"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/3305 E., 2022/2756 K.
DAVA TARİHİ : 28.12.2016
SAYISI : 2017/406 E., 2019/288 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve katılma yoluyla davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda;
Dosya içeriğine göre, Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararda hüküm altına alınan ve temyize konu edilen toplam miktar 14.800,00 TL olup Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 107.090,00 TL’nin altında kaldığından, davalı vekilinin katılma yoluyla temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacı vekilinin gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalının Emlak Konut A.Ş. ile birlikte 14.12.2010 tarihinde akdettiği “... ... ... 1. ... Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi” uyarınca “yüklenici” sıfatıyla imar ve inşasını üstlendiği “... Maslak 1453 Projesi” kapsamında üç adet dairenin (10622-1 ada/parsel C8 Blok 03, 72 ve 136 numaralı bağımsız bölümlerin) satışı hususunda 15.09.2012 tarihinde “Gayrimenkul Satış Bilgi Formları” tanzim edildiğini, bu proje kapsamında müvekkili ile davalı arasında “03 nolu daire” için “01.11.2012 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” imzaladığını ve tüm ödemelerini 11.10.2012 tarihine kadar tamamladığını, “72 ve 136 nolu daireler” için de tüm ödemelerini 11.10.2012 tarihine kadar tamamladığını, sözleşmelerin tanzim ve imzasının davalı şirketin kusuru ile geciktiğini, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin 13.06.2013 tarihinde imzalandığını, satışa konu taşınmazları her türlü altyapı ve çevre düzenlemesi tamamlanmış olarak anahtar teslimi vaziyette sözleşmelerde yazılı diğer edimlere uygun şekilde ve sözleşmelerin imzası tarihinden 30 ay sonra teslim edileceği taahhüt edildiği halde teslim edilemediğini, taşınmazların proje tanıtımlarında vadedilen ve sözleşmelerde taahhüt edilen vasıflara haiz hale getirilemediğini, sözleşmelerde her ne kadar teslimin 9 ay geciktirilebileceğine dair bir hüküm mevcut ise de bu hükmün tüketici hakları mevzuatı çerçevesinde hukuken geçerli olmadığını, davalı şirketin "10.06.2016 tarihli e-mail”i ile müvekkile teslim daveti gönderdiğini, davalı şirkete noter vasıtasıyla keşide ettiği 25.08.2016 tarihli ihtarnameyi iletmesine müteakip 27.08.2016 tarihinde daireleri teslim aldığını, müspet ve menfi zararlara uğradığını, zararın gerçek mahiyeti ve miktarı yargılama sürecinde bilirkişi incelemesi ile ortaya çıkacağını, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, davaya konu dairelerin müvekkile geç tesliminden kaynaklanan gecikme zararının (mahrum kalınan kira bedelinin) şimdilik 15.000,00 TL’lik kısmının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; gayrimenkulün teslimi konusunda müvekkil şirketin herhangi bir kusurunun olmadığını, proje ile ilgili bir çok davalar açıldığını, yürütmeyi durdurma kararı üzerine projenin durdurulduğunu, ayrıca ... ilinde, ... İlçesine bağlı ..., Maslak ve Huzur mahalleleri 30.03.2014 tarihinden itibaren ... ilçesine bağlanarak ... Belediyesi’ne katıldığını, anılan dönemde devir sürecinin uzaması nedeni ile resmi işlemlerin sürüncemede kaldığını, müvekkil şirketin kusurundan kaynaklanmayan ve inşaatın devamına engel teşkil eden nedenlerden dolayı geçici hukuki imkansızlık ve mücbir sebep hallerinin oluştuğunu, bu sebeplerin hiçbirinden müvekkil şirket sorumlu olmadığından dolayı bu gecikmelerden doğan sürelerin teslim süresine eklenmesi gerektiğini, dava tarihi itibari ile henüz teslim süresi dolmayan somut uyuşmazlığa ilişkin açılan davanın reddi gerektiğini, davacının iddia ve taleplerini kabul anlamına gelmemek kaydı ile talep edilen aylık kira bedelinin davacının satın aldığı bağımsız bölümün konumu, cephesi, büyüklüğü ve tipi talep olunan kira bedeli emsallerine göre fahiş nitelikte olduğunu, dava konusu bağımsız bölümün büyüklüğü, tipi, projenin ve dava konusu bağımsız bölümün proje içerisindeki konumu ve sair hususlar göz önüne alınarak rayiç kira bedelinin bilirkişilerce tespit edilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ... Maslak 1453 Projesi kapsamında C 8 bloktaki 03, 72 ve 136 nolu bağımsız bölümlerin satışına ilişkin olarak adi yazılı satış vaadi sözleşmeleri imzalandığı, davalı tarafın sözleşmeye göre bu bağımsız bölümleri sözleşmeden itibaren 30 ay sonra teslim etmeyi üstlendiği, davacının davalıdan üç ayrı bağımsız bölümü kendi ihtiyacı için değil yatırım amacıyla aldığından davaya bakmakla mahkemenin görevli olduğu, davacının 13.11.2018 tarihli dilekçesi ile, dava konusu 15.000,00 TL'lik tazminatın 14.800,00 TL'sini 03 nolu, 100 TL sini 72 nolu, 100 TL'sini 136 nolu bağımsız bölüm için istediklerini açıkladığı, taraflar arasında üç adet bağımsız bölümün davacıya satışıyla ilgili farklı tarihlerde yazılı sözleşmeler düzenlendiği, tapu kayıtlarına göre 03 ve 72 nolu bağımsız bölümlerin 14.06.2017 tarihinde, 136 nolu bağımsız bölümün 07.07.2017 tarihinde davacı adına kayıt ve tescil edildiği, dava konusu 72 ve 136 nolu bağımsız bölümlerin sözleşmelerinin 13.06.2013 tarihli olduğu, sözleşmelere göre (9.1 madde) davalı/satıcı 30 ay içinde daireleri teslim etmeyi üstlendiği, projenin büyüklüğü dikkate alınarak satıcının kendisinden kaynaklanmayan nedenlerle teslim tarihinin 9 ay uzatılabileceğinin belirlendiği, davacı bu 9 aylık ek süreyi kabul etmemiş ise de tarafların özgür iradeleriyle belirlediği bu şartların ahde vefa ilkesi gereğince iki taraf için de bağlayıcı özellikte olduğu, ... 4. İdare Mahkemesinin 2015/1948 E., 2016/910 K. sayılı ilamına göre ilgili projeyle ilgili idari davalar açıldığı ve projenin bulunduğu ... Belediyesi tarafından inşaat işlerinin bir süre durdurulduğunun anlaşıldığı, bu nedenle 9 aylık geç teslim opsiyon süresi ortada mahkeme kararı bulunduğu için teslim tarihine eklenip 39 ay olarak kabul edildiğinde davalının teslim tarihinin 13.09.2016 tarihi olduğu, teslim tutunaklarına göre her üç dairenin 27.08.2016 tarihinde davalı tarafından davacıya teslim edildiği, böylece 72 ve 136 nolu dairelerle ilgili davalının geç teslim yapmadığı ve davacının bu nedenle gecikme tazminatı isteme hakkının bulunmadığı, davaya konu 03 nolu bağımsız bölümle ilgili satış sözleşmesinin 01.11.2012 tarihinde düzenlendiği, sözleşmeye göre 30 aylık teslim süresine 9 aylık opsiyon süresi eklendiğinde son teslim edilecek tarihin 01.02.2016 tarihi olduğu, daire 27.08.2016 tarihinde davacıya teslim edildiği, aradaki 6 ay 26 gün için davacının gecikme (kira) tazminatı isteyebileceği, davalı vekili sözleşmenin noter onay tarihi olan 09.07.2013 tarihinde düzenlendiğini belirterek itiraz etmiş ise de 03 nolu dairenin satış bilgisi ve ödeme planı başlıklı belgede satışın 01.11.2012 tarihinde yapıldığının yazıldığı, yani taraflar arasındaki sözleşmenin bu tarihte düzenlendiği, noter onayının ise daha sonra yapıldığını, tapu kaydının daha sonra verildiğini, sözleşmenin bağıtlandığı tarihin (davalı kampanyası dönemi içinde kalan) 01.11.2012 tarihi olması da nazara alınarak bu itiraza itibar edilmediği, daha sonra sözleşmeye noter onayı verilmesi sözleşmenin onay tarihinde düzenlendiğini göstermediği, kaldı ki davacının bu daireyle ilgili ödemesini 11.10.2012 tarihinde bitirdiği de gözönüne alındığında sözleşmenin 09.07.2013 tarihinde düzenlendiği kabul edilirse sözleşme yapılmadan alıcının ödeme yaptığının kabul edilmiş olması gerektiği bu durumun da hayatın olağan akışına ters olacağı, bilirkişi raporunda açıklandığı üzere emsal rayiç kira bedelinin aylık 2.900,00 TL olduğu, 6 ay 26 gün için tazminat miktarının 19.832,00 TL olarak hesaplandığı, davacının bu daireyle ilgili 14.800,00 TL kira tazminatı talep ettiği gerekçesiyle taleple bağlılık ilkesi gereğince davanın kısmen kabulü ile 14.800,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; sözleşmede karşı tarafın menfaatine aykırı olarak genel işlem şartları düzenlenmiş ise karşı tarafın bu koşullar hakkında açıkça, tereddüte yer vermeyecek, kapsamlı şekilde bilgilendirilmiş olması gerektiğini, davaya konu sözleşmelerde satıcının "bağımsız bölümlerin kaliteli ve modern bir biçimde tamamlanıp teslim edilebilmesi maksadıyla veya satıcı'nın kendinden kaynaklanmayan sebeple" teslim tarihini "9 ay" uzatmasından bahsedildiğini, bu hükmün muğlak, anlaşılmaz ve subjektif olup ifadenin dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu, projedeki inşai faaliyetlerin hukuka aykırılığı nedeniyle hukuki süreçlerden kaynaklanan gecikmelerin, davalının teslim edimini yerine getirememesinin mazereti ve haklı gerekçesi olmayacağını, hiç kimsenin kendi kusurundan yararlanamayacağını, proje sürecinin imar mevzuatına ve sair hukuki yükümlülüklere uygun yürütülse idi, 9 aylık gecikmenin yaşanmayacağını, açılan idari davaların doğrudan davalı firmanın hukuka aykırı işlemlerinden kaynaklandığını, geçici hukuki imkansızlık veya mücbir sebep oluşturduğu iddia olunan hallerin, davalı firmanın hukuka aykırı ... ve işlemlerinin neticesi olduğunu, projedeki tüm gecikmeler, mezkur hukuki süreçlerden de kaynaklanmadığını, davalı inşaat şirketinin basiretli bir tacir gibi davranarak inşaatın durdurulmasıyla ilgili gerekli önlemleri önceden alması gerektiğini, 72 ve 136 nolu dairelerin sözleşmelerinin geç yapılmasının yegane sorumlusunun davalı şirket olduğunu, 72 ve 136 nolu daireler için tüm ödemelerin 11.10.2012 tarihine kadar tamamladığını, bu dairelerin sözleşmelerinin tanzim ve imzasının davalı şirketin kusuru ile geciktiğini, 373066 ve .... nolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin 13.06.2013 tarihinde imzalanabildiğini, hükme esas bilirkişi raporunda, müvekkilin sözleşmesel ilişkinin başlangıcında davalı şirket yetkililerine talep üzerine sözleşme imzasını da içerir mahiyette vekaletname verdiğini, bu süreçte müvekkilin konuyla irtibatının kesildiğini, davalı şirketin ödemesini aldığı halde sözleşme tanzimini geciktirdiğini, müvekkilin çabası sonunda sonradan bu sözkonusu iki daireye ait sözleşmelerin gecikmeli olarak imzalandığını, davalı şirketin bu konudaki kusurunu 01.04.2013 tarihli e-mail ile kabul ederek tüm masrafları karşılamış olduğu hususlarının gözardı edildiğini, "72 ve 136 no.lu daireler” için hesaplama yapılmamasının hukuka aykırı olduğunu, 3 no.lu daire için kira kaybı tutarının eksik hesaplandığını, 3 nolu daire için yapılan hesaplamanın fiili durumla uyuşmadığını ve düşük hesaplandığını, hem 9 aylık süre için hem de 72 ve 136 nolu daireler için hesaplama yapılması, 3 no.lu daire için de emsaller de dikkate alarak daha yüksek bir bedel tespit etmesi gerektiği gerekçesiyle kararının bozulmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu sözleşmenin 9 uncu maddesi ile bağımsız bölümün sözleşme tarihinden itibaren 30 ay sonra teslim edileceğinin taahhüt edildiği, projenin büyüklüğü nedeniyle bağımsız bölümlerin kaliteli ve modern bir biçimde teslim edilmesi maksadıyla ya da satıcının kendisinden kaynaklanmayan sebeplerle teslim tarihini 9 ay uzatabileceği hükmünün bulunduğu, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde süre verilmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 123 üncü maddesinde "Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir." şeklinde düzenlendiği, alacaklı/alıcının temerrüde düşen satıcı/ borçludan isteyebileceği seçimlik haklar 6098 sayılı Kanun'un 125 inci maddesinin "Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. " şeklinde olduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; "..72 ve 136 nolu daireler için ödemeler 11.10.2012 tarihinde tamamlanmış olup sözleşmelerin tarihi 13.06.2013 olarak görülmektedir. Davacı tarafından taşınmazın gecikmeli olarak tesliminden dolayı tazminat talep edilmiş olup sözleşmeye göre sözleşme imza tarihinden itibaren 30 ay içerisinde teslim edileceği, ancak projenin büyüklüğü nedeniyle bağımsız bölümlerin kalitesi ve modern bir biçimde tamamlanıp teslim edilebilmesi maksadıyla ya da satıcının kendinden kaynaklanmayan sebeplerle bağımsız bölümün teslim tarihinin 9 ay uzatabileceği maddesi bulunmaktadır. Sözleşmeye göre dairelerin en geç 39 ay içerisinde teslim edilmesi gerekmektedir. Sözleşmede belirtildiği şekilde 13.06.2013 sözleşme tarihine 39 ay eklenince 13.09.2016 tarihi olmaktadır. Davacı tarafça taşınmaz 27.08.2016 tarihinde teslim alındığından sözleşmeye göre gecikme tazminatı olmayacağı görüş ve kanaatine varılmıştır.3 nolu bağımsız bölüm yönünden ... sözleşme nolu, 01.11.2012 satış tarihli sözleşmeye 39 ay eklenince 01.02.2016 tarihine denk gelmektedir. 27.08.2016 tarihinde teslimi yapılmış olup arada 6 ay 26 gün bulunmaktadır. Yüce Mahkeme'nizce karar verilmesi durumunda gecikme nedeni ile kira bedeli 19.832,TL olarak hesap ve takdir edilmiştir." şeklinde sonuca varıldığı, davalı taraf, teslim süresi içerisinde geçici hukuki imkansızlık bulunduğundan geç teslimin söz konusu olmadığını belirtilmiş ise de; davalı inşaat şirketinin basiretli bir tacir gibi davranıp inşaatın belediye tarafından veya yargı kararıyla durdurulmasıyla ilgili konu hakkında önceden gerekli her türlü tedbirini alması gerektiği, davalının bu yöndeki eksikliğinin davacıya yükletilemeyeceği, davacı tüketici tarafından durdurulan inşaatla ilgili dava açmanın beklenemeyeceği, bu sebeple inşaatın ilgili belediye tarafından inşai faaliyetlerin durdurulmasına ilişkin işlemlerin mücbir sebep olarak kabul edilemeyeceği, yerleşik Yargıtay kararlarının da bu yönde olduğu gerekçesiyle davalının mücbir sebep iddiasına ilişkin istinaf talebi yerinde olmadığı, her ne kadar taraflar bedel belirlenirken bilirkişi tarafından emsal araştırması yapılmadığını iddia etse de, bilirkişi kök ve ek raporunda, bilirkişinin emsal araştırmasını re'sen yaptığı ve esas aldığı emsal bedelin raporda özellikleri belirtilen taşınmazın konumu ve özelliklerine göre dava tarihi itibariyle günün ekonomik şartlarına uygun olduğu gerekçesiyle tarafların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili ve katılma yoluyla davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf dilekçesinde belirttiği nedenleri tekrar edip istinaf kararında istinaf başvurusundaki hususların hiçbirinin değerlendirilmediğini ileri sürerek, kararının bozulmasını istemiştir.
Katılma yoluyla davalı vekili; mahkeme kararının lehine bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satın alınan taşınmazların geç teslimine dayalı kira kaybı tazminatı istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 123, 125 inci maddesi,
3. Değerlendirme
1.Taraflar arasında üç adet dairenin davacıya satışı hususunda sözleşme imzalandığı, sözleşmenin 9.1 maddesinde, bağımsız bölümün teslimi, sözleşme tarihinden itibaren 30 ay sonra yapılacağı, ancak projenin büyüklüğü nedeniyle bağımsız bölümlerin kaliteli ve modern biçimde tamamlanıp teslim edilmesi maksadıyla ya da satıcının kendinden kaynaklanmayan sebeplerle bağımsız bölümün teslim tarihinin 9 ay daha uzayabileceği ve alıcının bu durumu bilerek sözleşmeyi imzaladığı, herhangi bir hak talep etmeyeceğinin belirtildiği nazara alındığında ahde vefa ilkesi gereğince taraflar için bağlayıcı olup dosya kapsamından üç dairenin teslim tarihinin 27.08.2016 tarihi olduğu anlaşılmıştır.
2. Bu noktada, davaya konu 72 ve 136 nolu dairelerin geç teslim edilmediği, davaya konu 03 nolu taşınmazın ise 01.02.2016 tarihinde teslim edilmesi gerekirken 27.08.2016 tarihinde teslim edilerek 6 ay 26 gün geç teslim edildiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda rayiç kira bedeli üzerinden tazminatın hesaplandığı anlaşılmakla davanın kısmen kabulüne dair karar, usul ve kanuna uygun olduğundan davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
KARAR
Açıklanan sebeple;
1. Davalı vekilinin temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE,
2. Kararı temyiz eden davacı yönünden Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.