"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/910 E., 2022/2736 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2019/148 E., 2020/908 K.
Taraflar arasındaki menfi tespit-sözleşmenin feshi-alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı banka vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına yeniden esas hakkında davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, davalı inşaat firması ile İstanbul 10.Noterliğinin 24.02.2017 tarihli 02880 yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, işbu sözleşme uyarınca İstanbul ili, ... İlçesi,Yeşilkent Mah. 2945 ada 49 parselde kayıtlı bulunan taşınmazda İnnovia 4 adıyla yapılacak projede C2 blok 9. kat 099 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın 414,983,00 TL bedel karşılığında satımının kararlaştırıldığını, sözleşmenin 2 nci maddesinde satış bedelinin 1.000,00 TL'sinin satıcının banka hesabına nakden ödendiğinin belirtildiğini, aynı maddenin devamında, davalı-satıcıya 3 adet toplam 113.300,00 TL tutarında senedin tanzim edilerek verildiğini, bakiye 300.683,00 TL'nin ise banka kredisi ile ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmede davaya konu taşınmazın teslim tarihinin 24.02.2019 olduğunu, ancak halen taşınmazın teslimi yapılmadığını, inşaatın devam etmediğini, diğer davalı banka ile imzalanan 24.02.2017 tarihli kredi sözleşmesi ile 300.683,00 TL tutarında kredi kullandığını, imzalanan bu kredi sözleşmesine istinaden davalı bankaya aylık 3.006,83 TL olmak üzere bugüne kadar 22 taksit olarak toplamda 66.150,26 TL ödeme yaptığını ileri sürerek; davalı yüklenici şirkete 24.02.2017 tarihli sözleşme nedeniyle borçlu bulunmadığının tespitini, davalı yüklenici şirkete ödenen toplam 57.150,00 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile iadesini, davalıdan 10.000,00 TL manevi tazminatın tahsilini, davalı banka ile imzalanan 24.02.2017 tarihli konut finansmanı sözleşmesi nedeni ile davalı bankaya borcu bulunmadığının tespitini, davalı bankaya bugüne kadar ödenen 66.150,26 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren işletilecek reeskont avans faizi ile birlikte davalı bankadan alınarak tarafına verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı yüklenici şirket; taraflar arasında resmi şekilde düzenleme şeklinde satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi akdedildiğini, şirkete yapılan ödemelerin araştırılması gerektiğini, davacının kredi borçlarının bitmediğini ve sözleşmeye konu ödemelerini eksiksiz olarak yerine getirmediğini, şirketin elinde olmayan mücbir sebeplerden dolayı oluşan aksaklıklardan sorumlu tutulmasının kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı banka; bağlı kredi ilişkisi bulunmadığından banka hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, davacının kendisine tanınan seçimlik haklarını bugüne kadar kullanmadığını, iş bu davayı ikame etmeden önce davalı inşaat firmasına ve bankaya bir başvuruda bulunmadığını, davacının diğer davalı ile akdetmiş olduğu sözleşmede belirtilen teslim süresinin henüz dolmadığını, davacının bankaya yapmış olduğu ödemelerin yasal faizi ile iadesine ilişkin talebinin kabul edilmesinin mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmede teslim tarihi olarak belirtilen tarih geçmiş olmasına rağmen teslimin ve tescilin yapılmamış olduğu, taşınmazın vasfının hala arsa vasfı olarak görüldüğü, taşınmazda kat irtifakının halihazırda kurulmamış olduğu, şu haliyle davalılardan ... Gayrimenkulun sözlşeme kapsamında üzerine düşen edimleri süresinde ifa etmediği ve dava tarihi itibariyle de ifa olanağının bulunmadığı anlaşıldığından davacının satış vaadi sözleşmesi ile bağlı olmasının beklenmeyeceği, davacı ile diğer davalı arasında akdedilen sözleşmenin bağlı kredi olduğu, davacıya satışı vaad edilen taşınmazın teslim edilmemesinin davacının kişilik haklarına saldırı mahiyetinde olmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, manevi tazminat talebi yönünden davanın reddine, davacının davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş ile akdetmiş olduğu 24.02.2017 tarihli 02880 numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nedeniyle davacının borçlu olmadığının tespitine, 57.150,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'den alınarak davacıya ödenmesine, davacının davalı ...Ş. ile akdetmiş olduğu 24.02.2017 tarihli konut finansmanı sözleşmesi nedeniyle davacının borçlu olmadığının tespitine, 66.150,26 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ...Ş.'den alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı banka; dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılmadığını, davanın banka yönünden husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken yerel mahkemece kabulünün hatalı olduğunu, davacının ilgili yasal mevzuat ile kendisine tanınan sözleşmeden dönme seçimlik hakkını kullanma talebinde bulunmamış olduğuna ilişkin itirazların yerel mahkemece dinlenmediğini, davacının diğer davalı inşaat firması ile akdetmiş olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen teslim tarihinin geçmiş olduğuna ilişkin iddiasının yerel mahkemece eksik inceleme sonucu kabul edildiğini, davacının, teslim süresi dolmamış olan sözleşmeden kendi iradesi ile dönmesi neticesinde iade alabileceği tutarın yapmış olduğu ödemelerin tamamı olmadığını, gerek yasal mevzuat gerek davacı ile diğer davalı inşaat firması arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hükümleri uyarınca satıcının kusuru olmaksızın sözleşmeden dönme hakkını kullanan alıcı-davacının cezai şart ödeme yükümlülüğünün mevcut olduğunu, hükmedilen karşı vekelat ücreti ve kullandırılan krediye faiz işletilmesinin hatalı olduğunu belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmede konutun teslim tarihinin sözleşmenin imza tarihinden itibaren 24 ay olduğu, bu sürenin 24.02.2019 tarihinde dolduğu, sözleşme nedeniyle davalı ... Gayrimenkul A.Ş'ye 57.150,00 TL ödeme yapıldığı, diğer davalı olan bankadan kredi kullanarak bankaya 66.150,00 TL'lik ödeme yapıldığı karar tarihi itibarıyla davaya konu bağımsız bölümün davacıya teslim edilmediği, akte tahammül süresi de dikkate alındığında davacının sözleşmenin feshini talep etmekte haklı olduğu, davalı banka tarafından kullandırılan kredinin bağlı kredi olduğu, ancak davalı bankanın dava harçlarından muaf olmasına rağmen dava harçlarından sorumluluğuna hükmedilmesinin yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle davalının istinaf isteminin kısmen kabulü ile kararın harç yönünden kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın kabulüne, davalı bankanın harçtan muaf tutulmasına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı banka temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı, istinaf itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında satın alınan bağımsız bölümün teslim edilmemesi üzerine davalı bankanın davacıya kullandırdığı kredi nedeniyle sorumlu olup olmadığına ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237 nci maddesi (BK'nın 213 üncü) "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklindedir.
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi "Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir." şeklindedir.
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60/3 üncü maddesi " Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," şeklindedir.
5. Aynı yasanın 89 uncu maddesi "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." şeklindedir.
6. TBK'nın 112 nci maddesi (BK'nın 96 ncı maddesi) "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan ... zararını gidermekle yükümlüdür." şeklindedir.
7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (TKHK) 30 uncu maddesi "(1) Bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik ... oluşturduğu sözleşmedir.
(2) Ekonomik birliğin varlığı;
a) Satıcı veya sağlayıcının tüketici için krediyi finanse ettiği;
b) Üçüncü bir tarafça finanse edilmesi durumunda, kredi verenin kredi sözleşmesinin imzalanması veya hazırlanması ile ilgili olarak satıcı veya sağlayıcının hizmetlerinden yararlandığı,
c) Belirli bir mal veya hizmetin verilmesinin kredi sözleşmesinde açıkça belirtildiği, durumlarından en az birinin varlığı hâlinde kabul edilir.
(3) Tüketicinin mal veya hizmet tedarikine ilişkin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer.
(4) Bağlı kredilerde, mal veya hizmet hiç ya da gereği gibi teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren, tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde müteselsilen sorumludur. Tüketicinin bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde bağlı kredi de bu oranda indirilir ve ödeme planı buna göre değiştirilir. Tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması hâlinde, o güne kadar yapmış olduğu ödemenin iadesi hususunda satıcı, sağlayıcı ve kredi veren müteselsilen sorumludur." şeklindedir.
8.TKHK'nın 35/2 nci maddesi "Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 ... maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır.
" şeklindedir.
3. Değerlendirme
1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 29 uncu (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 22) maddesinden ... taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK'nın 237 nci (BK'nın 213) maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK'nın 112 nci (BK'nın 96) maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.
2. Nitekim, somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 24.02.2017 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya ... davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi gereğince ulaştığı değerine hükmedilmesini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedeli, taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
3. Bununla birlikte davacı konutu satın almak için diğer davalıdan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 30 uncu maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik ... oluşturduğu sözleşmedir.
4. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumludur.
5. Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın ... davacıya davalı banka tarafından kullandırılan kredi, niteliği itibariyle bir bağlı kredi olduğundan davalı bankanın da hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte sorumlu tutulmasının yerinde olduğu ve özellikle davalı banka yargı harçlarından muaf olmadığı halde Bölge Adliye Mahkemesince hükümde muaf tutulduğu, ancak harcın diğer davalı yüklenici şirkete yüklendiği ve bu yönden bir temyiz itirazının da bulunmadığının anlaşılmasına göre, davalı bankanın temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun kararın onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
19.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.