla hiçbir sorumluluğu bulunmadığı gibi sorumluluğa muhatap olmadığı özellikle belirtilecektir. Sözleşmenin yürürlükte olan tüm kanunlar ve Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun hükümlerine uygun düzenlenmesinden yüklenici sorumlu olacak aykırılık/ uyuşmazlık durumunda arsa sahibinin herhangi bir sorumluluğu olmayacaktır." şeklindeki düzenleme uyarınca, birleşen dosyada davalı olan arsa sahibi şirketin davacıya karşı herhangi bir yükümlülüğü bulunmadığından kendisine husumet yöneltilemeyeceği; davacı tarafından satış öncesi bilgilendirme formunun imzalandığı ancak bu formda davaya konu edilen site önündeki ... alanla birlikte ... olarak yapılan havuza dair bilgilendirmenin bulunmadığı, taşınmazın satış ilanlarında ve davacının taşınmazı satın almadan önce taşınmazın bulunduğu siteyi gezdiği sırada, kamu alanı üzerine yapılan ...-... alanın ve ruhsatsız olarak yapılan havuzun site ortak alanlarına dahil olduğu yönünde algı oluşturulduğu, daha sonra ...-... alanın belediye tarafından yıkılması, site içi yolun iptal edilmesi ve site dışına taşacak şekilde kamuya açık alana ruhsatsız havuz yapılmış olması nedeniyle taşınmazın ayıplı olarak davacıya teslim edildiği, bu durumun bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren ayıp niteliğinde olduğu ve davacının 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (6502 sayılı Kanun) 11 ... maddesinde sayılan seçimlik haklarından birini kullanabileceği, satış bedelinin USD üzerinden kararlaştırıldığı dikkate alındığındadavacının bilirkişi raporu ile tespit edilen 179.250 USD değer kaybının ıslah tarihindeki kur üzerinden TL karşılığını davalı yüklenici şirketten talep edilebileceği gerekçesiyle; asıl davanın kabulü ile 1.014.555,00 TL'nin 5.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 1.009.555,00 TL'sinin ise ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline; birleşen davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı ile asıl davada davalı Sun Plaza A.Ş. istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı; birleşen dava yönünden verilen husumetten red kararının hukuka aykırı olduğunu, davaya konu taşınmazın satışı sırasında taşınmazda 3/10 pay sahibi olan davalı arsa sahibi şirket adına vekaleten işlem yapıldığını, söz konusu vekaletname incelendiğinde ahz-u kabz yetkisi bulunduğunun görüleceğini, davalı arsa sahibi şirketin satış bedelinden %30 pay aldığını, davalı şirketlerin imzaladığı sözleşmenin kendilerini bağlayacağını, iç ilişkide geçerli olduğunu, bu nedenle birleşen dosya davalısının ayıptan sorumlu olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının birleşen dava yönünden kaldırılmasını talep etmiştir.
2. Davalı yüklenici şirket; davaya konu işlemin tüketici işlemi olmadığını, Mahkemenin görevsiz olduğunu, satış öncesi bilgilendirilen davacının taşınmazın yasal ve fiili durumunu bilmediğinin kabul edilemeyeceğini, eldeki davayı açmakta hukuki yararının bulunmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını, bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağını, rapora vaki itirazlarının karşılanmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte dava dilekçesinde fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak alacağın Türk Lirası (5.000,00 TL) ile ödenmesinin istenildiğini, buna rağmen sanki alacak yabancı para olarak talep edilmiş gibi hesaplanan 179.250 USD değer kaybının ıslah tarihindeki kur üzerinden TL karşılığının hüküm altına alındığını, ayıplı mal satışından bahsedilemeyeceği gibi süresinde yapılmış ayıp ihbarının da bulunmadığını ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu taşınmazın tapu kaydına göre 3/10 hissesinin davalı arsa sahibi şirket, 7/10 hissesinin ise diğer davalı yüklenici şirket tarafından 26.09.2014 tarihinde 1.195.000,00 USD + KDV bedelle davacıya satıldığı, bilirkişi raporu ile malın ayıplı olarak satıldığının ve 179.250,00 USD bedel indirimine gidilmesi gerektiğinin tespit edildiği, nispi metod yöntemine göre yapılan hesaplamanın hukuka uygun olduğu; her ne kadar taşınmazın bir kısmı arsa sahibi davalı arsa sahibi şirket tarafından davacıya devredilmiş ve satış bedelinden hasılat elde edilmiş olsa da, davacının ayıplı taşınmazı imal eden ve satan yüklenici davalı yüklenici şirket ile sözleşme imzaladığı, arsa sahibi davalı şirket ile arasında sözleşmesel bir ilişki bulunmadığı, bu nedenle birleşen dosyada davalı olan arsa sahibi şirketin sorumluluğuna gidilemeyeceği; satış tarihinde yürürlükte bulunan 6502 sayılı Kanun'da açık ayıp, gizli ayıp kavramlarına ve ayıp ihbar sürelerine yer verilmediği, 6502 sayılı Kanun'un 12 nci maddesine göre konut ve tatil amaçlı taşınmaz mal satışlarında zamanaşımı süresinin teslim tarihinden itibaren beş yıl olduğu, taşınmazın davacıya 30.09.2014 tarihinde teslim edildiği dikkate alındığında davanın süresinde açıldığı, gerçekte belediyeye ait olan davaya konu ... alanın satış öncesinde sitenin bahçesiymiş gibi gösterildiği, durumun bu şekilde gizlenerek alıcıların yanıltıldığı, gerek satış öncesi bilgilendirme formunda gerekse yönetim planında, vaziyet planında yer verilen ... ... ve sosyal tesisin parsel içerisinde inşa edilmediği / edilmeyeceğinin davacıya açıkça bildirilmediği, davacının Kanun'un aradığı şekliyle ayıptan haberdar olduğundan veya haberdar olmasının kendisinden bekleneceği bir durumdan söz edilemeyeceği, davalı yüklenici şirketin bu husustaki iddiasını ispatlayamadığı gerekçesiyle; davacı ile davalı yüklenici şirketin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı ile asıl davada davalı Sun Plaza Gayrimenkul Kiralama İnş. ve Tic. A.Ş. temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın birleşen dava yönünden düzeltilerek onanmasını talep etmiştir.
2. Davalı; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl ve birleşen davada uyuşmazlık; ayıplı taşınmaz satışı nedeniyle ayıp oranında bedel indirimi talebine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6502 sayılı Kanun'un 11 ve 12 nci maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Asıl davada davalı yüklenici şirket ile birleşen davada davalı arsa sahibi şirket arasında imzalanan Düzenleme Şeklinde Hasılat Paylaşımlı İnşaat ve Gayrimenkul Satışı Sözleşmesi gereğince; arsa sahibi şirket arsasını vermeyi, yüklenici şirket ise bu arsa üzerinde konut yapmayı, bilahare konutların reklam finansman ve tüm tanıtım giderleri ile pazarlama giderlerini karşılamayı, konutları satmayı ve satış bedelini tahsil ettikten sonra en geç takip eden ayın on beşinci günü akşamına kadar arsa sahibi şirkete ödemeyi yüklenmiştir. Sözleşmeye göre elde edilecek satış hasılat toplamı taraflar arasında %30 arsa sahibine, %70 yükleniciye ait olacak şekilde paylaştırılmış; ayrıca maliyet ve diğer giderlerdeki artışlar ileri sürülerek yüklenicinin hasılat payında değişiklik ve süre uzatım talebinde bulunamayacağı düzenlenmiştir. Sözleşme, özetlenen bu hükümleriyle birlikte bir bütün olarak değerlendirildiğinde gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi niteliğindedir (Dairemizin 23.06.2014 tarihli ve 2014/10780 E., 2014/10005 K. sayılı ilamı da aynı yöndedir.). Bu durumda derece Mahkemelerinin, davacı ile sözleşme ilişkisi bulunmayan birleşen davada davalı arsa sahibi şirkete husumet yöneltilemeyeceği yönündeki kabulü yerindedir.
2. Dava konusu taşınmaz davacıya 30.09.2014 tarihinde teslim edilmiş olup, dava ve ıslah tarihi itibariyle beş yıllık zamanaşımı süresi geçmemiştir. Diğer yandan, davacının ayıplı taşınmaz satın alması nedeniyle bedelde indirim hakkı olduğu yönündeki bilirkişi tespiti ve buna bağlı olarak nispi metoda göre yapılan hesaplama da hukuka uygundur.
3. Davacının satın aldığı taşınmazın bedeli yabancı para cinsinden olduğundan, ayıp oranında bedel indirimi talebini de yabancı para olarak istemiştir. Davacının, harcın hesaplanması için harca esas değer olarak gösterdiği 5.000,00 TL, alacağın Türk Lirası olarak talep edildiği şeklinde değerlendirilemez. Dolayısıyla derece Mahkemelerinin bu yöndeki kabulünde de hukuka aykırılık yoktur.
4. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile yukarıda yer verilen hukuk kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
8.400,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin asıl davada davalı Sun Plaza Gayrimenkul Kiralama İnş. ve Tic. A.Ş.den alınıp davacıya verilmesine,
Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan peşin alınan temyiz harcının istek halinde kendisine iadesine,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının asıl davada davallı Sun Plaza Gayrimenkul Kiralama İnş. ve Tic. A.Ş.ye yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.