"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/2397 E., 2022/2822 K.
DAVA TARİHİ : 11.07.2018
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/887 E., 2022/313 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalı ile yaptığı 19.12.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme ile okul bahçesinde yer alan halı sahanın işletme hakkının verildiğini, sözleşme süresinin sona ermesinden sonra birer yıllık 4 ayrı sözleşme yapıldığını, en son 19.12.2016-19.12.2017 dönemine ilişkin bir yıllık daha kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme gereği üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini ancak davalının almış olduğu 13.01.2015 tarihli karar gereği, halı sahanın büyük bakım ve onarıma alınacağından sözleşmenin dondurulduğunu ileri sürerek halı sahayı teslim etmediğini, davalının her yeni yıl için farklı sözleşme yaptığını, her yeni yıl için büyük bakım onarım kararı alarak işletme hakkı verilen halı sahayı teslim etmekten kaçındığını ancak 2015 yılından bu yana herhangi bir büyük bakım ve onarım yapılmadığını, bakım ve onarımların tamamlanarak sahanın kendisine teslim edilmesi için karşı taraf ile defalarca görüştüğünü ancak sonuç alamadığını, halı sahayı teslim alarak kazanç sağlamayı beklerken 03.05.2018 tarihinde kira sözleşmesinin feshedildiğini, davalının kusurlu davranışından ötürü halı sahayı işletemediğini ve kar elde edemediğini, 19.12.2014 tarihli kira sözleşmesi başlangıç tarihinden 25.05.2018 fesih tarihine kadar dava konusu halı sahayı sözleşme şartları dahilinde işletebilmiş olsaydı ne kadar gelir elde edeceğinin hesaplanarak davalıdan tazmini gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, zararının her kiralama yılına göre ayrı ayrı faiz işletilerek davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; dava konusu ... ... Ortaokulu bahçesinin muhdesat ve müştemilatı ile birlikte 25.06.2015 tarihli sözleşme ile 5 yıl süreyle ... Defterdarlığı tarafından ... Ortaokulu Okul Aile Birliğine kiralandığını, söz konusu okul bahçesi üzerinde bulunan yaklaşık 648 m² büyüklüğündeki halı sahanın işletme hakkının verilmesi amacıyla, 2011 yılından beri söz konusu halı sahayı işleten davacı ile okul aile birliği arasında 19.12.2014, 05.01.2016, 05.01.2017, 05.01.2018 tarihli birer yıl süreli kira sözleşmeleri düzenlendiğini, davacının sözleşmede yer alan bakım ve onarıma ilişkin yükümlülüklerine yerine getirmemesi ve kendisinin de halı sahanın olumsuz şartlarından dolayı işletemediği yönündeki sözlü beyanları neticesinde Okul Aile Birliğince halı sahanın büyük bakım ve onarıma alınması yönünde karar alındığını ve okul idaresince söz konusu bakım ve onarımla ilgili yazışmalar yapıldığını, Defterdarlığın 02.04.2018 tarihli ve 2347 sayılı olurları ile 25.06.2015 tarihli kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedildiğini ve halı saha olarak kullanılan kısmın tahsisli kurum olan İlçe Milli Eğitim Müdürlüğüne teslim edilmesi gerektiğinin Okul Aile Birliğine bildirildiğini, Okul Aile Birliğince 03.05.2018 tarihli karar ile davacı yüklenici ile imzalanan kira sözleşmesinin feshine karar verildiğini, davacının talebinin haksız ve yersiz olduğunu, davacının 2011 yılından beri söz konusu halı sahayı kullanan ve işleten olarak halı sahanın bakım ve onarıma muhtaç olduğunu bilecek durumda olduğunu, davacının yeri tekrar tekrar kiralayıp buradan gelir edebileceğini düşünmesinin basiretli davranma yükümlülüğüne aykırılık teşkil edeceğini, davacının bakım ve onarım kararı alınmış olması nedeniyle sözleşme gereği herhangi bir kira ödemesi yapmadığını, davacının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmemesi, hareketsiz kalması, halı sahanın mevcut durumunu ve bakım onarım kararını bilerek kiralaması sebebiyle uğradığını iddia ettiği zararını talep etmesinin mümkün olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının talebinin halı sahayı işletememekten kaynaklanan kar kaybının tazmini olduğu, davaya konu halı sahayla ilgili Okul Aile Birliği yönetimince büyük bakım ve onarıma alınması kararı ile birlikte kiracıdan kira bedelinin alınmadığı, kiracının zararın tazmini için davalı tarafa ihtarname çekmediği, ayrıca sözleşmenin özel şartlar bölümünde yer alan 16 ncı maddede de, halı sahanın birlik tarafından büyük bakım ve onarıma alındığı dönemlerde kiracının kira bedelini bakım ve onarım devam ettiği sürece ödemeyeceği, sözleşmesinin bakım ve onarım bitene kadar dondurulacağı hususunun açıkça yazıldığı, kiracının bu durumu bildiği, bu durumu öngörerek ve kabul ederek sözleşmeyi imzaladığı, sözleşme süresi boyunca da bakım ve onarımın tamamlanması için davalı tarafa yazılı bildirimde bulunmadığı, kiracının davaya konu halı sahayı işletememesi durumunda sözleşmeyi fesih etmesi mümkün iken kira ilişkisini sürdürmesi ve her yıl kira sözleşmesi yapmasının bu durumu kabul ettiğine dair kanaat oluşturduğu, ayrıca kiracının bakım ve onarım süresince de hiçbir kira bedeli yatırmadığı anlaşılmakla zararının olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı; halı sahada davalı tarafından bakım ve onarım yapılmadığını, halı sahanın teslim edilmemesi nedeniyle zarara uğradığını, kiralananın teslim edilmesi için birçok defa görüşüldüğü halde sonuç alınamadığını, tüm delilleri toplanmadan eksik araştırma ile karar verildiğini, kiralanan kullanılamadığından gelir gider evraklarının bulunmadığını, halı sahanın emsallerine göre kazanç kaybına hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 19.12.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 16 ncı maddesinde, kiraya veren tarafından halı sahanın bakım ve onarıma alındığı müddetçe kiracının kira ödemekle yükümlü olmadığının kararlaştırıldığını, daha sonra tarafların yenileme sözleşmeleri yaptığı, aynı özel maddenin tüm sözleşmelere konulduğu, tarafların en son 19.12.2017 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yenileme sözleşmesi imzaladıkları, son sözleşmenin 16 ncı maddesinde bakım ve onarım döneminde kira sözleşmesinin dondurulacağının kararlaştırıldığı, dava konusu taşınmazı dava dışı Defderdarlıktan kiralayan davalının alt kira sözleşmesi ile davacıya kiraladığı, asıl kira sözleşmesinin Defderdarlık tarafından feshedilmesi üzerine davalının da alt kira sözleşmesini 03.05.2018 tarihli ihtar ile feshettiğinin anlaşıldığı, uyuşmazlığın kira sözleşmesinin haksız fesh edilip edilmediği, davacının kazanç kaybı isteme hakkı olup olmadığı noktasında toplandığı, davacı tarafından halı sahanın durumunun ilk sözleşme anından itibaren bilindiği, tüm yenileme sözleşmelerinin aynı şekilde yapıldığı ve davacının kira sözleşmelerini yenileme iradesi gösterdiği, kiraya verene yönelik 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 301 vd. maddeleri uyarınca bir bildirimde bulunmadığı, sözleşemeye aykırı olarak davalının halı sahayı bakım ve onarıma almadığı kabul edilse dahi davacının bu durumdan kaynaklı olarak davalıya bir bildirimde bulunmadığı gibi sözleşmenin her yıl yenilendiği, kiralananın niteliği gereği çatısız işyeri olduğu, asıl kira sözleşmesinin feshedildiği, davalının haksız bir feshinden bahsedilemeyeceği, davacının bilerek taşınmazı kiraladığı ve kira sözleşmesinin dondurulmasının dahi taraflarca kararlaştırıldığı, davacının kira ödeme yükümü de olmadığı, dilediği zaman sözleşmeyi yenilemeyip kiralananın terk edebileceği, ancak sözleşmenin başından itibaren sessiz kaldığı da dikkate alındığında, Mahkemece davanın reddine ilişkin verilen kararda bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek; kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshi nedeniyle uğranılan gelir kaybının tazmini istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Kanun’un 301 inci maddesinde; “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” hükmü ile kiraya verenin teslim borcu düzenlenmiştir.
2. Aynı Kanun’un kiraya verenin ayıplardan sorumluluğuna ilişkin düzenleme ise 304 üncü maddede; “Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir." ve 305 inci maddede; “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.” şeklinde düzenlenmiştir.
3.Aynı Kanun’un 306 ncı maddesi; “Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.” şeklindedir.
3. Değerlendirme
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere, özellikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmelerinde, halı sahanın büyük bakım ve onarıma alındığı dönemlerde kira bedelinin bakım ve onarım sürdüğü sürece ödenmeyeceğinin, sözleşmenin bakım, onarım bitene kadar dondurulacağının düzenlendiği, davacının kiralananın bakım ve onarıma ihtiyacı olduğunu bildiği, ilk kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra yeni kira sözleşmeleri imzalandığı, kiraya verene ayıbın giderilmesi, kiralananın teslimi amacıyla süre verilmediğinin anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.