"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/194 E., 2021/980 K.
KARAR : Davanın kısmen kabulüne
Taraflar arasındaki faydalı masraf alacağı ve manevi tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davalılardan... Gayrimenkul Emlak Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti.ne yönelik davanın pasif husumet yokluğundan reddine, diğer davalılar yönünden manevi tazminat talebinin reddine, maddi tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davalılardan ... vekili, dahili davalılar ..., ..., ... vekili, ... vekili ve ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; dava konusu taşınmazı 01.07.2005 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli sözleşme ile müzikhol olarak kullanmak üzere davalılar Mehmet, Ali, Hüsniye, Mustafa Rahmi'den kiraladığını, kira sözleşmesinin imza tarihinden yaklaşık dokuz yıl sonra kiralanana ilişkin İstanbul Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce riskli yapı tespiti yapılması sonucu 07.07.2014 tarihinde kiralananı tahliye etmek zorunda kaldığını, sözleşmenin uzun süreli olmasına güvenerek 100.000 TL hava parası ödeyerek eski kiracıdan devir aldığı kiralanan için faaliyeti gereği buzdolabı, raf, depolama, muhafaza ve satış amaçlı ticari demirbaş ve emtia satın aldığını, taşınmazı tahliye etmek zorunda kalması nedeniyle yaklaşık 300.000 TL bedelli demirbaş malzemenin kiralanandan sökülüp depoya kaldırıldığını ve halen kullanılamaz halde bulunduğunu, Bakırköy 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/44 Değişik İş sayılı dosyasında sökülmesi mümkün olmayan ve işyerinin yıkımı nedeniyle yok olan 113.390 TL değerindeki imalat ve ayrıca delil tespiti için yapılan 806.50 TL masrafı, önceki kiracıya ödediği 100.000 TL hava parası olmak üzere toplam 289.699 TL alacaktan şimdilik 10.000 TL maddi tazminat ve 10.000 TL manevi tazminatın mecuru tahliye tarihi olan 07.07.2014 tarihinden itibaren en yüksek ticari faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş; 27.04.2021 havale tarihli ıslah dilekçesiyle maddi tazminat talebini 80.720,80 TL’ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
1. Davalılar Mehmet ve Ali; davanın görevsiz mahkemede açıldığını, taşınmazın satıldığını, taraflar arasında devam eden kira sözleşmesi bulunmadığından kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini, davanın belirsiz alacak davası ya da kısmi dava olarak açılmasında davacının hukuki yararı olmadığını, riskli yapı tespit başvurusu yeni malik tarafından yapıldığından kiralananın riskli yapı statüsüne alınmasında kusurları bulunmadığını, 2005 yılında işletme için yapılan tadilatların rayiç değerlerinin talep edilmesinin mümkün olmadığını, masraflara ilişkin belge de sunulmadığını, sözleşmede yapılan masrafların talep edilemeyeceğinin kararlaştırıldığını, delil tespiti raporunu kabul etmediklerini, kiralanan yıllardır kullanıldığından yapılan tadilatların değer kaybettiğini, kaldı ki taşınmaza değer katmayıp iş ve işletme için yaptırıldıklarını, hava parasına ilişkin talebin soyut olduğunu, manevi tazminat koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
2. Davalılar Hüsniye ve Mustafa Rahmi; riskli yapı tespit başvurusunun yeni malik tarafından yapıldığını, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, tadilatlar sonrasında kiralananın yaklaşık on yıl kullanıldığını, sözleşmenin haksız feshi söz konusu olmadığından taleplere ilişkin koşulların oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
3. Davalı ... Gayrimenkul Emlak Danışmanlık Hizm.Ltd.Şti; davaya cevap vermemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 28.05.2015 tarihli ve 2014/610 E., 2015/488 K. sayılı kararıyla; davalılardan... Hüsniye, ...aleyhine açılan davanın usulden reddine, davalılar Mehmet ve... Gayrimenkul Emlak Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti. aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
Mahkeme kararına karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
Dairece verilen 19.03.2018 tarihli ve 2017/2689 E., 2018/2619 K. sayılı ilamla; davacının sair temyiz itirazları reddedilerek, davalı... Gayrimenkul Danışmanlık Hizmetleri Tic.Ltd.Şti.nin 24.05.2013 tarihinde kiralananı olduğu haliyle görerek satın aldığından davanın husumetten reddine karar verilmesi gerekirken esastan reddine karar verilmesinin doğru olmadığı, taşınmazın önceki malikleri olan diğer davalılar Mehmet, Ali, Hüsniye ve Mustafa Rahmi sebepsiz zenginleşen olduklarından faydalı ve zorunlu imalatlara yönelik delilleri toplanarak faydalı ve zorunlu imalat bedeli yönünden bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma sonrasında alınan bilirkişi raporu doğrultusunda faydalı ve zorunlu masraf alacağı talebinin kabulüne, 10.000 TL'nin dava tarihinden, 70.720,80 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan Ali,... Hüsniye ve Mehmet mirasçıları dahili davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, manevi tazminat talebinin reddine, diğer davalı ... Gayrimenkul Emlak Danışmanlık Hizmetleri Tic. Ltd. Şti.'ne yönelik davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalılardan ...vekili, dahili davalılardan Belkız, Emeti, Seher vekili, Zinet vekili ve Yıldız tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Dahili davalı ...; Hükme esas alınan raporun hatalı olduğunu, yapıldığı iddia edilen masraflara ilişkin somut delil sunulmadığını, tadilatların imal tarihine göre bedellerinin hesaplanmadığını, hükmedilen bedel yönünden sorumluluklarının müştereken ve müteselsilen olarak belirlenmesinin doğru olmadığını, davaya Mehmet mirasçısı olarak sonradan dahil edildikleri halde delil ve belgelerin tebliği sağlanmaması nedeniyle yargılama hakkının kısıtlandığını, sözleşmede yer alan hükme göre faydalı ve zorunlu masraf alacağı talep edilemeyeceğini, kiralanandaki tadilatların uzun süre kullanılması nedeniyle ekonomik ömrünü tamamladığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Dahili davalı ... vekili; davanın açılmasından beş yıl sonra yargılamadan haberdar olduklarını, bu şekilde hukuki dinlenilme hakkının ihlal edildiğini, dava açılmadan önce kiralanan satıldığından tarafına husumet yöneltilemeyeceğini, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, kusurunun bulunmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
3. Dahili davalılar Belkız, Emeti ve Seher vekili; hükmedilen tazminat yönünden sorumluluğun taşınmazdaki hisse oranları gözetilerek belirlenmemesinin ve manevi tazminat talebi reddedildiği halde lehine vekalet ücreti takdir edilmemesinin doğru olmadığını, davaya sonradan dahil edildikleri halde taraflarına dosya arasında yer alan bilgi ve belgelerin tebliğ edilmediğini, bozma ilamı doğrultusunda davacının delil sunamadığını, taşınmazın satılması nedeniyle kusurları bulunmadığını, sözleşmede faydalı masraf istenemeyeceğine dair düzenlemenin dikkate alınmadığını, son raporun delil tespiti esas alınarak düzenlenmesi nedeniyle hükme esas alınamayacağını, tadilatlar işletmenin gereği olarak yapıldığından kiralanana değer katıp katmadığının yeterince araştırılmadığını, sebepsiz zenginleşmediklerini, rapordaki hesaplamaların hatalı olduğunu, yıpranma payı oranının düşük hesaplandığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmişlerdir.
4. Davalı ... vekili; manevi tazminat talebi reddedildiği halde lehine vekalet ücretine hükmedilmediğini, hükme esas alınan raporun hatalı olduğunu, tadilatlara ilişkin fatura sunulamadığını, tadilatlar bakımından imal tarihleri esas alınarak bedel belirlenmesi gerektiği halde rayiç değer hesaplamasının doğru olmadığını, tadilatların neler olduğunun belli olmadığını, uzun süre kullanım nedeniyle ekonomik değerini kaybettiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacı kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalatlar bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Yerleşmiş Yargıtay uygulamasına göre; kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiraya verenden benimsenmesi durumunda talep edebilir. Sözleşmede kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat tadilat ve onarımlar hakkında açık veya zımni bir hüküm bulunmadığı ve bu imalatların tahliyeden sonra kiraya veren tarafından benimsendiğinin kabul edilmesi halinde, kiracıya ödenecek tutar belirlenirken; sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa lüks giderler ile zarar verilmeksizin kiralanandan ayrılması mümkün olan ilavelerin hesaplamaya dahil edilmemesi, aksi kanıtlanamadığında kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilen faydalı ve zorunlu imalatların değerinin, bu imalat tarihindeki mahalli rayicin esas alınması suretiyle belirlenmesi ve bu şekilde belirlenen değerden kullanım süresine göre yıpranma bedelinin düşülmesi gerekir.
2. Diğer taraftan, kiralananın kira sözleşmesi devam ederken satılması halinde ise; daha sonradan yapıldığı kanıtlanamadığında kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilen faydalı ve zorunlu imalat, tadilat ve onarımların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin taşınmazı mevcut h...ile görerek aldığı kabul edildiğinden, taşınmazın faydalı ve zorunlu imalatlarla birlikte gerçek değeri ile bu imalatlar dikkate alınmaksızın çıplak değerinin belirlenmesi, taşınmazın gerçek değeri ile çıplak değeri arasında bir fark bulunmadığı takdirde faydalı ve zorunlu masrafların herhangi bir değer artışına sebebiyet vermediğinin anlaşılması halinde davanın reddine karar verilmesi, aksi halde ise bu değerler birbirine oranlanmak suretiyle satış bedeline yansıyan tutarın tespit edilmesi, kira sözleşmesinin yüklediği borçlara aykırı hareket eden kiracının, kiraya verenden ancak yapmış olduğu faydalı ve zorunlu imalatların bedelini isteyebilecek olduğu gözetilerek, bu imalatların bedeli ile sınırlı olmak üzere satış bedeline yansıyan tutarın tahsiline karar verilmesi gerekir.
3.Sonuçta yukarıda belirtilen şekilde yapılacak hesaplama sonucu bulunacak kiralananın satış bedelindeki yansıma bedelinin, faydalı ve zorunlu nitelikteki masrafların yapıldıkları tarih itibariyle değerinden, yıpranma payı düşülmek suretiyle hesaplanacak bedeli aşamayacağının gözetilmesi gerekir. (Dairemizin 20.12.2022 tarihli ve 2022/6869 E., 2022/9652 K. ve kapatılan 6. Hukuk Dairesinin 06.05.2014 tarihli ve 2014/3279 E., 2014/5769 K. sayılı ilamları da aynı yöndedir)
2. Değerlendirme
1. Mahkemece verilen ilk kararın davalılar tarafından vekalet ücretine ilişkin temyiz edilmemesi nedeniyle davacı lehine usulü kazanılmış hak oluşmuş olmasına, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre, davalı ve dahili davalıların sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Kiralananın üçüncü kişiye satılması ile satış tarihinden önce gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeli içinde kaldığı, taşınmazı satın alan davalı şirketin taşınmazı mevcut h...ile görerek aldığı, sebepsiz zenginleşen tarafın kiralananın önceki malikleri olan davalılar olduğu hükmüne uyulan bozma ilamı ile belirlenmiştir. Davalı malikler, faydalı imalatları benimsemiş ve bu haliyle yeni malike satmak suretiyle kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bu nedenle davacı kiracının, yapılan ve benimsenen faydalı ve zorunlu imalatların bedelini, zenginleştiği ölçüde davalılardan isteyebileceği kuşkusuzdur.Bununla birlikte yapılanların değerinin tam olarak davacıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır.
3. Hal böyle olunca Mahkemece; konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu marifeti ile kiralananın kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı ve zorunlu imalatlar ile birlikte gerçek değeri ile bu imalatlar dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değerinin belirlenmesi, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunların birbirine oranlanması, böylece kiracının yaptığı imalatların satış bedeline yansıma miktarının belirlenmesi, faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların yapıldıkları tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle hesaplanacak bedeli aşmayacak şekilde yansıma miktarına hükmedilmesi, eğer bu giderlerin yapılmış olması h...ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa davalıların sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek davanın ret edilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz eden davalı ve dahili davalıların sair temyiz itirazlarının reddine,
2. Davalı ve dahili davalıların imalat bedeline yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanun'un (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince temyiz edenler yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde ilgililere iadesine,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
02.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.