"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/2018 E., 2023/1333 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2020/206 E., 2021/211 K.
Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, ödemelerin istirdatı ve menfi tespit davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın ... Bankası A.Ş. vekili ve davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı şirket vekilinin başvurusunun esastan reddine davalı ... vekilinin başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davacı ile davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasındaki .... Noterliğinin 31.08.2016 tarihli ve 11218 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, tarflar arasında yapılan sözleşme ile 2945 ada ve 49 parselde bulunan ..., C1 Blok, 453 numaralı bağımsız bölümün 271.112,00 TL bedel karşılığında davacıya satışının kararlaştırıldığını, teslim tarihinin 31.08.2018 olarak belirlendiğini, özleşmede belirlenen tarihte konutun tesliminin yapılmadığını ileri sürerek davalılar ile yapılan gayrimenkul satış vaadi ve kredi sözleşmelerinin iptali ile ödenmiş olan 160.953,28 TL nin ödeme tarihleri esas alınarak denkleştirici adalet kuralları gereğince uyarlanarak bulunacak bedelin dava tarihinden itibaren uygulanacak avans faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen iadesine ve borçlu olmadığının tespitine verilmesini talep etmiş, 01.02.2021 tarihli dilekçe ile istirdat talebini 254.134,32 TL ye yüksetmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... vekili; kredi sözleşmesinin bağlı kredi olarak nitelendirilemeyeceğini, müvekkili bankanın diğer davalı yüklenici şirket ile müteselsilen sorumlu tutulamayacağını ve davanın müvekkiline yönlendirilmesinin kanuna aykırı olduğunu, savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
2. Davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili; taşınmazın tesliminde bir gecikme söz konusu ise mücbir sebeplerden kaynaklandığını, davacı yanın geçerli ve haklı bir fesih iradesi bulunmadığını, davacının kredi borçlarının bitmediğini, sözleşmeye konu ödemelerini eksiksiz yerine getirmediğini, taleplerini zamanaşımına uğradığını, davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece yapılan keşif neticesinde bilirkişilerce sunulan rapora göre taşınmazın teslime hazır olmadığının görüldüğü, sözleşmenin yerine getirilmesi veya bedel ödemesi konusunda davacının yükümlülüğünü yerine getirdiği, davalı şirketin temerrüte düştüğü, davalı şirketin edimini ifa etmediği, davacının sözleşmeden dönerek ödediği bedellerin iadesi isteme koşullarının gerçekleştiği, davalı bankanın kullandırdığı kredinin bağlı kredi mahiyetinde olduğu, sözleşmenin haklı nedenlerle feshi halinde davacının ödediği bedeli denkleştirici adalet ilkesi ile talep etmesinde de haklı olduğu, davacı ile davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında .... Noterliğinin 31.08.2016 tarihli ve 11218 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile davaya konu 2945 ada ve 49 parselde bulunan ..., C1 Blok, 453 numaralı bağımsız bölümün satımı için 271.112,00 TL bedel karşılığında davacıya satışının kararlaştırıldığı, teslim tarihinin 31.08.2018 olarak öngörüldüğü, yapılan keşifte kaba inşaatın bitirilmediği ve inşaatın durdurulduğu, C1 Bloğun ise hiç yapılmadığının tespit edildiği, davacının davalı şirkete 74.400,00 TL ödeme yaptığı, geriye kalan bedel için davalı bankadan garantör sıfatı ile 196.712,00 TL bedelli kredi kullandığı, kredinin 85.553,28 TL sinin bankaya ödendiği, davacının toplamda 159.953,28 TL ödeme yapmış olduğu, dava tarihine göre davacının ödemiş olduğu bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereği karşılığı olan 254.134,32 TL'yi talep edebileceği, sabit faizli konut finansmanı kredisinin bağlı kredi niteliği taşıdığı, davalı bankanın davacıya kullandırmış olduğu asıl kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere dava konusu davacının talebinden diğer davalı ile birlikte ve müştereken sorumlu olduğu gerekçesiyle; davanın kabulüne, davacı ile davalı ...Ş. arasındaki kredi sözleşmesi ile davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile davacı arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptaline, davacının bedel iadesi talebinin kabulü ile, ödemiş olduğu bedelin talep gibi karşılığı olan 254.134,32 TL' nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine ödenmeyen 110.158,72 TL lik kredi miktarı bakımından, davacının davalı ...Ş.'ye borçlu olmadığının tespitine, davalı ...Ş.'nin sorumluluğunun davacı tüketiciye kullandırmış olduğu kredi miktarı ile sınırlı olduğunun tespitine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı ...Ş. vekili ve davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davalı ...Ş. vekili; arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğini, müvekkili banka ile davacı arasındaki kredi sözleşmesinin bağlı kredi olarak nitelendirilemeyeceğini, vekil eden bankanın hiç bir bedel için diğer davalı inşaat firması ile müteselsilen sorumlu tutulamayacağını, davacı tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre güncellenmesi ve avans faizine hükmedilmesinin doğru olmadığını, bağlı kredi olarak kabul edildiği durumda ödenen bedele ilişkin olarak TKHK m. 35/2 maddesi gereğince müvekkili bankanın sorumluluğunun 1 yıl olup, bu süre dolmuş olduğundan müvekkili banka yönünden davanın reddinin gerektiğini, sözleşmenin iptaline karar verildiği halde menfi tespit hükmü kurulmasının hatalı olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının, müvekkil banka aleyhine olan kısımlarının kaldırılmasına, davanın müvekkili banka yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş vekili; davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmadığını, davasını yasal koşulları bulunmadığı halde belirsiz alacak davası olarak açtığını, kat irtifakının kurulmasının beklenmesi gerektiğini, inşaatın hali hazırda %70 seviyesinde tamamlandığını, bilirkişilerce buna rağmen hatalı rapor oluşturulduğunu, teslimdeki gecikmenin mücbir sebepten kaynaklandığını, dava tarihi itibarıyla ödenen paranın karşılığının tespiti yoluna gidilmesinin hatalı olduğunu, ıslah edilen alacaklarda faiz başlangıcının ıslah tarihi olarak alınması gerektiğini, davanın ticari dava olmadığından faize ilişkin talebin reddi gerektiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece yapılan keşif neticesinde bilirkişilerce sunulan rapora göre taşınmazın teslime hazır olmadığının görüldüğü, sözleşmenin yerine getirilmesi veya bedel ödemesi konusunda davacının yükümlülüğünü yerine getirdiği, davalı şirketin temerrüte düştüğü, davalı şirketin edimini ifa etmediği, davacının sözleşmeden dönerek ödediği bedellerin iadesi isteme koşullarının gerçekleştiği, davalı bankanın kullandırdığı kredinin bağlı kredi mahiyetinde olduğu, sözleşmenin haklı nedenlerle feshi halinde davacının ödediği bedeli denkleştirici adalet ilkesi ile talep etmesinde de haklı olduğu ancak davanın tam kabulü yoluna gidilmişse de; sözleşmeye göre teslim tarihinin 31.08.2018 olduğu, 21.05.2020 tarihinde dava açılmış olması sebebiyle 6502 sayılı TKHK'nın 35/2 maddesi kapsamında davalı bankanın bir yıllık hak düşürücü süreye ilişkin sorumluluğunun ortadan kalkmış olduğu gerekçesiyle, davalı ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin stinaf başvurusunun esastan reddine, davalı ... Bankasının istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile, davacı ve davalı ... Gayrimenkul Ortaklığı Anonim Şirketi arasında düzenlenen .... Noterliğinin 31.08.2016 tarihli ve 11218 yevmiye nolu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptaline, davacı tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre iadesi talebinin kabulüne, 254.134,32 TL'nin HMK m.107 gereğince dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ... Gayrimenkul Ortaklığı Anonim Şirketinden alınıp davacıya verilmesine, davacı ile davalı ...Ş. arasında düzenlenen 01.09.2016 tarihli ve 196.712,00 TL tutarlı 100 ay vadeli kredi sözleşmesinin iptaline, ödenmeyen 110.158,72 TL'lik kredi borcu açısından davacının davalı ...Ş. ve davalı ... Gayrimenkul Ortaklığı Anonim Şirketine borçlu olmadığının tespitine, sözleşmedeki konut teslim tarihi olan (31.08.2018) tarihinden itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra bedel iadesi talebinde bulunulduğundan 6502 sayılı TKHK'nın 35/2 gereğince davalı ...Ş. hakkında açılan bedel iadesi talebinin reddine, davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca (denkleştirici adalet miktarı olan 254.134,32 TL + ödenmeyen 110.158,72 TL'lik kredi borcu açısından hesaplanan) 54.001,03 TL vekillik ücretinin (ödenmeyen 110.158,72 TL'lik kredi borcu açısından hesaplanan 17.523,81 TL'lik kısmından davalı ...Ş.'nin de sorumlu olmak ve tekerrüre sebebiyet vermemek kaydıyla) davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davalı ...Ş. kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca hesaplanan(denkleştirici adalet miktarı olan 254.134,32 TL açısından hesaplanan) 38.578,80 TL vekillik ücretinin davacıdan alınarak davalı ...Ş.'ye verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili ve davalı ...Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; ... Bankası lehine verilen 38.578,80 TL nispi vekalet, maktu vekalet ücretini aştığı, vekalet ücretinin maktu vekalet ücretine indirilerek kararın düzeltilmesine karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın düzeltilerek onanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı ... vekili; davacıya verilen kredinin bağlı kredi olmadığını, müvekkili bankanın diğer davalı ile birlikte müteselsilen ve müştereken sorumlu tutulamayacağını, husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkili banka yönünden hak düşürücü süre nedeniyle davanın redine ve lehine vekalet ücretine karar verilmişken ödenmeyen kredi borcu açısından aleyhine vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını, ileri sürerek hükmün bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; davacı ile yüklenici şirket arasındaki noterde düzenleme şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ve davalı banka ile yapılan ön ödemeli konut finanman sözleşmesinin feshi, sözleşmeler nedeniyle borçlu olunmadığının tespiti, yapılan ödemelerin istirdatı, istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası,
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237 nci maddesi,
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi,
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60 ıncı maddesinin üçüncü fıkrası,
5. Aynı Kanun'un 89 uncu maddesi,
6. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) "Borcun ifa edilmemesi" başlıklı 112 nci maddesi,
7. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un "Bağlı krediler" başlıklı 30 uncu ve 35 inci maddeleri,
8. Aynı kanunun "Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri" başlıklı 40 ncı ve devamı maddeleri,.
3. Değerlendirme
1. Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri 6098 sayılı Kanun'un 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.
2. Nitekim, somut olayda davacı ile davalı yüklenici arasında 31.08.2016 tarihinde noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılarak davaya konu taşınmaz davacıya satılmış, davacı dava dilekçesinde ödediği bedelin tahsilini talep etmiş olup, bu durumda davacı taşınmaz için davalılara ödediği bedeli, taleple bağlılık kuralı gereğince sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
3. Bununla birlikte davacı konutu satın almak için diğer davalıdan bağlı kredi kullandığını, bu nedenle davalı bankanın da sorumlu olduğunu ileri sürmüştür. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 30 uncu maddesine göre bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşmedir.
4. Kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olduğu söylenebilir. Bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumludur.
5. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere, özellikle sözleşmede kararlaştırılan sürenin aşılması nedeniyle feshin haklı olduğu, davalı bankadan kullanılan kredinin bağlı kredi olduğunun sabit olduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime uygun ve hüküm kurmaya elverişli olduğu, hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı hususlarının anlaşılmasına göre davacı vekilinin ve davalı ...Ş. vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalı ...Ş.'ye yüklenmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
30.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.