"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/1802 E., 2022/3050 K.
DAVA TARİHİ : 19.03.2019
KARAR : Davanın kısmen kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 5. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2019/182 E., 2020/240 K.
Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi-alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı ve davalı ... vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı banka vekilinin başvurusunun esastan reddine, davacının başvurusunun kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I.DAVA
Davacı; ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile, Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'den (yüklenici şirket), Sakarya ili, Arifiye ilçesi, Arifbey mahallesi, 258 ada, 1 parsel ve 262 ada 1 parselde yapılmakta olan İnnovia Arifiye projesinden, 17.11.2016 tarihinde, noterde satış vaadi sözleşmesi ile 17.11.2018 tarihinde teslim edilmek üzere, 1.000,00 TL peşin ödeyerek, toplam değeri 204.376,00 TL (KDV hariç) olan konut satın aldığını, peşin 1.000,00 TL ödeme dışında 8.340,00 TL, 9.340,00 TL ve 37.390,00 TL'lik toplam 55.070,00 TL'lik senetler ve bakiye 148.306,00 TL'lik davalı ... Halkbank A.Ş.'den (banka) kredi kullanarak konutun toplam bedelini zamanında ödediğini, buna rağmen ilgili firmanın konutu sözleşmede yazılı olan zamanda kendisine teslim etmediğini ileri sürerek; sözleşmenin haklı nedenle feshine, ayıplı ifa nedeniyle ödenen tutarların, her birinin ödeme tarihlerinden itibaren avans faizi ile iadesine, bilirkişi tarafından davalıların temerrüt tarihinden itibaren hesaplanacak olan tüketicinin gecikmeden kaynaklı olarak her türlü zarar, gelir kaybı (emsal kira bedelleri), sözleşmeden kaynaklı olarak cezai şartların gecikilen her ay için (sözleşme bedelinin binde ikisinin) tüketiciye ödenmesini istemiştir.
II. CEVAP
1. Davalı banka; bağlı kredi ilişkisi bulunmadığından banka hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, davacının seçimlik haklarını bugüne kadar kullanma talebinde bulunmadığını, huzurda görülen davayı ikame etmeden önce ne davalı inşaat firmasına ne de bankaya herhangi bir başvuruda bulunulmadığını, teslim tarihinin geçmiş olduğuna ilişkin iddianın tamamen haksız ve mesnetsiz olduğunu, bankanın sadece kullandırdığı kredi miktarı ile sorumlu olacağını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
2. Davalı şirket; davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, geçerli ve haklı bir fesih iradesi bulunmadığından davacınnı taleplerinin mesnetsiz olduğunu, mücbir sebeplerle inşaatın geciktiğini, gecikilen sürenin inşaatın teslim süresine eklenmesi gerektiğinden davacı tarafın taleplerinin reddi gerektiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu Sakarya ili, Arifiye ilçesi, Arifbey mahallesi, 258 ada, 1 parsel de bulunan G blok, Bahçe katı A3 numaralı bağımsız bölümün natamam vaziyette bulunduğu ve iskan edilebilir durumda olmadığı, yine proje kapsamında bulunan diğer blokların ve bloklar arazı peyzaj ve çevre düzenlemelerinin tamamlanmamış olduğu, keşif tarihi itibariyle şantiye sahasında devam eden inşai faaliyetin bulunmadığı, sözleşmenin feshi koşullarının gerçekleştiği, davalı banka tatafından davacıya kullandırılmış olan konut kredisinin bağlı kredi olduğu ve davacı tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi doğrultusunda güncel değerinin 114.063,12 TL olduğu, davacının konutu satın almak için davalı bankadan kredi kullandığı, kredinin satıcının da anlaşmalı olduğu finans kurumu tarafından sağlandığı, bu bağlamda konut finansmanı kredisinin belirli bir konutun satın alınması amacıyla kullandırıldığı, satıcı ve konut finansmanı kuruluşunun müteselsilen sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne; 114.063,12 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine, taraflar arasında yapılan Kartal 12. Noterliğinin 17.11.2016 tarih ve 33933 yevmiye no'lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı banka arasında yapılan 17.11.2016 tarihli konut kredisi sözleşmesinin iptaline, davacının gecikme cezası ve kira alacağı taleplerinin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı Halkbank A.Ş. vekili; arabuluculuk dava şartının göz ardı edildiğini, müvekkili bankanın kullandırdığı kredinin bağlı kredi niteliğinde olmadığını, bu nedenle müvekkili banka aleyhine açılan davanın husumet yönünden reddi gerektiğini, teslim tarihi henüz dolmadan sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasının doğru olmadığını, mahkemece denkleştirici adalet kuralları gereğince hesaplama yapılmak sureti ile karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu, yasal faize hükmedilmesinin de doğru olmadığını, müvekkili bankanın davanın açılmasına neden olmadığını ve müvekkili bankanın vekalet ücretinin tamamından sorumlu tutulmasının da hatalı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
Davacı vekili; dava tarihinden itibaren faiz başlatılmasının ve yasal faize hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, faizin ödeme tarihlerinden itibaren işletilmesine karar verilmesi gerekmekle birlikte aynı zamanda 3095 Sayılı Kanun 2/2 nci maddesi uyarınca avans faizine de hükmedilmesi gerektiğini, ayrıca gecikme cezası ve kira bedeli alacağına hükmedilmesi gerekirken bu yönlerden de kararın hatalı olduğunu ileri sürerek taleplerinin kabule karar verilmesini istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın tamamlanmadığı, inşai faaliyetlerin de durmuş olduğu tespit edildiğinden sözleşmenin feshi koşullarının gerçekleştiğinin ilk derece mahkemesince kabul edilmesinin yerinde olduğu, kullanılan kredinin bağlı kredi olduğu, ödenen taksitlerin denkleştirici adalet ilkesi doğrultusunda güncel değerinin tespit edildiği, taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ile ödenen bedelin iadesinin talep edildiği, bu durumda gecikme cezası ve kira tazminatına hükmedilmemesi gerektiği yönündeki mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olup yerinde olduğu, dava tarihinden önce davalı tarafın temerrüde düşürülmediği göz önüne alındığında faizin dava tarihi itibari ile başlatılmasının yerinde olduğu, davalıların şirket olup işlerinin ticari olması ve davacı tarafın talebi göz önüne alındığında avans faizi ile birlikte tahsil kararı verilmesinin gerektiği gerekçesiyle davalı Bankanın istinaf talebinin esastan reddine, davacının istinaf talebinin kısmen kabulüne, 114.063,12 TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, taraflar arasında yapılan Kartal 12. Noterliğinin 17.11.2016 tarih ve 33933 yevmiye no'lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalı banka arasında yapılan 17.11.2016 tarihli konut kredisi sözleşmesinin iptaline, davacının gecikme cezası ve kira alacağı taleplerinin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı banka vekili, istinaf itirazlarına ek olarak Bölge Adliye Mahkemesince tarafından davacının gecikme cezası ve kira alacağı taleplerinin reddine karar verilmesine rağmen reddedilen kısımlar bakımından müvekkil banka lehine vekalet ücretine hükmedilmediğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında satın alınan bağımsız bölümün teslim edilmemesi üzerine davalı bankanın davacıya kullandırdığı kredi nedeniyle sorumlu olup olmadığına ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.
2.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci maddesi (BK'nın 213 üncü) "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklindedir.
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi "Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir." şeklindedir.
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60/3 üncü maddesi " Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," şeklindedir.
5. Aynı yasanın 89 uncu maddesi "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." şeklindedir.
6. TBK'nın 112 nci maddesi (BK'nın 96 ncı maddesi) "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür." şeklindedir.
7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (TKHK) 30 uncu maddesi "(1) Bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir.
(2) Ekonomik birliğin varlığı;
a) Satıcı veya sağlayıcının tüketici için krediyi finanse ettiği;
b) Üçüncü bir tarafça finanse edilmesi durumunda, kredi verenin kredi sözleşmesinin imzalanması veya hazırlanması ile ilgili olarak satıcı veya sağlayıcının hizmetlerinden yararlandığı,
c) Belirli bir mal veya hizmetin verilmesinin kredi sözleşmesinde açıkça belirtildiği, durumlarından en az birinin varlığı hâlinde kabul edilir.
(3) Tüketicinin mal veya hizmet tedarikine ilişkin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer.
(4) Bağlı kredilerde, mal veya hizmet hiç ya da gereği gibi teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren, tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması hâlinde müteselsilen sorumludur."
8.TKHK'nın 35/2 nci maddesi "Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır.
" şeklindedir.
3. Değerlendirme
1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 29 uncu (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 22) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri TBK'nın 237 nci (BK'nın 213) maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı TBK'nın 112 (BK'nın 96). maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.
2. Nitekim, somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 17.11.2016 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya satılmış olup, geçerli sözleşme bulunduğundan davalının temerrüdü nedeniyle sözleşmeden dönme le rayiç bedeli talep hakkı olan davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin dava tarihi itibariyle denkleştirici adalet ilkesi gereğince ulaştığı değerine hükmedilmesini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedeli, taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
3. Bununla birlikte davacı konutu satın almak için diğer davalıdan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 30 uncu maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir.
4. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumludur.
5.Somut uyuşmazlıkta; davalı inşaat şirketinden taşınmaz satın alan davacıya davalı banka tarafından kullandırılan kredi niteliği itibariyle bir bağlı kredi olduğundan davalı bankanın da hesap edilen bedelden diğer davalı yüklenici şirket ile birlikte sorumlu tutulmasının yerinde olduğu ve özellikle, davalı bankanın 6502 sayılı Kanun'un 35/2 nci maddesi uyarınca müteselsilen sorumluluğunun kredi miktarı ile sınırlı olduğu; davalılar hakkında müşterek ve müteselsil olarak hükmedilen 114.063,12 TL'nin, davacı ile davalı banka arasında düzenlenen kredi sözleşmesindeki 148.306,00 TL'den az olduğunun anlaşılmasına göre, davalı bankanın sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
6. Ancak Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden hüküm kurulmuş, buna karşılık davacının gecikme cezası ile kira alacağı taleplerinin reddine karar verilmiş olmasına rağmen reddedilen bu kalemler yönünden davalı banka lehine vekalet ücretine hükmedilmemiştir. Karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 13 üncü maddesinde "(1) Bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde gösterilen hukuki yardımların konusu para veya para ile değerlendirilebiliyor ise avukatlık ücreti, davanın görüldüğü mahkeme için bu Tarifenin ikinci kısmında belirtilen maktu ücretlerin altında kalmamak kaydıyla (7 nci maddenin ikinci fıkrası, 10 uncu maddenin üçüncü fıkrası ile 12 nci maddenin birinci fıkrası, 16 ncı maddenin ikinci fıkrası hükümleri saklı kalmak kaydıyla) bu Tarifenin üçüncü kısmına göre belirlenir. (2) Ancak, hükmedilen ücret kabul veya reddedilen miktarı geçemez." düzenlemesi yer almakta olup, bu düzenlemeye göre reddedilen kısım için yargılama sırasında kendisini vekille temsil ettiren davalı lehine 4.600,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken hatalı olarak reddedilen kalemler yönünden vekalet ücretine hükmedilmemiş olması, doğru olmayıp bozmayı gerektirir.
Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, Bölge Adliye Mahkemesi kararının düzelterek onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davalı banka vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,
2.Davalı banka vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm fıkrasının (B) başlıklı kısmının 4 üncü bendinden gelmek üzere "Davalı banka kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca reddedilen miktar yönünden hesaplanan 4.600,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı bankaya verilmesine,” ibaresinin eklenmesi suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
06.06.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.