"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı temsilcisi tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili şirket ile davalı arasında 20.06.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli 28 odadan oluşan otelin kiralanmasına ilişkin sözleşme bulunduğunu, 01.09.2012 tarihinde çeşitli hükümlerin yeniden düzenlenmesi amacıyla protokol imzalanarak sürenin beş yıla uzatıldığını, kiralananın otel olarak işletilmesi amacıyla kanuni işlemler başlatılarak işyeri açma ve çalışma ruhsatının alındığını, otelin ruhsat alımına uygun hale getirilmesi amacı ile yangın merdivenlerinin ve gerekli teçhizatın alınması, otelin işletmeye hazır hale getirilmesi amacı ile mobilya tefrişatı, nevresim takımları, dekorasyon malzemeleri, bahçe platform yürüme alanı, bahçe mobilyası, platform üzeri tente, restoran yemek takımları, fobi berjer takımı, toplantı salon takımları, mutfak için fırın düzeneği kurulması, mutfak içi ve havuz başı mutfak için endüstriyel soğutucu, pişirici vb. yatırımların tamamlandığını, söz konusu yatırımların kiralananın beş yıl süre ile işletileceği ve kazanç sağlanacağı düşüncesi ile yapıldığını, zabıta tarafından işyeri açma ve çalışma ruhsatının 12.09.2012 tarihli olur yazısı ile iptal edildiğinden işyerinin 13.09.2014 tarihinde mühürlenerek faaliyetten men edileceğinin tebliğ edildiğini, Sancaktepe Belediye Başkanlığı Ruhsat ve Denetim Müdürlüğünün 12.09.2014 tarihli ve ruhsat iptali konulu kararında; iş yerine ait 03.07.2014 tarihli işyeri açma ve çalıştırma ruhsatının bulunduğu fakat İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü tarafından 12.09.2002 tarihinde açılan davada İstanbul 1. İdare Mahkemesinin 2006/1360 E. sayılı dosyasında verilen kararı ile 15.09.2000 tarihli ve 31.12.2001 tarihli Yapı Ruhsatlarının iptaline 14.11.2007 tarihinde karar verildiği, 18.02.2014 tarihinde Danıştay İdari Davaları Genel Kurulunda yapı ruhsatlarının iptali kararının onandığı, söz konusu yapı ruhsatlarına dayanılarak verilen yapı kullanım izin belgesinin (iskan) geçersiz hale geldiği, 9207 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsat Yönetmeliği'nin 5. maddesinin (c) bendinde, “Özel yapı şeklini gerektiren sinema, tiyatro, düğün salonu, otel, hamam, sauna, ekmek firini ile akaryakıt, sıvılaştırılmış petrol gazı, sıvılaştırılmış doğal gaz ve sıkıştırılmış doğal gaz istasyonu için yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması,” şeklindeki hüküm gereğince mevcut iş yeri açma ve çalışma ruhsatının iptal edildiğinin öğrenildiğini, bundan sonra, otelin bir gün içerisinde mühürlenecek hale gelmesi sağlanarak ciddi bir prestij kaybı yaşandığını, işçilerin tazminatları ödenerek işten çıkarıldıklarını, söz konusu kararlar ve mühürleme nedeniyle kiralananın kullanılamaz hale geldiğini, davalının yapı ruhsatının iptaline karar verilen yeri müvekkili şirkete beş yıllığına kiraladığını, yargı sürecinden haberdar olduğu halde kararın kesinleşmesi halinde yapı kullanım izin belgesinin ve dolayısıyla işyeri açma ve çalışma ruhsatının iptal edileceği hususunu gizleyerek müvekkilinin ayıplı kiralanana yatırım yapmasına göz yuman davalının kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumlu olduğunu, davalı tarafça iptale konu iskan ruhsatının elektronik posta yolu ile müvekkiline gönderildiğini, bu belgeler gönderilmemiş olsaydı otelin kiralanmayacağını, mevcut durum karşısında sözleşmenin feshinin zaruret doğurduğunu, sözleşmenin feshi ve uğranılan zararın giderilmesi talebini içerir yazı 10.10.2014 tarihinde davalıya teslim edildiği halde cevap alınamaması üzerine 16.10.2014 tarihinde kiralananın teslim edildiğini ileri sürerek; kiralananın kullandırılma yükümlülüğü yerine getirilmemesi nedeniyle uğranılan tüm zararlara karşılık şimdilik 10.000,00 TL'nin 13.09.2014 tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; idari yargı kararının dava dışı Sancaktepe Belediyesi Başkanlığı tarafından alındığından müvekkiline husumet yöneltilmeyeceğini, 15.09.2000 tarihinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alındığını, ancak İSKİ tarafından ruhsatın İçme Suyu Havzaları Koruma Yönetmeliği'ne aykırı tanzim edildiğini, havza alanlarında ilgili belediye tarafından ruhsat verilmeden önce İSKİ'nin görüşü alınmadığından bahisle yapı ruhsatlarının iptali istemi ile dava açıldığını, yapı ruhsatının iptaline ilişkin kesinleşmiş bir karar bulunmadığından işyeri açma ve çalıştırma ruhsatının iptali kararının hukuka aykırı olduğunu, bu işleme karşı açılan davada 02.10.2014 tarihinde yürütmenin durdurulması kararı verildiğini, mühürleme süresinin yaklaşık iki hafta olduğunu, hukuka aykırı alınan kararlar nedeniyle davacının zararına neden olanın dava dışı Sancaktepe Belediyesi olduğunu, müvekkili şirketin tarafı olmadığı, davadan 2014 yılında haberdar olunduğunu, söz konusu dosyaya 23.01.2015 tarihinde ilk dilekçenin sunulduğunu, sözleşmede işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı alma yükümlülüğünün davacıya ait olduğunun düzenlendiğini, tacir olan davacının basiretli davranması gerektiğini, kiralananın sözleşmenin ekinde de yer verilen 30 sayfalık demirbaş listesi ile davalıya teslim edildiğini, sözleşmede yer verilen düzenlemeler nedeniyle yapılan tadilatlara ilişkin talepte bulunulamayacağını, sözleşmeye aykırı bir davranış bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davaya konu zarar kalemleri için bilirkişi tarafından yapılan mali inceleme bölümünde; davacının usulüne uygun tutulmadığı tespit edilen ticari defterlerinde, dosyadaki faturalara konu bedellerin davaya konu mecura ilişkin harcamalar ile sabit eser (alınıp götürülemeyecek) nitelikte mecura yapılan harcamalara ilişkin olmadığı, davacının başka bir işyerine ait harcamalar olduğu, davacının ticari defter kayıtlarında bu harcamaların/ödemelerin bulunmadığı, kira sözleşmesinin 5/4-7 maddelerinde de kiracının mecura yapabileceği ve tahliye halinde mecurda bırakacağı dekorasyonlar için kiraya verenden bir bedel talep edemeyeceğinin düzenlendiği, davacının basiretli tacir olarak davranmak zorunda olduğu, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi ile protokolün ruhsat ve izin hükümleri de dikkate alınarak mecura ilişkin olarak talep ettiği tazminat bedellerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temsilcisi istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı şirket yetkilisi; sadece bilirkişi raporuna bağlı kalınarak karar verildiğini, ruhsat iptali kararının gizlendiğini, başka bir bilirkişiden rapor alınması talebinin değerlendirilmediğini, davalının kiralanandan 27 ay kira geliri elde ettiğini, iskan izni alınmasının davalıya ait olduğu hususunun atlandığını, yapı ruhsatı iptali kararının Danıştay incelemesinden geçerek onanması nedeniyle iskan izninin geçersiz hale geldiğini, davalının hukuken geçersiz bir belgeyi vererek ruhsat alınmasına sebebiyet verdiğini, noter kapanışları yapılmadığı için davacı defterlerinin dikkate alınmadığını, tazminat kapsamının kira bedellerine de ilişkin olduğunu, ödenen kira bedelinin davalının defterlerinde mevcut olduğunu, ruhsatsız yerden ruhsatlı yer gibi kira elde edildiğini, otele dekorasyon yapıldığının faturalardan belli olduğunu, bilirkişinin o faturaları raporunda belirtmediğini, sözleşmedeki hükmün ancak akdin yasal olarak sonlanması halinde uygulanabileceğini, davalının davacıyı açıkça yanıltarak yapı kullanım izin belgesi olmayan taşınmazın otel olarak kiraya verilerek haksız kazanç sağladığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; usul ve yasaya uygun olduğu tespit edilen karara karşı ileri sürülen istinaf sebepleri yerinde bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; yapı ruhsatının iptali davasından davalının haberdar olmadığının kabul edilemeyeceğini, mahkeme süreci müvekkilinden gizlendiğinden kiralanana yatırım yapılmasına neden olunduğunu, otelin yapı ruhsatının iptal edilmesi sonrasında ayıplı hale geldiğini, yapı ruhsatının sağlanması yükümlülüğünün davalı tarafa ait olduğunu, yapı ruhsatının iptal edilmesi sonrasında diğer tüm ruhsatların da iptal edildiğini, teslim borcunun yerine getirilmemesinden davalının sorumlu olduğunu, aksinin kabulü halinde dahi sorumluluktan kurtulamayacağını, sözleşmede kiralananın kullanıma elverişli teslim edilmesi yükümlülüğünü ortadan kaldırılan düzenlemelerin geçersiz olduğunu, otel olarak işletilememesi yapı ruhsatının iptalinden kaynaklandığını belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kiralananın ayıplı olması nedeniyle sözleşme süresince kullanımına hazır halde bulundurulmamasından kaynaklı zararın tazmini istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı kanun) 301, 304, 305, 526 vd maddeleri.
3. Değerlendirme
1. 6098 sayılı Kanun’un 530 uncu maddesi uyarınca; "İşsahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, işgörmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, işgörenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür."
2. Kiracı; kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden, alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir.
3. Yargıtayın yerleşik uygulamaları; kiracının kiralananı tahliye ettikten sonra kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Aksi ispatlanmadıkça zorunlu ve faydalı imalatların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.
4. Somut olayda; dosya kapsamındaki yazılı beyanlar ve sözlü açıklamalardan, davacının talebinin faydalı ve zorunlu gider ve kiralananın mühürlenmesi nedeniyle işten çıkartılan işçilere ödenen ihbar tazminatına ilişkin olduğu, faydalı ve zorunlu giderlere ilişkin iade talebinde haksız fesih incelemesi yapılmasına gerek bulunmadığı, ne var ki sözleşmenin özel hükümler kısmının (5.4) maddesinde, "Kiracı, yapacağı dekorasyon giderlerini kiralayandan talep edemeyeceği gibi bu giderleri hiç bir şekilde kira bedelinden mahsup edemez.", (5.7) maddesinde, " Kiracı, kiralayanda yapacağı ve tahliye anında kiralayanda bırakacağı dekorasyon için yapmış olduğu giderleri kiralayandan talep etmeyecektir. Kiralananda, kiralayanın onayı dahilinde yapılmış olan eklentiler kiracının talebi halinde, kiralayandan hiç bir bedel talep edilmeksizin kiralananda bırakılabilir." şeklinde yer verilen düzenlemelerin geçerli olup tarafları bağlayacağı, bu itibarla davacı kiracı tarafından faydalı ve zorunlu gider talebinde bulunulamayacağı, bundan ayrı, davacı tarafça tutulan ticari defterler usulüne uygun olmadığından sahibi lehine delil olarak değerlendirilemeyeceği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,03.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.