"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/3138 E., 2023/1316 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 18. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/340 E., 2021/337 K.
Taraflar arasındaki tazminat (malın ayıplı olmasından kaynaklanan) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 26.11.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir
Belli edilen günde gelen davacı ... vekili Avukat ... ile davalı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı vekili Avukat ... geldiler. Sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında yer alan arsanın davalı tarafından satışa çıkarıldığını ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihalede müvekkili ile diğer ortakların taşınmazı konut ihtiyacı için satın aldıklarını ve bedelini ödediklerini, tapu devrinin 26.12.2017 tarihinde yapıldığını, ihale evraklarında arsanın maksimum inşaat emsalinin E:4,00 ve Hmax=serbest yapılaşma koşullu Bölgesel Ticaret Merkezi olarak belirtildiğini ancak ihaleden sonra ve tapu devrinden önce kat yüksekliğinin 10 kata düşürüldüğünü, yapılaşma koşullarında aleyhe yapılan değişiklikler sonucu taşınmazın değerinin önemli oranda düştüğünü ve müvekkilinin zarara uğradığını beyan ederek; zarar/alacak miktarı mahkemece alınacak bilirkişi raporu ile belirli hale geldiğinde talep artırım dilekçesi verilerek artırılmak üzere şimdilik 50.000,00 TL belirsiz alacağın (maddi tazminatın) artırılmış haliyle ve alacağın tamamına 08.07.2020 temerrüt tarihinden itibaren uygulanacak avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; arsa satış ihalesindeki ilan edilen imar durumu ile 30.11.2011 tarihindeki imar durumunun aynı olup, yapılaşma şartının E:4.000 Hmax serbest olduğunu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarih ve 4624 sayılı yazısı gereği Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarih ve 293 sayılı kararı ile yapılaşmış olanlar dışındakilerine Hmax:10 kat olarak yükseklik sınırı getirildiğini, bahse konu değişikliğin İdarenin tasarrufunda olmayıp, bölge geneline yönelik alınmış bir karar olmakla birlikte, anılan bölgede imar planlarının Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanarak onaylandığını savunarak öncelikle zamanaşımı, husumet ve görev yönünden aksi halde esastan davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1.Ankara 6. Tüketici Mahkemesinin 24.07.2020 tarihli, 2020/242 E., 2020/180 K. Sayılı kararı ile davaya bakmakla Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu gerekçesiyle verilen görevsizlik kararına karşı davacı vekili istinaf yoluna başvurmuş, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 01.10.2020 tarihli, 2020/1645 E., 2020/1487 K. Sayılı kararı ile davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi ve talep üzerine dosya Asliye Hukuk Mahkemesine gelmiştir.
2. İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava tarihi itibariyle 10 yıllık zamanaşımının dolmadığını, davalının hem sözleşmenin tarafı olduğu, hem de yapılaşma koşullarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarihli yazısına istinaden değiştirildiği görülmekle husumet itirazının da reddi gerektiği, alınan bilirkişi raporundan; taşınmazda yüz ölçüm ve emsal değişikliği olmadığından toplam inşaat alanının her iki planda da aynı olduğu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yazısına istinaden inşaat alanında farklılık olmayacak şekilde yatay mimariye önem verilerek kat yüksekliğine sınırlandırma getirildiği, imar yönünden, yapılabilir inşaat alanı ve Kot kaybı yönünden dava konusu taşınmazda bir kayıp olmadığı, yapılaşma koşullarındaki değişiklikten dolayı davacının herhangi bir zararı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili; tapunun 26.12.2017 tarihinde devredildiğini, dava konusu taşınmazın 25.03.2014 tarihinde ayıplı hale geldiğini, taşınmaz mülkiyeti tescille kazanıldığından ve tescil anına kadarki hasarlar satıcıya ait olduğundan davalı satıcının sorumluluğunun tescil tarihine kadar devam ettiğini, hükme esas alınan raporun eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olduğunu, rapora itirazlarının karşılanmadığını, ihale satış tarihindeki mevcut yapılaşma koşullarının ihale satış tarihinden sonra alıcılar aleyhine değiştirilmesi ve kat yüksekliğinin Hmax "Serbest"ten "10 kata" düşürülmesi nedeniyle hem gelir kaybı zararına hem de arsa değer kaybı zararına uğradığını, mimar gayrimenkul değerleme uzmanı ...'ün hazırladığı raporun nazara alınmadığını, benzer dosyalarda alınan raporlarla değer kaybı zararlarının hesaplandığını ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli, denetime ve somut olayın özelliklerine uygun olması, taşınmazda yüz ölçüm ve emsal değişikliği olmadığından toplam inşaat alanının her iki planda da aynı olduğunun, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yazısına istinaden inşaat alanında farklılık olmayacak şekilde yatay mimariye önem verilerek kat yüksekliğine sınırlandırma getirildiğinin, imar yönünden, yapılabilir inşaat alanı yönünden, kot kaybı yönünden dava konusu taşınmazda bir kayıp olmadığının, yapılaşma koşullarındaki değişiklikten dolayı davacının herhangi bir zararı bulunmadığının bildirilmesi ve ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; istinaf beyanlarını tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklı müspet zararın tahsili istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 26 ncı maddesi.
2. 20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlar da Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun.
3. Değerlendirme
20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlar da Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8 inci maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği hükmü eklenmiştir.
Taraflar arasında imzalanan adi yazılı 01.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin 3. maddesi; ''Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. Alıcı, teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. Alıcı, Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.'' ve 5.1. maddesi; ''.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.'' şeklindedir.
Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup davacı alıcı adına vekaleten hareket eden Hasan Çatkaya'nın da tutanağı imzaladığı görülmüştür.
6098 sayılı Kanun'un 26 ncı maddesi gereği taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde davacıya teslim edildiği, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı ve hükme esas alınan raporda bu değişiklikten kaynaklı olarak davacının herhangi bir zararının bulunmadığının tespit edildiği anlaşılmakla davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
28.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
26.11.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.