"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1844 E., 2022/2874 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 4. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2021/398 E., 2021/476 K.
Taraflar arasındaki devre mülk sözleşmesinin feshi, bedel iadesi ve tapunun iadesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma talepli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararda temyiz edilen dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmıştır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davalı vekilinin duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili; müvekkili ... ile davalı arasında 16.07.2012 tarihli iki adet devre mülk satış sözleşmesi yapıldığını, sözleşme gereğince müvekkili ... tarafından davalıya toplam 25.680,00 Euro ödendiğini, sözleşmeye konu taşınmazın tapuda diğer müvekkili ... adına devredildiğini, tecrübe ve muayenenin gerçekleşmediğini belirterek cayma hakkına dayalı olarak sözleşmelerin geçersizliğine ve bu sözleşmeden dolayı borçlu olmadığının tespiti ile sözleşme gereğince ödenen 25.680,00 Euro satış bedeli, 600 Euro aidat bedeli ve 1.055,00 TL tapu harcının ödeme günündeki rayiç bedel üzerinden işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline, müvekkili ... adına olan tapu kaydının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; Mahkemenin yetkisiz ve görevsiz olduğunu, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiğini, sözleşmeye konu taşınmaz tapusunu devrettiğini, davacıların bu nedenle dava açmakta hukuki yararının bulunmadığını, tecrübe ve muayenenin gerçekleştiğini, davacının sözleşmeye konu tesiste konakladığını, davacının süresinde cayma hakkını kullanmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1. Ankara 4. Tüketici Mahkemesinin 22.05.2017 tarihli ve 2017/19 E., 2017/601 K. sayılı ilamıyla; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 12 nci madde hükmüne göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya aynı hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğu, açılan dava sonunda davacının adına olan kat irtifak tapusunun iptali gerekeceği, taşınmazın Yalova (Termal) Tapu Sicil Müdürlüğünde kayıtlı olduğu, Termal İlçesinin tüketici hukuku açısından Yalova Adliyesine bağlı olduğu gerekçesiyle Mahkemenin yetkisizliğine, yetkili Mahkemenin Yalova (Termal) Tüketici Mahkemesi olduğuna, 6100 sayılı Kanun'un 20 nci maddesi gereğince karar tebliği tarihinden itibaren iki haftalık süre içerisinde taraflardan biri tarafından başvuru olduğunda dosyanın yetkili Mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.
2. Dosyanın gönderildiği Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 26.10.2017 tarihli ve 2017/207 E., 2017/388 K. sayılı ilamıyla; Mahkemenin yetkisizliğine karar verilmiştir.
3. Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 22.01.2018 tarihli ve 2018/23 E., 2018/379 K. sayılı ilamıyla yargı yeri olarak Ankara 4. Tüketici Mahkemesi belirlenmiştir.
4. Ankara 4. Tüketici Mahkemesinin 10.12.2019 tarihli ve 2018/53 E., 2019/608 K. sayılı ilamıyla; sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olmakla birlikte sözleşmeye konu taşınmazın tapuda devri yapıldığı, taşımaz devrini içeren sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılması geçersiz ise de taşınmazın tapusunun verilmesi ile geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, tarafların artık sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını ileri sürerek sözleşmeyi feshini talep etmelerinin yasal dayanağı kalmadığı, davacının 6502 sayılı Kanun'un 50/6 maddesi gereğince süresinde cayma hakkını kullanmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 01.07.2021 tarihli ve 2020/680 E., 2021/1483 K. sayılı ilamıyla; dava konusu devre mülkün davacılara teslim edilmediği ve kullanılmadığı, devre mülk sözleşmesinin tecrübe ve muayene koşuluna bağlı bir sözleşme olduğu ve sözleşmeye göre tecrübe ve muayene gerçekleşmediği, tecrübe ve muayene işlemi gerçekleşmediği müddetçe davacıların sözleşmeden cayma hakkını kullanabileceği, davalının davacı ...'in konaklamasına ilişkin iddiasının sözleşme konusu konutlarda ve dönemde kullanım olmadığından cayma hakkının kullanılması konusuna bir etkisi olmadığı, davacıların sözleşmeden cayma haklarını süresinde kullandıkları göz önünde bulundurularak, davanın taraflarının davadaki iddia ve savunmaları ile sözleşme ve tapu durumları üzerinde durularak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle davacıların istinaf taleplerinin kabulüne, Ankara 4. Tüketici Mahkemesinin 10.12.2019 tarihli ve 2018/53 E., 2019/608 K. sayılı ilamının kaldırılmasına, dava dosyasının yeniden yargılama yapılmak üzere Mahkemesine iadesine karar verilmiştir.
5. Bu kez Ankara 4. Tüketici Mahkemesinin 09.12.2021 tarihli ve 2021/398 E., 2021/476 K. sayılı ilamıyla; taraflar arasında mevcut devre mülk satış sözleşmesi tapulu taşınmazın haricen satışına ilişkin olmakla resmi şekilde yapılmadığından geçersiz ise de, sözleşmeye konu devre mülkün tapusu resmi senet ile davacı adına devredilmiş olmakla geçersiz olan sözleşmenin geçerli hale geldiği, devre mülk sözleşmesinin tecrübe ve muayene koşuluna bağlı bir sözleşme olduğu ve eldeki davaya konu sözleşme kapsamında tecrübe ve muayenenin gerçekleşmediği, tecrübe ve muayene gerçekleşmediği müddetçe davacının cayma hakkını kullanabileceği, taraflar arasındaki sözleşme geçersiz kabul edildiği, geçersiz sözleşmeden taraflar her zaman dönebileceği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında düzenlenen 16.07.2012 tarihli 55284A ve 55285A no.lu sözleşmelerin iptaline, bu sözleşmeler nedeniyle davacıların davalıya borçlu olmadıklarının tespitine, davacı ... adına kayıtlı Yalova İli, Termal İlçesi, Killiorman mevki, 424 ada, 25 parsel, 4 ve 5 nolu 7/3650 hisseli tapu kaydının iptali ile davalı adına kayıt ve tesciline, 25.680,00 Euro'nun dava tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi uyarınca Euro mevduatına uygulanan en yüksek mevduat faiz oranından faiz işletilerek davalıdan alınarak davacı ...'e iadesine, 600,00 Euro'ya ilişkin talebin reddine, 1.055,00 TL tapu harcının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı ...'e iadesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; davalının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirip sözleşmeye konu taşınmaz tapusunu devrettiğini, tecrübe ve muayenenin gerçekleştiğini, davacının sözleşmeye konu tesiste konakladığını, davacının süresinde cayma hakkını kullanmadığını, davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmadığını ve kötü niyetli olduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı tarafından dosyaya ibraz edilen konaklama belgelerine göre, davacının dava konusu devre mülk sözleşmesine dayalı olarak, sözleşmeye konu taşınmaz dışında bir taşınmazda, sözleşmeye konu dönem dışında konaklama yapmış olduğu, sözleşmeye konu taşınmaz ve dönem dışındaki bu konaklama, dava konusu bağımsız bölüm açısından tecrübe ve muayene koşulunun gerçekleşmesi için yeterli olmadığı, bu durumda devre mülk sözleşmesinin, tecrübe ve muayene koşuluna bağlı bir sözleşme olduğu ve eldeki davaya konu sözleşme kapsamında tecrübe ve muayenenin gerçekleşmediği, tecrübe ve muayene gerçekleşmediği müddetçe davacıların cayma hakkını kullanabileceği gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlayarak, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin iadesi ve tapunun iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Devre mülk hakkı" başlıklı 57 ncı maddesi.
2. Dava sırasında yürürlükte olan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un "Devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri" başlıklı 50 nci maddesinin dokuzuncu fıkrası.
3. 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazete yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin "Kapsam" başlıklı 2 nci maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrası ve yine aynı Yönetmeliğin "Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışı" başlıklı 15 inci maddesinin üçüncü fıkrası.
4. Aynı uyuşmazlıklarda verilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.03.2022 tarihli ve 2021/8921 E., 2022/2171 K. sayılı ilamı, 14.03.2022 tarihli, 2021/8913 E., 2022/2170 K. sayılı ilamı ve 14.03.2022 tarihli ve 2021/8911 E., 2022/2169 K. sayılı ilamı.
3.Değerlendirme
1. Devre mülk hakkı, 10.6.1985 tarihli 3227 sayılı Kanun’la 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen hükümlerle kabul edilmiştir. Anılan Kanun'un 58 inci maddesinde devre mülk hakkının, ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabileceği belirtilmiştir. Buna göre, devre mülk hakkının kurulabilmesi için yapının kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bir bağımsız bölüm veya müstakil bir yapı olması ya da müstakil bir yapı söz konusu ise, bu yapının paylı mülkiyet şeklinde mülkiyet konusu olması gerekir. Çünkü, devre mülk müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı (yararlanma hakkı) olarak kurulabilir. Devre mülk hakkının kurulabilmesi için Tapu Sicil Muhafızlığında resmi senet düzenlenmesi zorunlu olup (KMK m 60 ve 61), devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir (KMK. M. 59).
2. Nitekim TBMM Devre Mülk ve Devre Tatil Sektörlerinde Yaşanan Mağduriyet İddialarının Araştırılması ve Alınması Gereken Önlemlerin Belirlenmesi Alt Komisyonunun 08.01.2019 tarihli tutanaklarına göre de (www.tbmm.gov.tr /develop/owa/ komisyon_tutanakları), komisyonda görüş bildiren yetkililer devre tatil sözleşmesinin şahsi hak olarak nitelendirilebilecek olanlarının devre tatil sistemleri, diğerlerinin de ayni hak tanıyan, kişiye mülkiyet hakkı tanıyan ve onun üzerinde sınırsız tasarruf imkânı veren devre mülk sistemleri olarak iki ana gruba ayrıldığını, devre mülk sistemlerinin de kendi içerisinde devre mülk, ya da müşterek mülkiyet payına bağlı olarak paylı sistem, dönem mülk veya hisseli gayrimenkul olarak tanımlandığını açıklamışlardır.
3. Devre mülk hakkı 634 sayılı Kanun'un 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanun'un 706 ncı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 nci, Tapu Kanunu'nun 26 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir.
4. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
5. Dava dosyasının incelenmesinde; taraflar arasında 16.07.2012 tarihinde akdedilen devre mülk sözleşmesi ve dönem değişikliğine ilişkin talil sözleşmelerinin tapu devrini içerdiği, tapu devrinin 16.09.2014 tarihinde yapıldığı, davacının ise devre mülk sözleşmesine konu tesis dışındaki tesiste 14.07.2012-21.07.2012 tarihleri arasında konakladığı, davacının 6502 sayılı Kanun'un 50 nci maddesinin dokuzuncu fıkrası ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 15 inci maddesinin üçüncü fıkrası gereğince zilyetliğin devrine kadar sözleşmeden dönme hakkı olduğu, yine taraflar arasında akdedilen 16.07.2012 tarihli devre mülk sözleşmelerinde değişim sistemi üyeliği ve koşulları başlıklı 14 üncü maddesinde "14.1. RCI Değişim sistemi dünyanın çeşitli ülke ve kıtalarında şu an sayısı 4000'i aşkın tesiste 1 nci sınıf tatil köylerini bünyesinde bulundurmaktadır. Sistem gereği hisseli mülk sahibi ödemelerinin tamamı bitince yazılı talebi üzerine RCI'ya üye kaydı yapılır. Alıcı, isterse kendi tesisinde hakkını kullanabileceği gibi, isterse RCI'a bağlı tesislerde de hakkını kullanabilir. Yurtdışı tatil hakkını kullanımında bu iyelik sadece konaklamayı içermekte olup, diğer masraflar hisseli mülk sahibine aittir. Hisseli mülk sahibi bu sözleşmede yazılı toplam bedeli ödediği takdirde yazılı isteği ile RCI üyeliği yapılır. Değişim sistemi üyeliğini, geçerli üyelik yenileme bedelini bizzat değişim sistemine ödemek kaydıyla ile devam ettirilir. Hisseli mülk sahibi değişim sistemine kaydedilip, üye numarası çıkartıldığı andan itibaren, değişim sisteminden yararlanmak sureti ile devre dönemi uyarınca, önceden değişim sistemine ödeme yapmak kaydı ile değişim sisteminde yer alan tesislerde tatil yapma imkanına sahiptir." düzenlemesinin yer aldığı, davacının RCI sistemine kaydına ilişkin talebi ve kaydedildiğine ilişkin dosya kapsamında delil bulunmadığı, davalının da bu yönde bir iddiasının olmadığı, davacının konaklamasının RCI kapsamında yapıldığı ve zilyetliğin devredildiği anlamını taşımadığı, davacının herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkının olduğu anlaşılmaktadır.
O halde Bölge Adliye Mahkemesince; davacının RCI sistemine kaydına ilişkin talebi ve kaydedildiğine ilişkin dosya kapsamında delil bulunmadığı, davalının da bu yönde bir iddiasının olmadığı, davacının konaklamasının RCI kapsamında yapıldığı ve zilyetliğin devredildiği anlamını taşımadığı, 6502 sayılı Kanun'un 50 inci maddesinin dokuzuncu fıkrası ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 15 inci maddesinin üçüncü fıkrası gereğince zilyetliğin devrine kadar sözleşmeden dönme hakkı olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken tecrübe ve muayene koşuluna bağlı bir sözleşme olduğu ve eldeki davaya konu sözleşme kapsamında tecrübe ve muayenenin gerçekleşmediği, tecrübe ve muayene gerçekleşmediği müddetçe davacıların cayma hakkını kullanabileceği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, sonucu itibariyle doğru bulunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin dördüncü fıkrası hükmü gereğidir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Davalı vekilinin Bölge Adliye Mahkemesince yapılan değerlendirmeye yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile sonucu itibariyle doğru olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek ONANMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
22.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.