"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/3458 E., 2023/389 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Amasya Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/916 E., 2022/1047 K.
Taraflar arasında birleştirilerek görülen kâr yoksunluğu, kira bedelinin iadesi, faydalı masraf alacağı ve itirazın iptali davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; asıl ve birleşen davanın reddine, diğer birleşen itirazın iptali davasının kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda;
Dosya içeriğine göre birleşen 2018/154 E. sayılı itirazın iptali davasında reddedilen miktar 21.332,75 TL, hüküm altına alınan miktar 32.134,66 TL olup, temyize konu edilen bu miktarlar Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362 nci maddesi uyarınca kesinlik sınırı olarak belirlenen 238.730,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; taraf vekillerinin birleşen 2018/154 E. sayılı davaya ilişkin temyiz dilekçelerinin reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacı vekilinin asıl ve birleşen 2020/836 E. sayılı davaya ilişkin gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Asıl davada davacı kiracı vekili; müvekkilinin yapılan ihale sonucunda davalı ile 2010 yılında 10 yıl süreli mesire yeri kira sözleşmesi imzaladığını, sözleşmenin üzerinden 6 yıl geçtiği halde kiralanan alanın tam ve eksiksiz olarak müvekkiline teslim edilemediğini, davalının henüz kendisine tahsis edilmeyen bir taşınmazı yetkisiz şekilde kiraya verdiğini, başvurularına rağmen eksikliğin giderilemediğini, 11.02.2016 tarihli dilekçe ile kiralananın her türlü işgal, zapt ve müdahaleden ari olarak teslimi hususunda talepte bulunulduğunu, kiralanan tam ve eksiksiz olarak teslim edilmediğinden sözleşmenin önemli sebeplerle feshedilmek zorunda kalındığını ileri sürerek; sözleşme süresince elde edilecek gelire karşılık olmak üzere, şimdilik 400.000,00 TL'nin 16.07.2010 tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
2. Birleşen 2020/836 E. sayılı davada davacı kiracı vekili; davalının tasarruf yetkisi olmadığı halde müvekkili şirkete kiraya verdiği alan için yapılan kira ödemelerinin sebepsiz zenginleşme teşkil ettiğini, ayrıca kiralanan alanın ihyası için tadilat yapıldığını ileri sürerek; 44.163,50 TL kira ödemesinin ödeme tarihlerinden itibaren geçerli olmak üzere yasal faiziyle, kiralananın ihyası için yapılan tadilatlar bakımından masrafların tam olarak tespitinin bilirkişi incelemesi sonucunda mümkün olduğunu ileri sürerek şimdilik 1.000,00 TL'nin eser- tesis inşaa tarihlerinden başlamak üzere işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
3. Birleşen 2018/154 E. sayılı davada davacı kiraya veren vekili; ödenmeyen kira bedelleri yönünden başlatılan takibe davalı kiracının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, lehlerine icra inkar tazminatına hükmedilmesine, asıl alacağa takip tarihinden itibaren 6183 sayılı Kanun uyarınca faiz işletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı kiraya veren vekili asıl ve birleşen davaya ilişkin cevap dilekçesinde; davacının tacir olduğunu, sözleşmede izin süresi sonunda veya izin sözleşmesinin herhangi bir nedenle sona ermesi halinde yapı ve tesislerin eksiksiz ve bedelsiz olarak kiraya verene teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, davacının izin aldığı sahayı kullandığını, kötüniyetli olduğunu savunarak davaların reddini istemiştir.
2. Birleşen 2018/154 E. sayılı davada davalı kiracı vekili; kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğini, tazminat davasının sonucunun beklenmesi gerektiğini, kiralananın tam ve eksiksiz teslim edilmediğini, haklı fesih karşısında kira bedeli talep edilemeyeceğini savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu taşınmazın kira sözleşmesine konu edilmesine engel bir düzenleme bulunmadığı, kiraya veren olmak için malik olmak gerekmediği, kiralananın eksik teslim edildiğine dair davacının ihtirazı kaydının bulunmadığı, tacir olan kiracının kiraladığı alana ilişkin araştırma yapması gerektiğinden feshin haklı olmadığı, sözleşme 22.04.2016 tarihinde saha teslimi ile sona erdiğinden sözleşmede kiralanandaki yapı ve tesislerin sözleşmenin sonunda ya da sona ermesinde eksiksiz ve bedelsiz olarak davalıya geçeceği ve kiracının herhangi bir hak iddiasında bulunamayacağının kararlaştırılması karşısında delil tespitine konu imalatlar yönünden davacının talepte bulunamayacağı, talep edilen diğer alacak kalemleri yönünden davacının davasının ispata muhtaç olduğu, dosyaya buna ilişkin herhangi bir defter, belge ve kayıt sunulmadığı, bu husunun bilirkişi raporlarında yer almasına rağmen yargılamanın aşamalarında da davacı tarafça dosyaya defter, belge ve kayıt sunulmadığı, ticari defterlere de dayanılmadığı, dolayısıyla davacının imalatlar yönünden talepte bulunamayacağı, bunun haricindeki alacak talebinin ise dosyadaki mevcut delil durumuna göre ispatlanamadığı gerekçesiyle; asıl ve birleşen 2020/836 E. sayılı davanın reddine, birleşen 2018/154 E. sayılı sayılı itirazın iptali davasının kısmen kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; davalının yetkisi olmadığı halde kiralama yaptığını, kiralanan üç parselden ikisinin tahsis kararı bulunmadığını, söz konusu parseller görünen cephede olduğundan manzaranın kapatıldığını, bundan ayrı alana dava dışı kimselerin müdahalesi ve önemli sebeplerin ortaya çıkması nedeniyle kiralananın kullanılamadığını, hem kiralanana masraf yapıldığını hem de elde edilecek gelirden yoksun kalındığını, sözleşmenin baştan itibaren geçersiz bulunduğunu, raporlardaki hesaplamaların hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
2. Birleşen 2018/154 E. sayılı davada davacı kiraya veren vekili; icra takibine konu alacak bakımından tümden kabul kararı verilmesi gerektiğini, cari yıl kira bedeli ve işlemiş gecikme zammının hüküm altına alınmaması nedeniyle hükmün eksik olduğunu, vekalet ücretinin de hatalı hesaplandığını belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının tacir olduğu, taşınmazı teslim aldıktan sonra 6 yıl kadar kullandığı, sonrasında idareye taşınmazı eksik aldığından bahisle başvurduğu, taşınmazın 6.000 m2 eksik teslim edildiği kabul edilse bile davacı kiracının uzun süre kiralananı mevcut hali ile kullandığı, davalıya karşı bir ayıp ihbarında bulunmadığından davacı kiracının sözleşmeyi haklı feshettiğinin kabul edilemeyeceği, buna göre davacı kiracının kazanç kaybı isteminde bulunamayacağı, sözleşmenin özel hükümlerine göre davacı kiracının taşınmaza yaptığı imalatlar için kiraya verenden bir bedel talep etme hakkı olmadığı, davacı kiracının taşınmazı kira süresinden önce tahliye ettiği ancak sözleşmeyi haksız fesheden kiracının kalan kira süresi ile orantılı olarak da bu imalat bedellerini istemeye hakkı olmadığı, yine tahliye tarihine kadar kira alacağından sorumlu olduğu gerekçesiyle, tarafların istinaf başvurularının ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Asıl ve birleşen 202/836 E. sayılı davalarda davacı vekili istinaf sebeplerini tekrar etmiş; ayrıca davalının da aralarında bulunduğu kurumlarla yapılan yazışmaların dosyaya sunulmasına rağmen dikkate alınmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl ve birleşen 2020/836 E. sayılı davalarda uyuşmazlık, kiralananın tam ve eksiksiz teslim edilmemesi nedeniyle kiracının uğradığı zararın yapılan faydalı imalat bedelinin tahsili ile ödenen kira bedelinin iadesi istemlerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301 ve 304 üncü maddeleri.
3. Değerlendirme
1. 6098 sayılı Kanun'un 301 inci maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiralayan o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının aynı Kanun'un 123 ve 125 inci maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki ayıplara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.
2. Yukarıdaki açıklamalara göre temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkiye yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, kiraya veren olmak için malik olmanın gerekmediği, davacı kiracının kiralananı mevcut hali ile uzun süre kullandığı ve ayıp ihbarında bulunmadığı, bu nedenle tacir olan kiracının kiralananı haklı nedenle tahliye ettiğinin kabul edilemeyeceği, taraflar arasındaki sözleşmenin 12. maddesinde yer verilen "Kira süresi sona erdiğinde veya sözleşme feshedildiğinde taşınmaz bir tutanakla teslim edilir. Kiracı tarafından şartnameye uygun olarak yapılan her türlü yatırım en son hali ile idareye aynen teslim edilir." düzenlemesi uyarınca yapılan tadilat masrafının istenilemeyeceği anlaşılmakla; davacı kiracının asıl ve birleşen 2020/836 E. sayılı davalara yönelik temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Taraf vekillerinin birleşen 2018/154 E. sayılı davaya ilişkin temyiz dilekçelerinin ayrı ayrı miktardan REDDİNE,
2. Asıl ve birleşen 2020/836 E. sayılı davalar yönünden temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacı kiracıya yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.