"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/1624 E., 2023/486 K.
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen sözleşmenin uyarlanması davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davacı şirketin halefi olduğu ... Dış Ticaret ve Sanayi Ltd. Şti. ile davalı Kurum arasında imzalanan 01.05.1991 tarihli kira, yapım ve işletme sözleşmesi çerçevesinde, dava konusu vakıf kültür varlığı niteliğindeki yapıların onarım ve restorasyonu karşılığında söz konusu taşınmazların ve üzerlerindeki yapıların 49 yıl süre ile işletilmek üzere kiralandığını, sözleşmede taşınmazların teslimi sonrasında imar durumunun sözleşmenin imza tarihinden itibaren 18 aylık süre içerisinde kesinleştirilmesi ve imar izinlerinin tamamlanmasını takip eden 24 aylık inşaat süresi içinde de taşınmazlar üzerinde bulunan yapıların onarım ve restorasyonunun tamamlanmasının öngörüldüğünü, davalının sözleşme tarihinden itibaren 49 yıl süre ile taşınmazları kullanımına elverişli şekilde hazır bulundurma yükümlülüğü altına girdiğini, söz konusu projede sözleşmeye konu tüm parsellerin bütünlük arz ettiğini, sözleşme kapsamındaki taşınmazlardan 6 nolu parselin mülkiyeti ile ilgili ihtilaf nedeniyle bu parselin davalı tarafından teslim edilemediğini, Danıştay 1. Dairesinin söz konusu durum sebebiyle işletmenin mümkün olmadığı gerekçesiyle olumlu görüş bildiren kararına istinaden 04.05.1992 tarihinde ek bir protokol imzalandığını, bu protokol ile tarafların imza tarihinden başlayan 18 aylık azami imar izni alma süresinin ihtilaflı 6 nolu parselin ihtilafın sona erdiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağını kararlaştırdıklarını, ek protokol ile sözleşmede yapılan değişiklik neticesinde kullanım süresinin başlangıç tarihi ile sözleşmenin imza tarihi arasındaki bağın mutlak şekilde koptuğunu, sözleşmeye konu diğer parsellerin ise zamanında tesliminin 2007 yılına kadar mümkün olamadığını, 6 nolu parselin tesliminin ise davanın açıldığı tarih itibariyle halen gerçekleşmediğini, 6 nolu parsel dışındaki en son parselin teslim tarihinin 13.07.2007 olduğunu, sözleşme ile amaçlananın aksine 49 yıl süreli sözleşmenin 23 yıllık döneminin dolmasına karşın davacı şirketin taşınmazları öngördüğü şekilde işletme, dolayısıyla bu işletmeden beklediği gelirleri sağlama imkanına halen kavuşamadığını, bu dönem zarfında sadece proje bütünlüğünden bağımsız olarak değerlendirilme imkanı bulunan tek parsel olan 10 nolu parseli kısmen işletmeye açabildiğini, sonuç olarak sözleşmenin imza tarihinden sonra ortaya çıkan ve 1992 tarihli ek protokolün imzalanması sonrasında öngörülemeyen sebeplerle tarafların asli edimleri arasındaki menfaat dengesinin aleyhinde bozulduğunu, sözleşmede taşınmazların tesliminin gecikmesi halinde hangi tarih itibariyle sözleşme süresinin başlayacağı hususunda boşluk bulunduğunu, sözleşmenin süresine ilişkin boşluğun sözlemenin imzalanması sonrası ortaya çıkan durum ve şartlar nazara alınarak ve ek protokol ile tarafların ortaya koyduğu örtülü iradeleri doğrultusunda doldurulması gerektiğini ileri sürerek; teslim edilmeyen 6 nolu parsel yönünden fazlaya dair hakları saklı tutularak, taraflar arasında imzalanan 01.05.1991 tarihli kira, yapım ve işletme sözleşmesinin süresine ilişkin mevcut boşluğun sözleşmenin imza tarihinden, sözleşmeye konu 6 parsel dışındaki parsellerden sonuncusunun teslim edildiği tarih olan 13.02.2007 tarihine kadar geçen süre kadar uzamasına imkan verecek düzenleme getirilmek suretiyle sözleşmenin uyarlanmasını talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacının davasının hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, sözleşme imzalanırken taşınmazlardaki tahliyeye ilişkin sorunların herkes tarafından bilindiğini, davacı şirketin özgür iradesiyle sözleşme yaptığını, sözleşmenin taraflarının yükümlülüklerini yerine getirmek zorunda olduklarını, davacının sözleşme koşullarını kendi lehine ve menfaatine olacak şekilde değiştirmek amacında olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 25.05.2016 tarihli ve 2016/221 E., 2016/209 K. sayılı kararıyla davacı kiracının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 306 ncı maddesine göre sahip olduğu seçimlik haklarını kullanmayıp sadece sözleşmeye müdahale ile 6 nolu parselin tesliminin gecikme süresi kadar kira sözleşmesinin uzatılmasını talep etmesinin, aynı Kanun'un 304 ve devamı maddelerine aykırı olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 02.02.2022 tarihli ve 2020/1195 E., 2022/123 K. sayılı kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairece verilen 20.09.2022 tarihli ve 2022/3391 E., 2022/6775 K. sayılı ilamla; 01.05.1991 tarihli kira, yapım ve işletme sözleşmesinin "İşyerinin teslimi ve yatırım süresi" başlıklı (10.) maddesinde; işyerinin başvuruyu takip eden günden itibaren en geç bir hafta içinde firmaya teslim edileceğinin, firmanın imar durumunun kesinleşmesinden itibaren en geç 24 ay içinde inşaatı tamamlayıp işletmeye açmak zorunda olduğunun, sözleşmenin imza tarihinden itibaren 18 ay içinde firmanın kendi hatası dışında bir nedenle imar durumunun kesinleşmemesi ve inşaatın başlamaması hallerinde, ödenen kiraların geri verilmeyeceğinin ancak işin tasfiye edilerek kesin teminatın iade edileceğinin, "Süre uzatımı" başlıklı (16.) maddesinde; yer tesliminde gecikme olması, yer tesliminin ve inşaatın, vakıfların hatasından dolayı firmanın hatası dışında belediye, mahkeme ve benzeri idari kuruluşlar tarafından tedbir kararı vs başka bir sebeple durdurulması, tapuya tescil ve resmi işlemlerde firmanın hatası dışında gecikme olması hallerinde idarece hesaplanan sürenin firmaya süre uzatımı olarak verileceğinin düzenlendiği, imzalanan 04.05.1992 tarihli ek protokol ile sözleşmenin (10.) maddesinde belirtilen 18 aylık sürenin, mülkiyet durumu ihtilaflı ve davalı olan 6 nolu parselin davasının kesinleştiği tarihten itibaren başlayacağı ve 6 nolu parselin davası devam etmekte iken, firmanın parseller için imar durumu alarak tesisleri kısmi olarak işletmeye açması halinde, sözleşmenin (5/A) maddesindeki bedelin, ihalede teklif edilen inşaat alanı metrekaresi baz alınarak orantılı hesaplanarak tahsil edileceğinin kararlaştırıldığı, dosyada yer alan bilirkişi raporunda; kiraya konu tesisin ana iskeletini oluşturan 10 nolu parseldeki binaların tesliminin 1998 ila 2007 yılları arasında kısım kısım gerçekleştirilebildiği, bunlardan sonuncusu olan 1C kapı nolu binanın 13.02.2007 tarihinde teslim edildiği, 6 nolu parselin keşif tarihinde dahi halen teslim edilememiş olduğu, kiralananın mevcut durumu ile kira sözleşmesinde belirtilen amaca hizmet etmesinin mümkün olmadığı, yer teslimi yapılmış bir kısım parsellerde dahi süreçler tamamlanmadığı için davalı tarafından geçici süreli tasarruf kısıtlaması getirildiği, kiralananın taşınmazların bir bütün olarak sıkı ilişkide olduğu, ulaşımın tek bir ortak kapı ve yoldan sağlandığı, tüm taşınmazların bir bütün olarak değerlendirilmesi gerektiği, gerek 6 nolu parsel olmaksızın gerekse de 1C kapı nolu binanın teslim edildiği tarihe kadar kiraya konu tesislerin işletmeye alınmasının hem teknik hem de işletmesel olarak mümkün olmadığı belirtilmekle bu haliyle kiralananın bir bütün olarak kullanılması gerektiğinin anlaşıldığı, mahkemece süre uzatımına ilişkin sözleşme maddelerinin ve ek protokol hükümlerinin değerlendirilmediği, 01.05.1991 başlangıç tarihli sözleşmenin (10.) maddesi ve süre uzatımı kararı verilebileceği hallerin düzenlendiği (16.) maddesi ile 04.05.1992 tarihli ek protokol hükümleri bir bütün olarak değerlendirilerek, sözleşme hükümlerine göre süre uzatımına karar verilip verilemeyeceği üzerinde durularak, tarafların iddia, savunma ve delilleri değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşme konusu taşınmazların bir bütün halinde teslimini ve taşınmazların sözleşmede öngörülen şekilde bir turizm tesisi olarak işletilmesini imkânsız kılan beklenmedik hal niteliğindeki hukuki süreçlere dayalı olarak sözleşme süresinin uyarlanması talebinin haklı olduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne, taraflar arasında imzalanan 01.05.1991 tarihli kira, yapım ve işletme sözleşmesinin süresinin 01.02.2056 tarihine kadar uzadığının tespitine, sözleşmenin bu şekilde uyarlanmasına karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; bozma öncesinde verilen kararı hukuka uygun iken hatalı bilirkişi raporuna dayalı olarak verilen Yargıtay bozma ilamı ve bozmaya uyularak verilen son kararın hukuka aykırı olduğunu, davacının rızaen imzaladığı sözleşmeye dayalı olarak dava açmasının hakkaniyete aykırı bulunduğunu, davacının ortaya çıkması muhtemel olayları öngörmesi gerektiğini, uyarlama koşullarının oluşmadığını, ayıp iddiasında bulunan davacının ancak ayıba dayalı seçimlik haklarını talep edebilecekken eldeki davaya ilişkin talepte bulunamayacağını ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, sözleşme süresinin uzatılması suretiyle uyarlama istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
04.02.1959 tarihli ve 13/5 ile 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
3. Değerlendirme
İlk Derece Mahkemesince; uyulan bozma kararında gösterildiği şekilde inceleme ve araştırma yapılarak yine o ilamda belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verildiği, bozma ilamının kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan hususlara yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine imkan bulunmadığı, taraflar arasındaki sözleşmenin süre uzatımına ilişkin (16.) maddesi ile 04.05.1992 tarihli ek protokol kapsamında tarafları bağlayıcı sözleşme hükümleri uyarınca sözleşme süresinin uzamasına karar verilmesinin yerinde olduğu anlaşılmakla; davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,
18.12.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.