"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Taraflar arasındaki birleştirilerek görülen alacak ve itirazın iptali davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen dava yönünden karar kesinleştiğinden yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacı/birleşen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Asıl davada davacı vekili; taraflar arasında imzalanan taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesinde müvekkilinin satın aldığı dairenin teslim tarihinin 31.10.1999 olarak kararlaştırıldığını, evin bedelinin peşin olarak ödendiğini, müvekkilinin yapımı devam eden inşaatta tespit edilen eksik ve kusurlu işleri 30.11.1999 tarihli noter ihtarı ile davalıya bildirdiğini ve sözleşmedeki aylık 500,00 USD cezayı talep ettiğini, evin 19 ay 22 gün gecikme ile teslim edildiğini, evi tüm haklarını saklı tutarak teslim aldığını, 11.07.2001 tarihinde eksik ve kusurlu işlerin tespiti için Mahkemeye başvurduğunu, tarafların sözleşmedeki şart nedeni ile hakeme başvurduklarını, hakem heyeti kararının Yargıtay tarafından bozulduğunu, taraflar arasındaki sözleşmeye göre hükme bağlanmış olan cezai şart alacağının 9.867,00 USD olduğunu, bu bedele dava tarihine kadar faiz işletilmesi, cezai şartı aşan kira alacağı ile ayıplı ve eksik iş bedellerinin talep edilmesi gerektiğini belirterek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 2.000,00 USD cezai şart bedelinin, cezai şartı aşan kira kaybı nedeni ile şimdilik 2.000,00 USD'nin, ayıp ve eksik işler nedeni ile 1.000,00 TL'nin teslim tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsilini talep etmiş; 30.10.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile cezai şart alacağı talebini 8.617,00 USD, cezai şartı aşan kira kaybı alacağını 7.743,3 USD, eksik işler karşılığı alacağını 8.282,00 TL'ye çıkarmıştır.
2. Birleşen davada davacı şirket vekili; satış bedeli için davacı tarafça ödenmesi gereken KDV alacağı ve faizine ilişkin başlatmış oldukları icra takibine vaki itirazın iptalini, takibin devamını, davalının %40'tan az olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesini istemiştir.
II. CEVAP
1. Asıl davada davalı şirket vekili; davacının tüm taleplerinin zamanaşımına uğradığını, 17.08.1999 tarihli deprem nedeni ile inşaat sektörünün etkilendiğini, bu nedenle davacının gecikme cezası, cezai şartı aşan kira alacağı ve tazminat taleplerine ilişkin taleplerin yerinde olmadığını, teslim tarihine ilişkin müvekkilinin bir taahhüdünün bulunmadığını, zararın yabancı para üzerinden hesabının mümkün olmadığını, davacı tarafın yaptırmış olduğu tespitin müvekkilinin gıyabında yapıldığını, raporda tespit edilmiş olan kusurların davacının şahsi kusuru ile ortaya çıktığını, gizli ayıp, eksik, kusurlu işlere ilişkin taleplerinin hukuki zeminden yoksun olduğunu, davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığını, müvekkilinin dubleks villa yapımı üstlenmesine rağmen tripleks villa inşa ettiğini, bu ilave işlerin bedelinin davacıdan tahsilinin gerektiğini belirterek, davanın reddini ve ilave yapılan işlerin bedelinin mahsubunu istemiştir.
2. Birleşen davada davalı vekili; alacak talebine dayanak yapılan 09.07.1997 tarihli sözleşmenin 1 inci maddesinde açıkça "alıcıya teklif edilen konut bedeli kesin olup fiyat farkı istenmeyecektir." ibaresine yer verildiğini belirterek, davanın reddini istemiştir.
II. MAHKEME KARARI
İstanbul 1. Tüketici Mahkemesinin 09.02.2016 tarihli ve 2009/849 E., 2016/552 K. sayılı kararıyla; asıl davanın kısmen kabulü ile; davacının cezai şart alacağı davasının kabulü ile 2.000,00 USD'nin 21.11.2002 tarihinden itibaren, ıslah edilen 6.617,00 USD'nin ise ıslah tarihi olan 30.10.2014 tarihinden davacının geç teslimden kaynaklanan ve cezai şartı aşan kira kaybı talebinin kabulü ile, 2.000,00 USD'nin 21.11.2002 tarihinden itibaren, ıslah edilen 5.743,03 USD'nin de ıslah tarihi olan 30.10.2014 tarihinden itibaren işleyecek T.C. Merkez Bankasının 1 yıllık vadeli dolara uyguladığı en yüksek faiz oranı uygulanmak sureti ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının binadaki eksik ve ayıplı işlerden dolayı açmış olduğu tazminat davasının kabulü ile, 1.000,00 TL'nin 21.11.2002 tarihinden itibaren 5.013,70 TL'nin ise ıslah tarihi olan 30.10.2014 tarihinden itibaren değişken avans faizi uygulanmak sureti ile hesaplanarak işlemiş faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin tüm taleplerinin reddine, birleşen dosya davacısı Eston İnşaat A.Ş.'nin ... aleyhine açtığı davasının ispatlanamadığından reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı, süresi içinde davalı/birleşen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 01.04.2019 tarihli ve 2016/27259 E., 2019/4311 K. sayılı ilamıyla; bozma sebebine göre davalı/birleşen dosya davacısı Eston İnş. A.Ş.'nin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmediği belirtilerek, birleşen itirazın iptali davası ile ilgili hüküm başlığında bir bilginin yer almadığı, bunun dışında gerekçeli kararın hüküm fıkrasında birleşen davanın reddine karar verilmekle birlikte gerekçede birleşen davanın neden reddedildiğine dair açıklamada bulunulmadığı gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
B. İkinci Bozma Kararı
1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 12.03.2020 tarihli ve 2019/412 E., 2020/262 K. sayılı kararıyla; taşınmazın 23.06.2001 tarihinde teslim alındığı, davanın ise 15.02.2007 tarihinde açıldığı anlaşıldığından ayıp iddiasına dayalı taleplerin zamanaşımına uğradığı; birleşen dava yönünden ise, KDV Kanunu'nun 8 inci maddesi hükmüne göre KDV'nin satış bedeline dahil olduğu ve alıcıdan ayrıca talep edilemeyeceği gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın ayrı ayrı reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 01.11.2021 tarihli, 2020/10328 E., 2021/10653 K. sayılı ilamında; davalı/birleşen davacı vekilinin birleşen davaya yönelik yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına karar verildiği, asıl dava yönünden ise; davanın zamanaşımı süresi dolmadan açıldığı anlaşıldığından Mahkemece; işin esasına girilerek inceleme ve değerlendirme yapılması gerekirken, asıl davanın zamanaşımından reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hüküm davacı/birleşen davada davalı yararına bozulmuştur.
C. Üçüncü Bozma Kararı
1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 14.06.2022 tarihli ve 2022/316 E., 2022/420 K. sayılı kararıyla; asıl dava yönünden; davacının davasının kısmen kabulüne, cezai şart alacağı talebi yönünden reddine, cezai şartı aşan kira kaybı talebi yönünden reddine, eksik ve ayıba dayalı talebi yönünden 1.000,00 TL'nin 21.11.2002 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, birleşen dava yönünden; karar kesinleştiğinden yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiş; karara karşı, davacı/birleşen davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizin 28.11.2022 tarihli ve 2022/7042 E., 2022/8947 K. sayılı ilamında; bozma nedenine göre, davacı/birleşen dosya davalısının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmediği belirtilerek, kısa karar ile gerekçeli karar arasında çelişki yaratıldığı, Mahkemece; kısa kararla bağlı olmaksızın ve dosya münderecatına göre, açıklanan hususlar göz önünde tutularak vicdani kanaate göre karar verilmesi için hüküm bozulmuştur.
D. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 09.07.1997 tarihinde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi akdedildiği, sözleşmeye göre taşınmazın 31.10.1999 tarihinde tesliminin kararlaştırıldığı, davacının dava konusu taşınmazı 23.06.2001 tarihinde teslim aldığı, teslim tutanağı incelendiğinde cezai şarta ilişkin talebin saklı tutulmadığı, bu nedenle 818 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 158 inci maddesinin ikinci fıkrasına göre cezai şart talep edilemeyeceği, davanın zamanaşımı süresi dolmadan açıldığı, 23.06.2001 tarihli teslim tutanağında tespit edilen noksan ve kusurların yazıldığı, ayrıca davacı tarafından "sözleşmeyle ilgili hukuki ayıp ve eksikliklerden dolayı doğan hak ve alacakların ve evin tesliminden sonra tespit edilecek eksiklik ve kusurların giderilmesi yönünde talep hakkı saklı kalmak kaydıyla teslim alınmıştır." şeklinde şerh düşüldüğü, kanunda ayıp ihbarının kural olarak herhangi bir şekle tabi tutulmadığı, ihbar yükümlülüğünün yerine getirildiği, eksik ve ayıp nedeniyle 6.013,00 TL değer kaybının bulunduğu, eksik ve ayıp nedeniyle dava dilekçesinde 1.000,00 TL talep edildiği, 30.10.2014 tarihinde 5.013,70 TL kısım bakımından ıslah edildiği, ıslah edilen miktar yönünden davalının zamanaşımı itirazında bulunduğu, davanın kısmi dava olarak açıldığı, ıslah edilen miktar zamanaşımına uğradığından eksik ve ayıp nedeniyle 1.000,00 TL talep edilebileceği gerekçesiyle, asıl dava yönünden; davacının davasının kısmen kabulüne, cezai şart alacağı talebi yönünden reddine, cezai şartı aşan kira kaybı talebi yönünden reddine, eksik ve ayıba dayalı talebi yönünden 1.000,00 TL'nin 21.11.2002 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, birleşen dava yönünden; Mahkemenin 2019/412 E., 2020/262 K. sayılı ilamı ile davanın reddine karar verildiği, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2020/10328 E., 2021/10653 K. sayılı ilamı ile temyiz itirazlarının reddine karar verildiği, bu yönüyle karar kesinleştiğinden yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı/birleşen davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı/birleşen davada davalı vekili; eksik iş ve ayıba dayalı tazminat davaları yönünden ıslah dilekçelerinin 05.02.2015 tarihli olup, işbu ıslah dilekçelerinin davalı şirket vekiline tebliğ edildiğini, davalı tarafça yasal süresi içerisinde zamanaşımı itirazında bulunulmadığını, dava tarihinde belirsiz alacak davası müessesesi henüz yürürlüğe girmediğinden ıslahın da ancak tam zararın tespiti ile talep edilebilir hale geldiğini, geciken yargılama nedeni ile tüketici olan müvekkilinin mağdur olduğunu, gerçek zarar miktarı belirlenmeksizin ıslahın da etkin hukuki korumayı sağlayamayacağı açık olup, aksinin kabulünün son derece adaletsiz sonuçlara yol açacağını, ıslahın süresinde yapıldığını, 23.06.2001 tarihli teslim tutanağı incelendiğinde açıkça tespit edileceği üzere müvekkili tarafından tüm talep ve dava haklarının saklı tutulduğunu, cezai şarta ilişkin hakkın ayrıca saklı tutulmasının gerekli olmadığını, şerh metninde müvekkili alacaklının cezai şart ve cezai şartı aşan kira kaybı alacak haklarından açıkça feragat ettiğine dair bir ibarenin de bulunmadığını, cezai şart alacağının ayrıca saklı tutulması gerektiği yönündeki gerekçenin bu yönden de hatalı olduğunu, cezai şartı aşan kira kaybı alacaklarının reddine karar verilmiş ise de red kararının gerekçeden yoksun olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Asıl dava, davacının davalıdan satın aldığı konutun geç tesliminden kaynaklı cezai şart, cezai şartı aşan kira kaybı ve eksik işlerden kaynaklı alacak talebine ilişkin olup; birleşen dava, itirazın iptali davasıdır.
2. İlgili Hukuk
1. 818 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 113 üncü maddesi (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 131 inci maddesi),
2. 818 sayılı Kanun'un 158 inci maddesinin ikinci fıkrası (6098 sayılı Kanun'un 179 uncu maddesinin ikinci fıkrası),
3. 818 sayılı Kanun'un 159 inci maddesi (6098 sayılı Kanun'un 180 inci maddesinin ikinci fıkrası).
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına, bozmaya uyularak verilen kararda belirtilen gerekçelere göre; davacı/birleşen davada davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Davacı tarafından davalıya gönderilen Beyoğlu 36. Noterliğinin 30.11.1999 tarihli ihtarnamesinin "TESLİM SÜRESİ" başlıklı 1 inci maddesinde; "31 Ekim 1999 olmasına rağmen konut şu anda betornarme karkas halinde bulunmaktadır. Sözleşmenin eki olan "ESTON ARDIÇLI EVLER genel satış şartnamesi"nin 8 inci maddesi gereğince teslim edilmiyor. Konut için aylık 500 USD gecikme cezasının Eston tarafından ödeneceği yazılıdır. Gecikme cezasının aylık devreler halinde tarafıma ödenmesini talep etmekteyim." denilmiştir.
3. "Eston Ardıçevler Genel Satış Şartnamesi" nin "Gecikme Cezası" başlıklı 8 inci maddesinde; "... Öngörülen tarihte, konutun teslim edilmemesi halinde alıcıya geç teslim edilen her gün için alıcıya 500 USD/ay gecikme cezası ödenecektir."
4. Taraflar arasında 09.07.1997 tarihinde imzalanan "Teklif ve Teyid Mektubu"nun "Teslim Süresi" başlıklı 4 üncü maddesinde; "31 Ekim 1999'da yapı kullanma izni müracaatına hazır hale getirilecektir." denilmiştir.
5. Davacının dava konusu taşınmazı, 23.06.2001 tarihli "Eston Ardıç Evleri 1. Etap Teslim Tutanağı" ile; "Alıcının sözleşmeyle ilgili hukuki ayıp ve eksiklikliklerden doğan hak ve alacakları ve evin tesliminden sonra tespit edilecek eksiklik ve kusurların giderilmesini talep hakkı saklı kalmak kaydıyla teslim alınmıştır." ihtirazı kaydıyla teslim aldığı görülmüştür.
6. Cezai şart borçlunun, asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlali ile doğabilecek olan fer'i bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etmek imkanını bulacaktır. Zira cezai şart borcun ihlali halinde verilmesi gereken, önceden kararlaştırılmış kesin miktarlı (maktu) bir tazminattır. Cezai şartın kararlaştırılabilmesi için asıl borcun mahiyeti önemli değildir; bir verme borcu kadar, yapma veya yapmama borçlarında da cezai şart kararlaştırılabilir (Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, TEKİNAY/AKMAN/ BURCUOĞLU/ALTOP, 7. Bası, İstanbul 1993, s. 341-343). Ayrıca cezai şartın esas itibariyle iki temel amacı bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak; diğeri de, borcun ifa edilmemesinden doğacak zararı önceden ve götürü şekilde tespit etmektir. Hukukumuzda cezai şartın türleri seçimlik cezai şart, ifaya eklenen cezai şart ve ifa yerine cezai şart (dönme cezası) olarak düzenlenmiştir. İfaya eklenen cezai şart; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 179 uncu maddesinin ikinci fıkrasında (818 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 158 inci maddesinin ikinci fıkrasında); "Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir." denilmiştir. Bu hükme göre, borçlunun borca aykırı davranışı halinde, alacaklı hem aynen ifayı, hem de kararlaştırılan cezanın ödenmesini talep edebilecektir. Bu nedenle, burada ceza koşulunun aynen ifaya ilave olarak (kümülatif) talep edilebilmesi olanaklıdır. Seçimlik ceza koşulundan farklı olarak, alacaklı ya aynen ifayı ya da cezayı talep etmek zorunda bırakılmamıştır. Alacaklı burada her ikisini de talep yetkisine sahiptir. Borçlunun borca aykırı davranışı halinde alacaklının ifaya ek olarak talep ettiği alacak bir ceza koşulu alacağı ise, zarar koşulunu gerektirmez. Alacaklı borca aykırılık nedeniyle bir zarara uğramasa bile ifaya ek olarak ceza koşulu talep edebilir. İfaya eklenen ceza koşulu zarar koşulunu gerektirmez.
7. Dava konusu sözleşmelerin akdedildiği tarihte yürürlükte olan 818 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 113 üncü maddesinde (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 131 inci maddesi), asıl borç ifa ya da diğer bir sebeple sona erdiği takdirde, rehin, kefalet, faiz ve ceza koşulu gibi buna bağlı hak ve borçların da sona ereceği düzenlenmiştir. Ceza koşulunun ifasını isteme hakkı sözleşmeyle veya ifa anına kadar yapılacak bir bildirimle saklı tutulmuş ise ifadan sonra da ceza koşulunun talep edilmesi mümkündür.
8. Davacı ifaya ekli cezai şartla birlikte gecikme nedeniyle uğranılan kira kaybı alacağının tahsilini istemişse de hem kira kaybı tazminatı, hem de sözleşmede kararlaştırılan ifaya ekli cezai şart, birlikte talep edilemez. Türk Borçlar Kanunu'nun 180 inci maddesi gereğince, alacaklının uğradığı zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa alacaklı, borçlunun kusuru bulunduğunu ispat etmedikçe aşan miktarı isteyemez.
9. Davacının davalıya gönderdiği Beyoğlu 36. Noterliğinin 30.11.1999 tarihli 62003 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, satın alınan taşınmazların sözleşmede kararlaştırılan tarihlerde teslim edilmemesi sebebiyle cezai şartın ödenmesinin talep edildiği, anılan ihtarnamenin 02.12.1999 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, yani davacı tarafından gönderilen ihtarnamenin teslim tarihinden önce davalıya ulaştığı anlaşılmaktadır. Davacı tarafından cezai şartın ödenmesi talebine ilişkin olarak davalıya gönderilen işbu ihtarname ihtirazi kayıt niteliği taşımaktadır.
10. O halde; Mahkemece, dava dilekçesinde cezai şart alacağı için 2.000,00 USD talep edildiği, ıslah edilen miktarın zamanaşımına uğradığı anlaşıldığından, cezai şart talebi yönünden 2.000,00 USD üzerinden kabul kararı verilmesi gerekirken, işbu alacak kaleminin tümden reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, davacı/birleşen davada davalı yararına bozmayı gerektirmiştir.
VI.KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı/birleşen davada davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan Mahkeme kararının Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 428 inci maddesi gereğince BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
6100 saylı Kanun'un geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,05.06.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.