"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1301 E., 2022/2637 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Antalya 6. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/463 E., 2020/1089 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında imzalanan 04.08.2016 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile Antalya Halk Sağlığı Müdürlüğü binası bahçesindeki boş alana inşa edilerek kantinin işletilmesinin kararlaştırıldığını, davalının bilgisi ve onayı ile kiralanan alana kantin inşa edildiğini, kantin ve çevre düzenlemesi için yaklaşık 200.000,00 TL masraf yapıldığını, 05.12.2017 tarihinde Muratpaşa Belediye Başkanlığı Yapı Kontrol Müdürlüğü tarafından Yapı Tatil Zaptı düzenlenerek 16.12.2017 tarihinde kantin için mühürleme kararı tebliğ edilmesi sonrasında 17.12.2017 tarihinde kantinin mühürlendiğini, bundan sonra kantin için yıkım kararı verildiğini, 19.12.2017 tarihinde Antalya İl Sağlık Müdürlüğüne dilekçe ile kantinin mühürlendiğinin ve yıkım kararı verildiğinin bildirildiği halde herhangi bir işlem yapılmadığını, kiralananın 17.12.2017 tarihinden beri işletilemediğini, ayıp giderilmediğinden sözleşmenin uygulanma imkanının kalmadığını, davalının uğradığı zarardan sorumlu olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 14.10.2020 tarihli dilekçesi ile yine fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak alınan bilirkişi raporu doğrultusunda inşai harcamalar bakımından dava değerini 69.242,00 TL'ye ıslah etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; dava dilekçesinde davalı olarak gösterilen Antalya Halk Sağlığı Müdürlüğünün taraf ehliyeti bulunmadığını, davanın değeri belirlenebilir olduğundan belirsiz alacak davası açılamayacağını, sözleşmenin 14 üncü maddesine aykırı olarak kiralanana yapı yapıldığını, yapı ruhsatı almadan tek katlı yapıyı inşa eden davacının kusurlu olduğunu, bundan ayrı işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan faaliyette bulunulduğunun belediye ekiplerince tespit edilmesi üzerine ruhsat için başvuruda bulunulduğunu, esasen davacı tarafça 17.11.2017 tarihli dilekçe ile kar edilemediği belirtilerek 20.11.2017 tarihinde işyerinin kapatılacağının bildirildiğini, mühürleme olayından sonra da bu durumdan lehine durum yaratmaya çalışıldığını, basiretli davranmayan ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen davacının kusurlu olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın işyeri açma ve çalışma ruhsatı almadan faaliyet gösterdiği, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması için davacının başvurusunun bulunmadığı, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı alımı hususunda kiraya verene herhangi bir yükümlülük yüklenmediği, bundan ayrı
kiracının kiralananın niteliğini araştırması, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alıp alamayacağını tespit etmesi ve ondan sonra sözleşme yapması gerektiği ancak davacının gerekli araştırmayı yapmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; davalının kamu kurumu olduğunu ve ihale neticesinde davaya konu kira sözleşmesinin imzalandığını, davalının hukuka aykırı gizli ayıbı bildiği halde ihale yapıldığını, ihaleden sonra araştırma yapılması yükümlülüğünün davacı müvekkiline yüklenemeyeceğini, davalının kanuna aykırı eylem ve işlemde bulunamayacağını, inşaa edilen yapıya yapı ruhsatı alınmasının mümkün olmadığını, söz konusu ayıbın davalıya bildirildiğini, yapı ruhsatının ancak kiraya veren tarafından alınabileceğini, ayıbın giderilmediğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmede işyeri açma ve çalıştırma ruhsatının alınması noktasında kiraya veren davalı kuruma herhangi bir sorumluluk yüklenmediği, davacı kiracının belediyeye herhangi bir ruhsat başvurusunun olmadığı, sözleşmenin 23 üncü maddesinde ruhsat alma yükümlülüğünün kiracıda olduğunun düzenlendiği, kiracının basiretli bir tacir olarak kiralananın hukuki ve fiziki durumunu, hangi durumda ruhsat alabileceğini araştırdıktan sonra kiralaması gerektiğinden ruhsat alamamadan kaynaklı zararı kiraya verenden istemesine olanak bulunmadığı; faydalı masraf alacağı bakımından kiraya verilen yerin boş bulunması yada mühürlenmesinin hukuken tahliye edildiği anlamına gelmeyeceği, buna göre davaya konu yerin hukuken tahliye edildiği hususu davacı tarafça ispatlanmadığından zorunlu ve faydalı masrafları istemesinin mümkün olmadığı, bundan ayrı ruhsatsız olarak inşa edilen kaçak binalar için yapılan masrafların talep edilemeyeceği; kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 306 ncı maddesine göre feshedilmeyip ruhsat alınmaması kiracının kusurundan kaynaklandığından davacının mahrum kaldığı karı da istemesi mümkün olmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kiralananın ayıplı olması nedeniyle uğranılan kar kaybı ve faydalı masraf alacağı istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Kanun'un 301, 304 ve 112 nci maddeleri,
2. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 21 inci ve 32 nci maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Davaya konu 04.08.2016 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinde, kiralananın "Antalya Halk Sağlığı Müdürlüğü ana ve ek binada bulunan büfe, kantin, çay ocağı işletmesi " olduğu, sözleşmenin 14 üncü maddesinde "kiraya verilecek taşınmazlar üzerinde sabit tesis yapılamaz, ancak kiralama süresi sonunda kaldırılmak ve kiralama amacına matuf olmak kaydıyla takılıp sökülebilir malzemelerle kapalı alan oluşturulabilir." düzenlemesi mevcuttur.
2. Kiralananda işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmadan faaliyet gösterildiği tespit edildiğinden, 10.10.2017 tarihli belediye encümen kararı ile ruhsat alınıncaya kadar kapatılmasına karar verilerek 17.12.2017 tarihinde de faaliyetten men edildiği; 05.12.2017 tarihli yapı tatil zaptının ise davacı tarafça kiralanan alana inşa edilen 54.92 m² tek katlı yapının ve 3,80 m² pimapen yapının kaçak ve izinsiz inşaa edilmesi nedeniyle düzenlendiği, yapıların sabit nitelikte olduğunun bilirkişi tarafından belirlendiği anlaşılmaktadır.
3. Yukarıda yer verilen açıklamalar çerçevesinde; yer teslim tarihi üzerinden bir sene geçtiği halde davacı kiracı tarafından işyeri açma ve çalışma ruhsatı için başvuruda bulunulmadığı, bu nedenle kiralananın belediye encümen kararı ile kapatılmasına karar verildiği, davacı kiracının basiretli bir tacir olarak kiralananın hukuki ve fiziki durumunu araştırdıktan sonra kiralaması gerektiği, sözleşmenin feshine ilişkin dosya arasında bir belge bulunmadığı, kaçak yapıların davacı tarafça inşa edildiği, kaçak olan ve hakkında yıkım kararı bulunan binalar nedeniyle kiraya verenin sebepsiz zenginleştiğinden söz edilemeyeceği, kiralananın mühürlenmesi nedeniyle kullanılamamasının davacı kiracının kusurundan kaynaklandığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazların reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
08.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.