"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/82 E., 2022/735 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili; müvekkillerinin, davalı ile 05.01.2008 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesini imzaladığını, kira bedelinin 2009 yılı için aylık 2.500,00 TL olarak belirlendiğini, davalının 2009 yılı Şubat ayı kira bedelinin tamamı ile taşınmazı tahliye ettiği tarihe kadar olan bakiye kira bedelini ödemediğini, kiralananı tahliye etmeden önce taşınmaza maddi zarar verdiğini, yaptırılan tespit sonucu zararın 24.750,00 TL olduğunun ve 3 aylık sürede giderilebileceğinin rapor edildiğini ileri sürerek; 24.750 TL maddi tazminat, 3.750 TL ödenmemiş kira bedeli, 3 aylık onarım süresi karşılığı 3 aylık kira bedeli 7.500,00 TL, 4.000,00 TL kira kaybı tazminatı, 339,45 TL tespit gideri olmak üzere toplam 41.365,45 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiş, 08.03.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile eski hale getirme için gerekli onarım masraf alacağını 1.026,00 TL daha artırmışlardır.
II. CEVAP
Davalı vekili; kira süresi dolmadığı halde şikayet üzerine müvekkilinin iş yerinin ruhsatsız olduğu gerekçesiyle taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 22.09.2015 tarihli ve 2009/544 E., 2015/329 K. sayılı kararıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporu ile tespit edildiği üzere davacıların talep edebileceği hor kullanım tazminatının 17.089,00 TL, 05.01.2008 tarihli kira sözleşmesinin ilgili maddesi gereği 2009 yılı ödenmeyen Şubat ayı kira bedelinin 2.500,00 TL olduğu, davacıların bir aylık tamir süresi için bir aylık kira bedeli karşılığı 2.500,00 TL talep edebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile toplam 22.089,00 TL tazminatın davalının temerrüde düştüğü 17.05.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairenin 19.09.2019 tarihli ve 2017/15668 E., 2019/6898 K. sayılı ilamıyla; davalı vekilinin tüm, davacılar vekilinin sair temyiz itirazları reddedildikten sonra, tahliye tarihi konusunda taraflar arasında çekişme bulunduğu, kira ilişkisinin hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğünün davalı kiracıya ait olduğu, kiracı kiralananı tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunması gerektiği, bu durumda Mahkemece; davalı kiracının tahliye tarihini ispat edemediği nazara alınarak, davacının bildirdiği tahliye tarihi benimsenmek suretiyle değerlendirme yapılması, ayrıca hor kullanma tazminatı ve tamir süresi kira alacağı yönünden mevcut raporlar arasında çelişki giderilmek suretiyle bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 05.01.2008 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi mevcut iken, iş yerinin iskanı olmaması nedeniyle ruhsat verilmediğinden faaliyetinden men edildiği, davalının taşınmazı kullanımı sonucunda hasar meydana geldiği, denetime elverişli bulunarak hükme esas alınan bilirkişi raporlarında, hasar ve onarım bedelinin 24.750,00 TL, hasar onarım süresinin 30 iş günü olarak belirlendiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 24.750,00 TL onarım bedeli, 2.500,00 TL 2009 yılı Şubat ayı kira bedeli, 1.250,00 TL 2009 yılı Mart ayı yarı kira bedeli ve 2.500,00 TL bir aylık tamir süresi için 1 aylık kira bedelinin toplamından oluşan 31.000,00 TL maddi tazminatın temerrüt tarihi olan 17.05.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacılar vekili; bozma ilamının gerekleri yerine getirilmeden eksik araştırma ve incelemeye dayalı karar verildiğini, 22.11.2021 tarihli bilirkişi ek raporu ile tamir ve tadilatların tamamlanabilmesi için gerekli olan sürenin 3 ay olarak belirlenmesine rağmen, bu raporun değerlendirilmediğini, buna ilişkin itirazlarının dikkate alınmadığını, tespit giderine ilişkin olumlu olumsuz bir karar verilmemesinin de hatalı olduğunu, 10 yıldır taşınmazı kullanan davalının iskan ruhsatının bulunmadığını bilebilecek konumda olduğunu, bu nedenle makul süre kira tazminatı taleplerinin reddedilmesinin de hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; hükme esas alınan bilirkişi raporlarının tek taraflı beyanlar doğrultusunda oluşturulduğunu, tazminat sorumluluğu bulunup bulunmadığı yönünde değerlendirme yapılmadığını, olağan kullanım sonucu oluşan tüm zararlardan kendisinin sorumlu tutulmasının hatalı olduğunu, kaldı ki meydana gelen zararların giderilmesinin davacılar tarafından engellendiğini, tazminat hesabında davacıların da kusurlu olduğu hususunun değerlendirilmesi gerektiğini, kiralananın teslimi sırasındaki durumu belirlenmeden tek taraflı beyanlara dayalı olarak kusurlu atfedilerek hasardan sorumlu tutulmasının ve hasar onarım süresi olan 30 iş günü boyunca taşınmazın kiraya verilememesinden kaynaklanan zarar nedeniyle tazminata hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, tahliye tarihi olarak davacının bildirdiği tarihin dikkate alınmasının da isabetsiz olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık hor kullanma tazminatı, tamir süresince kira kaybı ve kira alacağı istemlerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ( 6098 sayılı Kanun) 316 ve 334 üncü maddeleri.
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 266 ncı maddesi.
3. 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK.
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmadığının anlaşılmasına göre; davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Somut olayda; kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilmesi üzerine kiralananda meydana gelen zararın ve bu zararın giderilmesi için gerekli tamir süresince kira kaybının belirlenmesi için 13.04.2009, 13.12.2011, 01.10.2012 ve 30.07.2015 tarihli bilirkişi raporları alınmış, mevcut raporlar arasındaki çelişkinin giderilmesi yönünde uyulan bozma ilamı kapsamında, iki inşaat mühendisi ve bir mimar bilirkişiden oluşan yeni bir bilirkişi heyeti oluşturulmuştur.
3. Bilirkişilerce hazırlanan 28.12.2020 tarihli rapora göre; zemin (350m²)+1 normal kattan(400m²) oluşan taşınmazda hor kullanım sonucu oluşan zararın giderilmesi için gerekli tamir ve tadilat bedelinin 24.750,00 TL, tamir süresinin ise 1 ay olduğu, bozma öncesi alınan bilirkişi raporlarında belirlenen 3 aylık tamir süresinin afaki ve abartılı olduğu belirtilmiş, taraf itirazları üzerine alınan 20.05.2021 tarihli ek raporda, aynı tespitler tekrar edilerek, zemin+1 normal katlı betonarme karkas binanın kaba inşaatının temel dahil 3 aylık sürede bitirilmesi söz konusu iken, tamiratlar için iddia edilen 3 aylık sürenin bir karşılığı olmayacağı vurgulanmış, davacı vekilinin itirazları üzerine alınan 22.11.2021 tarihli ikinci ek raporda ise aynı bilirkişilerce, önceki raporlardaki hesaplamanın 350 m²'lik giriş/zemin kat için yapıldığı, davalının kullandığı alanın ise zemin+1 kattan oluşan 750 m²'lik yer olduğu, bu nedenle de tamir süresinin 1 ay değil 3 ay süreceği, maddi hataya dayalı önceki rapordaki beyanlarını düzelttikleri yönünde açıklamalarda bulunulmuştur.
4. Bu durumda zemin (350 m²)+1 normal kattan (400 m²) oluşan taşınmazda hor kullanım sonucu oluşan zararın giderilmesi için gerekli tamir süresinin tespiti noktasında aynı bilirkişilerden alınan kök ve ek raporlar arasında çelişki oluştuğu, ne var ki Mahkemece, 22.11.2021 tarihli ikinci ek raporda belirtilen açıklamalara neden itibar edilmediği hususu belirtilmeden, 28.12.2020 tarihli kök rapora itibar edilerek tamir süresinin 1 ay kabul edildiği anlaşılmakta olup, bu haliyle alınan bilirkişi raporları hüküm kurmaya elverişli değildir.
5. Hâl böyle olunca Mahkemece; taşınmazda hor kullanım sonucu oluşan zararın giderilmesi için gerekli tamir süresinin tespiti noktasında dosyanın önceki bilirkişiler dışında oluşturulacak üç kişilik uzman bilirkişi kuruluna verilerek, dosya kapsamında alınan tüm raporlar arasındaki çelişkiler giderilecek şekilde, somut verilere dayalı, gerekçeli, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli bilirkişi raporu alınarak, sonucuna uygun bir karar verilmesi, ayrıca değişik iş dosyası nedeniyle yapılan masrafların yargılama giderlerine dâhil edilmesi ve haklılık durumuna göre taraflar arasında paylaştırılması gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair temyiz temyiz itirazlarının reddine,
2. Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,
6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
17.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.